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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
 Posté - 06 févr. 2006 : 16:31:30
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Les études dont vous nous abreuvez sans cesse ne confirment en rien vos propos lorsqu'on coorige les données brutes...... !
Pour en revenir sur le point de votre étude dite "ERA". On sort le prix d'un logement espagnol. C'est quoi ce logement espagnol ? Une cave ? un garage ? un gourbi ? un studio ? un 2 pièces ? un 4 pièces ? un loft ? l'équivalent du 600 m2 d'Hervé Gaymard à Madrid ???? 
Quand vous aurez répondu, ou plutôt pas répondu.... on se fera peut être une idée de l'amateurisme de vos prétendus spécialistes immobiliers.
Bon courage pour la réponse.
Vous devriez vous appliquez les mêmes questions.... J'y ai suffisamment répondu.
BYE
Jean-Michel |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 18:50:51
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
Et si vous me dites à partir de ce document que les stocks, ..... quels mots déjà avez-vous utilisé? .... je préfère les taire! ... bref!
Ma réponse : stock de logements neuf avec un creux en T2 2004. Depuis le stock a été multiplié par deux à vue de nez en dix huit mois. Et la tendance semble linéaire.
Question: de quelle couleur est le cheval rouge d'henryIV
Réponse: demain je vais au cinéma
lol
Donc je répète:
"D'abord, je poserais la question: quelle est votre réalité? Je ne veux aucun baratin: une courbe, un tableau avec un lien."
Vous avez vu: pas de baratin, un LIEN, merci
"Ensuite, vous regardez la courbe en milieu de page 4 de ce document: http://www.credit-agricole.fr/IMG/pdf/33117-24octobre2005.pdf"
Vous l'avez bien vue la courbe?
Question: maintenez-vous votre langage excessif sur les stocks? Comment définissez-vous l'évolution des stocks? une analyse de courbe, c'est OK?
Pas de réponse: demain je vais faire du vélo, hein!
Je vous rejoins en partie Ankou parce que j'ai déjà trouvé beaucoup de site (haussiers ou baissiers d'ailleurs) qui utilisent des courbes avec un axe d'absisses plus ou moins long pour montrer une réelle progression ou régression... en fait ce qu'on veut montrer !
Ici curieusement, l'axe des ordonnée ne descend pas à 0 (marrant non ?) et, chose curieuse, on nous montre l'état des stocks 15 ans en arrière. Ce qui nous interesse ici c'est plutôt de voir l'évolution des stocks sur moins de 10 ans (depuis que le marché bondit).
Personnellement, je vous avoue avoir fait chauffer excel pour remettre les courbes dans les bons repères et cela aide beaucoup au jugement... impartiale  !
Cordialement
Marty |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 19:35:16
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Oui Marty, vous avez parfaitement raison.
Mais nul ne conteste l'augmentation des stocks !
Le problème est l'interprétation qui en est faite.
La première erreur commise par Le Nabot consiste à être persuadé que si les stocks augmentent c'est que l'offre est nécessairement supérieure à la demande, ce qui est une ineptie. C'est le rapport de l'offre et cette demande qui change (1:3 et 1:5 environ)
La seconde erreur commise par de nombreuses personnes consiste à penser que si les stocks augmentent c'est que les prix vont baisser ! C'est bien trop simpliste, et c'est surtout confondre un marché statique (l'épicerie par exemple) avec un marché dynamique ( l'immobilier ou la bourse par exemple). L'augmentation va baisser, cela oui. :-)
Mais il faut cesser de faire croire aux gens qu'un logement acheté 100.000 aujourd'hui ne pourra pas se revendre plus de 60.000 dans 18 mois. C'est un mensonge.....et une grossière supercherie.
C'est d'abord une erreur, parce que c'est méconnaître complètement les mécanismes de ce marché particulier qu'est l'immobilier.
Il semble que ce marché est très réactif (en particulier pour des raisons conjoncturelles telles que la spéculation ou des désordres politiques tant extérieurs qu'intérieurs) mais aussi très long à bouger.
Par exemple, si l'augmentation des stocks se confirme (cela n'existe que depuis 2 ans seulement), cela pourra avoir un effet très minime sur les prix.
Pour deux raisons :
- la première est une nouvelle fois de constater l'extrême pénurie des stocks depuis 1997 environ et que si le niveau des stocks s'élève, c'est le signe d'un retour à une situation normale (c'est ce que je crois, car les risques du retournement du marché - notamment par le fait d'une spéculation quasi absente - sont extrêmement peu probables)
- la seconde raison est plus subtile. Elle consiste à prendre en compte lors du processus de recherche d'un bien immobilier, les opportunités en nombre plus important pour les acquéreurs. En clair, la contraction des biens à vendre est petit à petit en train de disparaître et va rendre plus souple et plus fluide encore la demande. En clair l'augmentation du choix pour l'acquéreur va sans doute lui permettre de se décider plus rapidement, et ce d'autant que la qualité des biens à vendre à un instant T augmentera.
C'est d'ailleurs pour ces deux raisons que je prédis une bonne activité pour 2006, une hausse raisonnable des prix (mais en intégrant un fil de l'eau), et probablement des conditions d'emprunt toujours très favorables, les banques rivalisant d'imagination pour proposer des produits toujours plus intéressants et performants (il n'y a pas que les taux !)
Si effectivement, il faut se sortir de l'illusion d'optique que nous fournit le diagramme de Frigitt, sans pour autant oublier ses significations profondes, car tout de même si un graphique doit fournir une information, il convient aussi de se débrouiller pour qu'il n'oriente pas son lecteur vers une erreur d'appréciation. Sans doute, comme vous le relevez, un graphique doit avoir une échelle précise pour se faire, mais avoir une pertinence en soi.
Est-ce pertinent de voir l'évolution des prix et les montants des transactions depuis 1965 alors que tellement de choses ont changé et qui ne peuvent pas être dans ce graphique ?
Je crois qu'ici même, une personne avait même émis l'hypothèse de la non existence des cycles en immobilier, je ne le crois pas.
Les baissiers ont raison de mon point de vue sur un seul point : le marché baissera. En d'autres termes le prix de la valeur de l'actif immobilier baissera pour être exact. Là où ils ont tort, c'est que ce n'est certainement pas dans les 3 ou 5 années qui viennent, ensuite ce n'est sûrement pas avec l'ampleur annoncée avec de grands effets du style de Paco Rabanne...
Lorsque vous m'avez repris lorsque je disais qu'on entrait - depuis 2003 à mon sens - dans un cycle haussier (vous me disiez qu'on sortait nécessairement d'un autre...)
OUI !
On entre dans un cycle haussier !
On sort du cycle qui a permis au marché de se refaire une santé après la descente aux enfers constitué par la dépression de 92.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 19:49:33
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Et puis tant qu'à mettre un lien sur un document ancien (octobre) autant mettre à jour la dernière analyse du Crédit Agricole (janvier 2006)
http://www.credit-agricole.fr/IMG/pdf/ECO_Immo060125.pdf
Une réserve et une seule, la solvabilité des ménages devrait augmenter selon moi en 2006, contrairement à ce qui est annoncé par ce document.
A lire sans modération sinon !
:-)
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 20:16:30
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Citation :
Initialement entré par jmdb
La première erreur commise par Le Nabot consiste à être persuadé que si les stocks augmentent c'est que l'offre est nécessairement supérieure à la demande, ce qui est une ineptie. C'est le rapport de l'offre et cette demande qui change (1:3 et 1:5 environ)
Et ça recommence. Il nous fait le coup de la division.
Tiens en parlant de division. Savez vous que dans l'excellent lien que vous avez mis, la prétendue étude d'ERA habillée dans un pdf aux couleurs qui pètent, vous avez en page 34 un tableau intéressant où on apprend qu'un appartement moyen fait en France 60 m2 et en Espagne 120 m2. Gloops !!! Ce qui veut dire que le chiffre indiquant le prix moyen d'un appartement en Espagne ou à Madrid n'est pas comparable avec le prix moyen d'un appartement en France ou à Paris. Je renvoie donc à la notion de prix au m2, ce qui suppose une division, opération qu'à l'évidence vous saviez manier, ou du moins le prétendez.
Dans ce lien où se trouve l'"étude" d'ERA http://www.infinites.fr/dossier_presse/dpera.pdf
pour Madrid nous avons donc :
408120/120 soit 3401 EUR/m2 ce qui semble conforme aux chiffres du "Ministerio de la Vivienda" et on s'y retrouve donc.
pour Paris nous avons aussi :
261181/60 soit 4303 EUR/m2 ça me semble faiblard pour Paris mais je ferais avec.
A force de décortiquer votre lien, j'ai fini par trouver le hic. Et bien sûr 30 pages plus loin !!!!
D'où ma question insolente.
Continuez vous à prétendre que les prix espagnols sont supérieurs aux prix français ??
Si vous répondez oui, j'ai bien peur que vous soyez carbonisé pour de bon sur ce forum.
PS : vous enverrez un mail à votre copine d'ERA pour lui signaler qu'on ne compare pas un 60 m2 avec un 120 m2. Je vous laisse ce soin, c'est votre copine après tout. |
Edité par - LeNabot le 06 févr. 2006 20:38:10 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 20:29:38
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Si c'est être carbonisé par des gens comme vous, cela ne me pose aucun problème surtout avec vos explications fumeuses....en vous contentant d'exploiter UN paramètre qui va dans votre sens, mais en, oubliant soigneusement tous les autres qui vont au contraire.
Cessez ce jeu stupide.
L'étude d'ERA ou plus excatement celle d'INFINTÉS a été confirmée à de nombreuses reprises, notamment dans un rapport de l'OFCE, dans un autre que j'ai sous les yeux qui est le fruit de travaux de la Commission Européenne dont je doute qu'il puisse exister en ligne - il n'y a effectivement pas seulement internet.... comme seule forme d'intelligence.
Les chiffres que j'ai indiqués sont absolument confirmés.
Je n'ai pour tout vous dire même pas jeté un oeil à vos liens, ni à vos explications. Elles ne m'intéressent plus tant je remets en cause votre honnêteté intellectuelle. çà suffit à présent.
Donc, OUI, et pour résider au Pays Basque où l'on ne peut pas dire que les prix soient bon marché, San Sebastian, Bilbao ou même Pampelune sont plus chers et la différence est de l'ordre de 20 à 25%. Ce que n'importe quel agent immobilier du secteur pourra confirmer.
Donc, je persiste et je signe, l'espagne a un immobilier d'un niveau de prix plus élevé qu'en France et ce n'est ni vous ni vos liens qui me feront changer d'avis, parce que c'est tout simplement la réalité.
Jean-Michel |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 20:37:24
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Les chiffres que j'ai indiqués sont absolument confirmés.
Oui, mais je pose une question simple.
Dans l'étude ERA, lors de la valorisation du prix moyen d'un appartement à Madrid, il faisait quoi comme surface cet appartement ?????? |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 20:46:55
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On s'en tape. Cela n'a rien à voir..... ! D'autant que si vous vous focalisez la-dessus, alors il faudrait prendre la totalité des paramètres.
Je ne vais pas tous les prendre... juste un suffira
Tiens par exemple le nombre d'habitants par logement..... 2,1 en France, plus de 3 en Espagne....
Mais cela n'est qu'un seul point....
Vous vous emmerdez pour démontrer quoi ? Que l'Espagne est moins chère que la France ?
Vous perdez réellement votre temps. Vous ne convaincrez personne un tant soit peu intelligent.
De plus, cela ne date pas d'hier !
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 20:51:21
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Tiens par exemple le nombre d'habitants par logement..... 2,1 en France, plus de 3 en Espagne....
Mais cela n'est qu'un seul point....
Pour le prix d'un appartement on se fout de ce qu'il y a dedans. Il peut même y avoir une trentaine de chats, cela n'aura aucune incidence. Le critère déterminant est la surface.
Je répète :
Dans l'étude ERA, lors de la valorisation du prix moyen d'un appartement à Madrid, il faisait quoi comme surface cet appartement ??????
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 21:59:26
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Citation :
Initialement entré par jmdb
La première erreur commise par Le Nabot consiste à être persuadé que si les stocks augmentent c'est que l'offre est nécessairement supérieure à la demande, ce qui est une ineptie. C'est le rapport de l'offre et cette demande qui change (1:3 et 1:5 environ)
Et ce que vous ne comprenez pas, c'est que si l'on se place dans la vue d'un AI, et si on parle d'une augmentation continue des stocks depuis 18 ou 24 mois, cela veut dire tout simplement que durant cette période il a rentré plus de mandats qu'il n'a fait signer de compromis. Vous comprenez au moins cela non ? Et bien cela veut dire que durant cette période de 18 ou 24 mois il y a eu plus d'offres (mandats) que de demandes (compromis). Pensez donc à un entonnoir. Celui que vous portez sur la tête. C'est aussi simple que cela. Vous le niez. Soit. Vous avez aussi nié le prix au m2 de Madrid. Une autre évidence aussi : vous êtes en voie de caramélisation. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 22:24:45
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
La première erreur commise par Le Nabot consiste à être persuadé que si les stocks augmentent c'est que l'offre est nécessairement supérieure à la demande, ce qui est une ineptie. C'est le rapport de l'offre et cette demande qui change (1:3 et 1:5 environ)
Et ce que vous ne comprenez pas, c'est que si l'on se place dans la vue d'un AI,
MAIS SE PLACER DU POINT DE VUE DE L'AGENT IMMOBILIER N'A RIEN À VOIR POUR EXPLIQUER LES VARIATIONS DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE.... VOUS ÊTES BORNÉ, TÊTU ET À LA LIMITE DE LA DÉBILITÉ PROFONDE !
et si on parle d'une augmentation continue des stocks depuis 18 ou 24 mois, cela veut dire tout simplement que durant cette période il a rentré plus de mandats qu'il n'a fait signer de compromis.
INTÉRESSANT COMME POINT DE VUE CAR C'EST TOUJOURS LE CAS. VISIBLEMENT VOUS NE SAVEZ PAS DE QUOI VOUS PARLEZ !
Le rapport entre l'offre et la demande s'établissait à 1 vendeur pour 7 acheteurs déclarés, il s'établit probablement entre 1 pour 5 à 1 pour 3.... C'est si difficile à comprendre ????????
Vous comprenez au moins cela non ?
Qu'est-ce que vous voulez ? Sur des choses aussi élémentaires où vous mélangez tout, je dois être con.
Et bien cela veut dire que durant cette période de 18 ou 24 mois il y a eu plus d'offres (mandats) que de demandes (compromis). Pensez donc à un entonnoir.
Vous avez du entendre ce mot là pour caractériser la méthode de vente des négociateurs immobiliers. Il n'a pas d'autre relation avec le sujet....
Celui que vous portez sur la tête. C'est aussi simple que cela. Vous le niez.
Nier n'est pas la question. Ce n'est pas parce que ce que vous dites est débile que je dois l'accepter. Vous méconnaissez totalement les mécanismes de ce marché. Abstenez-vous de tout commentaire, vous vous ridiculiser chaque jour davantage
Si l'on se place du point de vie de l'agent immobilier ? Sachez que cela s'appelle le TAUX DE TRANSFORMATION.... CE QUI N'A ABSOLUMENT RIEN À VOIR AVEC L'ÉTAT DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE !!!!!!
Soit. Vous avez aussi nié le prix au m2 de Madrid.
JE NE SUIS PAS OBLIGÉ D'ACCEPTER LES CONNERIES QUE VOUS DÉBITEZ. Vous avez définitivement pour moi un niveau d'intelligence et de compréhension limites
Les prix de l'Espagne et de la France ont - entre autres - fait l'objet de plusieurs études sérieuses et documentées.
Une autre évidence aussi : vous êtes en voie de caramélisation.
Superbe argument pauvre naze.
Quand on confond le rapport de l'offre et de la demande avec le taux de transformation que voulez-vous que vous puissiez apporter une lueur quelconque dans le débat initié par asi77 ????????
Dépêchez-vous d'apprendre avant d'écrire les inepties que vous débitez au kilomètre.
J'ignore votre métier, mais il m'intéresserait de le connaître et de savoir l'étendue de vos compétences.....
Car, voyez-vous il vous en faudra un minimum.
Que vous ne sachiez rien ou pas grand chose n'est pas en soi criticable. mais que vous soyez têtu, borné, manquant singulièrement de tolérance et vous permettant alors que vous ne savez rien d'insulter toutes les personnes qui ne sont pas d'accord avec vos inepties - et je pense que je ne suis pas le seul - m'irrite profondément pour la qualité de la discussion et la qualité de ce forum dont j'ai parfois quelques doutes
Jean-Michel |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 22:30:42
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Pour notre part maintenant nous refusons de plus en plus de mandats car les prix demandés sont farfelus, le dernier en date était une maison hier ( et oui nous bossons le dimanche ) le propriétaire avait fait construire il y a deux ans, et le prix demandé était de presque le double de ce que cela lui avait couté, c'est le premier agent immobilier qui est passé qui avait estimé le prix que le vendeur nous a donné.
Le plus drole la dedans c'est que ce fameux agent immobilier avait fait paraitre un article au mois de février 2005 sur le fait que les prix ( déjà à cette époque ) étaient du n'importe quoi.
De qui se moque t'il ?
yxon |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 22:41:00
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Le rapport entre l'offre et la demande s'établissait à 1 vendeur pour 7 acheteurs déclarés, il s'établit probablement entre 1 pour 5 à 1 pour 3.... C'est si difficile à comprendre ????????
Les voilà les termes magiques : "acheteurs déclarés" (j'irais me "déclarer" à l'AI du coin, il sera content) puis le "probablement". J'aime bien le probablement. De surcroît vous n'en êtes même pas sûr.
Citation :
je dois être con.
Si vous le dites.
Citation :
Si l'on se place du point de vie de l'agent immobilier ? Sachez que cela s'appelle le TAUX DE TRANSFORMATION.... CE QUI N'A ABSOLUMENT RIEN À VOIR AVEC L'ÉTAT DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE !!!!!!
Je pense que vous aurez un taux de compression bientôt. Je vous laisse deviner la suite si la pression est intenable.
Citation :
Les prix de l'Espagne et de la France ont - entre autres - fait l'objet de plusieurs études sérieuses et documentées.
Je pense que dans votre cas, c'est une affaire de religion. Vous croyez dur comme fer à l'étude de votre copine de l'ERA malgré l'évidence des prix de Madrid au m2. Et bien continuez d'y croire. Comme on croit à la bible, au coran ou au livre de Mao.
Citation :
J'ignore votre métier, mais il m'intéresserait de le connaître et de savoir l'étendue de vos compétences.....
Complètement étranger au débat.
Citation :
...pour la qualité de la discussion et la qualité de ce forum dont j'ai parfois quelques doutes
Si vous voulez faire avancer le débat, j'ai cette question simple. Je sais je suis têtu. Je pose la question de tout à l'heure mais à l'envers. A combien estimez vous le prix du mètre carré à Madrid ?
PS : je vous accorde le droit de ne pas répondre, mais ne venez pas me dire que vous faites avancer le débat à vous tout seul. C'est tout.
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Edité par - LeNabot le 06 févr. 2006 22:56:28 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 22:47:34
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Citation :
Initialement entré par jmdb
des conditions d'emprunt toujours très favorables, les banques rivalisant d'imagination pour proposer des produits toujours plus intéressants et performants (il n'y a pas que les taux !)
Bein oui : il y la durée aussi... 30 ans, 35 ans, pourquoi pas 40 ??!!
Sérieusement, la solvabilité des ménages a des limites, je ne vois pas comment les banques peuvent proposer des produits "plus intéressants et plus performants" avec des taux qui remontent... Vous croyez sincèrement que si les banques avaient des produits effectivement "plus performants" (qui jouent sur autre chose que la durée) elles auraient attendu 2006 pour les commercialiser ??
Citation :
Initialement entré par jmdb
Les baissiers ont raison de mon point de vue sur un seul point : le marché baissera. En d'autres termes le prix de la valeur de l'actif immobilier baissera pour être exact. Là où ils ont tort, c'est que ce n'est certainement pas dans les 3 ou 5 années qui viennent, ensuite ce n'est sûrement pas avec l'ampleur annoncée avec de grands effets du style de Paco Rabanne...
Là c'est vous le Paco Rabanne !! On essaie tous ici d'apporter des arguments sensés pour justifier l'évolution pressentie dans les 12 à 18 mois qui viennent, et vous nous sortez vos prévisions de hausse (pourcentages y compris !) pour les 3 à 5 ans qui viennent puis de baisse pour les années suivantes !! Et tout ça étayé par quoi, si ce n'est votre conviction personnelle ?
Citation :
Initialement entré par jmdb
Donc, OUI, et pour résider au Pays Basque où l'on ne peut pas dire que les prix soient bon marché, San Sebastian, Bilbao ou même Pampelune sont plus chers et la différence est de l'ordre de 20 à 25%. Ce que n'importe quel agent immobilier du secteur pourra confirmer.
Donc, je persiste et je signe, l'espagne a un immobilier d'un niveau de prix plus élevé qu'en France et ce n'est ni vous ni vos liens qui me feront changer d'avis, parce que c'est tout simplement la réalité.
Ce n'est pas vous qui fustigiez il y a peu ceux qui se basent sur leur expérience locale (forcément non représentative de l'ensemble du marché) et en font une généralité ?? Le pire c'est que vous aviez raison, mais vous voilà fautif à votre tour... BONNET D'ANE, jmdb
Sincèrement, cette histoire de prix entre l'Espagne et la France est un détail, mais n'abusez pas de votre mauvaise foi, je crois que vous avez perdu : la seule étude que vous trouvez qui aille votre sens (contrairement à toutes les autres) se retourne finalement contre vous si on la décortique dans le détail... Mis à part bien sûr le document que vous avez sous les yeux mais que vous ne pouvez pas nous communiquer... Ah oui, moi aussi, j'ai une étude de la Commission Européenne sous les yeux, qui prévoit avec certitude une baisse des prix de l'immobilier de 20% d'ici à 2007, mais malheureusement elle n'est pas disponible sur le net, eh oui, il n'y pas qu'internet comme seule forme d'intelligence...
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 22:58:24
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Le rapport entre l'offre et la demande s'établissait à 1 vendeur pour 7 acheteurs déclarés, il s'établit probablement entre 1 pour 5 à 1 pour 3.... C'est si difficile à comprendre ????????
Les voilà les termes magiques : "acheteurs déclarés" (j'irais me "déclarer" à l'AI du coin, il sera content) puis le "probablement". J'aime bien le probablement. De surcroît vous n'en êtes même pas sûr.
UN ACHETEUR DÉCLARÉ EST EFFECTIVEMENT À METTRE SUR LE MÊME PLAN QU'UN VENDEUR DÉCLARÉ.
ENSUITE, NON JE NE SUIS PAS SÛR (cela vous ne pouvez pas le comprendre, comme vous affirmez continuellement sans savoir.) NON effectivement je ne peux pas connaître le rapport exact, car personne ne peut le connaître exactement. C'est pour cela que c'est une fourchette et que je pense que cette fourchette s'établit entre 3 et 5 acheteurs pour un vendeur.
EN REVANCHE JE SUIS SÛR QUE CE RAPPORT N'EST À L'HEURE ACTUELLE PAS INVERSÉ COMME VOUS LE DÉCLAREZ AVEC TANT DE CERTITUDE
Citation :
je dois être con.
Si vous le dites.
Citation :
Si l'on se place du point de vie de l'agent immobilier ? Sachez que cela s'appelle le TAUX DE TRANSFORMATION.... CE QUI N'A ABSOLUMENT RIEN À VOIR AVEC L'ÉTAT DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE !!!!!!
Je pense que vous aurez un taux de compression bientôt. Je vous laisse deviner la suite si la pression est intenable.
IL VA FALLOIR QUE VOUS MESURIEZ A PRÉSENT VOS PAROLES....
Citation :
Les prix de l'Espagne et de la France ont - entre autres - fait l'objet de plusieurs études sérieuses et documentées.
Je pense que dans votre cas, c'est une affaire de religion. Vous croyez dur comme fer à l'étude de votre copine de l'ERA malgré l'évidence des prix de Madrid au m2. Et bien continuez d'y croire. Comme on croit à la bible, au coran ou au livre de Mao.
Non, j'ai cité l'OFCE et un rapport de la Commission europénne de Bruxelles. Il n'y a pas que l'étude d'INFINTÉS qui n'a aucun intérêt - pas plus que moi d'ailleurs - à ce que les prix espagnols soient plus élevés comme c'est la réalité ou le contraire....
Citation :
J'ignore votre métier, mais il m'intéresserait de le connaître et de savoir l'étendue de vos compétences.....
Complètement étranger au débat.
Cela ne m'étonne pas figurez-vous. Le nombre de personnes complètement profanes à ce mileu et qui croit tout savoir et tout connaître est ahurissant. En plus quand cela se double d'un donneur de leçon comme vous au lieu d'avoir l'humilité nécessaire.... Vous savez internet ne rend pas plus intelligent. Un lien URL n'a rien à voir avec les connexions neuronales qui vous manquent. Dites-moi tout de même ce que vous faites cela m'intéresserait de savoir....
Citation :
...pour la qualité de la discussion et la qualité de ce forum dont j'ai parfois quelques doutes
Si vous voulez faire avancer le débat, j'ai cette question simple. Je sais je suis têtu. Je pose la question de tout à l'heure mais à l'envers. A combien estimez vous le prix du mètre carré à Madrid ?/b]
J'ai déjà indiqué ce chiffre plus haut dans la discussion. Parce que si en plus de ne pas savoir compter et faire une simple division, vous ne savez pas lire....ce sont des chiffres donnés par l'étude ERA, confirmée par l'INSEE, dont d'ailleurs j'ai pu à l'époque discuter avec l'auteur de cette étude pour connaître les protocoles, et confirmée par le documents de la Commission européenne en charge du logement dont j'ai un exemplaire sous les yeux. Le document que vous avez cité est d'une toute autre nature et sont des prix planchers d'après ce que je peux en connaître en aucun cas des moyennes.
PS : je vous accorde le droit de ne pas répondre, mais ne venez pas me dire que vous faites avancer le débat à vous tout seul. C'est tout.
Vous êtes très représentatif du camp des baissiers. Il faut surtout être d'accord avec des inepties, prendre ses désirs pour la réalité et finalement tromper les gens.
Moi aussi je vous pose une question très simple.
Si vous achetez un bien immobilier 100.000 euros aujourd'hui, combien le revendrez-vous dans 18 mois selon vous.
C'est une question précise et qui demande de votre part une réponse précise.
Jean-Michel |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 22:59:05
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Citation :
Initialement entré par jmdb dans un seul et même post :
- VOUS ÊTES BORNÉ, TÊTU ET À LA LIMITE DE LA DÉBILITÉ PROFONDE !
- Ce n'est pas parce que ce que vous dites est débile que je dois l'accepter.
- JE NE SUIS PAS OBLIGÉ D'ACCEPTER LES CONNERIES QUE VOUS DÉBITEZ.
- Vous avez définitivement pour moi un niveau d'intelligence et de compréhension limites
- Superbe argument pauvre naze.
- et vous permettant alors que vous ne savez rien d'insulter toutes les personnes qui ne sont pas d'accord avec vos inepties
Qui insulte qui ?
Alors, jmdb, cessez vos "compliments", sinon ce n'est pas le bonnet d'âne que vous allez prendre, mais un coup de pied au c..
D'ailleurs moi, c'est la porte que je prends pour l'instant...
A.T.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 23:00:21
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Le rapport entre l'offre et la demande s'établissait à 1 vendeur pour 7 acheteurs déclarés, il s'établit probablement entre 1 pour 5 à 1 pour 3.... C'est si difficile à comprendre ????????
Les voilà les termes magiques : "acheteurs déclarés" (j'irais me "déclarer" à l'AI du coin, il sera content) puis le "probablement". J'aime bien le probablement. De surcroît vous n'en êtes même pas sûr.
UN ACHETEUR DÉCLARÉ EST EFFECTIVEMENT À METTRE SUR LE MÊME PLAN QU'UN VENDEUR DÉCLARÉ.
ENSUITE, NON JE NE SUIS PAS SÛR (cela vous ne pouvez pas le comprendre, comme vous affirmez continuellement sans savoir.) NON effectivement je ne peux pas connaître le rapport exact, car personne ne peut le connaître exactement. C'est pour cela que c'est une fourchette et que je pense que cette fourchette s'établit entre 3 et 5 acheteurs pour un vendeur.
EN REVANCHE JE SUIS SÛR QUE CE RAPPORT N'EST À L'HEURE ACTUELLE PAS INVERSÉ COMME VOUS LE DÉCLAREZ AVEC TANT DE CERTITUDE
Citation :
je dois être con.
Si vous le dites.
Citation :
Si l'on se place du point de vie de l'agent immobilier ? Sachez que cela s'appelle le TAUX DE TRANSFORMATION.... CE QUI N'A ABSOLUMENT RIEN À VOIR AVEC L'ÉTAT DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE !!!!!!
Je pense que vous aurez un taux de compression bientôt. Je vous laisse deviner la suite si la pression est intenable.
IL VA FALLOIR QUE VOUS MESURIEZ A PRÉSENT VOS PAROLES....
Citation :
Les prix de l'Espagne et de la France ont - entre autres - fait l'objet de plusieurs études sérieuses et documentées.
Je pense que dans votre cas, c'est une affaire de religion. Vous croyez dur comme fer à l'étude de votre copine de l'ERA malgré l'évidence des prix de Madrid au m2. Et bien continuez d'y croire. Comme on croit à la bible, au coran ou au livre de Mao.
Non, j'ai cité l'OFCE et un rapport de la Commission europénne de Bruxelles. Il n'y a pas que l'étude d'INFINTÉS qui n'a aucun intérêt - pas plus que moi d'ailleurs - à ce que les prix espagnols soient plus élevés comme c'est la réalité ou le contraire....
Citation :
J'ignore votre métier, mais il m'intéresserait de le connaître et de savoir l'étendue de vos compétences.....
Complètement étranger au débat.
Cela ne m'étonne pas figurez-vous. Le nombre de personnes complètement profanes à ce mileu et qui croit tout savoir et tout connaître est ahurissant. En plus quand cela se double d'un donneur de leçon comme vous au lieu d'avoir l'humilité nécessaire.... Vous savez internet ne rend pas plus intelligent. Un lien URL n'a rien à voir avec les connexions neuronales qui vous manquent. Dites-moi tout de même ce que vous faites cela m'intéresserait de savoir....
Citation :
...pour la qualité de la discussion et la qualité de ce forum dont j'ai parfois quelques doutes
Si vous voulez faire avancer le débat, j'ai cette question simple. Je sais je suis têtu. Je pose la question de tout à l'heure mais à l'envers. A combien estimez vous le prix du mètre carré à Madrid ?/b]
J'ai déjà indiqué ce chiffre plus haut dans la discussion. Parce que si en plus de ne pas savoir compter et faire une simple division, vous ne savez pas lire....ce sont des chiffres donnés par l'étude ERA, confirmée par l'INSEE, dont d'ailleurs j'ai pu à l'époque discuter avec l'auteur de cette étude pour connaître les protocoles, et confirmée par le documents de la Commission européenne en charge du logement dont j'ai un exemplaire sous les yeux. Le document que vous avez cité est d'une toute autre nature et sont des prix planchers d'après ce que je peux en connaître en aucun cas des moyennes. Prix planchers ou prix corrélés. Mais j'ignore encore comment, et cela ne m'intéresse guère étant donné les chiffres par ailleurs communiqués. Et surtout de ma connaissance personnelle des agences immobilières du Pays Basque...
PS : je vous accorde le droit de ne pas répondre, mais ne venez pas me dire que vous faites avancer le débat à vous tout seul. C'est tout.
Vous êtes très représentatif du camp des baissiers. Il faut surtout être d'accord avec des inepties, prendre ses désirs pour la réalité et finalement tromper les gens.
Moi aussi je vous pose une question très simple.
Si vous achetez un bien immobilier 100.000 euros aujourd'hui, combien le revendrez-vous dans 18 mois selon vous.
C'est une question précise et qui demande de votre part une réponse précise.
Jean-Michel
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 23:04:30
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Citation :
Initialement entré par tonhomme
Citation :
Initialement entré par jmdb dans un seul et même post :
- VOUS ÊTES BORNÉ, TÊTU ET À LA LIMITE DE LA DÉBILITÉ PROFONDE !
- Ce n'est pas parce que ce que vous dites est débile que je dois l'accepter.
- JE NE SUIS PAS OBLIGÉ D'ACCEPTER LES CONNERIES QUE VOUS DÉBITEZ.
- Vous avez définitivement pour moi un niveau d'intelligence et de compréhension limites
- Superbe argument pauvre naze.
- et vous permettant alors que vous ne savez rien d'insulter toutes les personnes qui ne sont pas d'accord avec vos inepties
Qui insulte qui ?
C'est effectivement une bonne question... Vous avez raison. Mais je me réserve le droit de ne pas accepter la malhonneteté intellectuelle.
Or, les théories exposées (le peu de théorie) par Le nabot est pure manipulation
On manipule à, l'heure actuelle les français et on tente de leur faire croire qu'un krach immobilier est annoncé.
C'est malhonnête et stupide et je ne puis, après avoir tenté d'exposer des arguments me semble-t-il plus que crédible, que de répondre à présent que par des insultes.
Parce que c'est la seule chose qu'ils méritent à présent.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...'
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 23:08:59
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Citation :
Initialement entré par jmdb
J'ai déjà indiqué ce chiffre plus haut dans la discussion. Parce que si en plus de ne pas savoir compter et faire une simple division, vous ne savez pas lire....ce sont des chiffres donnés par l'étude ERA, confirmée par l'INSEE, dont d'ailleurs j'ai pu à l'époque discuter avec l'auteur de cette étude pour connaître les protocoles, et confirmée par le documents de la Commission européenne en charge du logement dont j'ai un exemplaire sous les yeux.
Peu importe avec qui vous discutez. Je vais vous faire un aveu je ne sais pas lire et je discute avec les SDF de mon quartier. Je répète ma question : dans l'étude d'ERA que je ne sais pas lire, à combien est le mètre carré à Madrid ????
Citation :
Le document que vous avez cité est d'une toute autre nature et sont des prix planchers d'après ce que je peux en connaître en aucun cas des moyennes.
Le document que j'ai cité est une analyse du ministère espagnol du logement. Comme je constate que vous êtes hispanophone, dites moi l'endroit où c'est marqué que ce sont des prix planchers ?. Un autre aveu : je ne sais pas lire l'espagnol.
Citation :
Moi aussi je vous pose une question très simple.
Si vous achetez un bien immobilier 100.000 euros aujourd'hui, combien le revendrez-vous dans 18 mois selon vous.
C'est une question précise et qui demande de votre part une réponse précise.
Réponse : je serais très content de le vendre au prix d'achat, c'est à dire 100 000 EUR.
PS : j'ai répondu à votre question. Je vous ai posé deux questions, je vous prie de m'apportez deux réponses. J'appellerai quelqu'un de ma famille pour que l'on me lise votre texte.
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Edité par - LeNabot le 06 févr. 2006 23:12:22 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 00:10:24
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Bonjour Jean-Michel,
Aaahhhh... Vos réponses sont toujours touchées par les mêmes choses : absence de référence et idées reçues en tête. Un petit tour d’horizon pour ceux qui nous lisent :
Lorsque je vous demande qui a dit qu’il y « avait un complot contre la hausse de l’immo » vous me renvoyez vers des sites x ou y. Voyons, Jean-Michel, je vous parle bien évidemment des propos que nous tenons ici. Rassurez-moi vous ne venez pas répondre ici à ce que vous lisez sur les sites des autres ? C’est sur ces sites qu’il faut aller ! Donc je vous repose ma question :
Citation :
Quelqu'un a dit cela ??? C'est encore un scoop de votre part alors (c'est fou le nombre de chose que vous savez de nous avant nous même) ! Pouvez vous me redonner les posts où cela a été affirmer ?
Vous voyez j’ai mis « les posts » et pas « les adresses ». Comme d’habitude vous lisez un mot sur deux... C’est en dire long sur le reste de vos interventions.
Je note par ailleurs que vous n’avez pas répondu aux autres questions de mon message du 4 février après-midi. Enfin avec vous on s’habitue à n’avoir des réponses que lorsqu’elles sont sortis de leur contexte. Bravo pour la distorsion.
Un peu plus loin vous me donnez le site de la FNAIM comme lien. Quelle générosité (si j’insiste). Mais je vous ai déjà répété que le site m’est indifférent ! C’est le document qui m’intéresse. Comme d’habitude là encore aucun lien vers vos documents magiques ! Les lecteurs apprécieront la pertinence de vos propos jamais appuyé par des documents autre que « factices ».
Je passe rapidement sur votre interprétation personnelle de l’offre et de la demande mais surtout vers le lien toujours inexistant vers le document que vous brandissez comme la bible sur ce point. OU PEUT-ON PRECISEMENT LIRE CE DOCUMENT ? Vous semblez en être le seul possesseur ! Fabuleux ne trouvez-vous pas ? Partagez donc ce document avec nous... non la je rêve !
Un peu plus loin vous dites que les chiffres de l’Insee sont bidonnés. Non ! Qu’est-ce qui vous fait croire cela. Je vous parle d’information et vous me parlez de l’Insee. Vous avez là encore une logique qui m’échappe (mais je ne suis pas seul). Nous parlions justement des volumes d’offre et de demande. L’Insee donne de tels chiffres ? Sur quels documents ? Comme d’habitude vous êtes toujours le seul être sur ce forum a avoir la primeur de tels documents et chiffres et vous « ne comprenez pas » que je ne les lise pas. C’est normal Jean-Michel, si vous ne me dites pas où sont ces documents... je ne peux pas les lire. Mais cela échappe sans doute à votre logique comme le reste !
Pour ma question sur la loi SRU et la mixité sociale que vous m’invitez à reposer je vais vous citez vous-même : « Faites un petit effort [...] le site de l'INSEE et de l'OFCE.... cela ne doit pas être compliqué à trouver, et ensuite à lire.... » Vous pouvez faire pareille en cliquant sur les pages précédentes, ce n’est pas compliqué à trouver et ensuite à lire... Ensuite vous basez votre réflexion sur la seule expérience de Grenoble. Superbe ! Mais vous nous avez appris vous-même qu’il ne fallait pas se focaliser sur des secteurs marginaux (baisse des prix, logement en recherche de locataire...), vous le dites vous-même : « D'autre part, cessez de tenter de faire dire aux chiffres ce qu'ils ne disent pas. Paris n'est pas la France, ». Alors quid de votre étude pour la France ?
Plus loin vous annoncez : « À savoir que si l'État propriétaire doit faire des efforts soutenus envers les classes sociales les plus démunies, le vrai enjeu ce sont les classes moyennes. » Je tiens à vous rassurer, l’Etat propriétaire ne pourra pas loger les classes moyennes. Les logements HLM ne sont réservés qu’aux plus démunis et pas pour les classes moyennes. Ces derniers sont donc dans le marché privé avec un niveau de prix au double du HLM mais avec des revenus souvent à peine supérieur de quelques centaines d’euros. Ne comptez pas sur l’état proprio pour les classes moyennes !
Pour rigoler concernant les fonctionnaires j’en suis très heureux pour vous. Mon exemple (voir définition dans le dictionnaire) n’avait pour but que d’illustrer (voir définition dans le dictionnaire) votre idée reçue sur la pierre=valeur sûr (sans doute comme en 1991). Je suis toujours très heureux de savoir que les fonctionnaires sont des nantis, riche pour la plupart, largement trop payé pour leur travail (essayez de faire la différence entre le travail qu’on leur donne et le travail qu’il produisent)... D’ailleurs, quand je vais sur le parking d’une mairie ou d’un conseil général on voit surtout des vieilles brêles bien pourri et bien peu d’autos haut de gamme. Pour critiquer, Jean-Michel, assurez-vous de vos propos avant de les diffuser (comme pour l’immobilier d’ailleurs...). D’ailleurs les idées reçues (malheureusement complètement erronées !!!) que vous avez diffusés sur les prix de l’immo en Espagne en sont une preuve de plus.
Pour mon humilité, sans me donner raison, elle m’évite surtout d’annoncer, comme vous des vérités, sans preuve ( pour la cinquantième fois où sont vos citations et les titres de vos documents ????) et d’être ensuite contredit avec facilité par les baissiers. C’est cela qui me fait vous remercier pour vos arguments en faveur des baissiers à la fin de mes messages.
Un peu plus loin vous écrivez : « Il y a un document qui est la synthèse des assises du Logement organisée par le Minsitère du même nom (donc je suppose que ce document est téléchargeable sur internet) et par ailleurs la note de conjoncture de la FNAIM de janvier 2006 ». Maintenant VOUS SUPPOSEZ que le document est téléchargeable ! Mais il y a quelques jours vous avez écrit que ce document était « aisément téléchargeable ». AU FINAL VOUS SUPPOSEZ OU ALORS VOUS SAVEZ COMMENT ON TELECHARGE CE DOCUMENT ??? Cela fait des jours que je vous demande cela ! Je me doute que dans quelques heures vous me direz que ce rapport n’a jamais été publié... mais vous le remplacerez par une autre de vos arlésiennes de document ! Je vous fais confiance pour cela !
Un peu plus loin je vous demande quelles sont vos sources pour les stocks et vous me répondez : « Je l'ai donnée plus haut. EN 2004 c'était +30% en 2005 +26% (à fin décembre)... ». Je tiens à vous signalez (mais vous êtes consultant dans l’immo non ???) que ce que vous me donnez ce sont des chiffres et pas une source (voir la définition dans le dictionnaire). De plus nous parlions d’un rythme de hausse et pas d’un volume en pourcentage. Par ailleurs, je vous invite à tracer une courbe avec en abscisse le temps et en ordonnée le nombre de logements en stock. La courbe... oohhhh... elle monte beaucoup plus vite en 2005 ! Ben oui ! 26% de 150 000 c’est beaucoup plus que 30% de 100 000 ! Alors votre rythme de stocks, il augmente ou il baisse Jean-Michel ??? Ben oui le rythme augmente et beaucoup !
Pour le CA des agents immobilier en baisse de 13% je remercie les autres contributeurs. Vous êtes consultant dans l’immo vous m’avez dit... et vous côtoyer les têtes de réseaux... c’est bien cela ?
Pour la livraison des logements neufs, vous pouvez compter environ 12 mois entre les déclarations de début de travaux et la livraison (c’est une moyenne). Donc reprenez les chiffres de déclaration de début de chantier de février 2005 et vous obtiendrez à quelques poussières les logements mis en service ce mois-ci. C’est bien, les stocks montaient déjà avec une production normal et maintenant que nous en faisons +400 000 / an cela va grimper plus vite, et on vient de dépasser les 500 000, donc ça va grimper encore encore plus vite...
Vous dites : « Mais j'ai cité mes sources à tant de reprises.... vous ne lisez pas ? Ou plutôt vous ne lisez que ce qui vous intéresse et va dans votre sens ? » Non ! vous ne citez pas vos sources vous citez des organismes et vous ne donnez ni lien vers un document, ni un titre ni même un extrait de document. C’est cela que j’attend lorsque je parle de sources. Enfin, je ferais mieux de parler d’arlésiennes avec vous.
Pour ceux qui ont fait des prévisions de krach en 2001 vous me dites : « des sites internet ». Vous avez plus imprécis comme réponse ?
Plus loin vous dites : « L'ensemble de l'année 2005 se situant à +4,9% d'augmentation, et vous trouverez ce chiffre sur le site fnaim.fr ainsi que sur celui de l'INSEE. ». AAAaahhh l’Insee et la FNAIM calcul cela de la même façon maintenant ? Encore un scoop de votre part ! J’espère que vous vouliez écrire que l’un avait recopié sur l’autre. En effet, ce chiffre ne se vérifie pas d’une étude à l’autre mais se « publie » d’une étude à l’autre et c’est très différent !
Je vous remercie de jouer la cause des baissiers.
Marty |
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