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LeNabot
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13018 réponses |
 Posté - 11 mars 2006 : 22:37:16
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Paru dans l'express du 9 mars 2006
Pour l'économiste Daniel Cohen, professeur à l'Ecole normale supérieure, la bulle immobilière a créé des déséquilibres qui ne pourront pas durer
Les conditions sont-elles réunies pour un krach?
Le propre des bulles est qu'on ne les voit jamais lorsque l'on est dedans! Il est certain que, depuis le début de l'année dernière déjà, nous avons dépassé les sommets du précédent pic, celui du début des années 1990. La première différence entre celle que nous connaissons et celle d'il y a quinze ans est que cette dernière était limitée à la région parisienne; aujourd'hui, c'est vraiment toute la France qui est concernée. Deuxième différence, les bureaux ne sont pas autant touchés, car sur eux le principal facteur de la hausse des prix n'a pas joué.
Lequel?
C'est bien sûr le niveau incroyable des taux d'intérêt, quasiment inédit depuis la Seconde Guerre mondiale! Ce taux a été évidemment très propice à l'endettement et à l'acquisition de logements, mais cet avantage a été annulé par la hausse des prix. Et, si un jour l'héritage de Greenspan est contesté, ce sera pour cela: parce que la baisse des taux qu'il a soutenue jusqu'au bout n'a en réalité servi qu'à nourrir une bulle hypothécaire qui finit par annuler le bénéfice des taux faibles pour l'acquéreur d'un logement.
Depuis quand cet avantage a-t-il disparu?
Le point de rupture a été atteint au début de 2005, date à partir de laquelle la hausse des prix a compensé la baisse des taux d'intérêt. Et, depuis, chaque année qui passe crée autant de bulles qu'il faudra en dégonfler. On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40% ... Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours. De telles situations de déséquilibre ne peuvent pas durer. La théorie économique nous dit en effet que, si la baisse des taux déclenche dans un premier temps une hausse des prix, les prix reviennent ensuite à leur équilibre du fait de l'accroissement de l'offre. Déjà, le nombre annuel de constructions a augmenté.
A quelles conséquences peut-on s'attendre?
Il faut considérer le court et le long terme. A court terme, la conjoncture américaine est marquée par le fait que les ménages n'épargnent plus: la bulle immobilière a généré un tel effet de richesse pour les propriétaires d'un logement qu'ils se sentent assez riches pour ne pas éprouver le besoin d'épargner. Or aucune économie ne peut durablement se dispenser d'épargner; un krach est macroéconomiquement nécessaire pour casser cet effet de richesse!
Aux Etats-Unis, mais pas en Europe?
Evidemment, un krach immobilier aux Etats-Unis aurait des conséquences internationales. Le FMI a montré l'existence d'une corrélation de 40% entre les cycles immobiliers: lorsqu'un marché monte ou baisse dans un pays, il y a 40% de chances que les autres suivent la même tendance.
Pourtant les immeubles ne bougent pas.
Oui, mais d'une part les taux d'intérêt sont corrélés entre eux, d'autre part il y a des investisseurs internationaux dans l'immobilier qui équilibrent leurs portefeuilles mondialement. Ainsi, en cas de krach aux Etats-Unis, ils vendront en France pour prendre leurs plus-values, ce qui leur permettra d'éponger leurs pertes américaines.
Plus généralement, comment se comporterait alors l'économie américaine?
L'effondrement de leur marché intérieur pousserait les Etats-Unis à chercher leur croissance à l'export. Pour nous, cela signifierait une baisse du dollar dangereuse et une reconquête américaine des marchés internationaux.
propos recueillis par Sabine Delanglade
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Edité par - LeNabot le 11 mars 2006 22:42:07 |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 08:42:58
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Cher Jean-Michel de Bou. du réseau 4% immobilier,
Lorsque vous écrivez : "J'ai dit que L'ACTIVITÉ (le volume des ventes) de février 2006 serait supérieur à février 2005, de même je pense que 2006 sera meilleur encore que 2005."
Je pense que, comme d'habitude, ces chiffres sont invérifiables si ce n'est pas vous même. Comme d'habitude encore, et cela se vérifie à chaque fois, vous êtes le seul à avoir accès à des chiffres potables lorsque, nous, pôôvre terrien, nous avons accès à des chiffres bof bof. C'est la magie de 4% immobilier ?
J'ai moi aussi des infos pour vous, les prix ont chuté de 60% sur mon quartier entre le 4 février et le 25 février. Mais vous serez obligé de me croire parce que c'est moi qui ait les chiffres et que vous ne pouvez pas y avoir accès.
Au final, je pense que vous allez me donner un lien fantôme... comme depuis des mois et cela laisse tout de même planer un sacré doute sur la qualité de votre travail... soit disant professionnel  .
Au fait, votre avocat ne veut pas prendre part à cette file ?
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 08:59:22
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Attention voici une analyse de fond de Jean-Michel de Bou.
Citation :
Mais je me tape du CAC40 !
Donc pour vous, l'immobilier n'a aucun lien avec les marchés financiers ? C'est une remarque fantastique d'un VRAI professionnel comme vous vous êtes décrit ! Bravo !
Marty |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 09:44:00
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Mais je me tape du CAC40 !
Vous ne devriez pas. Quelqu'un qui a investi cent mille euros il y a six mois, en a gagné seize mille. C'est quand même mieux que le Robien non ?
Ce passage du lien que j'ai cité devrait vous donner à réfléchir.
Location et achat ne sont plus deux marchés indépendants. Les grandes surfaces (3-4 pièces et maisons) se louent de plus en plus difficilement, notamment à Paris. Les loyers amorcent donc un processus de baisse pour des appartements qui, remis à neuf ou condamnés à demeurer vacants, permettent au locataire un effet de levier financier par rapport à l'achat : à moins de 1500 ¤ le 4 pièces à Paris, face à 2500 ¤ mensuel tout compris pour l'achat du même bien - toutes choses égales par ailleurs -, certains ménages préfèrent placer les 1000 ¤ de différentiel de mensualité et se constituer à terme un capital proche de cet achat immobilier, mais moins risqué et plus liquide.
Que les prix à la location baissent, et en particulier à Paris, mais également dans toutes les grandes métropoles françaises, n'est en soi pas une nouveauté.
Mais vous ne pouvez pas comparer "brut de fonderie" un loyer et une mensualité liée à un crédit d'achat. D'un côté vous n'avez rien, de l'autre vous êtes propriétaire.
De là à dire qu'emprunter pour acheter revient à une épargne forcée, il n'y a qu'un pas que je franchis sans l'ombre d'une hésitation.
Bien évidemment le prix de la location a un effet sur les prix des biens que convoitent les investisseurs et certains sont en train d'apprendre à leurs dépens que ce que leur faisaient miroiter les marchands de défiscalisation était de la poudre aux yeux.
N'oubliez pas cependant que la durée de possession de ces biens est de 9 années sans quoi les foudres du fisc tombent instantanément : nouveau calcul de l'imposition sans le cadeau fiscal.....cela peut faire effectivement mal, mais cela a un effet bénéfique sur la régulation du marché. |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 09:47:45
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Cher Jean-Michel de Bou. du réseau 4% immobilier,
Lorsque vous écrivez : "J'ai dit que L'ACTIVITÉ (le volume des ventes) de février 2006 serait supérieur à février 2005, de même je pense que 2006 sera meilleur encore que 2005."
Je pense que, comme d'habitude, ces chiffres sont invérifiables si ce n'est pas vous même. Comme d'habitude encore, et cela se vérifie à chaque fois, vous êtes le seul à avoir accès à des chiffres potables lorsque, nous, pôôvre terrien, nous avons accès à des chiffres bof bof. C'est la magie de 4% immobilier ?
Vous n'avez absolument pas le droit de faire référence à un réseau immobilier. En outre, les chiffres de l'activité sont connus.
J'ai moi aussi des infos pour vous, les prix ont chuté de 60% sur mon quartier entre le 4 février et le 25 février. Mais vous serez obligé de me croire parce que c'est moi qui ait les chiffres et que vous ne pouvez pas y avoir accès.
Le problème est que c'est dans votre quartier, ensuite une baisse de 60% de quoi par rapport à quoi ?
Au final, je pense que vous allez me donner un lien fantôme... comme depuis des mois et cela laisse tout de même planer un sacré doute sur la qualité de votre travail... soit disant professionnel .
je n'ai pas besoin de lien. Surtout si le lien en question renvoie sur un article qui dit une connerie par ligne. Un lien, quel qu'il soit n'est pas un gage de vérité.
Au fait, votre avocat ne veut pas prendre part à cette file ?
je t'emmerde
Marty
Veuillez retirer cette mention à un réseau immobilier qui n'a strictement rien à faire ici. |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 10:07:01
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Attention voici une analyse de fond de Jean-Michel de Bou.
Citation :
Mais je me tape du CAC40 !
Donc pour vous, l'immobilier n'a aucun lien avec les marchés financiers ? C'est une remarque fantastique d'un VRAI professionnel comme vous vous êtes décrit ! Bravo !
Marty
Vous expliquerez cela à Monsieur DUPONT qui vend son logement à Monsieur DURAND. Sincèrement le CAC40, l'un comme l'autre, ils s'en foutent comme de leur première chemise.
Certes, je comprends bien que vous voulez situer cette remontée du CAC 40 comme le signe de la désaffection soudaine des investisseurs envers les actifs immobiliers. Après tout pourquoi pas.... mais dans ce cas, je vous recommande de le vérifier plus précisément !
D'autant qu'à la lecture de la nouvelle loi de finances 2006, si je compare les effets de ces nouvelles dispositions avec les anciennes, à peu près tous les régimes profitent de ces nouvelles dispositions ! (à l'exception notable du régime du micro-foncier qui voit son abattement réduit de 40 à 30%)
Tous les régimes suivant le nouveau calcul et malgré la suppression de l'abattement des 14%, profitent de cette nouvelle loi de finances, et l'économie d'impôt réalisée est loin d'être négligeable, notamment pour les revenus fonciers importants : la suppression de deux tranches y étant pour beaucoup.
Que le CAC 40 remonte (après une descente aux enfers injustifiée), je ne pense pas que cela soit le résultat d'un arbitrage des investisseurs en faveur des actifs financiers au dépens des actifs immobiliers.
En outre, je pense aussi que les mécaniques sont trop lourdes pour que les relations de cause à effet que vous y voyez soient aussi puissantes.
Mais surtout plus généralement, et sur le fond cette fois; ce débat entre baissiers et haussiers est parfaitement absurde.
D'une part parce que contredire les utopies des baissiers revient pour ces derniers à ranger totalitairement (et je pèse le mot) la contradiction dans un camp "haussier" qui n'existe d'ailleurs pas.
De mon point de vue, les baissiers rêvent, et il n'y a pas de "haussiers".
Je n'ai pas d'arrière pensée lorsque je dis cela.
Je ne fais que constater les arguments, et je les confronte à la réalité.
Lorsqu'on amène des chiffres qu'ils proviennent des notaires, de la FNAIM ou de l'INSEE, ces chiffres sont constamment ou négligés ou considérés comme malhonnêtes. Je crois qu'il va bien falloir qu'un jour les gens se rendent compte que les baissiers racontent n'importe quoi.
Je sais pertinnement que si je prends les chiffres de l'Observatoire de la FNAIM, ceux-ci sont à relativiser, mais cela ne veut pas dire qu'ils soient faux ou manipulés.
C'est comme le diagramme de Frigitt. Pour moi ce diagramme dit tout et son contraire....
Et je constate que personne n'a répondu sur une chose qui figure bien sur ce graphique, en l'occurence la courbe des montants des transactions : il est étonnant (ou plutôt cela ne l'est pas) que cette courbe est tantôt très écartée de celle de l'évolution des prix, tantôt elle est parallèle.
C'est ce qu'elle est aujourd'hui !
Pour quelles obscures raisons ?
Ne répondez qu'à cette question.....! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 10:14:48
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Et je constate que personne n'a répondu sur une chose qui figure bien sur ce graphique, en l'occurence la courbe des montants des transactions : il est étonnant (ou plutôt cela ne l'est pas) que cette courbe est tantôt très écartée de celle de l'évolution des prix, tantôt elle est parallèle.
C'est ce qu'elle est aujourd'hui !
Pour quelles obscures raisons ?
Ne répondez qu'à cette question.....!
Ne déviez pas.
Monsieur Daniel Cohen a écrit exactement ceci
On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40% ... Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours.
Notez que Monsieur Daniel Cohen, prof à Normale Sup, croit à un dégonflement de près de 40 %.
Qu'en pense l'AI émérite du réseau 4% immobilier ?  |
Edité par - LeNabot le 12 mars 2006 10:15:49 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 10:30:14
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Et je constate que personne n'a répondu sur une chose qui figure bien sur ce graphique, en l'occurence la courbe des montants des transactions : il est étonnant (ou plutôt cela ne l'est pas) que cette courbe est tantôt très écartée de celle de l'évolution des prix, tantôt elle est parallèle.
C'est ce qu'elle est aujourd'hui !
Pour quelles obscures raisons ?
Ne répondez qu'à cette question.....!
Ne déviez pas.
Monsieur Daniel Cohen a écrit exactement ceci
On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40% ... Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours.
Notez que Monsieur Daniel Cohen, prof à Normale Sup, croit à un dégonflement de près de 40 %.
Qu'en pense l'AI émérite du réseau 4% immobilier ?
Je ne suis pas agent immobilier. Veuillez donc retirer, et c'est l'ultime fois que je le demande toute référence à un quelconque réseau immobilier.
En outre, Monsieur Daniel COHEN, professeur à Normale Sup dit ce qu'il veut. Cela n'engage que lui.
Maintenant j'accepte une nouvelle fois de vous répondre sur le fond.
Qui dit que l'augmentation des prix constatée depuis 2000 est un "emballement" ?
S'il ne s'agissait que d'un rééquilibrage du marché ?
Après tout la hausse des prix entamée en 86-87 avait des racines profondes que la crise de 91 a stoppé brutalement.
Que le marché ait repris ses esprits dès 95-96, soit 4 années seulement après (effectivement la baisse entrâine la baisse cela s'avère exact pour cette période) et que l'on constate une augmentation continue des prix sans que rien n'arrête ce phénomène, si ce n'est une accalmie dans cette progression, ne pourrait-on pas qualifier cela d'un réajustement ?
Admettons que vous ayez raison, que dans 18 mois les prix s'effondrent de 40%, quelle serait et pourrait en être la raison ?
C'est cela en fait le vrai débat ! Je me fiche du CAC 40, de la courbe de Firgitt et de toute cette masturbation intellectuelle.
Quelle serait l'évènement majeur, important, qui ferait s'inverser le marché et qui vous donnerait raison ?
Pour le moment, tout ce que je peux vous dire, c'est que cet évènement (et non un simple raisonnement intellectuel tiré de je ne sais quoi) aura suffisamment de force et de pouvoir pour renverser une tendance économique et financière, sociologique et démographique.
Bon courage. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 10:36:37
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne suis pas agent immobilier. Veuillez donc retirer, et c'est l'ultime fois que je le demande toute référence à un quelconque réseau immobilier.
Vous l'avez affirmé dans vos posts que vous êtes AI et de surcroît à 4% immobilier. Je ne fais que reprendre vos affirmations. Et je maintiens donc que vous êtes AI de 4% immobilier. Si vous n'êtes pas content, adressez vous à votre avocat.
Citation :
En outre, Monsieur Daniel COHEN, professeur à Normale Sup dit ce qu'il veut. Cela n'engage que lui.
Le problème c'est qu'il y a une différence de pointure entre lui et vous. Lui est prof à Normale Sup, et vous : tout au plus AI de province titulaire d'un bac + 2. Il serait peut être temps de vous évaluer : c'est à dire pas grand chose par rapport à un prof de Normale Sup. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 11:58:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne suis pas agent immobilier. Veuillez donc retirer, et c'est l'ultime fois que je le demande toute référence à un quelconque réseau immobilier.
Vous l'avez affirmé dans vos posts que vous êtes AI et de surcroît à 4% immobilier. Je ne fais que reprendre vos affirmations. Et je maintiens donc que vous êtes AI de 4% immobilier. Si vous n'êtes pas content, adressez vous à votre avocat.
Citation :
En outre, Monsieur Daniel COHEN, professeur à Normale Sup dit ce qu'il veut. Cela n'engage que lui.
Le problème c'est qu'il y a une différence de pointure entre lui et vous. Lui est prof à Normale Sup, et vous : tout au plus AI de province titulaire d'un bac + 2. Il serait peut être temps de vous évaluer : c'est à dire pas grand chose par rapport à un prof de Normale Sup.
Vous savez, j'enseigne à l'ICH et un prof de Normale Sup' tout aussi brillant soit-il, n'a pas grand chose à m'apprendre dans mon métier.
En outre, vous mentez (mais j'en ai pris l'habitude tant votre mauvaise foi est patente) car je n'ai jamais déclaré être agent immobilier et dans le réseau 4% immobilier.
En revanche , je suis très fier d'appartenir à ce réseau et de travailler pour lui.
Le seul en France à pratiquer des honoraires réduits, justes et acceptables, conformes à la moyenne de ceux pratiqués en Europe (ce n'est donc pas du discount !) alors que précisément au mépris de toute logique les agents immobiliers français sont les plus chers en Europe et ont les parts de marché les plus basses, le seul en France à rejeter toute idée d'exclusivité du mandat (ce n'est pas le mandat en tant que tel qu'il faut remettre en cause, mais les différences entre les mandats suivant les réseaux, dont le seul but est de troubler le client, le seul réseau français à rejeter le juridisme pratiqué par certains agents immobiliers français, qui ne maîtrisant plus la relation avec leur client entend le menotter par des clauses pénales ou autres joyeusetés, le seul réseau immobilier français à posséder des engagements de services, le seul réseau immobilier français à avoir un contrôle de qualité sur 25 poinst critiques et suivi par une entreprise extérieure (que vaut une norme telle que l'ISO 9002 où l'on met ce qu'on veut ?, le seul réseau immobilier français à avoir placé au centre de son organisation le client, à rejeter donc l'exclusivité, le mandat de visite et autres combines, le seul réseau immobilier français à considérer que c'est l'acquéreur qui paie la commission (alors que les autres agences prétendent dans l'auto justification d'un rôle que les français ne veulent plus (Lisez le rapport Vorms) que c'est le vendeur qui paie le service, et que donc la seule panacée repose dans le MLS (FFIP et SIA réunis qui ne sont qu'une vaste escroquerie pratiquée par les têtes de réseau pour engranger des cotisations supplémentaires...
Le réseau 4% a des cotisations fixes et qui représentent à peu près la moitié de ce qui se pratique ailleurs (incluez donc les cotisations informatiques et vous obtiendrez 8 à 10% chez Orpi ou C21.....)
Donc, le Nabot Cessez donc de parler de ce que vous ne connaissez pas, et si effectivement je n'ai pas le niveau d'un prof de Normale Sup', cela n'a tenu qu'à quelques points à un concours auquel j'ai été recalé.
Maintenant avec vos seuls avis qui consistent à reprendre ceux des autres, c'est cela que l'article même que vous citez nomme le totalitarisme.
Vous en êtes frappé.
Vous ne répondez jamais aux questions..... et désolé, aussi mais un prof de Normale Sup' devrait me demander mon avis avant de dire les conneries que vous reprenez.
Ne voyez pas de la vanité dans mes propos, il n'y en a pas, une nouvelle fois, la réalité est et sera têtue.
Répondez donc à ma question, comment se fait-il que la courbe des montants des transactions alors qu'elle était déconnectée de la courbe des prix en 91-92 est remarquablement parallèle depuis 1996-1997....
Cela vous étonne t-il et surtout quelle explication donnerez-vous en toute objectivité à ce phénomène ?
Maintenant, sachez que j'ai une activité libérale de consultant et qui m'occupe à 100%, je n'aurai absolument pas le temps d'être agent immobilier, ce dont je suis fier d'avoir été notamment chez ORPI, et BAC+2 n'est qu'un lointain souvenir.....! |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 13:16:09
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Sans vouloir "prendre parti" pour l'un ou pour l'autre, LeNabot et Jmdb, je crois qu'il est inutile de nous mettre en exergue un :
"Le problème c'est qu'il y a une différence de pointure entre lui et vous. Lui est prof à Normale Sup, et vous : tout au plus AI de province titulaire d'un bac + 2. Il serait peut être temps de vous évaluer : c'est à dire pas grand chose par rapport à un prof de Normale Sup."
Des profs de Normale Sup "cons comme des manches à balais" dans certains domaines doivent bien être aussi nombreux, toutes proportions gardées, que des "cons Bac + 2"
Dans une discussion, voir une franche opposition d'idées comme vous vous complaisez tous les deux à l'étaler sur divers sujets, il ne s'agit pas de se raccrocher aux titres des uns et des autres pour qu'autant les idées développées aient plus de poids.
Et par pitié, ne nous ressortez pas, l'un ou l'autre, le fameux, pour ne pas écrire fumeux, M. MOUILL..D, dont on ne sait plus s'il est embauché à "temps plein" par la FNAIM ou non...
Bizarre d'ailleurs, son nom n'apparaît qu'aux alentours de la 15ème position dans la liste des animateurs de ce bidule, une grossière erreur je suppose!
L’AFSMI
ET L’UNIVERSITÉ
PARIS X
NANTERRE
PRÉSENTENT
LE MASTER
D’INGÉNIERIE
IMMOBILIÈRE.
http://www.afsmi.asso.fr/_plaq/DESS-plaquette.pdf
Christophe |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 13:34:07
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Maintenant avec vos seuls avis qui consistent à reprendre ceux des autres, c'est cela que l'article même que vous citez nomme le totalitarisme.
Vous en êtes frappé.
Totalitarisme ???????
Dois-je vous rappeler, jmdb, vos méthodes dignes d'un stalinien.
Citation :
06 Feb 2006 15:02:26
C'est mon dernier mot.
Et je propose à UI de fermer ce fil, ne voyant absolument pas ce qu'il y a à ajouter sur un sujet où les questions RÉELLES soulevées n'ont trouvé aucun écho.
Jean-Michel
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10 Feb 2006 09:01:11
Je m'adresse ici à UI.
Est-il tolérable d'accepter sur ce forum non pas n'importe qui, mais des personnes qui, à l'évidence méprisent les autres, à l'évidence racontent et affirment n'importe quoi, détournent à ce point la vérité.
Jean-Michel
---
10 Feb 2006 20:26:01
Que Pierre Marie soit une enflure de première classe, jamais capable d'aligner trois mots sur les sujets, et se permet de s'ériger en juge de situation et de fait dont il ignore même la portée me fait plutôt sourire, et me fait vraiment croire que ce Forum est réellement très mal fréquenté, et qu'UI ferait bien d'y réfléchir afin d'assurer sa pérennité.
Jean-Michel
---
11 Feb 2006 08:03:59
Vous auriez du vous contenter d'écrire cela si vous étiez la personne respectable que vous croyez être..... mais vous ne l'êtes absolument pas. Vous n'êtes qu'une raclure qui sévit ici sur UI. Je demande à UI en conséquence de bien vouloir appliquer les sanctions qu'en son temps se sont appliquées lors de mes échanges avec jcm.
Jean-Michel
La meilleure de jmdb
Citation :
23 Feb 2006 07:45:18
Finalement on n'a même pas besoin de vous dire que vous êtes un con, vous le dites tout seul vous-même. Il suffit de vous lire.
Et si je prends les e-mails privés que je reçois pour m'assurer de leur soutien contre vous, il est évident que je ne suis pas isolé.
Il n'y a pas grand monde qui apprécie votre malhonnêteté de prendre plusieurs pseudos pour poster ici.
Quand UI sanctionnera-t-il ce style de comportement qui est une véritable insulte, et cette fois bien lourde et caractérisée....?
Jean-Michel
Ce à quoi Universimmo répond au sinistre personnage qu'est jmdb :
Citation :
23 Feb 2006 08:11:32
En attendant jmdb, nous sommes surtout tentés de sanctionner votre grossièreté pour laquelle nous vous avons déjà rappelé à l'ordre ; quant à cette joute entre irrédentistes, il nous semble qu'il est temps d'y mettre un terme...
Et je ne parle pas de vos basses menaces de poursuites judiciaires, par avocat interposé. Si vous avez du courage, allez y.
D'autre part quand je cite un prof de Normale Sup, cela s'appelle des sources. Et que donc une baisse de 40 % est tout à fait plausible.
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Edité par - LeNabot le 13 mars 2006 13:16:43 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 13:57:54
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
......D'autre part quand je cite un prof de Normale Sup, cela s'appelle des sources. Et que donc une baisse de 40 % est tout à fait plausible.
Bonjour,
Pour être précis dans ce débat qui me semble confus, revenons donc aux sources:
Si on s'en tient à nos académiciens, une des possibilités d'explication de ce "plausible" est : "ce que l'on peut admettre ou croire parce que vraisemblable."
Partant de là, je peux affirmer péremptoirement qu'une hausse de 40% est plausible, sans que vous n'y trouviez à redire!
Une autre définition, que vous ignorez peut-être, par son coté vieilli et rare est: "ce qui est digne d'estime, qui mérite l'approbation."
Et, là, nous ne pouvons ni l'un, ni l'autre utiliser ce terme, pas plus que les "sommités" dont vous faites référence, qui se trompent comme les autres.
Enfin, ne pas oublier que la plausabilité est une constante bien connue des BAC+5, comme la: "Probabilité pour qu'un sous-ensemble informationnel ne soit pas entaché d'erreur"
J'espère que vous ne jouez pas gagnant sur ce dernier coup, tant sont grandes les erreurs de tout un chacun disant des sornettes du genre: "baisse de 40% dans un an", ou "hausse de 40% dans un an".
Le délit d'initié en ce qui concerne l'immobilier est bien plus compliqué à prouver que pour la Bourse, et quand on voit le résultat pour cette dernière, .......
Au point où nous en sommes: "attendez, dans 5 ans, le prix des logements aura baissé de 80%". Cette citation est parfaitement respectable! Mais est-elle plausible? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 14:08:34
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Bonjour,
Pour être précis dans ce débat qui me semble confus, revenons donc aux sources...
Pour une baisse de 40 % des prix voici la motivation de Daniel Cohen.
Je crois qu'il faut en venir à l'essentiel de l'article.
Depuis quand cet avantage a-t-il disparu?
Le point de rupture a été atteint au début de 2005, date à partir de laquelle la hausse des prix a compensé la baisse des taux d'intérêt. Et, depuis, chaque année qui passe crée autant de bulles qu'il faudra en dégonfler. On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40% ... Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours. De telles situations de déséquilibre ne peuvent pas durer. La théorie économique nous dit en effet que, si la baisse des taux déclenche dans un premier temps une hausse des prix, les prix reviennent ensuite à leur équilibre du fait de l'accroissement de l'offre. Déjà, le nombre annuel de constructions a augmenté. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 14:24:07
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Pour une baisse de 40 % des prix voici la motivation de Daniel Cohen.
Je crois qu'il faut en venir à l'essentiel de l'article.
1) je ne parlais pas de l'article, mais de façon générale, désolé de n'avoir pas assez insisté sur ce point (je parlais quand même du "débat", terme général ou générique, et non appliqué à un article particulier)
2) pour la hausse de 40% des prix, j'ai bien ici sur mon computer la motivation de Ankou
Vous semblez dire par là que celle de D. Cohen semble plus "crédible"? Vous avez donc lu en diagonale ma prose, ce n'est pas bien
J'ose affirmer pourtant qu'elle n'est pas plus "plausible". |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 00:42:40
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[quote]Initialement entré par jmdb
[quote]Initialement entré par vttdechaine
Cher Jean-Michel de Bou. du réseau 4% immobilier,
Vous n'avez absolument pas le droit de faire référence à un réseau immobilier.
Pourquoi ?
En outre, les chiffres de l'activité sont connus.
Où ? Connus par qui ? Nostradamus ? 4% immobilier ?
Le problème est que c'est dans votre quartier, ensuite une baisse de 60% de quoi par rapport à quoi ?
Je joue à la même mauvaise foi que vous cher Jean-Michel de Bou. en annonçant des chiffres sans lien et sans preuve. Vous nous y avez habitué vous-même. Allons les chiffres sont connus ! Vous ne le savez pas ? Cela a été annoncé dans un blog secret et privé mais, je crois qu'il est interdit aux Jean-Michel. Quel dommage !
Au final, je pense que vous allez me donner un lien fantôme... comme depuis des mois et cela laisse tout de même planer un sacré doute sur la qualité de votre travail... soit disant professionnel .
je n'ai pas besoin de lien. (fabuleux ne changer rien ! Un professionnel comme vous détient la science. Il n'a rien besoin de prouver. C'est le fait du prince. Quelle science ! Un client attend tout de même mieux d'un professionnel ne croyez-vous pas ? Surtout si le lien en question renvoie sur un article qui dit une connerie par ligne. Un lien, quel qu'il soit n'est pas un gage de vérité. Il faut donc des liens qui disent la même chose que vous. C'est justement ce qu'on vous demande et ce que vous vous obstinez à ne JAMAIS donné sous prétexte que 100% de vos données nous sont inaccessibles (c'est vraiment jouer de malchance non ?)
je t'emmerde
arfff... Quelle parfaite maîtrise de la langue française . Vous manoeuvrer parfaitement Jean-Mi. Vos arguments pleuvent et... feront date c'est sûr.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 13 mars 2006 01:05:05 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 00:50:14
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Attention voici une analyse de fond de Jean-Michel de Bou.
Citation :
Mais je me tape du CAC40 !
Donc pour vous, l'immobilier n'a aucun lien avec les marchés financiers ? C'est une remarque fantastique d'un VRAI professionnel comme vous vous êtes décrit ! Bravo !
Marty
Vous expliquerez cela à Monsieur DUPONT qui vend son logement à Monsieur DURAND. Sincèrement le CAC40, l'un comme l'autre, ils s'en foutent comme de leur première chemise.
Certes, je comprends bien que vous voulez situer cette remontée du CAC 40 comme le signe de la désaffection soudaine des investisseurs envers les actifs immobiliers. Après tout pourquoi pas.... mais dans ce cas, je vous recommande de le vérifier plus précisément !
D'autant qu'à la lecture de la nouvelle loi de finances 2006, si je compare les effets de ces nouvelles dispositions avec les anciennes, à peu près tous les régimes profitent de ces nouvelles dispositions ! (à l'exception notable du régime du micro-foncier qui voit son abattement réduit de 40 à 30%)
Tous les régimes suivant le nouveau calcul et malgré la suppression de l'abattement des 14%, profitent de cette nouvelle loi de finances, et l'économie d'impôt réalisée est loin d'être négligeable, notamment pour les revenus fonciers importants : la suppression de deux tranches y étant pour beaucoup.
Que le CAC 40 remonte (après une descente aux enfers injustifiée), je ne pense pas que cela soit le résultat d'un arbitrage des investisseurs en faveur des actifs financiers au dépens des actifs immobiliers.
En outre, je pense aussi que les mécaniques sont trop lourdes pour que les relations de cause à effet que vous y voyez soient aussi puissantes.
Mais surtout plus généralement, et sur le fond cette fois; ce débat entre baissiers et haussiers est parfaitement absurde.
D'une part parce que contredire les utopies des baissiers revient pour ces derniers à ranger totalitairement (et je pèse le mot) la contradiction dans un camp "haussier" qui n'existe d'ailleurs pas.
De mon point de vue, les baissiers rêvent, et il n'y a pas de "haussiers".
Je n'ai pas d'arrière pensée lorsque je dis cela.
Je ne fais que constater les arguments, et je les confronte à la réalité.
Lorsqu'on amène des chiffres qu'ils proviennent des notaires, de la FNAIM ou de l'INSEE, ces chiffres sont constamment ou négligés ou considérés comme malhonnêtes. Je crois qu'il va bien falloir qu'un jour les gens se rendent compte que les baissiers racontent n'importe quoi.
Je sais pertinnement que si je prends les chiffres de l'Observatoire de la FNAIM, ceux-ci sont à relativiser, mais cela ne veut pas dire qu'ils soient faux ou manipulés.
C'est comme le diagramme de Frigitt. Pour moi ce diagramme dit tout et son contraire....
Et je constate que personne n'a répondu sur une chose qui figure bien sur ce graphique, en l'occurence la courbe des montants des transactions : il est étonnant (ou plutôt cela ne l'est pas) que cette courbe est tantôt très écartée de celle de l'évolution des prix, tantôt elle est parallèle.
C'est ce qu'elle est aujourd'hui !
Pour quelles obscures raisons ?
Ne répondez qu'à cette question.....!
Juste une chose Jean-Michel de Bou. qui malgré toute votre science vous ne semblez pas connaître tous les chiffres.
Il y a environ 150 000 transactions effectué par des investisseurs tous les ans. Si la moitié partent vers la bourse, ce sera encore moins de demande dans le secteur non ? 75 000 transcations en moins c'est une baisse d'environ 8 / 9% de la demande totale.
Allez dormez bien et partez à la recherche demain matin très tôt de nouveaux clients pour compenser cette perte. Vous avez du boulot sur la planche je pense. Bon courage !
Marty |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 01:31:37
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
[....]
Et par pitié, ne nous ressortez pas, l'un ou l'autre, le fameux, pour ne pas écrire fumeux, M. MOUILL..D, dont on ne sait plus s'il est embauché à "temps plein" par la FNAIM ou non...
Bizarre d'ailleurs, son nom n'apparaît qu'aux alentours de la 15ème position dans la liste des animateurs de ce bidule, une grossière erreur je suppose!
L’AFSMI ET L’UNIVERSITÉ PARIS X NANTERRE PRÉSENTENT LE MASTER D’INGÉNIERIE IMMOBILIÈRE.
http://www.afsmi.asso.fr/_plaq/DESS-plaquette.pdf
Christophe
Euh, euh, Quelboulot, la section de liste dans laquelle est, dans le texte qui est au lien que vous donnez, le nom de ce prof est une liste alphabétique, ce qui fait qu'un bonhomme dont le nom commence par un 'M' n'est pas dans les premiers...
Pas d'observations sur le reste de vos observations, au delà de cette observation sur les affreux ravages du classement alphabétique...
Je plains tous les Z (profs à Normale Sup ou non, bac+2 ou pas, fumeux ou pas, pour reprendre vos grilles de critères) qui passeraient à portée d’escopette. Les Y devraient moins craindre que les Z. Et je ne parle pas de cette pauvre Mademoiselle Aaba qui, dans un moment de folie alphabétique, épouserait ce Monsieur Zyzyw et porterait ce nom de famille là.
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 10:05:05
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Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
Pas d'observations sur le reste de vos observations, au delà de cette observation sur les affreux ravages du classement alphabétique...
Si j'en ai une.....
Notre ami commun, Jean Michel de Bou...., consultant émérite en sciences immobilières a déclaré :
Citation :
Vous savez, j'enseigne à l'ICH et un prof de Normale Sup' tout aussi brillant soit-il, n'a pas grand chose à m'apprendre dans mon métier.
...
et si effectivement je n'ai pas le niveau d'un prof de Normale Sup', cela n'a tenu qu'à quelques points à un concours auquel j'ai été recalé.
...
aussi mais un prof de Normale Sup' devrait me demander mon avis avant de dire les conneries que vous reprenez.
Aussi suis-je surpris de ne pas voir son nom sur la plaquette en première ligne. Pourtant son nom commence par "B". Cela devrait l'aider. Non ? J'ai beau chercher je ne le vois pas en tête. Ni en deuxième position, ni en troisième, ni en dernière. Et je viens de m'apercevoir qu'il n'est nulle part.
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Edité par - LeNabot le 13 mars 2006 10:06:35 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 10:19:51
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Je ne vois pas en quoi qui je suis peut intéresser qui que ce soit lecteur de ce fil. Et ce d'autant que si nous savions, nous aussi qui vous êtes pour vous permettre ce genre d'inquisition tout à fait déplacée....
À UI, méfiez-vous un peu, la roue tourne très vite dans ce métier, et de permettre ici de tels propos est indigne.
je quitte cette fois définitivement ce fil, car il est malheureusement impossible de discuter.
Si la discussion n'est permise qu'à Le Nabot dont les certitudes est à la mesure de la connerie de Pierre Marie, je ne donne pas cher de votre devenir, notamment aux yeux des professionnels. |
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