|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 18 janv. 2006 : 17:57:19
|
Moi j'adore la méthode d'asi77 qui, pour maintenir son sujet en haut de la pile, fait une modif sur son premier posts sans même indiquer laquelle... 
Ce doit simplement être parcequ'il n'a vraiment rien d'autre d'intérerssant à dire... Pas étonnant me direz-vous...
Pégase |
Signaler un abus  |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 18:35:41
|
Oui Pégase c'est ce qu'on appelle un UP je crois non ?
C'est condamnable de vouloir maintenir son sujet bien actif et en vu  ?
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 19:32:10
|
Pour Pégase : j'avais saisi : "Maisons : +0.03 % au lieu de +0.3%". Et comme j'aime bien transmettre des infos exactes ...
ps : sur le site www.bulle-immobiliere.org/forum, il n'y a pas ce problème lorsque l'on corrige un post !
ps : c'est un petite pub en passant ... , mais Pégase ne devrait pas m'en vouloir  |
Edité par - asi77 le 18 janv. 2006 19:33:06 |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 20:01:08
|
Citation :
Initialement entré par asi77
ps : sur le site www.bulle-immobiliere.org/forum, il n'y a pas ce problème lorsque l'on corrige un post !
Eh bien pourquoi n'y restez-vous pas si vous y êtes si bien?? |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 23:36:34
|
Comme il est question de bulle immobilière, ainsi que d'un site qui en fait son fond de commerce, je ne résiste pas au plaisir de vous ramener quelques deux ans en arrière sur un post initié par Universimmo que j'ai précédemment cité sur le sujet suivant.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33999&whichpage=2
Citation :
Au gré des participations des lecteurs, certains dossiers ouverts par Universimmo "remontent" en page d'accueil.
Il est assez plaisant de lire le dossier suivant
Citation :
ACTUS
Immobilier : bulle ou pas bulle ?
Le 2/10/2003
"Le Salon de l'immobilier de Paris s'est ouvert dans une ambiance encore intacte : tension toujours à la hausse sur les prix, chiffres de vente record dans le neuf, mises en chantier et nouvelles autorisations en progression, bref l'immobilier ignore la crise qui sévit dans les autres secteurs de la consommation autant que la baisse du moral des ménages ! Pourtant des voix s'élèvent pour prédire la fin de la fête, voire même un retournement comme celui de 1990-1991, sur fond aussi de conflit irakien... "
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=346#com
Prémonitoire avec plus de deux ans d'avance Universimmo ?
Je rappelle tout de même que c'était il y a deux ans.
Alors, soyons éventuellement prudents sur nos affirmations de bulle qui explose, de maintien ou de hausse et attendons quelques mois pour constater qui avait raison car il a été le premier a annoncer la baisse... Il y a deux ans... Et Universimmo est bien placé au milieu de la multitude de sujet initiés depuis deux mois sur le site de façon exponentielle par un nombre finalement assez restreint de mêmes contributeurs, et ce sans compter les doublons de pseudos de certains intervenants..
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 00:49:41
|
Recette pour les bonnes prévisions :
- tout d'abord, se mettre météorologiste avec les habits qui vont avec ;
- ensuite, si on est à Odeillo ou Font Romeu, ou encore à Colomb-Béchar, prédire systématiquement le soleil sans même regarder dehors ;
- mais, si on est à Brest ou, plus sûr encore, en zone de mousson en période de mousson, prédire systématiquement le crachin ou la pluie, quoiqu’il arrive.
On aura assez souvent raison avec cette bonne et simple recette (et en plus elle est pas chère).
Pierre |
| Signaler un abus |
|
|
leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 08:13:21
|
| tempete à l'aller, t'en chie au retour |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 10:09:29
|
Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
Recette pour les bonnes prévisions :
- tout d'abord, se mettre météorologiste avec les habits qui vont avec ;
- ensuite, si on est à Odeillo ou Font Romeu, ou encore à Colomb-Béchar, prédire systématiquement le soleil sans même regarder dehors ;
- mais, si on est à Brest ou, plus sûr encore, en zone de mousson en période de mousson, prédire systématiquement le crachin ou la pluie, quoiqu’il arrive.
On aura assez souvent raison avec cette bonne et simple recette (et en plus elle est pas chère).
Pierre
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 13:04:07
|
Concernant ce sujet de la bulle immobilière, le vrai débat consiste à envisager les choses suivant qu'on se considère à l'entrée d'un cycle économique (ce que je crois) ou en sortie (ce dont je ne crois pas)
Certes la courbe de Frigitt laisse entrevoir le contraire, mais suivant le proverbe chinois que le sage regarde la lune alors que l'idiot ne regarde que le doigt, il convient de mettre cette courbe en perspective des arbitrages des investisseurs en faveur de l'immobilier aux dépens des autres actifs, et que bien évidemment si l'on considère que les loyers ont augmenté de 74 points de plus que le PIB - ce qui peut constituer une bulle en tant que telle - il va de soi que le prix de la valeur de l'actif immobilier ne pouvait qu'augmenter et se réajuster y compris sur une période longue.
Compte tenu de la dépression de 1991, qui avait pour origine d'une part une spéculation foncière sans précédent et d'autre part un contexte international psychologiquement défavorable, le nombre des logements présents sur le marché a été considérablement supérieur à l'offre, il va de soi qu'il est et reste évident que le niveau des prix actuels et surtout son augmentation d'année en année - comparable à peu de choses près à tout ce qui existe dans les pays industrialisés - constitue un ajustement sur une période longue.
En clair, 2004 constitue par son anomalie une rentrée dans un cycle économique.
Par ailleurs, la constante démographique, le nombre de demandes de logement non satisfaites, l'augmentation de la solvabilité de l'acheteur et son endettement relativement faible (54% du revenu mensuel brut, alors qu'il est près du double - voire du triple -partout ailleurs en Europe, contribuent largement à "doper" la demande.
Tant qu'il en sera ainsi, il n'y a absolument aucune raison valable pour que la valeur de l'actif immobilier baisse.... c'est même tout le contraire.
La seule chose qui baisse c'est le rythme de cette augmentation..... !
Maintenant, que les prix de l'immobilier posent un problème social avant tout, et que l'accession des classes moyennes à la propriété se fasse dans des conditions financières plus difficiles que lors de cette dernière décennie, bien malin qui pourra dire le contraire.... mais entre des désirs, largement matérialisés par le nombre de forums ayant pour seul sujet la bulle immobilière, le débat faussé par ces "baissiers" annonceurs d'un krach comme si la seule évocation de ce sujet valait pour sa réalité me fait plutôt sourire s'il n'émanait pas de professionnels de l'analyse économique....
Par ailleurs, il n'y a pas de statistiques fiables et surtout à jour dans l'immobilier. L'INSEE est très en retard sur ses chiffres, la FNAIM ne concerne que 9000 agences immobilières, et les journaux ne parlent jamais des trains qui arrivent à l'heure....
Dernière chose, et je pense qu'elle a son importance. La France, du point de vue de l'immobilier est un pays convoité par nos voisins. Si je ne dis pas que cela influence sur le niveau des prix, car au bout du compte sur plus de 600 000 ventes dans l'ancien, la demande étrangère, même si elle est réelle, ne peut avoir un poids suffisant sur l'augmentation des prix, je dis en revanche que le niveau des prix français se situent dans la moyenne basse européenne.... ce qui ne devrait pas nécessairement calmer les prix....
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 17:44:29
|
Bonjour Jean-Michel,
Je vous avoue ne pas avoir tout compris mais je ne demande qu'à comprendre.
Citation :
Concernant ce sujet de la bulle immobilière, le vrai débat consiste à envisager les choses suivant qu'on se considère à l'entrée d'un cycle économique (ce que je crois) ou en sortie (ce dont je ne crois pas)
Sans vouloir jouer sur les mots, si l'on sort d'un cycle on rentre bien dans un autre cycle ?
Citation :
il convient de mettre cette courbe en perspective des arbitrages des investisseurs en faveur de l'immobilier aux dépens des autres actifs, et que bien évidemment si l'on considère que les loyers ont augmenté de 74 points de plus que le PIB - ce qui peut constituer une bulle en tant que telle - il va de soi que le prix de la valeur de l'actif immobilier ne pouvait qu'augmenter et se réajuster y compris sur une période longue.
Vous pouvez traduire ?
Je crois avoir compris quelques bribes. Est-ce qu'il s'agit de savoir si les loyers ont augmenté à cause de la hausse du prix des ventes €/m² ou le contraire ?
Citation :
et d'autre part un contexte international psychologiquement défavorable
Vous parlez de la guerre du Golf ?
Citation :
le nombre des logements présents sur le marché a été considérablement supérieur à l'offre,
Vous voulez dire supérieur à la demande ?
Citation :
le niveau des prix actuels et surtout son augmentation d'année en année - comparable à peu de choses près à tout ce qui existe dans les pays industrialisés
Citation :
En clair, 2004 constitue par son anomalie une rentrée dans un cycle économique.
Quelle anomalie ?
Citation :
Par ailleurs, la constante démographique, le nombre de demandes de logement non satisfaites, l'augmentation de la solvabilité de l'acheteur
Avez-vous des chiffres pour argumenter ces propos, surtout pour les demandes de logements non satisfaites ? Et l'augmentation de la solvabilité des ménages, pouvez-vous être plus clair la-dessus ?
Citation :
(54% du revenu mensuel brut, alors qu'il est près du double - voire du triple -partout ailleurs en Europe, contribuent largement à "doper" la demande.
Ah bon ? Y'a encore beaucoup de gens solvables en France ? C'est curieux car des chiffres nationaux s'indignent justement d'un endettement très au-dessus de la capacité des ménages d'en certains cas. Vous parlez de % puis vous dites que les autres pays sont au double (108% ?) ou au triple... Le double ou le triple de quoi au final ???
Citation :
Tant qu'il en sera ainsi, il n'y a absolument aucune raison valable pour que la valeur de l'actif immobilier baisse.... c'est même tout le contraire.
Si je comprend bien : les prix de l'immobilier ont augmenté parce que nos prix étaient trop faibles et que les acheteurs étaient incroyablement solvables. Mais pourquoi se rendre compte de chose comme ça un beau jour de 1999 ? Quel est l'élément déclencheur de l'envolée des prix pour vous ? Pourquoi pas 1998 ou 1996 ou 1979 ?
Votre argumentation étant pour le moins incompréhensible, simpliste (entrée/sortie ; 2004 est une anomalie...), non argumenté (pas de chiffres, pas de liens...) vous comprendrez aisément que vous êtes très très loin de me convaincre.
Citation :
le débat faussé par ces "baissiers" annonceurs d'un krach
Faites attention à ce que vous écrivez. Un débât ne peut pas être faussé par l'une des parties qui vient débattre (réflechissez un peu vous verrez que c'est évident). Par contre un débât peut être faussé par des médias suractifs, incapables de juger avec discernement de la réalité d'un marché et de donner des critiques argumentés des éléments avancés par les deux parties. Ceux-ci donnent aujourd'hui encore une très très large part de leurs titres aux arguments (subtiles ) des haussiers : marché sain, pas de spéculation (quand on revend plus cher que l'on achète c'est de la sp.c.l.t..n : def. opération financière tendant à tirer profit d'une variation du marché), valeur non exagérées des biens (30 m² à Paris = + 160 000 €  ), prêt sur 40 ans bientôt dispo pour des acheteurs qui deviendront artifiellement solvables...
Citation :
Par ailleurs, il n'y a pas de statistiques fiables et surtout à jour dans l'immobilier.
En effet, on ne peut se pencher sur les résultats qu'avec 6 mois de retard au mieux. Mais, pour vous donner un exemple, j'ai du mal à croire que le nombre de mise en vente de logements supérieures aux nombres de vente depuis le 3ième trimestre 2004 soit aujourd'hui complétement inversé alors que cette "inversion de tendance" a été confirmée les trimestres suivants. Depuis, ce chiffre n'est jamais revenu à ventes > mises en vente. Faut-il vraiment attendre pour se rendre compte de l'état du marché ? Je ne crois pas (je vous laisse méditer sur les +500 000 dépôts de permis de construire de 2005 ).
Citation :
La France, du point de vue de l'immobilier est un pays convoité par nos voisins.
30 millions de logements dont... 230 000 résidences appartenant à des étrangers... cela fait 0.7%. Pour un pays convoité, je crois que vous pourrez repassé d'autant plus qu'une part de ces logements est occupé par des gens qui travaillent en France (comme ce chirurgien Libanais que j'appréciais beaucoup et qui habitait la rue des Charmettes à Villeurbannes et qui devait bien se loger comme vous et moi).
Je vous invite, vous comme d'autres, sur ce cas des étrangers qui viennent en France acheter nos logements "convoités" à prix d'or, à reprendre les statistiques des Notaires (je cite de mémoire j'ai lu cela hier) : 1% des logements du 93 sont achetés par des étrangers. Le 93 c'est un secteur convoité maintenant ? Des étrangers achètent en France c'est vrai. Mais beaucoup achètent parce qu'ils y travaillent et, à ce titre, ont le même pouvoir d'achat que les Français. Il faudrait se pencher sur le nombre de résidence secondaires en France acheté par des étrangers (étrangers ne travaillant pas chez nous et ayant donc un pouvoir d'achat sans doute supérieur) : moins de 60 000 logements ! Faites le rapport avec nos 30 millions de logements et vous verrez que cette demande étrangère "incroyablement riche" peut doubler sans soucis. Les prix n'augmenteront jamais par la présence d'étrangers en France qui achètent nos belles maisons et appartements.
Mais j'ai bien compris que pour vous la présence d'étrangers en France n'est pas un argument de la hausse nous sommes d'accord.
Citation :
je dis en revanche que le niveau des prix français se situent dans la moyenne basse européenne....
Ah bon ? C'est curieux alors que je trouve des maisons en Allemagne pour 90 000 € sur internet et des appartements T2/T3 en plein Bruxelles (oui oui !) pour un peu plus de 150 000 €.
Est-ce que vous pouvez m'expliquer que cela n'augmente pas chez eux aussi alors ? Si nous sommes sur un marché européen, cela signifie surtout que le client est capable de passer d'un pays à un autre pour acheter et que les prix s'ajustent d'un pays à l'autre au titre de ce marché. Or les prix/m² et même les loyers sont très très hétérogènes (un ami loue un T2 magnifique à Bruxelles pour le prix de mon T2 de province Français !). Là encore j'aimerais que vous apportiez quelques chiffres et que vous expliquiez les exceptions ci-dessus.
Impatient de vous lire et cordiales salutations
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 17:45:41
|
Jean-Michel,
Tout d'abord, bienvenue sur le forum.
Bravo pour votre analyse extrèmement intéressante, bien posée et tout à fait logique dans son approche.
J'attends avec impatience la réplique de nos 'chers baissiers'.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 17:48:34
|
Et bien Pégase vous l'avez...
Cordialement
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:29:55
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Bonjour Jean-Michel,
Je vous avoue ne pas avoir tout compris mais je ne demande qu'à comprendre.
Citation :
Concernant ce sujet de la bulle immobilière, le vrai débat consiste à envisager les choses suivant qu'on se considère à l'entrée d'un cycle économique (ce que je crois) ou en sortie (ce dont je ne crois pas)
Sans vouloir jouer sur les mots, si l'on sort d'un cycle on rentre bien dans un autre cycle ?
Nous rentrons dans un cycle haussier.... Prenez la pointe de 1991 et celle actuelle dans sur le diagramme de Frigitt et tracez la ligne entre les deux... et vous comprendrez ! Maintenant, comparez cette ligne avec celle du PIB sur la même période.... et on s'aperçoit que la hausse des prix actuelle est bien liée à un réajustement de la valeur de l'actif immobilier....
Citation :
il convient de mettre cette courbe en perspective des arbitrages des investisseurs en faveur de l'immobilier aux dépens des autres actifs, et que bien évidemment si l'on considère que les loyers ont augmenté de 74 points de plus que le PIB - ce qui peut constituer une bulle en tant que telle - il va de soi que le prix de la valeur de l'actif immobilier ne pouvait qu'augmenter et se réajuster y compris sur une période longue.
Vous pouvez traduire ?
Cf. ma réponse précédente....
Je crois avoir compris quelques bribes. Est-ce qu'il s'agit de savoir si les loyers ont augmenté à cause de la hausse du prix des ventes €/m² ou le contraire ?
L'augmentation des loyers a eu lieu dans les années 80, et elle était consécutive à une contraction du marché locatif....entre autres, et à la régulation politique du marché
Citation :
et d'autre part un contexte international psychologiquement défavorable
Vous parlez de la guerre du Golf ?
Il me semble effectivement que la Guerre du Golfe a constitué un évènement majeur et pesant que la demande des acquéreurs
Citation :
le nombre des logements présents sur le marché a été considérablement supérieur à l'offre,
Vous voulez dire supérieur à la demande ?
[bVous avez effectivement rectifié de vous même. Excusez-moi...
Citation :
le niveau des prix actuels et surtout son augmentation d'année en année - comparable à peu de choses près à tout ce qui existe dans les pays industrialisés
Le phénomène d'augmentation des prix de la valeur de l'actif immobilier est effectivement un phénomène qui ne se cantonne pas qu'à la France....à quelques exceptions près dont l'Allemagne dont on oublie qu'elle a été réunifiée...
Citation :
En clair, 2004 constitue par son anomalie une rentrée dans un cycle économique.
Quelle anomalie ?
C'est l'un des enseignements du diagramme de Frigitt, qui démontre que l'année 2004 constitue une anomalie, non pas par l'augmentation des prix, mais par son ampleur. Comparez le rythme d'augmentation de 2001, 2002, 2003, entre 7 et 9%, et 2004 avec +15,5%.... 2005 revient à plus de sagesse avec un +11% et il est fort à parier que 2006 se situera aux alentours de +7%.
Bien évidemment tous les secteurs ne connaitront pas les mêmes valeurs, et il y a de réelles disparités entre les régions françaises...
Citation :
Par ailleurs, la constante démographique, le nombre de demandes de logement non satisfaites, l'augmentation de la solvabilité de l'acheteur
Avez-vous des chiffres pour argumenter ces propos, surtout pour les demandes de logements non satisfaites ? Et l'augmentation de la solvabilité des ménages, pouvez-vous être plus clair la-dessus ?
Pour ce qui concerne l'augmentation de la solvabilité de l'acquéreur en partant de 1992, base 100, nous sommes à fin 2005 aux alentours de 125. Il est vrai que 2000 et 2001 ont constitué un pic sur ce plan.
Pour le reste, l'information est reprise dans tous les journaux, elle-même reprise à partir des statistiques de l'INSEE ou de l'Observatoire du Logement
Citation :
(54% du revenu mensuel brut, alors qu'il est près du double - voire du triple -partout ailleurs en Europe, contribuent largement à "doper" la demande.
Ah bon ? Y'a encore beaucoup de gens solvables en France ? C'est curieux car des chiffres nationaux s'indignent justement d'un endettement très au-dessus de la capacité des ménages d'en certains cas. Vous parlez de % puis vous dites que les autres pays sont au double (108% ?) ou au triple... Le double ou le triple de quoi au final ???
Si la France est endettée, les français ne le sont pas comparativement aux ménages des autres pays européens.... par exemple au Royaume-Uni, le ménage est endetté jusqu'à 169% de son revenu mensuel, et c'est beaucoup plus encore au Danemark, en Belgique ou en Hollande....
Citation :
Tant qu'il en sera ainsi, il n'y a absolument aucune raison valable pour que la valeur de l'actif immobilier baisse.... c'est même tout le contraire.
Si je comprend bien : les prix de l'immobilier ont augmenté parce que nos prix étaient trop faibles et que les acheteurs étaient incroyablement solvables. Mais pourquoi se rendre compte de chose comme ça un beau jour de 1999 ? Quel est l'élément déclencheur de l'envolée des prix pour vous ? Pourquoi pas 1998 ou 1996 ou 1979 ?
Votre argumentation étant pour le moins incompréhensible, simpliste (entrée/sortie ; 2004 est une anomalie...), non argumenté (pas de chiffres, pas de liens...) vous comprendrez aisément que vous êtes très très loin de me convaincre.
Vous trouverez mes chiffres, notamment dans un rapport établi par Didier Cornuel paru dans la revue de l'OFCE....il vous suffira de faire une recherche sur Google....
Citation :
le débat faussé par ces "baissiers" annonceurs d'un krach
Faites attention à ce que vous écrivez. Un débât ne peut pas être faussé par l'une des parties qui vient débattre (réflechissez un peu vous verrez que c'est évident).
Essayez de vous mettre en position du Haussier et vous allez voir la pertinence des arguments.....
Par contre un débât peut être faussé par des médias suractifs,
C'est actuellement le cas.....! Car bien évidemment, le marché baissera... c'est une évidence liée à l'existence des cycles économiques. Le problème est qu'on parle de bulle immobilière, de krach et de comparaison avec 1991-1992, ce qui est de mon point devue une méconnaissance totale des phénomènes....
incapables de juger avec discernement de la réalité d'un marché et de donner des critiques argumentés des éléments avancés par les deux parties.
J'attends encore un argument convaincant des baissiers ! À part prendre leurs désirs pour la réalité !
Ceux-ci donnent aujourd'hui encore une très très large part de leurs titres aux arguments (subtiles) des haussiers : marché sain, pas de spéculation (quand on revend plus cher que l'on achète c'est de la sp.c.l.t..n : def. opération financière tendant à tirer profit d'une variation du marché), valeur non exagérées des biens (30 m² à Paris = + 160 000 € ), prêt sur 40 ans bientôt dispo pour des acheteurs qui deviendront artifiellement solvables...
Il y a bien évidemment d'autres arguments plus convaincants, je vous rejoins sur ce point.... mais il n'empêche que la tendance de ce marché est haussière, et surtout que je ne vois pas comment cela pourrait en être autrement ! Hormis un changement de politique en 2007.... ce qui n'est pas certain.... car même une forte orientation vers le logement social n'aura qu'un faible impact sur le marché "libre", sauf dans celui qui a été largement surrévalué
Citation :
Par ailleurs, il n'y a pas de statistiques fiables et surtout à jour dans l'immobilier.
En effet, on ne peut se pencher sur les résultats qu'avec 6 mois de retard au mieux. Mais, pour vous donner un exemple, j'ai du mal à croire que le nombre de mise en vente de logements supérieures aux nombres de vente depuis le 3ième trimestre 2004 soit aujourd'hui complétement inversé alors que cette "inversion de tendance" a été confirmée les trimestres suivants. Depuis, ce chiffre n'est jamais revenu à ventes > mises en vente. Faut-il vraiment attendre pour se rendre compte de l'état du marché ? Je ne crois pas (je vous laisse méditer sur les +500 000 dépôts de permis de construire de 2005 ).
Des effets conjonturels et limités à quelques micromarchés en particulier à Paris n'ont jamais permis d'inverser une tendance structurelle ! C'est une évidence.... En revanche, le dispositif de Robien a bien vécu, trop bien vécu même, puisque dans des villes comme Agen ou Montauban, les propriétaires vont jusqu'à offrir les mois de loyers pour trouver un locataire.... ce qui veut dire qu'il est effectivement à prévoir un réajustement énergique dans ce domaine... mais ce n'est pas pour tout de suite ! Et puis d'ici-là, l'Etat aura pondu un autre dispositif.... ce qu'il conviendrait c'est de se préoccuper des 2 millions de logement vacants sur les 30 millions que compte le parce des logements existants....
Citation :
La France, du point de vue de l'immobilier est un pays convoité par nos voisins.
30 millions de logements dont... 230 000 résidences appartenant à des étrangers... cela fait 0.7%. Pour un pays convoité, je crois que vous pourrez repassé d'autant plus qu'une part de ces logements est occupé par des gens qui travaillent en France (comme ce chirurgien Libanais que j'appréciais beaucoup et qui habitait la rue des Charmettes à Villeurbannes et qui devait bien se loger comme vous et moi).
Il me semble évident que comparativement à d'autres marchés européens, et suivant en cela le tourisme, la France est un pays convoité. cela n'explique pas la hausse, je le dis. Mais si la France est dans une moyenne basse en Europe, voilà un autre argument en faveur de la hausse visant à se mettre au diapason de la Grande Bretagne, de l'Espagne, de l'Italie, de l'Irlande, de la Hollande.....
Je vous invite, vous comme d'autres, sur ce cas des étrangers qui viennent en France acheter nos logements "convoités" à prix d'or, à reprendre les statistiques des Notaires (je cite de mémoire j'ai lu cela hier) : 1% des logements du 93 sont achetés par des étrangers. Le 93 c'est un secteur convoité maintenant ? Des étrangers achètent en France c'est vrai. Mais beaucoup achètent parce qu'ils y travaillent et, à ce titre, ont le même pouvoir d'achat que les Français. Il faudrait se pencher sur le nombre de résidence secondaires en France acheté par des étrangers (étrangers ne travaillant pas chez nous et ayant donc un pouvoir d'achat sans doute supérieur) : moins de 60 000 logements ! Faites le rapport avec nos 30 millions de logements et vous verrez que cette demande étrangère "incroyablement riche" peut doubler sans soucis. Les prix n'augmenteront jamais par la présence d'étrangers en France qui achètent nos belles maisons et appartements.
Mais j'ai bien compris que pour vous la présence d'étrangers en France n'est pas un argument de la hausse nous sommes d'accord.
il n'ya quasiment aucune demande française en Grande Bretagne, en Hollande, alors que l'inverse est complètement vrai... il suffit d'avoir les données sur certains marchés comme la Provence ou le Lubéron ou la Dordogne ou encore l'Ardèche....Je ne parlais pas de la demande, mais du niveau des prix chez nos voisins....
Citation :
je dis en revanche que le niveau des prix français se situent dans la moyenne basse européenne....
Ah bon ? C'est curieux alors que je trouve des maisons en Allemagne pour 90 000 € sur internet et des appartements T2/T3 en plein Bruxelles (oui oui !) pour un peu plus de 150 000 €.
L'allemagne est un cas particulier.... La moyenne des prix français est aux alentours de 160 000 euros.... en Grande Bretagne, en Espagne, en Italie, en Hollande, en irlande elle est supérieure à 200 000 euros....
Est-ce que vous pouvez m'expliquer que cela n'augmente pas chez eux aussi alors ? Si nous sommes sur un marché européen, cela signifie surtout que le client est capable de passer d'un pays à un autre pour acheter et que les prix s'ajustent d'un pays à l'autre au titre de ce marché. Or les prix/m² et même les loyers sont très très hétérogènes (un ami loue un T2 magnifique à Bruxelles pour le prix de mon T2 de province Français !). Là encore j'aimerais que vous apportiez quelques chiffres et que vous expliquiez les exceptions ci-dessus.
Impatient de vous lire et cordiales salutations
L'augmentation de la valeur de l'actif immobilier n'est pas un phénomène unique et circonscrit à la France. Ce phénomène touche la plupart des pays industrialisés.... Il est la conséquence, il me semble de l'arbitrage des investisseurs en faveur de celui-ci aux dépens des autres actifs.
Vous pourriez consultez, par exemple, les fonds placés des Assureurs, notamment dans le cadre de l'Assurance Vie, vous y verriez que l'Immobilier constitue, le plus souvent, un placement d'un très haut rendement. À ma connaissance, à part le spécialiste de l'Asie de MMA, il n'y a pas grand chose de supérieur.
Marty
[/b]
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:52:29
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Avez-vous des chiffres pour argumenter ces propos, surtout pour les demandes de logements non satisfaites ? Et l'augmentation de la solvabilité des ménages, pouvez-vous être plus clair la-dessus ?
Citation :
(54% du revenu mensuel brut, alors qu'il est près du double - voire du triple -partout ailleurs en Europe, contribuent largement à "doper" la demande.
Ah bon ? Y'a encore beaucoup de gens solvables en France ? C'est curieux car des chiffres nationaux s'indignent justement d'un endettement très au-dessus de la capacité des ménages d'en certains cas. Vous parlez de % puis vous dites que les autres pays sont au double (108% ?) ou au triple... Le double ou le triple de quoi au final ??
Si je peux me permettre, il ne faut pas mélanger choux et carottes . Ce 54% est tellement connu qu'il n'y a pas lieu de mettre un lien, et bien évidemment. Objectivement:
Le taux d'endettement des ménages français augmente
Il est à un niveau très bas
Des niveaux d'autres pays dépassent largement les 100%
J'ai l'habitude de dire: "il y a encore de la marge"
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
30 millions de logements dont... 230 000 résidences appartenant à des étrangers... cela fait 0.7%...... moins de 60 000 logements ! Faites le rapport avec nos 30 millions de logements et vous verrez que cette demande étrangère "incroyablement riche" peut doubler sans soucis.
Si je peux encore me permettre, c'est un peu gros de ramener en % le nombre de transactions de cette catégorie de personnes au parc total. Ceci n'indique pas la tendance, seulement que c'est faible, je vous accorde le 1% environ.
Le ratio change quelque peu si vous ramener le même chiffre aux transactions de l'année!
Et là on constate une moyenne d'environ 5%, oulà! avec des pointes à plus de 30% dans certains départements, et des progressions supérieures à 50% d'une année à l'autre, et enfin, cerise sur le gâteau, cette catégorie met en moyenne sur la table des prix supérieurs de 20% à la moyenne.
Je suis d'accord pour dire que ce n'est pas ce qui fait augmenter ou baisser les prix de façon significative, mais jouer un rôle d'amortisseur, oui, et particulièrement pour certains départements.
Tous ces chiffres viennes des Notaires. |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:10:09
|
Sur l'endettement des ménages, je pense qu'il n'y a rien à ajouter.... les français ne sont pas surrendettés; loin s'en faut, COMPARATiVEMENT aux voisins partageant le même espace économique, et pour certains la même monnaie.
Maintenant, cet endettement a augmenté de plus de 8 points dans la décennie. Il est vrai que le nombre de propriétaires a augmenté dans quasiment la même proportion.
Mais là encore, le français est propriétaire que dans une faible proportion comparativement à nos voisins espagnols par exemple.
Pour ce qui concerne la demande étrangère, elle n'explique pas la hausse bien évidemment, ce que je précisais cependant, mais cela n'a pas eu l'air d'être remarqué.
Je ne parlais que de la comparaison entre les différents pays d'Europe où effectivement la France est dans une moyenne basse, et qui ne fait qu'accentuer la convoitise des anglais ou des hollandais par exemple.
Mais c'est une raison de plus qui plaide pour expliquer que le marché ne pourra pas s'écrouler demain.
Le marché est dans une tendance haussière, il finira bien évidemment par se stabiliser. À mon sens à l'horizon 2009-2010.
Parler d'un krach possible est un non sens, non seulement économique, mais aussi en regard des phénomènes propres à ce marché qu'est l'immobilier, dont l'un, très simple, est celui de l'offre et la demande....
Mais c'est pour moi pas la seule et définitive explication de la hausse actuelle, et surtout de son rythme. Il y en a bien d'autres et indiscutables.
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 10:05:06
|
Citation :
Sur l'endettement des ménages, je pense qu'il n'y a rien à ajouter.... les français ne sont pas surrendettés; loin s'en faut, COMPARATiVEMENT aux voisins partageant le même espace économique, et pour certains la même monnaie.
Mais où est cet argent alors je ne comprend pas.
Les français ne sont pas "suffisamment endetté" d'après ce que vous dites alors que l'on voit que les dépences en matière d'alimentation baisse depuis 20 ans parce que c'est justement l'un des paramètres qui permet au français de consommer autre chose (voiture, electroménager...).
Si l'immobilier prend 20%, il faut bien trouver ces 20% quelque part.
Où était-il auparavant ?
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 10:19:54
|
Jean-Michel,
Est-ce que vous pouvez m'expliquer la chute de l'immo aux USA dans ces conditions ?
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 10:51:39
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Sur l'endettement des ménages, je pense qu'il n'y a rien à ajouter.... les français ne sont pas surrendettés; loin s'en faut, COMPARATiVEMENT aux voisins partageant le même espace économique, et pour certains la même monnaie.
Mais où est cet argent alors je ne comprend pas.
Les français ne sont pas "suffisamment endetté" d'après ce que vous dites alors que l'on voit que les dépences en matière d'alimentation baisse depuis 20 ans parce que c'est justement l'un des paramètres qui permet au français de consommer autre chose (voiture, electroménager...).
Si l'immobilier prend 20%, il faut bien trouver ces 20% quelque part.
Où était-il auparavant ?
Marty
Il y a un détail que beaucoup de gens oublie, c'est qu'un acheteur achète à un vendeur et réciproquement, et si la notion de plus-value est bien aléatoire, la notion de moins value également (encore que je n'aurai pas voulu acheter en bien en 1991 et devoir le revendre en 1992 !) D'ailleurs, à ce titre, il est extrêmement rare que le marché ne remonte pas immédiatement après avoir chuté, ce qui a été le cas au début des années 90.
Le problème se pose surtout pour le primo-accédant, mais celui-ci va comparer son loyer avec sa mensualité.... ainsi que les coûts d'acquisition.
Ceux-ci, entre droits de mutation et frais d'emprunt, ont considérablement baissé.
Certes, l'essoufflement de l'acquéreur devant l'augmentation des prix est bien réelle. Mais là encore la marge de manoeuvre est importante. Saviez-vous qu'il y avait encore il y a peu 7 acheteurs pour un bien immobilier mis en vente ? On estime ce chiffre descendu entre 3 et 5. Ce qui n'a que comme seul effet de rallonger les délais de vente.... Mais il faut croire qu'après des progressions de prix aussi impressionnantes (15,5% en 2004), les acheteurs sont bien présents puisque ce sont 618 000 ventes dans l'ancien qui ont eu lieu en 2005, soit environ 10 000 de plus qu'en 2004....
Le dernier rapport de l'INSEE ne laisse aucun doute là-dessus, le profil des propriétaires fonciers français a changé, tant du point de vue des catégories socio-professionnelles que des revenus. La France change également.... elle vieillit, et il est vrai qu'un couple de cadres moyens avec 2 enfants rencontre plus de difficultés pour se loger.
Le vrai problème sera là, à terme.... non pas dans des actions supplémentaires de l'état envers les plus défavorisés - encore que bien évidemment elles doivent être maintenues et amplifiées tant notre parc HLM est pitoyable - mais bien dans des actions tournées vers les classes moyennes, étant entendu qu'un dispositif tel que celui de De Robien, électoraliste à souhait, ne bénéficie qu'aux tranches supérieurs d'impôts.
Si je reviens au graphique de Frigitt, objet de ce post, même s'il laisse l'observateur d'un tel graphique dans l'idée possible d'un krach - et en ce ses c'est une absurdité - donne une information tout de même importante.
La valeur de l'actif immobilier n'a cessé d'augmenter, et cette augmentation, à la fin de ce processus (c'est pour cela que je prétends qu'on est en entrée d'un processus) posera à terme un problème social. Mais les lois de décentralisation ont également changé la donne. Les politiques urbanistiques reviennent aux régions, aux départements et aux communautés urbaines.
Seule celle de Grenoble a en France, osé poser les bonnes questions et cessé d'avoir des vues électoralistes sur la question....
En clair, la mixité sociale - idée qui est à la mode, et la loi SRU le rappelle ! - est une erreur, car elle conduit à niveler par le bas. Mais combien de communes tomberont dans ce piège ? Combien auront une politique urbansistique à la hauteur des enjeux actuels ? Combien oseront-elles poser le problème autrement que du point de vue des échéances électorales ?
Soit je reste optilmiste, et je me dis que les recettes fiscales tirées des droits de mutation -et qui représentent parfois la seconde source de recettes pour une commune- donneront à celles-ci d'envisager des politiques plus ambitieuses.
Soit, je reste pessimiste, et je dis que ce qui s'est passé dans les banlieues à la fin de l'année dernière n'est que le prélude à des désordres plus importants encore.
Je me suis intéressé un jour à la situation d'un couple d'enseignants pragois, et notamment en regard de leur budget consacré à se loger. Celui-ci atteignait plus de 60% de leur revenu disponible. je ne suis pas en train de dire que l'on sera contraint d'accepter cela.... mais force est de constater qu'on va dans ce sens.
La réaction des acheteurs est de trouver un logement un peu plus éloigné de leur lieu de travail, tant que les réserves foncières, ainsi que les infrastructures les permettront (transports, écoles, etc....) pourquoi pas....cela profite à ce qu'on appelle les marchés de replis, et cela permet même parfois de rendre dynamiques des communes que la concentration urbaine avait abandonné. L'effet du TGV est bien réel....
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Une bulle immobilière se gonfle et ...
Forum fermé
