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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
 Posté - 07 févr. 2006 : 07:42:04
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Bonjour Jean-Michel,
Aaahhhh... Vos réponses sont toujours touchées par les mêmes choses : absence de référence et idées reçues en tête.
Absences de références ? Mais je cite mes références : INSEE tout d'abord, Observatoire de la FNAIM, Notaires, rapports de Banques, OFCE, et quelques organisations immobilières lorsque l'info est crédible. Mais MARTY, il n'y a pas d'autres organisations que cela susceptibles de donner une information sûre !!!!! Quant à mes idées reçues, je pense que vous n'êtes pas juste. Appliquez cela à certains ici, mais pas à moi !
Un petit tour d’horizon pour ceux qui nous lisent :
Lorsque je vous demande qui a dit qu’il y « avait un complot contre la hausse de l’immo » vous me renvoyez vers des sites x ou y. Voyons, Jean-Michel, je vous parle bien évidemment des propos que nous tenons ici. Rassurez-moi vous ne venez pas répondre ici à ce que vous lisez sur les sites des autres ? C’est sur ces sites qu’il faut aller ! Donc je vous repose ma question :
Mais la théorie du complot, c'est du grand n'importe quoi !!!! Je vous ai envoyé sur un site pour que vous pussiez vous apercevoir à quel point le délire est grand, la manipulation est énorme chez les partisans du krach qu'ils annoncent chaque année ! Bien évidemment il n'y a pas de complot sur les prix del'immobilier. Cela ne veut pas dire que certains ne profitent pas de cette hausse : l'état en premier lieu, les banques, les agents immobiliers (qui maintiennent ainsi leur Chiffre d'affaires alors qu'il devrait s'écrouler), les notaires et bien évidemment les vendeurs eux-mêmes !
Citation :
Quelqu'un a dit cela ??? C'est encore un scoop de votre part alors (c'est fou le nombre de chose que vous savez de nous avant nous même) ! Pouvez vous me redonner les posts où cela a été affirmer ?
Vous voyez j’ai mis « les posts » et pas « les adresses ». Comme d’habitude vous lisez un mot sur deux... C’est en dire long sur le reste de vos interventions.
Je note par ailleurs que vous n’avez pas répondu aux autres questions de mon message du 4 février après-midi. Enfin avec vous on s’habitue à n’avoir des réponses que lorsqu’elles sont sortis de leur contexte. Bravo pour la distorsion.
Je vous ai demandé à plusieurs reprises de répondre par les questions que vous aviez restées sans réponses. Faites-le pour la clarté du débat. je vous promets d'y répondre, pour autant qu'il puisse y avoir une réponse à vos questions
Un peu plus loin vous me donnez le site de la FNAIM comme lien.
Oui. Il est tout de même intéressant à connaître, non ?
Quelle générosité (si j’insiste). Mais je vous ai déjà répété que le site m’est indifférent ! C’est le document qui m’intéresse.
Ne me dites pas que vous ne savez pas chercher sur un site un document accessible en ligne ?
Comme d’habitude là encore aucun lien vers vos documents magiques ! Les lecteurs apprécieront la pertinence de vos propos jamais appuyé par des documents autre que « factices ».
Vous affirmez gratuitement ! Mais je n'ai pas besoin de faire à chaque fois référence à ce que j'affirme, sans vouloir vous froisser, ma propre opinion et mes préconisations n'ont pas besoin d'être référencée à tout bout de champ. Je lis la totalité de la documentation disponible, la plupart des rapports bancaires et d'organisations immobilières, même parfois confidentielles, il est parfois tout simplement impossible pour moi de retrourver tel ou tel document qui est parfois sorti de ma messagerie ! quoiqu'il en soit cela ne vous autorise pas à douter de mon honnêteté intellectuelle.
Je passe rapidement sur votre interprétation personnelle de l’offre et de la demande
Si vous passez là-dessus pourquoi qualifier cela d'une interprétation personnelle. ce que je dis à propos de cela est retenu par tous les intervenants professionnels ! Par ailleurs toute autre conclusion différente à ce sujet est fausse et vraiment de tous les points de vue. L'offre aujourd'hui est bien inférieure à la demande dans un rapport évoluant dans une fourchette de 1:3 à 1:5. Dire autre chose est une connerie qui ne correspond pas à la réalité.
mais surtout vers le lien toujours inexistant vers le document que vous brandissez comme la bible sur ce point. OU PEUT-ON PRECISEMENT LIRE CE DOCUMENT ? Vous semblez en être le seul possesseur ! Fabuleux ne trouvez-vous pas ? Partagez donc ce document avec nous... non la je rêve !
Effectivement, vous prenez très souvent le rêve de voir le marché baisser (et c'est légitime) pour la réalité
Un peu plus loin vous dites que les chiffres de l’Insee sont bidonnés.
OUI, cela leur arrive ! Et il n'y a pas si longtemps que je m'en suis aperçu.... la fréquentation de certains sites baissiers où cet argument figure en haute place m'a fait changer d'avis car j'ai été vérifier ce point. Cela ne veut pas dire que tout est bidon. NON. Cela veut dire que de temps à autre, le document entre les étages change selon probablement des pressions....Mais comme je sais précisément ce qui change, cela me donne une idée assez précise de ce qui est juste et ce qui est faux.
Non ! Qu’est-ce qui vous fait croire cela. Je vous parle d’information et vous me parlez de l’Insee.
Vous devriez vous pencher sur les sources définitvement crédibles sur lesquelles vous pourriez vous appuyer. Il n'y en a pas beaucoup figurez-vous. Pour moi, l'info crédible dans ce métier est d'abord l'INSEE (avec quelques réserves) et l'Observatoire du Crédit Agricole ainsi que la FNAIM et les notaires. Pour les analyses, celles de l'OFCE sont pertinentes, mais sont surtout "universitaires"....
Vous avez là encore une logique qui m’échappe (mais je ne suis pas seul). Nous parlions justement des volumes d’offre et de demande. L’Insee donne de tels chiffres ? Sur quels documents ?
Vous ne savez pas sur quels documents on peut trouver une telle information ? Abonnez-vous, que voulez-vous que je vous dise ! Et vous recevrez ces documents
Comme d’habitude vous êtes toujours le seul être sur ce forum a avoir la primeur de tels documents et chiffres et vous « ne comprenez pas » que je ne les lise pas. C’est normal Jean-Michel, si vous ne me dites pas où sont ces documents... je ne peux pas les lire. Mais cela échappe sans doute à votre logique comme le reste !
Vous affirmez sans preuve, et à partir de votre propre cadre de référence ..... sortez de votre coquille....
Pour ma question sur la loi SRU et la mixité sociale que vous m’invitez à reposer je vais vous citez vous-même : « Faites un petit effort [...] le site de l'INSEE et de l'OFCE.... cela ne doit pas être compliqué à trouver, et ensuite à lire.... »
Non, pour la mixité sociale, je vous ai répondu que cela correspondait à des travaux engagés depuis 3 ans par la Communauté Urbaine de Grenoble, travaux auxquels j'ai participé modestement en tant que consultant.
Vous pouvez faire pareille en cliquant sur les pages précédentes, ce n’est pas compliqué à trouver et ensuite à lire... Ensuite vous basez votre réflexion sur la seule expérience de Grenoble. Superbe !
Parce que c'est la seule ville en France, à ma connaissance, qui a engagé une telle réflexion, et placé le débat en dehors d'échéances électorales. Il est vrai qu'à Grenoble, le foncier est limité par les montagnes....
Mais vous nous avez appris vous-même qu’il ne fallait pas se focaliser sur des secteurs marginaux (baisse des prix, logement en recherche de locataire...), vous le dites vous-même : « D'autre part, cessez de tenter de faire dire aux chiffres ce qu'ils ne disent pas. Paris n'est pas la France, ». Alors quid de votre étude pour la France ?
À quel niveau de différenciation ?
Plus loin vous annoncez : « À savoir que si l'État propriétaire doit faire des efforts soutenus envers les classes sociales les plus démunies, le vrai enjeu ce sont les classes moyennes. » Je tiens à vous rassurer, l’Etat propriétaire ne pourra pas loger les classes moyennes. Les logements HLM ne sont réservés qu’aux plus démunis et pas pour les classes moyennes. Ces derniers sont donc dans le marché privé avec un niveau de prix au double du HLM mais avec des revenus souvent à peine supérieur de quelques centaines d’euros. Ne comptez pas sur l’état proprio pour les classes moyennes !
Je ne compte pas sur l'État. Ou plutôt si. Je considère que le véritable enjeu est effectivement que les classes moyennes puissent acquérir leur résidence principale. Or, elles ne le peuvent que de moins en moins.... Aux politiques de mettre en place toutes les dispositions en ce sens. Ils en ont les moyens.
Pour rigoler concernant les fonctionnaires j’en suis très heureux pour vous. Mon exemple (voir définition dans le dictionnaire) n’avait pour but que d’illustrer (voir définition dans le dictionnaire) votre idée reçue sur la pierre=valeur sûr (sans doute comme en 1991).
Ce n'est pas une idée reçue. C'est vrai.Maintenant la crise de la fin 91 a duré réellement combien de temps ?
Je suis toujours très heureux de savoir que les fonctionnaires sont des nantis, riche pour la plupart, largement trop payé pour leur travail (essayez de faire la différence entre le travail qu’on leur donne et le travail qu’il produisent)... D’ailleurs, quand je vais sur le parking d’une mairie ou d’un conseil général on voit surtout des vieilles brêles bien pourri et bien peu d’autos haut de gamme. Pour critiquer, Jean-Michel, assurez-vous de vos propos avant de les diffuser (comme pour l’immobilier d’ailleurs...). D’ailleurs les idées reçues (malheureusement complètement erronées !!!) que vous avez diffusés sur les prix de l’immo en Espagne en sont une preuve de plus.
Le prix de l'immobilier en Espagne est plus élevé que celui en France. je ne vois pas une idée reçue dans cette affirmation. C'est simplement un fait. Et là encore les analyses sont nombreuses et confirmées.
Pour mon humilité, sans me donner raison, elle m’évite surtout d’annoncer, comme vous des vérités, sans preuve
NON, je ne suis pas d'accord. Je cite mes références.
( pour la cinquantième fois où sont vos citations et les titres de vos documents ????) et d’être ensuite contredit avec facilité par les baissiers.
Si c'était vraiment le cas, je reconnaîtrais mon erreur !!!!!
C’est cela qui me fait vous remercier pour vos arguments en faveur des baissiers à la fin de mes messages.
L'apparence, cher Marty. Ce ne sont que des apparences faciles. D'ailleurs toutes les discusssions avec les baissiers terminent ainsi. Amusant.
Un peu plus loin vous écrivez : « Il y a un document qui est la synthèse des assises du Logement organisée par le Minsitère du même nom (donc je suppose que ce document est téléchargeable sur internet) et par ailleurs la note de conjoncture de la FNAIM de janvier 2006 ». Maintenant VOUS SUPPOSEZ que le document est téléchargeable !
Internet représente peut-être 20% de ma documentation..... Le problème c'est qu'internet représente 100% de l'intelligence de certains !
Mais il y a quelques jours vous avez écrit que ce document était « aisément téléchargeable ». AU FINAL VOUS SUPPOSEZ OU ALORS VOUS SAVEZ COMMENT ON TELECHARGE CE DOCUMENT ???
Avez-vous été sur le site du Ministère du Logement ?Et entre les lettres que je reçois par Mail (abonnez-vous que diable) et des documents disponibles en ligne il y a probablement une différence. Je n'analyse pas de savoir si quelque choses est dispo pour tout le monde. Surtout quand je reçois ces documents....
Cela fait des jours que je vous demande cela !
Vous me demandez quoi ? Comment vous rendre sur le site du Minsitère du Logement
Je me doute que dans quelques heures vous me direz que ce rapport n’a jamais été publié... mais vous le remplacerez par une autre de vos arlésiennes de document ! Je vous fais confiance pour cela !
Un peu plus loin je vous demande quelles sont vos sources pour les stocks et vous me répondez : « Je l'ai donnée plus haut. EN 2004 c'était +30% en 2005 +26% (à fin décembre)... ». Je tiens à vous signalez (mais vous êtes consultant dans l’immo non ???) que ce que vous me donnez ce sont des chiffres et pas une source (voir la définition dans le dictionnaire). De plus nous parlions d’un rythme de hausse et pas d’un volume en pourcentage. Par ailleurs, je vous invite à tracer une courbe avec en abscisse le temps et en ordonnée le nombre de logements en stock. La courbe... oohhhh... elle monte beaucoup plus vite en 2005 ! Ben oui ! 26% de 150 000 c’est beaucoup plus que 30% de 100 000 ! Alors votre rythme de stocks, il augmente ou il baisse Jean-Michel ??? Ben oui le rythme augmente et beaucoup !
Pour le CA des agents immobilier en baisse de 13% je remercie les autres contributeurs. Vous êtes consultant dans l’immo vous m’avez dit... et vous côtoyer les têtes de réseaux... c’est bien cela ?
Pour la livraison des logements neufs, vous pouvez compter environ 12 mois entre les déclarations de début de travaux et la livraison (c’est une moyenne). Donc reprenez les chiffres de déclaration de début de chantier de février 2005 et vous obtiendrez à quelques poussières les logements mis en service ce mois-ci. C’est bien, les stocks montaient déjà avec une production normal et maintenant que nous en faisons +400 000 / an cela va grimper plus vite, et on vient de dépasser les 500 000, donc ça va grimper encore encore plus vite...
Vous dites : « Mais j'ai cité mes sources à tant de reprises.... vous ne lisez pas ? Ou plutôt vous ne lisez que ce qui vous intéresse et va dans votre sens ? » Non ! vous ne citez pas vos sources vous citez des organismes et vous ne donnez ni lien vers un document, ni un titre ni même un extrait de document. C’est cela que j’attend lorsque je parle de sources. Enfin, je ferais mieux de parler d’arlésiennes avec vous.
Pour ceux qui ont fait des prévisions de krach en 2001 vous me dites : « des sites internet ». Vous avez plus imprécis comme réponse ?
Plus loin vous dites : « L'ensemble de l'année 2005 se situant à +4,9% d'augmentation, et vous trouverez ce chiffre sur le site fnaim.fr ainsi que sur celui de l'INSEE. ». AAAaahhh l’Insee et la FNAIM calcul cela de la même façon maintenant ? Encore un scoop de votre part ! J’espère que vous vouliez écrire que l’un avait recopié sur l’autre. En effet, ce chiffre ne se vérifie pas d’une étude à l’autre mais se « publie » d’une étude à l’autre et c’est très différent !
Je vous remercie de jouer la cause des baissiers.
J'ai interrompu mes réponses, ne serait-ce qu'avec cette dernière phrase juste au-dessus.....
Marty
Jean-Michel |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 07:43:23
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Citation :
Initialement entré par leo66
moi je ne constate qu'une chose, c'est que le marché de l'immo doit etre calme pour voir autant de pro passer autant de temps sur les forum à faire des posts qui n'en finissent pas... serait ce un signe de ralentissement du marché ?
Ce n'est pas parce que tous les cygnes que vous aurez vus sont blancs que TOUS les cygnes de la planète le sont.
Par ailleurs, je ne suis pas agent immobilier.
Jean-Michel
jean michel, je ne parlais pas d'agent immobilier mais de pro (sous entendu de l'immo...), mais vous avez raison,à lire vos posts, j'ai du me tromper
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 08:20:25
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Le prix de l'immobilier en Espagne est plus élevé que celui en France. je ne vois pas une idée reçue dans cette affirmation. C'est simplement un fait. Et là encore les analyses sont nombreuses et confirmées.
Le lien "étude" ERA que vous avez donné donne à l'évidence un prix autour de 3400 EUR/m2 à Madrid sur la base d'un appartement moyen de 120 m2. Ce sont vos sources !!!!!!
Question : Confirmez vous ce prix de 3400 EUR/m2 à Madrid ?????
PS : je vous ai posé deux questions hier. Avez vous répondu ??? SVP |
Edité par - LeNabot le 07 févr. 2006 08:21:58 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:38:33
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Jean-Michel,
Afin de revenir sur un débat constructif, merci de citer :
- vos sources (INSEE ...) avec
- la date du document avec
- le lien (URL) ( ... beaucoup de doc. sont téléchargeables depuis internet ... notamment l'INSEE)
Lorsque ce document n'est pas accessible depuis internet (newsletter, abonnement ...) merci de faire un copier/coller avec la source/date du document.
Je comprends tout à fait l'exaspération de vttdechaine et LeNabot qui attendent désespérement des références CONCRETES (source+date+lien) plutôt que source sans autre mention !
Cordialement.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:54:00
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Merci de votre remarque.
Pour ce qui concerne les liens, il faut distinguer de la documentation qui est en ligne et celle qui le l'est pas.
Ensuite, à quoi peut bien servir de donner à lire un document ? Si je prends le cas de Le Nabot, c'est flagrant; il ne prend que ce qui l'intéresse, nie ce qui ne va pas dans son sens.
J'ai un petit peu perdu patience.
Et puis de quoi parle-t-on ? Qui nous sommes ? Si c'est pour intervenir sur un sujet pareil sans connaître un minimum de choses je ne vois pas de quoi on parle.
La documentation en ligne est très faible. C'est globalement l'INSEE, l'OFCE,les Banques et la FNAIM qui concentrent 90 % de la littérature. Donc pour moi, intervenir sur un tel sujet, suppose au moins d'avoir ces lectures ou un niveau de compréhension suffisant.
J'en suis là.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 12:02:42
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Pour ce qui concerne les liens, il faut distinguer de la documentation qui est en ligne et celle qui le l'est pas.
Ensuite, à quoi peut bien servir de donner à lire un document ? Si je prends le cas de Le Nabot, c'est flagrant; il ne prend que ce qui l'intéresse, nie ce qui ne va pas dans son sens.
jmdb.
Vous avez donné ce lien : http://www.infinites.fr/dossier_presse/ERAeurope.pdf
page 4 on y indique le prix moyen d'un logement dans la capitale espagnole Madrid soit : 408 120 EUR.
page 34 vous avez un tableau comparatif. Pour l'Espagne on y voit que la surface moyenne d'un appartement est de 120 m2.
J'ouvre une feuille excel et je découvre le prix réel au mètre carré pour Madrid soit 3401 EUR / M2
Vous avez affirmé ceci :
Le prix de l'immobilier en Espagne est plus élevé que celui en France. je ne vois pas une idée reçue dans cette affirmation. C'est simplement un fait. Et là encore les analyses sont nombreuses et confirmées.
Je pose une question précise. A laquelle je veux une réponse précise. C'est à dire OUI ou NON.
Maintenez vous toujours que l'immobilier en Espagne est plus élevé qu'en France ?
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Edité par - LeNabot le 07 févr. 2006 12:04:13 |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 12:09:35
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Pour JMDB
Voici deux jours dans cette file, vous annonciez, selon vos informations confidentielles, un volume des ventes en janvier 2006 supérieur à janvier 2005 et une hausse repartie à plus de 12% en tendance.
Les chiffres de la FNAIM pour janvier 06 parus aujourd'hui semblent vous contredire à la fois pour le volume et pour la tendance.
Pouvez-vous confirmer vos informations - et si elles ne sont plus confidentielles en donner la source ? |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 12:40:04
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LeNabot,
Quand vous lisez que le prix de l'immobilier est plus élevé en Espagne qu'en France.
Quand vous lisez que le prix de l immobilier est plus eleve en Espagne qu en France;
Il ne faut pas se situer au prix du m². (metre carre)
Il faut par exemple se positionner au coût (cout) de la vie: salaire, charges sociales, confort, bien être (etre), sécurité (securite), (la France n'a pas encore envoyé (envoye)de troupes en Irak par exemple)
Ancien contributeur non pour autant �m�rite. emerite |
Edité par - bouzigues le 07 févr. 2006 12:42:45 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 12:48:59
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Citation :
Initialement entré par bouzigues
LeNabot,
Quand vous lisez que le prix de l'immobilier est plus élevé en Espagne qu'en France.
La France et l'Espagne ont la même monnaie. Quand on dit que le prix est plus élevé, l'unité de mesure est l'Euro.
Citation :
Il ne faut pas se situer au prix du m2.
Désolé de vous contredire, mais c'est un critère déterminant. L'étude ERA donne comme surface moyenne à Madrid 120m2. Il faudra faire avec.
Citation :
Il faut par exemple se positionner au coût de la vie: salaire, charges sociales, confort, bien être, sécurité,
On vous parle de prix de l'immobilier. Pas de l'épaisseur du slip que vous portez pour parler confort.
Citation :
(la France n'a pas encore envoyé de troupes en Irak par exemple)
L'Espagne a retiré les siennes (les fameux attentats à Madrid).
PS : la question que j'ai posé à jmdb est toujours d'actualité. J'attends sa réponse.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:12:20
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Vous avez donné ce lien : http://www.infinites.fr/dossier_presse/ERAeurope.pdf
page 4 on y indique le prix moyen d'un logement dans la capitale espagnole Madrid soit : 408 120 EUR.
page 34 vous avez un tableau comparatif. Pour l'Espagne on y voit que la surface moyenne d'un appartement est de 120 m2.
J'ouvre une feuille excel et je découvre le prix réel au mètre carré pour Madrid soit 3401 EUR / M2
Préambule: je ne prends partie ni pour l'un ni pour l'autre, OK
Je ne regrade que l'aspect mathématique de ce résultat qui me choque.
J'ai une série de n prix P, par exemple une série de P1 à Pn
La moyenne est bien Pmoy=(sigma de P)/n
Pour les surfaces itou, une série de n surfaces S, par exemple série de S1 à Sn
La moyenne est bien Smoy=(sigma de S)/n
Le calcul fait ci-dessus par LeNabot dit que la moyenne des prix par m2, est Pmoy/Smoy, soit = (sigma de P)/sigma de S), ce qui est manifestement inexact.
La moyenne réelle des prix au m2 est le (sigma(P/S))/n, rapport pouvant être très différent du précédent.
C'est tout ce que je voulais dire
[edit] merci pour cette correction évidente, c'était juste pour vérifier que vous suiviez bien mon raisonnement, mais c'est oui quand même , le rapport est très différent du précédent. |
Edité par - Ankou le 07 févr. 2006 14:25:50 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:28:21
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Ankou LeNabot et les autres sans les uns.
Nous allons donc prendre des olives.
Des olives d'espagne ont-elles la meme saveur que des olives de Lucques ?
Pour un même kilo, combien sont celles qui ont le plus de "chair" ?
L'euro est la monnaie de part et d'autre des pyrénnées, mais le salaire minimum garanti est-il identique ?
En France quand vous achetez sur Paris Lyon ou Marseille, vous êtes desservi par le TGV.
En France vous avez des avantages et des inconvénients mais au final, vous êtes bien contents de vite rentrer au bercail quand vous êtes retenus à l'étranger.....
Le facteur passait auparavant deux fois à Paris. Ce n'est plus le cas.
Mais en attendant quand on achète des m² à tel endroit ou à tel autre on achète des services encore appelés fiscalité directe locale.
Dans le prix il y a de compris un packaging avec les moyens de transport, la faune et la flaure des rues, les commerces, les activités touristiques et culturelles......
La maison de Florimont aura une autre saveur par le nom que celle de florette.......
Quand on achète un local d'habitation, on achète pas seulement du ciment et de la sueur, on achète un emplacement et tout ce qui gravite autour....
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:35:26
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Citation :
Initialement entré par Ankou
La moyenne réelle des prix au m2 est le sigma(P/S), rapport pouvant être très différent du précédent.
C'est tout ce que je voulais dire
Statistiquement parlant vous aurez toujours ce problème de dispersion autour de la moyenne. Mais faire le sigma des prix/sigma des surfaces est plus significatif et moins faux que de faire la moyenne des prix moyens au m2. La deuxième méthode alourdira les petites surfaces sur la moyenne au m2. Le plus juste encore serait d'y mettre l'écart-type et les quartiles. Mais comme l'étude ne l'indique pas.
Faites quelques exemples sur un tableur, cela vous donnera une idée.
Citation :
La moyenne réelle des prix au m2 est le sigma(P/S), rapport pouvant être très différent du précédent.
Non. Dans ce cas vous divisez sigma(P/S) par n.
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Edité par - LeNabot le 07 févr. 2006 13:41:22 |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:40:46
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Le nabot, je ne suis pas d'accord avec vous. Je ne sais pas ce que sera les prix de l'immobilier en 2007 par contre je maintien qu'un des arguments le plus répandu chez les baissiers est le niveau d'endettement des ménages en France. Vous ne pouvez donc pas balayer ce qu'écrit Bouzigues sur le niveau des salaires en Espagne. Le prix au m² en Espagne sorit de son contexte ne veut rien dire et pourtant plus de 90% de la population est propriétaire de sa résidence principale tout en étant plus endettée que la majorité des Français. Alors ca va monter, ca va baisser? Bien sur personne ne le sait mais par les arguments de la comparaison,vous ne feai que conforter les "haussiers"
TL |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 13:48:36
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Citation :
Initialement entré par TLAM
Vous ne pouvez donc pas balayer ce qu'écrit Bouzigues sur le niveau des salaires en Espagne. Le prix au m² en Espagne sorit de son contexte ne veut rien dire et pourtant plus de 90% de la population est propriétaire de sa résidence principale tout en étant plus endettée que la majorité des Français.
Non plus. Que vous en déduisez que l'on pourra endetter plus les Français et qu'il s'ensuivrait en conséquence une hausse, d'accord. Par rapport à leurs revenus, les espagnols sont plus endettés. Vous en déduisez aussi que le salaire en Euros des espagnols est plus faible que ceux des français. C'est un fait. Vous le faites avec l'unité de mesure qu'est l'Euro. Au niveau des prix c'est la même unité. Et si le prix moyen au m2 à Madrid est de 3401 EUR / m2, c'est un fait et il est plus faible que le prix moyen de Paris. |
Edité par - LeNabot le 07 févr. 2006 14:02:53 |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:27:15
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Là je suis d'accord avec vous en valeur absolu si les chiffres annoncés sur le forum sont bons, le prix en € au m² est moins cher en Espagne qu'en France si l'on ne compare que les capitales. N'oublions pas que Paris n'est pas le France et que Madrid n'est pas l'Espagne en déplaise à ceux qui le croient encore. Par contre il est évident que les salaires moyens en Espagne étant beaucoup plus bas qu'en France, le niveau d'endettement est plus fort là bas. Je n'ai pas la conviction que la capacité d'endettement en France puisse à elle seule faire monter les prix, je pense simplement que ce n'est pas un argument permettant d'affirmer qu'une baisse de 30 à 40% va survenir de suite. Il ne faut pas oublier que malgrè une capacité plus "faible" qu'en France, plus de 90% des Espagnols sont propriétaires de leur résidence principale alors que seulement 50% le sont en France et là je pense que ces chiffres peuvent expliquer que la demande reste forte. Comme le dit Bouzigues, il ne faut pas oublier qu'avant d'être un marché d'investisseurs, l'immobilier sert aussi à se loger et l'objectif de chacun, comme en Espagne, est de payer sa résidence pendant la période d'activité professionnelle pour être "tranquille" quand arrive la retraite. Là encore la situation face au retraites à bien changée par rapport à 1991 ou si les problèmes existaient déjà ils étaient cachés ou du moins effrayaient beaucoup moins les jeunes actifs qu'en 2006. Tout cela ne me permet pas d'affirmer que les prix vont continuer à augmenter par contre j'ai du mal à penser que cela puisse les faire baisser significativement dans les mois à venir.
TL |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:28:27
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Citation :
Initialement entré par Ankou
[edit] merci pour cette correction évidente, c'était juste pour vérifier que vous suiviez bien mon raisonnement, mais c'est oui quand même, le rapport est très différent du précédent.
Mathématique c'est différent c'est un fait. Mais quel est le plus réel. Pour moi il est plus juste de faire le rapport entre somme des prix sur somme des surfaces que de faire la moyenne des prix au mètre carré. Ne trouvez vous pas. Votre solution donnera un poids plus fort aux petites surfaces. Et nous n'avons pas cette série dans l'étude ERA. Donc comparons ce qui est comparable. En tout état de cause, le sigma prix sur sigma surface est plus fort à Paris qu'à Madrid. Mathématiquement vous pourrez inverser ce rapport selon l'échantillonage avec votre méthode. Dans l'absolu on y arrive toujours. Ceci dit si vous y arrivez, vous aurez donc une distorsion entre les deux échantillons ce qui déontologiquement devient contestable. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:05:10
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LeNabot:
Et un bijou en or espagnol ou français ?
Quelle est le plus cher ?
Le français forcément à 18K par rapport à l'espagnol à 14K....
Et puis même à prix identique, il faut se déplacer pour l'acheter.
Allez investir en espagne pour louer, c'est déjà pas évident de notre côté des pyrénnées.
Alors comparons avec la Croatie. Et là vous conviendrez que le niveau de vie est différent.
Vous maniez la langue de Cervantes, mais si c'était celle de Goethe, ou de Dante ou encore de Shakespeare, vous n'auriez pas la même faveur pour l'immobilier hispanique...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:56:39
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Pour JMDB
Voici deux jours dans cette file, vous annonciez, selon vos informations confidentielles, un volume des ventes en janvier 2006 supérieur à janvier 2005 et une hausse repartie à plus de 12% en tendance.
Les chiffres de la FNAIM pour janvier 06 parus aujourd'hui semblent vous contredire à la fois pour le volume et pour la tendance.
Pouvez-vous confirmer vos informations - et si elles ne sont plus confidentielles en donner la source ?
Oui, j'ai vu ce matin ces chiffres, et j'en avais vu d'autres... est-ce de décembre à janvier ou Janvier 12 mois glissants ?
L'erreur d'appréciation est peut -être là....
Pour le volume, il n'y a pas de ralentissement, en revanche, pour les prix oui, mais pas de baisse....
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 17:00:29
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Citation :
Initialement entré par pacha2
Pour JMDB
Voici deux jours dans cette file, vous annonciez, selon vos informations confidentielles, un volume des ventes en janvier 2006 supérieur à janvier 2005 et une hausse repartie à plus de 12% en tendance.
Les chiffres de la FNAIM pour janvier 06 parus aujourd'hui semblent vous contredire à la fois pour le volume et pour la tendance.
Pouvez-vous confirmer vos informations - et si elles ne sont plus confidentielles en donner la source ?
Oui, j'ai vu ce matin ces chiffres, et j'en avais vu d'autres... est-ce de décembre à janvier ou Janvier 12 mois glissants ?
L'erreur d'appréciation est peut -être là....
Pour le volume, il n'y a pas de ralentissement, en revanche, pour les prix oui, mais pas de baisse....
Jean-Michel
Tiens puisque vous passez, dans l'étude d'ERA, pouvez vous confirmer le calcul du m2 à Madrid avec les éléments chiffrés que j'ai pu lire. A savoir un prix de 3401 EUR/m2 à Madrid. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 17:02:06
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
[edit] merci pour cette correction évidente, c'était juste pour vérifier que vous suiviez bien mon raisonnement, mais c'est oui quand même, le rapport est très différent du précédent.
Mathématique c'est différent c'est un fait. Mais quel est le plus réel. Pour moi il est plus juste de faire le rapport entre somme des prix sur somme des surfaces que de faire la moyenne des prix au mètre carré. Ne trouvez vous pas. .....
1) je prends acte que vous êtes d'accord avec ma démonstration.
2) il n'y a pas de "plus réel", ce sont 2 calculs différents! l'essentiel, si on fait des comparaisons est d'utiliser la même méthode de calcul.
3) pour rester purement mathématique, je ne suis pas d'accord avec vous, ni sur le terme "juste", ni sur l'analyse. Comme dit plus haut, il n'y a pas de juste ou injuste, il y a 2 calculs. Mais le second donne une "raison" mathématique supérieure au premier.
Mais je ne me battrais pas sur cette "justesse"!
Il est seulement nécessaire d'utiliser la même méthode pour comparer.
Dernier point, ce sont les éléments à notre disposition, bien insuffisants pour en tirer des ratios plausibles!
Pour l'Espagne:
"#56256;#56343;Prix moyen des logements : - dans la capitale : 408.120 €
- au niveau national : 207.579 €
#56256;#56343;Surface moyenne : - des maisons : 150m²
- des appartements : 120m²"
Diviser 408120 par 120 pour obtenir un chiffre exploitable, me semble mathématiquement hasardeux!
Pour mémoire, voici les mêmes chiffres pour la France:
"#56256;#56343;Prix moyen des logements : - dans la capitale : 261.181 €
- au niveau national : 176.000 €
#56256;#56343;Surface moyenne : - des maisons : 110 m²
- des appartements : 60 m²"
Là encore, je ne prends aucune position sur le sujet lui-même, seulement sur les chiffres utilisés |
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