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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
 Posté - 25 janv. 2006 : 16:48:27
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Jean-Michel,
Ceci doit donc être le documents de référence sur lequel vous vous basez.
Citation :
L'hypothèse de bulle immobilière ", Observations et diagnostics économiques, Revue de l'OFCE, juillet 1999.
Un peu vieux non ? Il y a eu pas mal d'eau qui a coulé sous les ponts depuis. Le marché de l'immo entre 1999 et 2006 c'est un peu différent vous ne pensez pas? D'autant plus que les propos que vous rapportez quand à ce changement d'économie à partir de 2004, c'est l'une de vos propres interprétation donc ?
Cordialement
Marty |
Edité par - vttdechaine le 25 janv. 2006 16:49:24 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 20:27:37
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Si vous n'avez pas remarqué l'explosion des stocks et l'allongement de la durée pour conclure, vous n'avez alors rien vu. Je veux bien accepter les motifs des haussiers, mais là il me semble que vous prophétisez l'en trée en cycle haussier au plus mauvais moment. Des gesticulateurs comme vous j'en ai entendu aussi en 1991. Ca va reprendre qu'ils disaient. On a vu la suite. Si j'étais vous, je serais plus prudent.
L'explosion des stocks ? Mais à pareille période de l'année, c'est toujours ainsi. Par ailleurs, les régions françaises connaissent une très grande disparité....
Quant à l'allongement de la durée, ce ne sont que quelques jours tout au plus de rallongement moyen.
Quant à des prophéties, je n'en fais aucune au contraire de vous. je ne fais que des constats et encore une fois, où sont vos arguments ????
On nous avait annoncé, suite à une baisse structurelle du marché londonnien (bien plus cher que le marché parisien) que c'était un signe annociateur du krach....
Non seulement il n'y a pas eu krach, mais le marché anglais est reparti de plus belle....
Une nouvelle fois, avant de dire n'importe quoi, je voudrais que vous me lisiez un peu mieux.
1) je dis que le marché restera sur une tendance haussière au moins jusqu'en 2009-2010.
2) Il n'y a aucun krach à prévoir d'ici là
3) Une pause pourra être observée sur les marchés spécifiques tels que Paris
4) Le marché baissera un jour....
Quand, c'est la question et à quel rythme en est une autre.
Maintenant si vous avez une bonne boule de cristal; elle pourra vous renseigner.
Et si vous avez des arguments sérieux, je vous assure que je suis parfaitement prêt à en discuter avec vous.
Dans cette attente....
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 20:46:08
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Jean-Michel,
Ceci doit donc être le documents de référence sur lequel vous vous basez.
Citation :
L'hypothèse de bulle immobilière ", Observations et diagnostics économiques, Revue de l'OFCE, juillet 1999.
Un peu vieux non ? Il y a eu pas mal d'eau qui a coulé sous les ponts depuis. Le marché de l'immo entre 1999 et 2006 c'est un peu différent vous ne pensez pas? D'autant plus que les propos que vous rapportez quand à ce changement d'économie à partir de 2004, c'est l'une de vos propres interprétation donc ?
Cordialement
Marty
Si vous aviez lu le document dont je parle, vous verriez que le fait que celui-ci date de 1999 n'a strictement aucune importance étant donné qu'il représente un référentiel des phénomènes économiques en vigueur dans l'immobilier.
Cela décrit, avec moultes équations, le fonctionnement d'une bulle immobilière...., des cycles économiques dans ce secteur.
Maintenant, ce qui s'est passé depuis 1999, c'est une hausse des prix, sans discontinuité. On y apprend même que cette hausse ne date pas non plus d'hier, et que l'accident de 1991-1992 avait des causes conjoncturelles et non structurelles.
2003-2004 n'est ni plus ni moins qu'un rattrapage du krach de 1991. Le marché continue de monter...
Les seuls phénomènes intéressants de mon point de vue est le poids psychologique des partisans quasi idéologiques de la baisse voire même de l'effondrement du marché sur les esprits...
Car enfin, qui est responsable de cette hausse, si ce n'est vous et moi et chaque vendeur voulant - et c'est légitime - tirer le meilleur prix possible de leur bien ? ET l'acquéreur qui signe - parfois même sans trop sourciller - un chèque ou un crédit allant jusqu'à 30 ans ?
Aujourd'hui encore ce rapport de force joue en faveur du vendeur, essentiellement pour des données démographiques - qui a un impact sur la demande de logement - et surtout aussi parce qu'il y a un nombre absolument considérable de demandes non satisfaites.
C'est aussi simple que cela....
Ce n'est pas la peine d'aller au-delà, il me semble.... Le reste, est pour moi, que de la littérature.
Jean-Michel |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:08:28
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Je vous suis à 100% JMDB,
Le pb c'est qu'aujourd'hui on essaye d'analyser la situation en regardant "les stocks des AI", je crois rêver....cette proféssion, dont je fais parti, a tous à revoir, et ce n'est pas en regardant le stock d'un épicier que l'on connait son CA! si il sait pas commander.....! Bref, on ne va pas analyser le marché non plus en mettant le doigt sur l'augmentation des prix, là ou les 3/4 du temps c'est le vendeur qui fait le prix, et oui l' AI ne se bat meme pas sur le prix à la prise de mandat! reprenons sur l'epicier qui a des prix trop élevé parce qu'il est incapable de négocier ses achats....
Bref vu les chgts sociologique de l'achat immobilier, le tourisme, l'investissement, les divorces, les mariages etc etc.....c'est pas prêt de baisser.....
MI |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:21:09
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Citation :
Initialement entré par jmdb
L'explosion des stocks ? Mais à pareille période de l'année, c'est toujours ainsi. Par ailleurs, les régions françaises connaissent une très grande disparité....
Sur le site PAP par exemple il y avait fin 2004 en gros 21000 annonces. (verifiable sur www.archive.org). Il y en a aujourd'hui plus de 31000. Soit une augmentation de 50 % si je sais calculer sur un an. Et d'annonces de particuliers s'il vous plait. Si ça vous rassure, et bien continuez d'aller droit au mur. |
Edité par - LeNabot le 25 janv. 2006 21:21:35 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:22:01
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Il y a même des arguments qui démontrent que les prix des mises en vente des AI étant toujours supérieurs aux prix des ventes effectives expliquent ainsi que le marché baisse !
Ou encore que comme il n'y a aucun signe crédible de baisse, c'est que la bulle est invisible (ce qu'en quelque sorte elle est !, mais l'auteur de ce grand moment de slow l'ignore probablement...)
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:29:40
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Il y a même des arguments qui démontrent que les prix des mises en vente des AI étant toujours supérieurs aux prix des ventes effectives expliquent ainsi que le marché baisse !
Vous savez j'ai même connu un Président un peu fumé qui croyait dur comme fer à son référendum européen. On connait la suite. |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:36:09
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peut-être mais j'imagine que vous allez expliquer la relation de cause à effet sur des sujets qui n'ont absolument RIEN à voir.
Je vous ai donné mes arguments étayés, je vous fais grâce des équations qui expliquent ce qu'est une bulle immobilière et vous demande de vous reporter à la publication dont j'ai donné les références. J'ai même rencontré son auteur.
J'attends d'autres arguments que des amalgames ou des relations de causes à effet distordues. Maintenant si cela vous amuse... libre à vous.
Jean-Michel |
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Ménagimmo
Contributeur vétéran
187 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:53:33
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 En fait j'essaie de comprendre ce que veulent ceux que l'on appel les "baissiers", en fait je sais pas!, c'est peut être une tactiquepour creer une sorte de dépendance au proféssionel de l'immobilier....c'est une facon politique de contraindre nos clients à être méfiant face au marché et ainsi ces AI cherchent peut être a récupérer les parts de marché qu'ils perdent tous les jours...! un écran de fumée encore une fois... rien de crédible, juste de la magie noire
MI |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:00:28
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Je crois qu'il y a une vraie pathologie.... :-)
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:21:06
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je vous ai donné mes arguments étayés, je vous fais grâce des équations qui expliquent ce qu'est une bulle immobilière et vous demande de vous reporter à la publication dont j'ai donné les références. J'ai même rencontré son auteur.
Encore un effort et vous rencontrerez Charlemagne. Quant aux publications dont vous faites références, elle n'ont qu'une valeur de prophétie. Comme mon discours, mais j'ai au moins le courage de le reconnaître au lieu de gesticuler comme vous. Ceci dit au vu du gonflement du stock (je dirais même explosion) et ça c'est un signe clair, j'ai moins de risques de me tromper que vous. Rendez vous en juillet 2007. Je vous l'ai déjà dit. |
Edité par - LeNabot le 25 janv. 2006 22:22:13 |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 00:07:56
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Juste une chose nous avons perdu 64 % de contacts sur deux mois, par rapport à la meme période que l'année dernière, par contre nous avons 46 % de plus de demandes pour rentrer les biens, et ça se sont nos chiffres perso.
Mais bon cela nous permet d'etre tranquil jusqu'à mars un peu de repos ne nous fait pas de mal, d'ailleurs nous allons prendre un peu de vacances en février, et aller acheter une nouvelle voiture en allemagne ( nous avons optez pour une petite audi A2 )
yxon |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 04:46:35
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Je vous ai donné mes arguments étayés, je vous fais grâce des équations qui expliquent ce qu'est une bulle immobilière et vous demande de vous reporter à la publication dont j'ai donné les références. J'ai même rencontré son auteur.
Encore un effort et vous rencontrerez Charlemagne. Quant aux publications dont vous faites références, elle n'ont qu'une valeur de prophétie. Comme mon discours, mais j'ai au moins le courage de le reconnaître au lieu de gesticuler comme vous. Ceci dit au vu du gonflement du stock (je dirais même explosion) et ça c'est un signe clair, j'ai moins de risques de me tromper que vous. Rendez vous en juillet 2007. Je vous l'ai déjà dit.
La publication à laquelle je fais référence, que visiblement vous n'avez pas lue, est une description des phénomènes économiques observés dans l'immobilier et leur modélisation économique. Si vous appelez cela une prophétie, c 'est que visiblement vous confondez un ingénieur en économie et Nostradamus.
Quant aux gesticulations dont vous m'accusez, cela constitue une affirmation gratuite, et qui ne représentent pas les arguments que je donne et que vous ne donnez pas.
Quant à l'explosion des stocks, je me demande si vous avez ne serait-ce qu'un seul instant appliqué cela au niveau national d'une part, et analysé les choses en tenant compte des spécificités régionales d'autre part, avec la constante saisonnière habituelle du premier trimestre de chaque année où l'on observe une augmentation du portefeuille.
Je m'en tiendrais là avec vous, surtout quand je lis la faiblesse de vos arguments, pour ne pas dire leur absence totale - si ce n'est une seule déclaration incantatoire "rendez-vous en juillet 2007"-
Par ailleurs, si vous analysez le marché que du seul point de vue des agences immobilières, pour moi elles ne représentent que le tiers du marché, non seulement parce que le vendeur a de moins en moins besoin d'un professionnel pour trouver un acheteur, mais aussi parce que les acheteurs sont TOUJOURS -et ils le seront encore an juillet 2007 - en nombre plus important que les vendeurs.
Je vous renverrai cependant, à la déclaration récente des notaires de l'Ile de France que vous trouverez ici : http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?Brev_Code=767, que je rejoins à 300%
Il est en effet venu le temps que les personnes qui racontent n'importe quoi, qui croient savoir mais qui ne savent rien, qui prédisent chaque année une baisse quand ce n'est pas un krach de l'immobilier, qui n'ont d'autres arguments que l'absence précisément d'arguments, se taisent.
Je préfèrerai largement que l'on s'interroge sur les conséquences de cette hausse, non pas des prix - ce qui en soi, ne constitue que l'arbre qui cache la forêt (et rien à voir avec le réseau ! :-) ) - mais de la valeur de l'actif immobilier.
Et ceci a vraiment d'autres conséquences, notamment en matière économique et sur le profil socio-économique des acheteurs.
Parallèlement à cette réflexion, j'attends également des politiques locales, qu'elles utilisent à d'autres buts qu'électoraux, la manne que constituent les frais de mutations et leur augmentation en données brutes dans les recettes de ces collectivités.... À Paris, par exemple, il s'agit d'une somme avoisinant les 500 millions d'euros si je reprends un article de presse de l'été dernier et qui nommait ceux qui profitent de cette hausse, et qui ne sont pas nécessairement ceux qu'on croit généralement.
Jean-Michel |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 07:14:39
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
....... Ceci dit au vu du gonflement du stock (je dirais même explosion) ...
Pouvez-vous nous donner un lien concernant ce sujet précis.
Merci |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 07:24:41
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je suis tout aussi curieux que vous, car à ma connaissance il n'y a que la dernière analyse de l'Observatoire de la FNAIM et qui porte sur 9000 agences.
Pour moi, certes, le portefeuille a augmenté, mais il ne s'agit nullement d'une explosion..... en outre, chaque professionnel sait qu'en cette période de l'année, le portefeuille augmente toujours
Il va de soi, quoiqu'il en soit, que des propriétaires trop gourmands voient leur bien rester invendu, sans pour autant en tirer des conclusions sur le marché.
Jean-Michel |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 07:50:44
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Citation :
Initialement entré par jmdb
[....]
Parallèlement à cette réflexion, j'attends également des politiques locales, qu'elles utilisent à d'autres buts qu'électoraux, la manne que constituent les frais de mutations et leur augmentation en données brutes dans les recettes de ces collectivités.... À Paris, par exemple, il s'agit d'une somme avoisinant les 500 millions d'euros si je reprends un article de presse de l'été dernier et qui nommait ceux qui profitent de cette hausse, et qui ne sont pas nécessairement ceux qu'on croit généralement.
Jean-Michel
Pourriez vous indiquer si ces 500 millions dont vous faites état sont une recette globale, ou si il s'agit d'un accroissement de recette fiscale dû à une augmentation de la masse des transactions ? En effet, votre texte n'est pas clair sur ce point.
Pourriez vous, parallèlement, éclaircir votre "ceux qui profitent de cette hausse, et qui ne sont pas nécessairement ceux qu'on croit généralement", et en particulier préciser qui d'autre (notamment ceux là auxquels vous faites allusion à qui on ne croit pas généralement) se trouverait profiter de ces 500 millions de frais de mutation, totaux ou additionnels comme questionné ci dessus, en dehors - ou à côté ? - des finances de la Ville de Paris et du Département éponyme, et à part de ce qui revient, hors ces 500 millions totaux ou additionnels dont vous faites état, aux agents immobiliers et aux notaires ?
Pierre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 08:08:36
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Citation :
Initialement entré par jmdb
je suis tout aussi curieux que vous, car à ma connaissance il n'y a que la dernière analyse de l'Observatoire de la FNAIM et qui porte sur 9000 agences.
Pour moi, certes, le portefeuille a augmenté, mais il ne s'agit nullement d'une explosion..... en outre, chaque professionnel sait qu'en cette période de l'année, le portefeuille augmente toujours
Il est bien connu que l'observatoire de la FNAIM est objectif. Vous feriez un bon propagandiste. Quant à l'explosion du stock, elle est là. Vous allez sur le site PAP vous aviez il y a un an 20 000 annonces. Il y en a maintenant 31 000. Soit 50% d'augmentation. Sur seloger.com, reflet des AI, il y a un an c'était 240 000. Aujourd'hui presque 400 000. Ce sont les données. ET il y a pléthore de biens à vendre. Que vous le vouliez ou non. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 08:23:38
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Il est bien connu que l'observatoire de la FNAIM est objectif. Vous feriez un bon propagandiste. Quant à l'explosion du stock, elle est là. Vous allez sur le site PAP vous aviez il y a un an 20 000 annonces. Il y en a maintenant 31 000. Soit 50% d'augmentation. Sur seloger.com, reflet des AI, il y a un an c'était 240 000. Aujourd'hui presque 400 000. Ce sont les données. ET il y a pléthore de biens à vendre. Que vous le vouliez ou non.
Ce que je demandais était plus un lien sur un document officiel, quel qu'il soit, FNAIM, INSEE ou autre donnant cette indication.
Désolé, mais ces chiffres récoltés ça et là, et lancés dans la nature, je n'y crois pas, que ce soit dans un sens ou dans l'autre d'ailleurs.
J'aimerais voir une bonne courbe officielle donnant l'évolution des stocks sur 15 ans par exemple.
J'ai une autre question: vous parlez donc de stocks de logements anciens exclusivement? Il faudrait pour être exhaustif y rajouter les logements neufs? |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 09:57:07
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Citation :
L'explosion des stocks ? Mais à pareille période de l'année, c'est toujours ainsi.
Je vous parle de l'augmentation des stocks depuis l'été 2004 (18 mois donc). Pas d'une augmentation sur 1 seul et unique trimestre ! Connaissez-vous réeelement ce marché ? Vous ne lisez donc pas les chiffres publiés (pas par la FNAIM ) ?
Citation :
Le pb c'est qu'aujourd'hui on essaye d'analyser la situation en regardant "les stocks des AI", je crois rêver....
Pour moi un stock d'invendu c'est de l'offre supplémentaire sur le marché or, jusqu'à nouvel ordre, on ne peut pas augmenter la demande autrement qu'en baissant les prix.
Ou alors ces logements resteront invendus ce que n'importe quel vendeur (à moins que la définition de vendeur change ) ne cherche pas à faire.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 10:02:18 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 10:05:35
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Il y a même des arguments qui démontrent que les prix des mises en vente des AI étant toujours supérieurs aux prix des ventes effectives expliquent ainsi que le marché baisse !
Ou encore que comme il n'y a aucun signe crédible de baisse, c'est que la bulle est invisible (ce qu'en quelque sorte elle est !, mais l'auteur de ce grand moment de slow l'ignore probablement...)
Jean-Michel
Vous savez comme moi que le marché va mal et que personne n'a avancé de tel argument de comparaison ici. Si je compare les chiffres des logements neufs dans les trois grandes agglomérations de mon départements, ils ont tous une tendance baissière (surtout les maisons neuves sur deux trimestres).
Marty
Citation :
J'attends d'autres arguments que des amalgames ou des relations de causes à effet distordues. Maintenant si cela vous amuse... libre à vous.
Est-ve que les séries de chiffres annoncés depuis 12 mois ne suffisent pas ?
Citation :
Quant à l'explosion des stocks, je me demande si vous avez ne serait-ce qu'un seul instant appliqué cela au niveau national d'une part, et analysé les choses en tenant compte des spécificités régionales d'autre part, avec la constante saisonnière habituelle du premier trimestre de chaque année où l'on observe une augmentation du portefeuille.
Vous savez sur plus d'un an d'augmentations des stocks les variations saisonnières...
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Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 10:14:08 |
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Une bulle immobilière se gonfle et ...
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