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Ankou
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LeNabot
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jmdb
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 Posté - 20 févr. 2006 : 22:39:45
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Pour le moment vous déclarez sans cesse cela, et ne prenez que ce qui vous intéresse. Je constate que vous vous trouvez en contradiction avec un commentaire d'UI qui se tire une balle dans le pied en vous permettant d'intervenir comme vous le faites du 13/11/2002 que je reproduis ici :
<> UI ©
Une atténuation importante
Les arrêts mentionnés maintiennent toutefois une condition au principe énoncé : que les parties à la transaction n'aient pas fait preuve d'un comportement et de manoeuvres visant à priver un ou plusieurs des agents immobiliers mandatés sans exclusivité de la réalisation de la vente, auquel cas le ou les agents évincés auraient droit à des dommages et intérêts !
Cette condition vise principalement le vendeur qui a consenti plusieurs mandats de vente non exclusifs : encourrait notamment de tels dommages et intérêts le vendeur qui conclut la vente directement avec le candidat présenté par un des agents mandatés, preuves à l'appui (la meilleure preuve est en fait la lettre recommandée de "dénonciation du client", le bon de visite n'ayant force probante que si l'agent immobilier peut prouver que le vendeur a eu connaissance de la visite)...
Ou encore celui qui, ayant refusé (par écrit) une diminution du prix à l'un des agents l'aurait consentie simultanément à un autre, lui permettant d'emporter l'affaire ! Par contre, aucun risque si une négociation non aboutie avec une agence reprend et se conclut quelques jours après avec une autre, plus "accrocheuse"...
<> UI ©
Mais surtout il est inadmissible d'avoir reçu des attaques personnelles.
J'ai décidé, non pas de m'en expliquer avec l'adminstrateur de ce site dont le seul intérêt est de faire du trafic, mais avec le dirigeant de la SAS AEDèv. ce sera chose faite le mois prochain lorsque je me rendrais à Paris.
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LeNabot
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Posté - 20 févr. 2006 : 22:43:10
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Citation :
Initialement entré par jmdb
J'ai décidé, non pas de m'en expliquer avec l'adminstrateur de ce site dont le seul intérêt est de faire du trafic, mais avec le dirigeant de la SAS AEDèv. ce sera chose faite le mois prochain lorsque je me rendrais à Paris.
ça tombe bien. J'y suis aussi. On se fait une petite bouffe un midi ? |
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jmdb
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Posté - 20 févr. 2006 : 22:46:45
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Il est hors de question que je fréquente un individu tel que vous.
Je déjêunerai probablement avec jcm, car ns sommes invités dans la même sauterie à Grenoble,.... mais vous c'est complètement exclu. |
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LeNabot
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jmdb
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LeNabot
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Posté - 20 févr. 2006 : 23:26:19
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Citation :
Initialement entré par jmdb
je maintiens donc qu'un vendeur doit donner des mandats au même prix net vendeur.
Bye
Allez sur l'autre fil s'il vous plait. De toute façon la jurisprudence que vous avez vous même citée ne vous donne pas raison. C'est mieux qu'un article traçant de grandes généralités non ? Méfiez vous des données corrélées.  |
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jmdb
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jmdb
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Posté - 20 févr. 2006 : 23:47:43
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| C'est dire combien IL N'Y A PAS DE BULLE IMMOBILIÈRE EN FRANCE. |
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 23:49:34
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Posté - 20 Feb 2006 : 22:39:45
[....]
J'ai décidé, non pas de m'en expliquer avec l'adminstrateur de ce site dont le seul intérêt est de faire du trafic, mais avec le dirigeant de la SAS AEDèv. ce sera chose faite le mois prochain lorsque je me rendrais à Paris.
Ah bon, Jmdb, êtes vous certain de bien cibler en disant que le responsable du site et celui de la Sté AEDév sont des personnes différentes (voir sur ce point http://www.universimmo.com/accueil/unilegal000.asp ), ou tapez vous juste sur un bidon plus ou moins fêlé avec un gros maillet démanché pour faire du bruit pour les gogos ?
A cette rencontre que vous avez – semble-t-il fort martialement - décidée, on pourra faire venir la presse ou sera-ce une réunion secrète cagoulée ?
Mais, pourquoi, fichtre, n'avez vous pas convoqué ce haut responsable chez vous toutes affaires cessantes avec ordre d’accourir ventre à terre ?
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 20 févr. 2006 23:51:30 |
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jmdb
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Posté - 21 févr. 2006 : 00:11:23
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Finalement, la roue tourne.... l'avocat d'Aglae - ayant vu le mandat lui ! - se range à ,mon avis.....
et range l'avis du nabot au rang des inepties......
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35539&whichpage=3
C'est le premier vernis qui craque..... y'en aura d'autre....
A pierre Marie : je me fiche complètement de tout ce que vous pourrez dire. Couchez vous à votre âge, c'est une soupe et au lit. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:24:52
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Finalement, la roue tourne.... l'avocat d'Aglae - ayant vu le mandat lui ! - se range à ,mon avis.....
et range l'avis du nabot au rang des inepties......
L'avocat d'Aglae a surtout dit que la période post mandat était nul. Ce qui veut dire que seule la période initiale de 3 mois tenait mais pas l'interdiction (post mandat) de conclure en direct. La clause était nulle (art 7 Loi Hoguet). Vous aviez soutenu le contraire avec une jurisprudence déphasé où vous aviez insisté sur l'intervalle de 19 mois qui existait entre une visite et un compromis. Si vous devenez amnésique où allez vous ???? Encore une fois cher Jean mi de mes.... vous ne savez pas lire. |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:30:57
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L'avocat a surtout reconnu la validité du mandat............................. chose que vous contestez à longueur de post.....
maintenant, faites la place à la jurisprudence que j'ai citée.
et bye si vous ne reconnaissez pas vos torts..... |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:34:07
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Bonjour à tous,
Comme promis, j’ai repris l’étude de Didier Cornuel (université de Lille), paru dans la revue de l’OFCE n°70 de juillet 1999. Cette étude porte surtout sur l’étude du boom immobilier de 1991. J’ai relevé quelques passages, à mon sens les plus marquants et représentatifs. Je vous invite toutefois à lire ce document qui reste à la porté de la plupart pour ne pas « gober » chaque phrase qui restent sortie de leur contexte mais dont le sens n’est toutefois pas déformée (enfin je pense... d’où mon invitation à la lecture). Lisez chaque phrase a tête reposée en essayant de comparer avec nos données actuelles d’augmentation des prix, des variations de volumes de ventes et de production...
Citation :
Ce cycle s’est manifesté par une flambé des prix et des quantités, accompagnée d’un gonflement considérable de l’endettement des agents impliqués dans l’immobilier, investisseurs, promoteurs, marchands de biens et ménages. A cette première phase, a succédé une phase de décroissance des prix et des volumes, qui laisse les opérateurs avec des stocks qu’ils ne parviennent plus à écouler et qui se dévalorisent avec la chute des prix.
Il [le cycle] atteint son sommet en 1990, avec des prix réel qui double en 5 ans. Les quantités varient dans les mêmes proportions mais en avance sur les prix.
Selon une première conception, les cycles consistent dans le processus de déséquilibres successifs pour revenir à l’équilibre suite à un choc exogène. Cette conception s’inscrit dans la tradition keynésienne du déséquilibre et peut justifier une intervention publique. Selon l’autre conception, les cycles sont des mouvements à l’équilibre résultant d’un choc (cycles réels) ou d’une dynamique endogène, comme le phénomène de bulle.
L’information disponible consiste dans la connaissance du mécanisme de formation des prix c’est-à-dire les courbes d’offre et de demande et de leurs déterminants.
La caractéristique essentielle du mécanisme de bulle réside dans l’absence de choc à l’origine. Dans le cas d’une bulle, il n’y a aucune raison autre que spéculative à la hausse de prix. Sous l’hypothèse de choc, il y a une raison objective au mouvement des prix.
Pour identifier une bulle, il faudrait pouvoir connaître les anticipations des investisseurs. Comme celles-ci ne font pas l’objet d’énonciations explicites, il faut attendre d’observer les loyers effectifs pour mesurer un éventuel écart du prix avec celle-ci. La difficulté d’identification d’une bulle apparaît aussi dans le fait que même après la sortie du dernier cycle de l’immobilier, on débatte encore de la nature du phénomène.
Mais on constate sur le marché de l’immobilier parisien que la fluctuation des prix s’accompagne de variations fortes des volumes de transactions. Si ce cycle est dû à une bulle, il faut donc expliquer la variation des quantités.
Dans le cas de l’immobilier, les quantités sont endogènes et vont donc modifier la valeur fondamentale.
En même temps, ce prix doit être tel que le stock immobilier reste constant ; plus précisément, la différence entre le prix de l’immobilier et le prix du terrain, c’est-à-dire le prix des structures, doit être telle que l’investissement brut immobilier soit égal à la dépréciation du stock existant.
« Supposons maintenant qu’une bulle se crée dans ce marché, que les acheteurs soient prêts à acheter à un prix supérieur à la valeur fondamentale. Ce prix plus élevé implique un prix plus élevé des structures, donc un rythme de production plus élevé, donc une augmentation du stock de l’immobilier. Ce stock anticipé plus large, associé avec une demande de services immobiliers inchangée, implique une baisse anticipée du prix de ces services, une baisse du prix des loyers. Cette diminution des loyers anticipés diminue la valeur présente de ces loyers, diminue la valeur fondamentale. La bulle a donc comme effet d’augmenter le prix et de diminuer la valeur fondamentale. »
« Que se passe-t-il au cours du temps ? Si la bulle n’est pas stochastique, le prix de l’immobilier continue d’augmenter, la valeur fondamentale continue de décroître. [...] Quand la bulle s’effondre, le prix s’effondre bien au-delà du prix initial, en raison de la taille excessive du stock immobilier. »
L’évolution des volumes consiste donc en un phénomène de production visant à satisfaire la demande spéculative résultant de la dynamique des prix.
[Pour déterminer la valeur fondamentale par les variables économiques] C’est par exemple la démarche de Case (1986) qui utilise comme déterminants fondamentaux la croissance de l’emploi, de la population, des taux d’intérêts, du revenu, des coûts de construction et d’un certains nombres d’autres variables. Il établit que le prix des maisons dans la région de Boston aurait dû augmenter de 15% entre 1983 et 1986 en fonction de ces variables, alors qu’il a pratiquement doublé.[...]. Notons d’abord que cette démarche n’est correcte que si le prix du marché avant la flambé des prix est un prix d’équilibre. En matière de logements, il n’y a pas de raison de penser qu’il n’en est pas ainsi dans la plupart des pays développés.
En effet, le raisonnement fait par Poterba montre que, dans le cas d’une bulle, le prix de sortie est non pas égal mais inférieur au prix d’entrée, dans la mesure où la flambée des prix a entraîné une production de logements neufs ne correspondant à aucune demande et qui va faire baisser les prix.
[En parlant de la flambée des prix à Paris fin années 80]. Il n’y a donc pas eu de bulle. La flambé des prix s’explique par la flambé des loyers.
En France le retrait des investisseurs immobiliers a pris deux formes. Il s’est d’abord manifesté par un ralentissement des acquisitions de logements neufs par des investisseurs, notamment les sociétés.
L’autre forme a été l’intervention des marchands de biens qui achètent un immeuble en bloc pour le céder au détail, éventuellement après transformation.
[...], l’accroissement des prix sur le marché de l’actif entraîne une augmentation des transactions sur le marché de l’actif. Il s’agit là de l’effet prix habituel sur la demande d’un bien.
En dernier lieu, l’accroissement des transactions sur le marché de l’actif est le fait de l’accroissement de la demande de propriété d’occupation et non de la demande d’investisseurs puisque ceux-ci sont plutôt vendeurs. La question est alors de savoir pourquoi ce qui devient un relativement mauvais investissement pour un bailleur devient un bon investissement pour un occupant.
Les prix d’équilibre de long terme dépendront d’abord de l’évolution de l’offre locative ; désormais stimulée par les aides publiques (dispositions Méhaignerie-Quilès et Perissol). Ils dépendront ensuite du caractère plus ou moins durable de l’effet de la baisse des taux nominaux sur l’endettement des ménages pour l’achat d’un logement.
Rappel à Jean-Mi :
Ici on cause bulle, ni prix du hamburger ou autre ineptie du même sac, vous avez un fil pour "votre mandat" alors allez y et cesser de polluer ici. Vous êtes hors sujet avec votre truc. Dormez bien.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 21 févr. 2006 00:41:04 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:57:37
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Citation :
Initialement entré par jmdb
L'avocat a surtout reconnu la validité du mandat............................. chose que vous contestez à longueur de post.....
maintenant, faites la place à la jurisprudence que j'ai citée.
et bye si vous ne reconnaissez pas vos torts.....
Non seulement vous êtes un pilleur de texte, mais également un désinformateur.
Vous vous êtes encore tiré une balle dans le pied. Consultez le fil, vous verrez l'historique rappelé en rouge d'une de mes contributions qui est exactement la position de l'avocat d'Aglae.
Dormez bien Jean mimi.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 01:07:06
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Il y en a peut -être assez des attaques PERSONNELLES auxquelles vous vous êtes livré au mépris du respect élémentaire à sa vie privée.
C'est bien de sortir à nouveau ce texte, car il contient des choses avec lesquelles je suis parfaitement d'accord.
Si l'on analyse ce qui s'est passé en 1991, il est clair que nous avions affaire à une bulle spéculative. Je maintiens que le choc de la guerre du Golfe par une contraction subite de la demande et une libération excessive de l'offre a provoqué le cataclysme que l'on sait.
Bien évidemment, cette bulle aurait de toutes façons explosé sans le bombardement de Bagdad, mais il est clair que chronologiquement c'est ainsi que cela s'est passé.
Maintenant, comparons avec la période actuelle. Que font les investisseurs puisque c'est la thèse de Cornuel pour démontrer la présence ou non, avérée ou non, d'une bulle immobilière en France.
Personne ne voit de spéculation aujourd'hui..... et le problème réel posé est bien de déduire la valeur fondamentale de l'actif immobilier.
Je prétends qu'elle est à son prix à l'heure actuelle ou qu'elle tend vers.....
En effet :
- le niveau d'activité est stable (il augmentera même en 2006)
- le rapport entre l'offre et la demande confère à la demande plus de possibilités, et ce n'est pas comme le prétend Le Nabot parce que l'offre augmente que la demande diminue UNE INVERSION avérée du marché !
- les conditions structurelles du maintien de la demande sont toujours réunies (démographie, sociologie, financier -même si ce dernier point baisse quelque peu)
C'est pour ces raisons que je maintiens mes propos dont la probabilité entre une stabilité des prix et une augmentation de ceux-ci est de 80%
Maintenant les craintes réelles sont de deux ordres :
- la corrélation des marchés européens où il n'est pas certain, notamment en Espagne qu'une bulle immobilière ne puisse exploser
- les désordres de certains placement de Robien qui ont été vendus n'importe comment et où certains se sont endormis devant un miroir aux alouettes, aidés en cela par un gouvernement aux décisions électoralistes.
Pour ces deux craintes..... et encore, sont-elles réelles ? - cela ne sera pas avant 2008-2009....
Alors de quoi parle-t-on ici ? Si ce n'est d'alimenter une polémique, née probablement dans des cerveaux dont le seul objectif est une déstabilisation. Si certains relaient cela, je trouve cela grave, dans la mesure où la réalité réelle contredt tous les jours ces thèses complètement improbables.
Car, personnellement, au-delà des discussions à la con, je n'ai pas vu l'ombre d'un argument venant contrarier mon opinion.
Et ce n'est pas parce que je travaille dans l'immobilier que j'aurai un quelconque intérêt, ou que je défendrais une quelconque chapelle. Les agents immobiliers sont de toutes façons, pour les meilleurs d'entre eux, capables d'affronter toutes les formes de marché.
Même si celui -ci s'inverse, je ne vois pas en quoi cela dérangera ce métier.....
Quant à moi, je suis libre et je pense ce qui me semble le plus correspondre à la réalité.
Il n'y a pas de "non marché " immobilier..... |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 01:08:21
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
L'avocat a surtout reconnu la validité du mandat............................. chose que vous contestez à longueur de post.....
maintenant, faites la place à la jurisprudence que j'ai citée.
et bye si vous ne reconnaissez pas vos torts.....
Non seulement vous êtes un pilleur de texte, mais également un désinformateur.
Vous vous êtes encore tiré une balle dans le pied. Consultez le fil, vous verrez l'historique rappelé en rouge d'une de mes contributions qui est exactement la position de l'avocat d'Aglae.
Dormez bien Jean mimi.
Vous c'est de la m... que vous avez dans la tête.... Vous n'avez pas cessé de déclarer la nullité du mandat.
je n'ai aucune leçon à recevoir de vous......
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 01:21:32
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Vous n'avez pas cessé de déclarer la nullité du mandat.
je n'ai aucune leçon à recevoir de vous......
Et bien je vais vous rafraichir encore une fois la mémoire. C'est ce que j'ai posté un certain 18 février.
Le Nabot 18 Feb 2006 : 12:37:29
Quand il n'y a pas de case cochée comme vous dites, il n'y a pas de clause. Donc pas d'interdiction après la durée initiale du mandat.
Et quand il n'y a pas de durée d'indiquée, la clause est nulle.
Revoyez un bon livre de droit civil chapitre "obligations", notamment le consentement. Ainsi que la loi Hoguet dans sa totalité.
Revoyez aussi la jurisprudence. Quand un mandat par exemple est conclu avec une durée initiale reconductible par tacite reconduction sans plus de précision, c'est nul aussi. Et les arrêts sont nombreux. Cherchez, vous finirez par trouver.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 07:14:06
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| Vous aussi.....mon pauvre ami. |
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Une bulle immobilière se gonfle et ...
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