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LeNabot
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 Posté - 11 févr. 2006 : 18:41:34
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Le Nabot n'est pas convaincu de cette évidence, et va dans une explication tordue de l'ordonnée (oubliant la nature même du graphique) pour nous donner une leçon digne de la plus grande mauvaise foi.
Continuez comme cela, vous allez passer de la phase de caramélisation à la phase de carbonisation. Vous aviez un graphique avec une base 100 au 1er T 1987 et on pouvait apprecier l'évolution des prix. D'ailleurs qu'il soit en données corrigées de l'inflation ou en données réelles comme son titre l'indiquait, le graphe ne montrait qu'une chose : apprécier l'évolution du prix dans 3 capitales européennes par rapport à une base 100 fixée au T1 1987 toutes les trois, cette dernière circonstance étant la plus importante, pour vous faire comprendre que Madrid avait quadruplé ses prix au mètre carré par rapport à Paris et Londres où ce coefficient se fixait à 1,75.
PS : vous aviez assuré dans un fil parallèle que vous étiez un personnage important en droit immobilier ce qui m'a fait éclater de rire. Par contre, je pense qu'une carrière dans le cirque vous est grande ouverte. |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2006 18:46:56 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 19:17:23
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Le Nabot n'est pas convaincu de cette évidence, et va dans une explication tordue de l'ordonnée (oubliant la nature même du graphique) pour nous donner une leçon digne de la plus grande mauvaise foi.
Continuez comme cela, vous allez passer de la phase de caramélisation à la phase de carbonisation. Vous aviez un graphique avec une base 100 au 1er T 1987 et on pouvait apprecier l'évolution des prix. D'ailleurs qu'il soit en données corrigées de l'inflation ou en données réelles comme son titre l'indiquait, le graphe ne montrait qu'une chose : apprécier l'évolution du prix dans 3 capitales européennes par rapport à une base 100 fixée au T1 1987 toutes les trois, cette dernière circonstance étant la plus importante, pour vous faire comprendre que Madrid avait quadruplé ses prix au mètre carré par rapport à Paris et Londres où ce coefficient se fixait à 1,75.
PS : vous aviez assuré dans un fil parallèle que vous étiez un personnage important en droit immobilier ce qui m'a fait éclater de rire. Par contre, je pense qu'une carrière dans le cirque vous est grande ouverte.
je suis infiniment désolé de vous contredire, mais le graphique de jacques Frigitt n'est pas ce que vous voudriez qu'il soit afin que vous ne puissiez pas perdre la face.
Si Jacques avait indiqué "Évolution comparée des prix....", je ne le contesterai pas... malheureusement il n'a pas indiqué cela.... Et on peut reprocher à Frigitt beaucoup de choses, mais sûrement pas d'être flou sur ses graphiques.
Vous ne comprenez décidément pas une chose, et d'ailleurs, je vous ai posé la question que vous avez éludée.
En admettant que vous deviez comparer les prix immobiliers des différents pays européens, comment vous y prendriez-vous ?
Si votre réponse est de comparer les données brutes (comme c'est ce que vous faites pour le moment) vous commettez une grossière erreur.
En outre, vous devriez fermer votre gueule pour le reste. Je n'ai jamais affirmé que j'étais un personnage important, ni ici, ni ailleurs ! Une nouvelle fois vous procédez par l'insulte. C'est inacceptable.
Maintenant, comme agent immobilier j'ai une dizaine d'années d'expérience et de pratique du droit immobilier, j'ai quelque expérience en Gestion locative pour avoir géré par le passé quelques 2700 lots et administré 18 000 copropriétaires et réalisé 20 millions de francs HT en transaction.
Si cela ne me confère pas le titre de personnage important, souffrez que je puisse prétendre à quelques compétences dans mon métier actuel de consultant en immobilier.
En conséquence, le modeste honnête homme que je suis vous demande de formuler pour toute réponse à ce post des excuses à mon encontre, car je juge que vous outrepassez les usages et la simple courtoisie.
Jean-Michel |
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tonhomme
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243 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 20:04:17
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Citation :
Initialement entré par jmdb
vous m'accusez d'être de mauvaise foi.... je ne peux pas être d'accord avec cela ! C'est une interprétation superficielle des choses. Car, si vous aviez lu la réponse faite à Pierre Marie
J'ai lu la réponse faite à Pierre Marie ainsi que le topic où il dénonce votre plagiat. Je note d'ailleurs que vous vous êtes excusé à ce sujet, ce qui est tout à votre honneur, même si vous niez l'évidence que constitue le plagiat pur et simple... Mais quand je parle de mauvaise foi il s'agit aussi et surtout de ce fameux graphique de M.Frigitt :
Citation :
Initialement entré par jmdb
- ensuite vous interprétez le graphique lui même qui est pourtant très clair !
En effet, le niveau des prix espagnols si on les compare en données réelles (une donnée réelle n'est pas une donnée brute au passage) au niveau des prix français en corrélant les données (et c'est pour cela que c'est en base 100 - rendant lisible le graphique - et que les données sont corrigées de l'inflation); il suffit de voir à quel niveau est placée l'Espagne et Madrid par rapport à la France et Paris pour s'en convaincre.
Tout ça c'est du chinois, jmdb, du blabla dont ne ressort rien de sérieux ni d'exploitable. Tout le monde - vous y compris - est capable de comprendre ce que représente ce graphique. Corrigé de l'inflation ou pas, il indique que les prix espagnols ont progressé plus vite que les prix français ou anglais, c'est tout. Le pire c'est que vous savez que vous avez tort, c'est évident, mais vous vous entêtez avec vos explications délirantes, qui ne trompent personne !! Ca en devient pathétique.
Citation :
Initialement entré par jmdb
Sinon, pour reprendre la discussion et l'analyse du marché.
Personne ne dit, et surtout pas moi, que les prix vont continuer d'augmenter,
Tiens ?? C'est nouveau !!
Citation :
Initialement entré par jmdb
et si je souscris à l'analyse de Frigitt, elle n'est qu'une hypothése ! Entre le "probable" et le "possible", je crains que certains ne traduisent cela que par "certain"....
Non non, "probable", c'est tout. Personne n'a jamais dit "certain", que je sache.
Citation :
Initialement entré par jmdb
Je prends un exemple. Il est avéré que le nombre de biens à la vente [...] a augmenté depuis 2003 n'est pas en soi un argument suffisant pour annoncer qu'il s'agit d'un signe CERTAIN d'une baisse....!
Là encore personne n'a jamais dit ça. Et surtout, personne n'a prétendu justifier une baisse uniquement par ce constat. Vous prenez vos désirs pour des réalités.
Citation :
Initialement entré par jmdb
une demande en baisse (le rapport n'est plus que situé selon moi entre 1:5 et 1:3)
On aimerait bien avoir des sources précises. Ce chiffre de 1:5 ou 1:3 est plausible mais serait d'autant plus crédible d'une part s'il était plus précis et d'autre part si ce n'était pas que le résultat de vos estimations...
Citation :
Initialement entré par jmdb
D'où mon idée d'une activité en 2006 plus forte encore qu'en 2004 ou même 2005, et qu'ensuite l'effet sur les prix pourra se réaliser, semble-t-il en douceur, et c'est bien ce que je prévois : +7% en 2006, et entre +3 ou +5% en 2007.
C'est toujours bien ça le problème : vous nous sortez des prédictions dignes de Madame Irma, tout droit sorties de votre imagination, alors qu'aucun professionnel ni organisme de statistique, même parmi les plus réputés, ne se hasarde à un tel pronostic chiffré... Alors vos prévisions, elles valent ce qu'elles valent : pas grand'chose...
Citation :
Initialement entré par jmdb
En clair, l'analyse que je lis ici ou là, pour autant qu'elle soit fondée sur des principes exacts et théoriques, échappe complètement à la réalité.
Hé non justement, car elle est fondée sur des principes exacts, qui reprennent au plus près la réalité du marché et de la conjoncture économique.
Citation :
Initialement entré par jmdb
Contre toute attente, les prix ont augmenté en 2005 (Ne vous rappelez-vous pas ces discussions de 2004 dont d'ailleurs le graphique de Frigitt a servi de ralliement ?)
Pas contre toute attente, justement !! Comme je l'ai dit plus haut, cette hausse pour 2005 était anticipée dans l'analyse de M.Frigitt (http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm) :
Citation :
la variation du prix des logements sur les douze derniers mois est historiquement très corrélée avec sa variation sur les douze mois à venir. Une croissance annuelle du prix plus forte que la moyenne [i.e. en 2004] augure donc d’une croissance annuelle également plus forte que la moyenne[i.e. en 2005]
Ce qui se traduit aussi (comme il le dit plus loin d'ailleurs) par "la hausse nourrit la hausse". Jusqu'à un certain point.
Citation :
Initialement entré par jmdb
Pour le moment, avec une légère augmentation par rapport à décembre 2005, Janvier 2006 est bien dans le taf par rapport à ma prévision de +7% en 2006.... les faits me donnent raison.... et cela dure depuis un petit moment.... !
Ah oui ? 0,1% de hausse en 1 mois, ça ne ressemble pas à du 7% par an... Et si vous jouez sur ce terrain là, je pourrais vous rétorquer que l'étude mentionnée ci-dessus, pour ne citer que cet exemple, est aussi "bien dans le taf par rapport à ses prévisions", et que jusqu'ici, "les faits lui donnent raison", y compris même pour cette stagnation de début 2006, que l'on pourrait choisir d'interpréter comme le haut de la courbe...
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 20:20:54
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je n'ai jamais affirmé que j'étais un personnage important, ni ici, ni ailleurs ! Une nouvelle fois vous procédez par l'insulte. C'est inacceptable.
Et ça ??? Vous ne l'avez pas écrit peut-être.
Et puis en ce qui concerne le droit immobilier, je pense que vous ignorez à qui vous avez à faire. Je serai vous je me méfierais....
Dans ce fil où vous affirmez tout et son contraire.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35432
Même en analyse juridique vous semblez dérailler en plus.
Citation :
Maintenant, comme agent immobilier j'ai une dizaine d'années d'expérience et de pratique du droit immobilier, j'ai quelque expérience en Gestion locative pour avoir géré par le passé quelques 2700 lots et administré 18 000 copropriétaires et réalisé 20 millions de francs HT en transaction.
Si cela ne me confère pas le titre de personnage important, souffrez que je puisse prétendre à quelques compétences dans mon métier actuel de consultant en immobilier.
Je plains franchement vos clients.
Citation :
En conséquence, le modeste honnête homme que je suis vous demande de formuler pour toute réponse à ce post des excuses à mon encontre, car je juge que vous outrepassez les usages et la simple courtoisie.
Vous vous doutez de ma réponse je suppose. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 20:44:18
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En réponse à Ton Homme :
Sachez que je n'ai pas nié l'évidence, puisque j'ai immédiatement indiqué qui était l'auteur de l'article. Mais devais-je pour autant passer sous silence que j'ai remis un rapport dans le sens de l'article de Silverston deux ans auparavant ?
J'ai même indiqué que Robespierre, qui me connait, peut probablement attester de ma connaissance du dossier informatique de la mise en oeuvre du MLS....et des conclusions que j'ai remis aux directions du FFIP.
Ainsi je serai de mauvaise foi pour ce qui concerne le graphique de Frigitt ?
Mais QUELS SONT LES TITRES DE CES GRAPHIQUE ?
NE CONFIRMENT-ILS PAS L'ÉTUDE ERA/INFINITES ?
C'est tout de même formidable ! Je transmets deux liens précis, indicutables, qui prouvent que ces deux études confirment mes propos et vous m'accusez de mauvaise foi ?!!!
Mais bon sang, un graphique est bien une représentation "graphique" d'une réalité ou d'un constat ! Bien évidemment si l'Espagne est considérablement au-dessus de la France, c'est aussi parce que son évolution a été supérieure !
Il suffit de regarder le graphique, de lire son titre, et de regarder Où est le niveau de l'Espagne et où est celui de la France !!!!!
Vous appelez cela du chinois ? Il suffit simplement de lire !
Vous prétendez que ce graphique n'indique que la progression des prix espagnols ! Mais c'est un comble ! Est-ce le titre du graphique donné par Jacques Frigitt ? NON.... Et vous continuez de croire que Frigitt donne des faux titres à ses graphiques...
Par ailleurs, je ne suis pas le seul à mettre l'Espagne au dessus de la France! Que faites-vous de l'étude ERA/INFINITES ?????
Elle vous contredit complètement également !
Si j'ai tort comme vous le dites, alors Frigitt se trompe, INFINITES se trompe, l'OFCE se trompe, le rapport que j'ai en ma possession et qui est le fruit du travail d'une Commission européenne consacrée au logement se trompe.... Vous ne trouvez pas que cela fait un peu beaucoup ?
À l'appui de la démonstration, on balance les données brutes ! Mais bon sans depuis quand les données brutes sont elles utilisées sans corrélation ???? Depuis quand ?
Mais il faut rapidement postuler à l'INSEE les gars... parce que cela devient franchement grave ! La totalité des études INSEE est à mettre à la daille !
Vous parlez d'explication délirante ! Non, mais je rêve.... Ayez un tout petit peu plus de sens commun......
Par ailleurs, vous continuez de mal me lire ! Je n'ai JAMAIS dit que les prix allaient continuer d'augmenter ainsi ! Mais entre dire cela, et proclamer que le krach est pour demain, et que les prix vont chuter de 40% vous ne trouvez pas qu'il y a comme qui dirait un gouffre ???? Je mets dos à dos haussiers et baissiers en d'autres termes !
Si j'ai pris l'argument de l'augmentation des stocks, Le Nabot n'a-t-il pas prétendu que cela voulait dire que l'offre était supérieure à la demande ? ET qu'il est certain qu'une telle configuration de marché équivaut à une baisse des prix selon la loi de l'offre et de la demande..... c'est bien pour expliquer comment je vois le marché en 2006 !!!!
Le rapport de l'offre et la demande est bien connu des agents immobiliers et de leurs organisations ainsi que de toutes les études réalisées par les réseaux : les rapports de C21, d'ORPI, d'ERA, de Laforêt ont tous, à quelques exceptions près les mêmes chiffres pour décrire ce rapport.
Mais ce qui est sûr c'est que si le nabot mesure la demande dans les études notariées, on risque de ne pas être d'accord du tout !
Ensuite je conteste que vous qualifiez mes vues de madame IRMA. je vous rappelle tout de même que cela fait partie de mon métier d'exercer un petit peu de prospective. je suis même payé pour cela. Il ne s'agit pas de mon imagination, mais de mon métier...par ailleurs, je ne suis le seul à écrire cela.....L'Observatoire de la FNAIM entre autres ne dit pas autre chose. Les analystes du Crédit Agricole et de la BNP non plus....
Les théories de Frigitt sont valables s'il s'agit d'une bulle immobilière. Or ce fait est contesté. Il suffit de prendre la définition de ce qu'est une bulle ! Et votre affirmation selon laquelle la hausse nourrit la hausse, et la baisse la baisse est de mon point de vue une illusion d'optique !
Tant que vous ne comprendrez pas, à défaut d'admettre, POURQUOI LA VALEUR DE L'ACTIF IMMOBILIER A AUGMENTÉ, vous commettrez une erreur coupable à mes yeux.
Interrogez-vous de savoir pourquoi c'est ainsi.
Ensuite de savoir si ces raisons perdurent, et comment elles évoluent.... de par l'expérience des mécanismes RÉELS du marché immobilier - je pense bien les connaître - il est clair que les raisons profondes de cette hausse sont toujours là, qu'elles alimentent une demande qui va en plus être dynamisée par une offre plus importante, tant en quantité qu'en qualité.
Il n'est pas besoin de lire dans la boule de cristal pour prévoir que ce qui va arriver.
Au-delà de 2009-2010, là je suis d'accord.
Mais sérieusement, lorsque le camp des baissiers annonce que je cite de mémoire Le Nabot : "Vous allez voir dans 18 mois" c'est pas du charlanisme de foire cela ?
Mes mots sont précis. je vous serai reconnaissant de ne pas les interpréter. Une baisse de la hausse des prix n'est pas une baisse des prix.
Dans la même mesure un rapport de l'offre par rapport à la demande, où l'offre augmente et la demande baisse, ne veut pas dire que le marché s'inverse.
Les craintes d'un retournement du marché, même si elles sont envisagées, ne sont pas envisageables.
Ces hiatus sémantiques font le lit des polémiques stériles.... je n'y peux rien.... et c'est en ce sens que je parle de malhonnêteté intellectuelle.....
Veuillez ne pas tomber à pied joint dedans, je romprais immédiatement la conversation.
En réponse à Le Nabot
je t'emmerde.
Jean-Michel |
Edité par - jmdb le 11 févr. 2006 20:45:43 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 20:55:51
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je pense effectivement que le Nabot a bien raison d'indiquer les liens de manière à ce que chacun puisse se faire une idée du personnage et de ce qu'il prétend.
Il suffit de lire mes propos et les siens.
Amis juristes, figurez-vous que pour le Nabot c'est dire tout et son contraire que de citer des jurisprudences contradictoires........ !!
Je suis mort de rire !
Chacun sait qu'en immobilier, la position des Juges varient et les décisions contradictoires sont légion.
Une nouvelle fois, Le Nabot commet un abus de langage. Il s'écoute parler....
La vérité n'échappe à personne.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:00:56
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]Je plains franchement vos clients.
Message adressé à UI
Je vous demande de ne pas tolérer que des propos diffammatoires portant atteinte à mon honneur et à ma profession soient écrits ici.
Veuillez faire le nécessaire auprès de ce contributeur qui a prouvé à maintes reprises l'absurdité de ses propos qu'il convient à l'avenir de les modérer ou de se taire.
Ce forum devient un bordel en tolérant beaucoup trop de choses ! Maison de tolérance porte bien son nom....
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:00:57
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Il suffit simplement de lire !
Les prix des capitales des provinces espagnoles vous les avez ici.
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/t3a2005/VLPP4.xls
Et dans l'ancien c'est 3400 EUR/m2 à Madrid.
Comment dit on plancher en espagnol au fait. |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2006 21:05:57 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:06:15
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Vous êtes un débile mental profond.
Vos données sont des données exactes, de toutes façons elles n'émanent pas de vous, mais ce sont des données brutes.
OR tous les statiticiens de la terre, de mars ou d'ailleurs, vous apprendront que si vous voulez comparer des données entre les pays, et en particulier sur des données concernant la valeur de l'actif immobilier, il sera nécessaire d'introduire des facteurs de corrélation !
Qu'est-ce qu'on en a à foutre des données brutes de l'Espagne. C'est inutisable en l'état.
Putain, mais faut-il vous clouer à un mur pour que vous puissiez avoir l'intelligence de comprendre cela ?
Si nous étions en train de comparer le prix d'un Mac'Do d'accord (et encore avec des réserves), mais ce ne sont pas des prix d'un hamburger que nous comparons.... !
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:20:09
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Citation :
Initialement entré par jmdb
OR tous les statiticiens de la terre, de mars ou d'ailleurs, vous apprendront que si vous voulez comparer des données entre les pays, et en particulier sur des données concernant la valeur de l'actif immobilier, il sera nécessaire d'introduire des facteurs de corrélation !
Voyez vous, même en prenant comme base les données "corrélées" dans l'étude d'ERA, vous avez un prix d'un appartement "moyen" de 120 m2 à Madrid. Et que cela donne 3401 EUR/m2.
Par ailleurs, certaines variables comme le nombre moyen d'habitants dans un logement sont neutres ou indépendantes statistiquement dans l'évaluation du prix.
Tout au plus pourrez vous comparer ce prix moyen avec un salaire moyen pour apprécier l'effort du pécors moyen, mais ça s'arrêtera là.
A condition bien sûr de détailler tout cela, ce que l'étude ERA n'a manisfestement pas fait. |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2006 21:22:12 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:41:45
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Pourquoi ne pas répondre à la question que je vous ai posée à plusieurs reprises ?????
Cette question est celle-ci :
Si vous deviez comparer les prix des valeurs des actifs immobiliers des pays européens, vous vous y prendriez comment ?
Sinon, dans votre post il y a bien évidemment une nouvelle erreur ! C'est que précisément le nombre d'habitants par logement a une importance capitale !
Rappelons qu'il est de 2,1 en France et à plus de 3 en Espagne. Si je dois comparer le PRIX de l'actif immobilier, nécessairement que ce paramètre est déterminant !
Le FMI lui même (c'est dans le rapport de l'OFCE) souligne que les marchés immobiliers des différents pays sont fortement corrélés....
Il y a page 24 un graphique nommé "croissance des prix de l'immobilier résidentiel des différents pays de la zone euro"
Il y a par ailleurs un graphique dont la source est la Chambre des notaires de Paris qui donne pour Paris en 2004, la moyenne de 3000 euros du M2 (ce graphique est page 20)
Vous aurez beau vous agiter dans tous les sens, expliquer qu'un titre d'un graphique de Frigitt ne veut pas représenter ce que l'auteur en a décidé, que INFINITES raconte n'imùporte quoi, le FMI, l'OFCE.....pour ne parler que de ce qui est disponible en ligne.
Maintenant, il suffit. Devant autant d'évidences, la sagesse consiste pour vous ou bien à reconnaître vos torts et à me présenter vos excuses pour toutes vos insultes.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:53:54
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Cette question est celle-ci :
Si vous deviez comparer les prix des valeurs des actifs immobiliers des pays européens, vous vous y prendriez comment ?
Manifestement comme l'étude ERA vous convient parfaitement, vous y appliquez le ratio et pour Madrid c'est 3401 EUR. Content ?
Citation :
Sinon, dans votre post il y a bien évidemment une nouvelle erreur ! C'est que précisément le nombre d'habitants par logement a une importance capitale !
Vous nous direz en quoi.
.....
Citation :
Maintenant, il suffit. Devant autant d'évidences, la sagesse consiste pour vous ou bien à reconnaître vos torts et à me présenter vos excuses pour toutes vos insultes.
Je crois que ce soir il vous manque vos doses d'anxiolytiques. Prenez une tisane et allez vous coucher. |
Edité par - LeNabot le 11 févr. 2006 21:54:45 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 21:57:32
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mais répondez donc à la question qu'on vous pose !
Ou bien vous gêne-t-elle ?
Cela fait des lustres que je vous la pose.
Vous terminez la totalité de vos posts par des affirmations gratuites ou des insultes.
Vous êtes franchement malade.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 22:20:45
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Vous appelez cela du chinois ? Il suffit simplement de lire !
Pour que l'on soit tous soit bien d'accord, je reproduis ici le lien donné par jmdb lui-même, http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-0061.pdf
avec le graphique objet de tant de polémique situé en page 44 et intitulé "Graphique 1.1 Prix des logements corrigés de l'inflation".
jmdb, je vais recommencer l'explication de ce graphique que LeNabot a patiemment tenté de vous faire comprendre. Je ne m'adresse qu'à vous car tous les autres ont compris depuis longtemps. On va le lire ensemble, et ne soyez pas borné, OK ?
- La base 100 est prise en 1987, comme l'auteur a d'ailleurs pris soin de le rappeler juste en dessous du titre.
- Il ne s'agit pas d'un prix réel bien évidemment (100 = 100 quoi ? 100 euros ? 100 francs ?...) mais d'un indice, effectivement corrigé de l'inflation.
- Cet indice est fixé à 100 en 1987 en France comme en Espagne (comme dans les autres pays d'ailleurs), sans que cela veuille dire que les prix fussent les mêmes à cette date.
- En 2005 cet indice vaut environ 300 pour l'Espagne et 160 pour la France, ce qui SIGNIFIE que, inflation déduite, les prix ont été multipliés par 3 en Espagne et par 1,6 en France. ET RIEN DE PLUS.
Alors maintenant jmdb, coupez court aux explications vaseuses qui commencent déjà à germer dans votre imagination, et dites nous où il est écrit là-dedans que les prix espagnols sont supérieurs aux prix français.
Citation :
Initialement entré par jmdb
Que faites-vous de l'étude ERA/INFINITES ?????
Elle vous contredit complètement également !
L'étude d'ERA/INFINITES nous apprend que le prix du logement moyen de 120m2 en Espagne est supérieur au prix du logement moyen de 60m2 en France. Nulle part dans cette étude (et je viens de la relire) il n'est écrit que l'immobilier est plus cher en Espagne qu'en France. Je vous mets au défi de nous citer un passage en ce sens.
Citation :
Ensuite je conteste que vous qualifiez mes vues de madame IRMA. je vous rappelle tout de même que cela fait partie de mon métier d'exercer un petit peu de prospective. je suis même payé pour cela.
C'est bien cela qui est inquiétant !
Sérieusement, jmdb, ne trouvez-vous pas cela un peu facile, de dire "c'est mon métier, donc je sais de quoi je parle, donc croyez-moi" ? Si c'est effectivement votre métier, vous devriez être capable de justifier un tant soit peu vos prédictions... Or vos tentatives d'explications restent très vagues...
Citation :
Les théories de Frigitt sont valables s'il s'agit d'une bulle immobilière.
Ah bon ? Il ne m'a pas semblé lire ça.
Citation :
Or ce fait est contesté. Il suffit de prendre la définition de ce qu'est une bulle ! Et votre affirmation selon laquelle la hausse nourrit la hausse, et la baisse la baisse est de mon point de vue une illusion d'optique !
Expliquez-nous donc ce qu'est une bulle alors, et ensuite pourquoi il n'y aurait pas de bulle.
Citation :
Tant que vous ne comprendrez pas, à défaut d'admettre, POURQUOI LA VALEUR DE L'ACTIF IMMOBILIER A AUGMENTÉ, vous commettrez une erreur coupable à mes yeux.
Je ne demande qu'à comprendre. J'ai ma petite idée là-dessus, mais ça ne doit pas être la même que vous... En quelques mots : je veux bien admettre que des facteurs démographiques et sociologiques poussent les prix vers le haut. Mais force est de constater que bien d'autres facteurs, conjoncturels ceux-là, y participent. Et y participent majoritairement, si l'on en croit les études telles que celles de M.Frigitt. Alors quand ces facteurs là pousseront à la baisse, que pèseront les premiers ?...
Citation :
Ensuite de savoir si ces raisons perdurent, et comment elles évoluent.... de par l'expérience des mécanismes RÉELS du marché immobilier - je pense bien les connaître - il est clair que les raisons profondes de cette hausse sont toujours là, [...]
Au-delà de 2009-2010, là je suis d'accord.
Expliquez-nous en quoi ces raisons, comme vous dites, perdureraient jusqu'en 2009-2010 mais pas après ??...
Citation :
Mes mots sont précis. je vous serai reconnaissant de ne pas les interpréter. Une baisse de la hausse des prix n'est pas une baisse des prix.
Je n'ai jamais dit ni même laissé entendre ça. Encore une fois, ne prenez pas vos désirs pour des réalités.
Le meilleur est pour la fin, jmdb, une petite compilation de vos quelques derniers posts, à défaut de vous citer in extenso :
Citation :
En réponse à Le Nabot
je t'emmerde.
Citation :
Vous êtes un débile mental profond.
Citation :
Vous êtes franchement malade.
Citation :
Message adressé à UI
Je vous demande de ne pas tolérer que des propos diffammatoires portant atteinte à mon honneur et à ma profession soient écrits ici.
Veuillez faire le nécessaire auprès de ce contributeur qui a prouvé à maintes reprises l'absurdité de ses propos qu'il convient à l'avenir de les modérer ou de se taire.
N'alertez pas trop UI, jmdb, c'est vous qui allez vous faire éjecter...
A.T.
'Nouveau contributeur non pour autant novice...' |
Edité par - tonhomme le 11 févr. 2006 22:21:27 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 23:25:14
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Vous trouverez page 14 de ce même topic les chiffres reproduits issus de l'étude ERA que vous n'avez que très mal lu !
<>
plus de 15 millions de ménages
- 87% sont propriétaires
- 700 000 ventes environ
- Prix moyen dans la capitale : 408.120 euros
- Prix moyen au niveau national : 207.579 euros
voici la comparaison avec la France:
- 57% des français sont propriétaires
- Prix moyen dans la capitale : 261.181 euros
- au niveau national : 176.000 euros
<>
Où je vois que les prix espagnols sont plus élevés que les prix français.... disiez-vous ? Là entre autres ! Et surtout où voyez-vous que la France est plus "chère"....
Par ailleurs, Jacques Frigitt n'a pas introduit la base 100 pour comparer l'évolution des prix des différents pays depuis 1987, même si son graphique par extrapolation permet de le faire, mais pour comparer les prix entre eux (encore qu'il faudrait s'entendre effectivement sur ce que cela veut dire de "comparer les prix entre eux....") car de quoi s'agit-il ? Votre erreur, et l'erreur de Le Nabot vient de là !.
Et ce n'est pas parce qu'on peut en déduire l'évolution des prix sur ce graphique qu'on ne peut y lire la valeur de l'actif immobilier de chaque pays à un instant T. En outre, nous sommes pas en train de comparer le prix du Hamburger dans différents pays, mais de comparer la valeur de différents INDICES.
Jacques FRIGITT aurait choisi un autre titre pour son graphique si votre interprétation était la bonne ! Je rappelle que son graphique est intitulé "Prix des logements corrigés de l'inflation" pour le 1.1, et "Prix immobiliers réels dans différentes capitales...."pour le 1.3 et non pas "comparaison de l'évolution des prix" comme vous voudriez que cela soit.
L'erreur que vous commettez est de prendre 1987 comme la base de "tout", sauf qu'en réalité cela n'a qu'une importance relative. Car il y a un "après 87", et un "avant 87" qui a été le choix de Jacques.(pour l'année j'entends....)
je veux dire que l'immobilier avait une existence avant 1987.... Si les choses étaient nées en 87, vous auriez raison..... ! Mais ce n'est pas le cas.... le choix de 87 n'a qu'une importance relative..... et non absolue.
Il n'empêche que les chiffres d'INFINITÉS confirment le graphique de Frigitt et réciproquement.
ALORS QUI A RAISON ?
C'est moi cher Monsieur ! Et croyez bien que si je m'étais trompé, les gens qui me connaissent savent que je suis absolument et toujours prêt à reconnaître mes erreurs....
Vous êtes tombé dans le même bateau que Le Nabot.... et je pense que certains graphiques méritent vraiment un décodeur.... Je vais tenter de vous expliquer.
D'abord vous devriez chercher à savoir pour quelle raison Frigitt a choisi une base.
(peu importe laquelle d'ailleurs !)
je vais vous y aider.
Imaginons que tous les deux, nous ayons une base arithmétique différente. Par exemple vous comptez en base 12, et moi en binaire.
Une manière de faire en sorte que nos chiffres puissent se comparer c'est de passer sur une base commune, par exemple 10, ou 100, peu importe pourvu que cette base soit commune.
Pour apprécier donc les prix (les indices pour employer un vocabulaire précis) immobiliers des différents pays, où les systèmes sont différents - d'ailleurs c'est à ce point difficile que même l'auteur de cette étude OFCE remise au Sénat l'écrit (page 46/12) : ....Comme on l'a vu précédemment, le prix moyen de l'immobilier dans un pays intègre les différentes caractéristiques de ce pays rendant difficiles les comparaisons internationales....
Par ailleurs, ce que voulez être une étude de l'évolution des prix européens est bien dans le document sous forme de graphique, et ce graphique n'est pas celui de Frigitt, mais provient de la BCE et il est page 24, et il est singulièrement différent, même si l'on note qu'effectivement la courbe de progression de l'Espagne est vertigineuse....
Vous devriez ensuite vous interroger pour savoir la réalité de ce que veut dire le mot "Prix de l'immobilier", en France tout d'abord, et en Europe ensuite. Toutes les valeurs collectées (je vous le dis) sont des indices. Bien évidemment chaque pays a sa manière propre de calculer son indice. Comprenez bien la différence entre un indice et un prix brut........... !
Voilà autant de raisons que j'ai déjà peut être maladroitement expliqué par le termes de corrélation, qui font que le graphique 1.1 et 1.3 ne sont pas ce que vous prétendez qu'ils sont.
Je vais vous faire un résumé :
- tout d'abord considérez tout de même le titre du graphique....
- ensuite posez-vous la question d'exprimer sous forme graphique les prix de l'immobilier des différents pays
- vous collectez l'ensemble des indices (qui ont donc des bases différentes) et les recalculez dans une base 100 arbitrairement choisie en 1987
- bien évidemment il faut tenir compte de l'inflation pour que l'indice corrigé tienne compte de l'effort supposé.
Et l'on obtient le graphique de Jacques qui est bien intitulé comme il se doit, et on obtient les résultats de l'étude INFINITÉS. On obtient également l'étude que j'ai sous les yeux, et que malheureusement je ne peux pas vous en indiquer un lien....
Cette discussion soulève de toutes façons la manière de lire un graphique, et surtout de bien regarder comment il a été construit....
Le graphique bien connu qu'asi 77 a cru bon de mettre en ligne sur ce forum peut avoir une toute autre gueule.... Changez un paramètre d'échelle entre autres, et vous verriez presque une ligne droite en forme de vaque qui s'élève légèrement depuis 30 ans..... !
Je suis certain que l'observateur d'un tel graphique que je me suis amusé à faire à partir de ceux de Jacques (celui publié ici n'est pas le seul, loin s'en faut) en déduirait que toute cette agitation autour d'une prétendue bulle est une douce rigolade si elle ne véhiculait pas en son sein le chancre du totalitarisme.....
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 23:41:59
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Citation :
Initialement entré par jmdb
plus de 15 millions de ménages
- 87% sont propriétaires
- 700 000 ventes environ
- Prix moyen dans la capitale : 408.120 euros
- Prix moyen au niveau national : 207.579 euros
voici la comparaison avec la France:
- 57% des français sont propriétaires
- Prix moyen dans la capitale : 261.181 euros
- au niveau national : 176.000 euros
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N'empêche que les prix dans la capitale espagnole se basent sur un 120 m2 alors que les prix à Paris concernent un 60 m2.
Et ça vous oubliez soigneusement de l'indiquer. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 23:58:13
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Non !
Les prix ne se basent pas sur la différence de surface que vous soulignez.
Ils en tiennent compte, ce qui n'est pas la même chose.
Décidément, vous vous mélangerez toujours les pinceaux.
Lorsque vous avez des données brutes, vous les comparez, et lorsque vous avez des données indexées et corrélées qui plus est, vous voudriez en plus y intégrer la notion de surface moyenne par logement alors que cette donnée est déjà intégrée....
Ce qui explique que votre petit cerveau a du mal à s'y retrouver !
Effectivement, vous avez du mal à comprendre qu'une donnée peut être supérieure exprimée en donnée brute (si l'on s'en tient aux indices donnés par l'INSEE d'une part, et à ceux donnés par le Ministère du logement espagnol) et inférieure en donnée réelle.
Mais comme déjà vous avez répondu que les euros espagnols sont comparables aux euros français, cette apparence d'exactitude vous induit en erreur lorsqu'il s'agit d'indices.... que j'ai maladroitement, il est vrai, appelé prix plancher qui est, je le précise tout de même, le mode de calcul de l'Espagne, alors que nous avons nous français la plupart du temps des moyennes.....
Mais ce détail doit vous échapper certainement, puisque vous continuer coûte que côute à être têtu, c'est dire combien vous devenez idiot.
Il me semble qu'il y a une question que je vous ai posée et qui reste bizarrement sans réponse...... !!!!!!
Ayez un petit peu plus de courage. Quand vous vous serez remis de l'humour scatologique à deux balles qui vous a définitivement discrédité, vous daignerez peut-être un jour affronter la réalité de la discussion au lieu de fuir sans arrêt.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 00:18:24
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Lorsque vous avez des données brutes, vous les comparez, et lorsque vous avez des données indexées et corrélées qui plus est, vous voudriez en plus y intégrer la notion de surface moyenne par logement alors que cette donnée est déjà intégrée....
Vous pouvez corréler ce que vous voulez.
Quand un espagnol de Madrid moyen achète il voit cela :
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/t3a2005/VLPP4.xls
Et quand il fait son chèque, le montant qu'il mettra dessus ne sera corrélé en rien du tout. Et le prix sera de 3400 EUR/m2 que vous le vouliez ou non. Et que c'est moins cher que 5000 EUR/m2, prix de Paris.
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Edité par - LeNabot le 12 févr. 2006 09:55:39 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 00:36:26
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Vous êtes décidément têtu.
La méthode que vous employez n'est pas la bonne pour comparer les prix immobiliers ENTRE EUX, et non pas du point de vue d'une personne.
Prenez du recul, prenez des vacances. Je pense - en vous lisant - que vous êtes trop limité intellectuellement pour comprendre un graphique qui porte pourtant un titre explicite. Vous êtes fatigué, reposez vous....
Montrez cela à quelqu'un (mais pas dans votre genre), appelez l'INSEE, vous verrez ils sont très sympas... et quelqu'un d'autre que moi va vous expliquer... ou sinon appelez l'OFCE ou un étudiant de Science Po.... il va peut-être vous expliquer mieux que je ne le fais, puisque je n'arrive pas à vous faire comprendre quelque chose d'évident.
À moins que vous ne soyez assez tordu pour le faire exprès.... ce qui ne m'étonnerait pas non plus vu les cas pathologiques qui hantent ce forum entre PM et vous, franchement c'est du n'importe quoi.
Dernier essai :
Si vous voulez voir un graphique exprimant les évolutions des prix en Europe, il est page 24 du document de l'OFCE remis au Sénat
N'est-il pas différent de celui de Friggit ? (Graphes 1.1 et 1.3 page 10 et 11....
Il est différent !
D'après vous pour quelle raison ?
Réfléchissez avant de répondre...... et souvenez vous de la patate, de la carbonisation et de tout le tintouin que vous m'avez servi...... c'est pour votre gueule.
Jean-Michel |
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Une bulle immobilière se gonfle et ...
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