Citation :

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Initialement entré par jmdb


Mais surtout vous ignorez toujours que l'abruti de service a pour l'appui de ses affirmations deux documents absolument explicites et que vous détournez sciemment de leur sens le plus simple :
3 graphiques qui démontrent :
- pour le premier que les prix immobiliers de l'Espagne sont plus élevés que les prix français

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Citation :

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- pour le second que Madrid a des prix moyens plus élevés que les prix moyens de Paris

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Citation :

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- pour le troisième que les prix espagnols ont évolué beaucoup plus rapidement que les prix français et même anglais.

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Citation :

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Initialement entré par LeNabot

Citation :

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Initialement entré par jmdb


Mais surtout vous ignorez toujours que l'abruti de service a pour l'appui de ses affirmations deux documents absolument explicites et que vous détournez sciemment de leur sens le plus simple :
3 graphiques qui démontrent :
- pour le premier que les prix immobiliers de l'Espagne sont plus élevés que les prix français

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Je signalerai à Monsieur l'abruti de service que ce graphique est aussi en base 100 d'origine T1 1987. Donc même conclusion que pour Madrid Paris et Londres. C'est une comparaison des augmentations de prix.


Je n'ai jamais dit le contraire !!!!!!!!!!!!!! Qu'on puisse par EXTRAPOLATION en déduire le rythme de progression des prix est évident. MAIS C'EST AUSSI UN GRAPHIQUE QUI COMPARE LES VALEUR DE CES PRIX LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES.....

Citation :

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- pour le second que Madrid a des prix moyens plus élevés que les prix moyens de Paris

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Monsieur l'abruti de service a de la merde aux yeux. Peut être votre thermomètre. Je vois le Japon avec l'échelle gauche et l'Allemagne avec l'échelle droite. Vous en devenez pathétique.

VOUS PARLEZ DU GRAPHIQUE 1.2. ! Et non des graphiques 1.1 et graphiques 1.3.. et vous oubliez de mentionner le graphique qui se trouve page 24 et qui est précisément un graphique qui représente la progression des prix dans les différents pays européens.....

Question à laquelle PERSONNE N'A RÉPONDU.... : POURQUOI CE GRAPHIQUE EST SI DIFFÉRENT DES 2 GRAPHIQUES DE FRIGITT ????????

Citation :

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- pour le troisième que les prix espagnols ont évolué beaucoup plus rapidement que les prix français et même anglais.

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Une lueur d'espoir. L'encéphalogramme de Monsieur l'abruti de service n'est pas tout à fait plat.

Si vous trouvez que j'ai pu dire le contraire à un seul moment...... vous me le signalez. Une nouvelle fois, C'EST VOUS QUI CONTESTEZ QUE LE GRAPHIQUE REPRÉSENTE AUSSI ET SON TITRE EST SANS ÉQUIVOQUE LES PRIX COMPARÉS DES DIFFÉRENTS PAYS.... et non le % de leur évolution.... Certes le graphique est en base 100 et vous ne comprenez pas pourquoi....
je vous propose que vous preniez votre température anale avec un thermomètre dont je me garderai bien de dire avec quelle base l'échelle de graduations il est construit.
et qu'il soit de fabrication espagnole n'arrangera rien à l'affaire

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Citation :

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Initialement entré par jmdb


Question à laquelle PERSONNE N'A RÉPONDU.... : POURQUOI CE GRAPHIQUE EST SI DIFFÉRENT DES 2 GRAPHIQUES DE FRIGITT ????????

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Citation :

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Initialement entré par tonhomme

Citation :

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Initialement entré par Ankou

comment faites-vous cette mesure ?

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Simple : à partir de la page d'accueil (http://www.universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=33), noter le chiffre de la colonne "Lu" pour le sujet en question. Revenir x minutes plus tard et noter le nouveau chiffre, diviser par x, le tour est joué !

A.T.

'Nouveau contributeur non pour autant novice...'

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Citation :

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Initialement entré par LeNabot

Citation :

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Initialement entré par jmdb


Question à laquelle PERSONNE N'A RÉPONDU.... : POURQUOI CE GRAPHIQUE EST SI DIFFÉRENT DES 2 GRAPHIQUES DE FRIGITT ????????

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Vous le faites exprès ou quoi ?????? Votre graphique est exprimé en pourcentage d'augmentation. En quelque sorte c'est une fonction dérivée de la courbe des prix. Je suis quand même scié à la base d'entendre de telles questions de quelqu'un qui se prétend consultant.

Bon, jusque là tout va bien.... donc d'un côté nous avons un graphique qui représente effectivement les courbes dérivées de la croissance des prix (je n'ai jamais dit le contraire, mais passons) et de l'autre les PRIX DE L'IMMOBILIER CORRIGÉ DE L'INFLATION.
Vous interprétez le graphique en prétendant qu'IL NE REPRÉSENTE QUE LA PROGRESSION COMPARÉE DES PRIX.
Bien évidemment, il peut être lu ainsi et loin de moi l'idée de contredire ce point. Mais il ne représente pas seulement cela..... Que la progression de l'espagne soit plus importante que celle de la France, rien n'est plus évident. Impression d'ailleurs confirmée par le graphique des courbes de la croissance des prix. Mais si nous sommes en base 100 dans le graphique 1.1, nous ne sommes plus en base 100 sur le graphe de la page 24. Normal ce graphique compare des "valeurs" équivalentes.... à savoir des %
Pourquoi donc Frigitt met-il les deux graphiques en base 100 d'après vous ? Après tout, il suffisait de mettre l'ordonnée en euro, non ? C'eût eté beaucoup plus simple..... mais infiniment faux.
Car à partir de quoi déterminer qu'un prix immobilier augmente ?????

Donc pourquoi met-il en base 100 ?
En revanche, je crois savoir pour quelle raison il met 1987....[/b]

C'est un peu comme si vous me disiez que le thermomètre que vous vous mettez dans un certain endroit de votre personne mesurait des kilogrammes par centimètre carré.

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Citation :

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Initialement entré par jmdb

Indiscutablement le niveau espagnol est plus élevé que celui de la France.... et pourtant vous continuer de dire le contraire... C'est ahurissant.

Jean-Michel

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Citation :

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Initialement entré par tonhomme

Bon.
Jean-Mimi, on va procéder point par point.

1 - le prix moyen du m2 à Madrid dans l'ancien est donné par le ministère espagnol du logement : 3489 euros / m2. Le lien sur le site officiel du ministère vous a été donné à plusieurs reprises par LeNabot : http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/t3a2005/VLPP4.xls
Contestez-vous ce chiffre ?

A.T.

'Nouveau contributeur non pour autant novice...'

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Citation :

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Initialement entré par jmdb

Citation :

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Initialement entré par tonhomme
1 - le prix moyen du m2 à Madrid dans l'ancien [...]

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Non je ne conteste pas ce chiffre.... si ce n'est que j'ignore toujours ce qu'il représente. Est-ce une moyenne ? Un prix plancher ? Un prix maximum ?

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Le prix moyen du m2 c'est : [roulements de tambours] UNE MOYENNE.

Citation :

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Vous avez par ailleurs à la page 20 du document de l'OFCE un graphique qui représente le nombre des transactions et des prix moyens à Paris et dont la source me paraît être indiscutable puisqu'il s'agit de la Chambre des Notaires, et qui donne pour Paris 3000 euros à fin 2004.

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Non, ce n'est pas fin 2004. C'est un point du graphique qui représente l'année 2004. Nuance de taille, tout de même, pour une année qui a vu les prix augmenter de 15% entre janvier et décembre...

Comme je ne fais jamais confiance à une seule source, je vais voir directement sur le site des notaires de Paris : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=156&nID=222 et j'y trouve :

Citation :

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Les valorisations de "l’Indice Notaires-INSEE" des appartements à Paris font apparaître, au 4e trimestre 2003, des hausses annuelles de prix dans tous les arrondissements de Paris. Alors que le prix au m2 dans Paris est de 3 989 euros [...]

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3989 EUR à fin 2003, ça ferait, avec 15% d'augmentation, exactement 4587 EUR du m2 à fin 2004.

Deuxième source, différente des notaires : http://www.empruntis.com/financement/actualites/index.php?id_actu=348

Citation :

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[...]a progressé de 3 % en 2004 [...] A Paris, le prix moyen au m2 est de 4 587 euros/m2

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Je précise que le document date de début 2005. Exactement le même chiffre, pas mal, non ?? Même pas fait exprès...
Tout ça ne nous donne pas le prix du 4ème trimestre 2005, car, je le rappelle, c'est à cette période que nous comparons avec le chiffre de 3489 EUR/m2 pour Madrid (ai-je besoin de vous redonner le lien ?). On peut néanmoins l'estimer : avec 10% d'augmentation en 2005 pour Paris, ça donne environ 5046 EUR du m2.

Comme j'ai l'habitude de systématiquement me remettre en question, je préfère vérifier avec une troisième source. Voici la première que je trouve (mais les autres seront les bienvenues) :
http://www.immostreet.com/154866/187066/eStext.htm

Citation :

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QUELQUES CHIFFRES DE CONJONCTURE
PARIS
5 138 € : le prix moyen du m2 des appartements anciens à Paris, selon l'Indice Notaires-INSEE

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Je précise que l'article date de fin 2005 / début 2006 comme chacun pourra le vérifier en le lisant.

Contrairement à jmdb qui compare des prix parisiens de 2004 avec des prix madrilènes du 4ème trimestre 2005, je compare les prix de fin 2005 pour les deux villes.
Conclusion : Madrid (3489 EUR/m2) est environ 30% moins chère que Paris (>5000 EUR/m2).
jmdb, contestez-vous ce chiffre ?

Pour le reste...

Citation :

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Donc l'abruti de service maintient complètement ses propos, et qu'il vous recommande, non seulement de garder encore un peu le thermomètre dans l'anus

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Je ne vous suivrai pas sur ce terrain-là...

Citation :

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Initialement entré par jmdb sauf ce qui est en rouge...

L'abruiti de service sait ce que c'est que la valeur de l'actif immobilier. "L'abruiti" de service va peut-être nous le dire un jour, alors ??

Mais surtout vous ignorez toujours que l'abruti de service a pour l'appui de ses affirmations deux documents absolument explicites et que vous détournez sciemment de leur sens le plus simple :
3 graphiques qui démontrent :
- pour le premier que les prix immobiliers de l'Espagne sont plus élevés que les prix français NON
- pour le second que Madrid a des prix moyens plus élevés que les prix moyens de Paris NON
- pour le troisième que les prix espagnols ont évolué beaucoup plus rapidement que les prix français et même anglais OUI

Si il y avait un quelconque doute, nous trouvons à fin 2003 NON, quelques 3400 euros/M2 pour un appartement à Madrid, et 3000 euros/M2 NON pour un appartement à Paris

L'abruti de service vous parle d'un second document, en l'occurence l'étude INFINITES réalisée pour ERA, et qui place l'Espagne au second rang des pays les plus chers d'Europe. NON. Rien de tel n'est écrit dans cette étude. Trouvez-moi le passage où vous avez vu ça...

Tout de même, prétendre que le marché va s'effondrer de 40% en 18 mois... Personne n'a prétendu ça. Trouvez-moi le passage où vous avez vu ça...

Par exemple si l'on met la progression :
Pays A : 4 vers 8 (multiplié par 2 donc) Madrid : 850 vers 3400 (multiplié par 4)
Pays B : 4 vers 6 (multiplié par 1,5) Paris : 2850 vers 5000 (multiplié par 1,75)
Non seulement le pays A a un niveau plus élevé, mais aussi une progression plus élevée. Madrid a un niveau de prix moins élevé mais une progression plus élevée.

MAIS C'EST AUSSI UN GRAPHIQUE QUI COMPARE LES VALEUR DE CES PRIX LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES..... NON

le graphique qui se trouve page 24 [...] POURQUOI CE GRAPHIQUE EST SI DIFFÉRENT DES 2 GRAPHIQUES DE FRIGITT ???????? Parce qu'il est la dérivée du 1er graphique et qu'une fonction et sa dérivée n'ont aucune raison d'être semblables.

Certes le graphique est en base 100 et vous ne comprenez pas pourquoi.... Non seulement on comprend tous pourquoi mais VOUS ne comprenez même pas ce qu'est une "base 100"

Là où je vous rejoins, c'est qu'il serait plus simple de calculer cela au M2..... ou mais quoi au M2 ? La valeur minimum, la valeur maximum, la moyenne, l'écart type ? LA MOYENNE. Il n'a jamais été question d'autre chose. Ne parlez donc pas du reste, vous ne semblez même pas savoir ce que c'est.

Indiscutablement le niveau espagnol est plus MOINS élevé que celui de la France.... et pourtant, jmdb, vous continuer de dire le contraire... C'est ahurissant.

il met comme point de départ l'année 1987.Savez-vous pour quelle raison ? Non mais vous allez nous le dire... comme la définition de "la valeur de l'actif immobilier" que l'on attend toujours

la personne que j'ai eue cet après-midi à l'INSEE confirme non seulement mon point de vue Ca devait être la standardiste, qui s'y connaît au moins autant que vous en statistique...
Sérieusement, cette histoire de coup de fil à l'INSEE, personne n'y croit, jmdb. D'ailleurs si vous l'avez eu cet après-midi, pourquoi avoir attendu 00:13 pour nous en faire part ? Donnez-nous aussi le n° de tél, que l'on vérifie...

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Citation :

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Initialement entré par jmdb

Petit message......
Je me désabonne de ce sujet, et je reprend mon activité de "lecteur" de ce forum....

écoeuré et dégouté.

Jean-Michel

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Initialement entré par pacha2

Au passage, bravo pour votre ténacité, résister 20 pages dans une telle ambiance est un exploit !

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Initialement entré par jmdb
Vous ne trouvez pas que faire passer une moyenne trimestrielle pour une moyenne annuelle, surtout pour qui sait comment 2004 s'est déroulée est un tour de passe passe inacceptable et avec le ton que vous employez ?

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J'ai donné un début de définition de la valeur de l'actif immobilier.....mais je pense que vous ne lisez pas mes posts

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la valeur de l'actif immobilier (qui inclut donc le "service à la personne".... entre autres)

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lorsque vous barrez le titre d'un graphique

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Initialement entré par jmdb

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Initialement entré par vttdechaine

Jean-Michel,

J'avais donc vu juste.
Au final vous ne donnez rien, ni citation, ni référence, JUSTE LE NOM D'UN ORGANISME... C'est bien peu pour quelqu'un qui veut prouver qu'il a raison et qui, dit-il, a tous les documents sous les yeux.

Les lecteurs apprécierons la "facilité" avec laquelle vous ne prouvez rien.

Les lecteurs apprécieront aussi les liens fournis et que vous vomissez les mêmes lubies depuis des pages et des pages sur le fait que je ne donne pas de liens.......

Oui oui... J'ai relu et vous n'avez donné comme lien actif que celui de la FNAIM... Bravo... Quelle science !


Il est d'ailleurs curieux de noter que vous êtes la seule personne que je connaisse à proner une théorie aussi évidente... mais que vous êtes seul à partager.

je ne prône aucune théorie. je conteste formellement que les baissiers n'ont pas de raisonnement qui tienne la route.... il n'y a rien, si ce n'est prendre leurs désirs pour la réalité.
Tout de même, prétendre que le marché va s'effondrer de 40% en 18 mois..... fait rire tout le monde d'un peu sensé !

Oui mais où sont ceux qui partage votre avis ? Vous ne répondez pas ?

Bonnet d'âne, descrédit, aucun lien (donner moi la page où vous en avez donner et pas celui de la FNAIM SVP ?), solitude devant vos affirmations... Continuez, continuez...


Oui, mais en réalité, moi parti, c'est vous qui êtes seul.....

Sans doute sans doute mais nous pourront avancer et c'est cela qui m'interesse et pas d'entendre vos propos gratuit appuyé uniquement par vos inepties...

Au fait vous ne deviez pas nous laisser et aller sur un blog privé secret 'je suis invité' 007 ? Allez y et laissez les gens sérieux qui ont de vrais arguments prendre votre place. Nous pourront avancer avec eux. Avec vous je crois que c'est compromis. Comment pensez-vous que nous puissions aboutir avec les propos que vous tenez ?

Vous voulez quoi à la fin ? Qu'on puisse adhérer à vos inepties ? Je ne suis pas d'accord.... quand je disais que ces théories et ces comportements refléte l'expression d'un totalitarisme, je ne croyais pas si bien dire.....

C'est sûr ! Certains dictateurs disaient la même chose pour interdire d'autres parties dangereux... Perso, vous avez remarquez que ce sont vos propos que je condamne et pas une expression politique qui vous semble chère.
Marty

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Jean-Michel

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Initialement entré par jmdb

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Initialement entré par LeNabot

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Initialement entré par jmdb

L'abruti de service vous parle d'un second document, en l'occurence l'étude INFINITES réalisée pour ERA, et qui place l'Espagne au second rang des pays les plus chers d'Europe.

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Oui mais seulement Monsieur l'abruti de service ne sais même pas comparer les données du document qu'il cite.

Donc je rappelle à Monsieur l'abruti de service, le top ten des capitales européennes dont la source est l'ensemble du document ERA que Monsieur a eu l'amabilité de communiquer lui même. Donc fume.... c'est du belge.

Pays Capitale Pmoy Smoy P/m2
Portugal Lisboa 185000 100 1850
Belgique Brussel 182211 85 2143,66
[...]
Grande Bretagne London 328204 60 5470,07

Monsieur l'abruti de service a donc loisir d'assimiler une synthèse complète de l'Europe où tout un chacun pourra voir la place de Madrid.

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L'abruti de service vous aura déjà répondu sur ce point.......
Ce n'est pas parce qu'un appartement est deux fois plus petit qu'il est deux fois moins cher......et réciproquement.
Sauf pour un atrophié du cerveau gauche et un hypertrophié du cerveau droit. il faut bien compenser, n'est ce pas.
TOUS les professionnels de l'immobilier savent cela.

Jean-Michel

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