|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
 Posté - 26 janv. 2006 : 10:10:21
|
Citation :
Initialement entré par Ménagimmo
 En fait j'essaie de comprendre ce que veulent ceux que l'on appel les "baissiers", en fait je sais pas!, c'est peut être une tactiquepour creer une sorte de dépendance au proféssionel de l'immobilier....c'est une facon politique de contraindre nos clients à être méfiant face au marché et ainsi ces AI cherchent peut être a récupérer les parts de marché qu'ils perdent tous les jours...! un écran de fumée encore une fois... rien de crédible, juste de la magie noire
MI
Non pas du tout. Je cherche juste à mettre en garde les pigeons et les moutons sur une éventualité de la baisse et des conséquences que cela pourraient avoir sur eux et leurs capacités financières.
Je travaille dans le logement social et ces gens là je les croise tous les jours. Les voir s'endetter sur 25 ans ça fait drôle ! Surtout de savoir qu'ils ne s'en sortiront peut-être pas au premier grippage venue...
Citation :
Je vous renverrai cependant, à la déclaration récente des notaires de l'Ile de France que vous trouverez ici : http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?Brev_Code=767, que je rejoins à 300%
Je vous renvoi à mon tour vers "d'autres notaires" qui disent le contraire ?
http://www.immonot.com/HTML_FR/tendances_marche_immobilier_immonot.html
Qu'en pensez-vous ?
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 10:18:53 |
Signaler un abus  |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 10:33:54
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par LeNabot
....... Ceci dit au vu du gonflement du stock (je dirais même explosion) ...
Pouvez-vous nous donner un lien concernant ce sujet précis.
Merci
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_305_cle5e16a5.pdf#search='ministere%20de%20l%27equipement%20daei%20vente%202005'
Je pensais naïvement que tout le monde connaissait cela...
Et bien sûr je vous laisse méditer sur l'arrivé des 500 000 logements / an pour les deux ans à venir...
Cela pourrait ne pas m'affoler. Toutefois, j'ai trouvé dans des statistiques officielles, au cours de la franche augmentation de ces dernières années, certains secteurs qui ont baissé ponctuellement en même temps que le rapport mise en vente / nombre de vente augmentait.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 10:41:33 |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 10:42:40
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par LeNabot
....... Ceci dit au vu du gonflement du stock (je dirais même explosion) ...
Pouvez-vous nous donner un lien concernant ce sujet précis.
Merci
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_305_cle5e16a5.pdf#search='ministere%20de%20l%27equipement%20daei%20vente%202005'
Je pensais naïvement que tout le monde connaissait cela...
Et bien sûr je vous laisse méditer sur l'arrivé des 500 000 logements / an pour les deux ans à venir...
Marty
Ce document ne parle que des logements neufs.
Il me semble bien que leNabot parlait d'ancien?
De quoi parle-t-on alors lorsqu'on dit que les stocks explosent? |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 11:09:28
|
Je crois que l'on parle de neuf lorsqu'on dit que les stocks augmentent. Personnellement, il n'y a je pense qu'avec des moyens détourné (volume des frais de mutation par exemple - nombre de PA sur le net ou dans les revues spécialisés ?) de voir l'augmentation des volumes des ventes de logements ancien.
Un blog c'est récemment créé ainsi pour recencer tous les indices dans ce domaine.
Je dois dire, comme le Nabot, que j'ai noté une réelle augmentation du nombre des PA sur 1 an. Je n'en tirerai pas des conclusions attives mais, si ce nombres de PA baissaient, se stabiliserait au lieu d'augmenter, je me poserai d'autres questions sur le marché c'est certain. D'autant plus que ce sont tout de même des augmentations à 2 chiffres !
Marty |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 11:34:54
|
Une bonne nouvelle n'arrivant jamais seul, j'ai trouvé des éléments pour le logement ancien :
http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture/lettre_conjoncture_N-43.pdf
Lire page 2 : augmentation des "stocks" (ou du portefeuille) de plus de 26 % sur 1 an, tout bien confondu, toute région confondus aucune n'échappant à ce cas général.
En plus cela vient de la FNAIM...
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 11:35:27 |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 15:53:36
|
Qui croire ? Mais les deux mon capitaine !
Il me semble que les deux sources disent la même chose car l'origine des infos est la même.
Le niveau était historiquement bas en 2004... si l'on compare à 1991. Sachant que la différence n'est "que" de 60 000 logements entre ces deux dates. Ce qui au rythme des constructions (toujours plus de 200 000 au cours de ces dernières années) et des logements sur le marché (30 millions) est déjà très faible.
Maintenant si l'on compare le volume des logements construits en 1991 et en 2005 on constate que ces 60 000 logements de différence sont un très petit écart et que cela risque d'être très très rapidement comblé.
En 1990/1991 nous construisions bien moins de logements qu'aujourd'hui et nous n'avons pas réussi à tous les écouler. Nos stocks ont augmenté sur ces dates jusqu'à 100 000 logements.
En 2005, nous avons franchi la barre des 410 000 logements "débutés", nous avons passé la barre des 500 000 permis de construire (meilleurs chiffres depuis 25 ans) alors que nous ne sommes plus en mesure de trouver un marché pour un volume de construction comme celui de 2004, date à laquelle les ventes deviennent inférieur aux mises en vente.
Je pense donc que l'écart de 60 000 logements risque d'être vite comblé et que le "niveau historiquement bas" risque bien d'être très proche dans le temps de "l'historiquement haut" (beaucoup moins de demande et incroyablement - je pèse mes mots - plus d'offres). Ce phénomène sera d'autant plus difficile à appréhender et à stopper que la construction de logements relève d'une grande inertie et que le dépôt du permis de construire précède d'environ 12 mois la mise en service du bâtiment et des ventes (je pense que c'est l'objectif final tout de même).
En admettant qu'il y ai un éclatement, au rythme actuellement des mise en service, en regardant le nombre de PC déposés, il n'y aurait un essouflement de l'offre neuve que dans plus d'un an.
Regardez le rythme des ventes en 2005. Comparez avec les mise en ventes prévues (moins de 500 000 car on prend aussi en compte d'autres logements comme les logements sociaux - 90.000) et vous constaterez que 60 000 logements ce n'est qu'une partie du surplus. Si l'on veut écouler ces logements il faudra augmenter le nombre de clients. Et je ne connais pas beaucoup d'autres méthodes qu'en baissant les prix.
Alors la baisse entrenera la baisse comme la hausse à entrainé la hausse.
Citation :
En page 4 voir le graphe du stock de logements neufs, qui est à un niveau historiquement bas (4 mois de stocks, à comparer à 21 mois en 1991)
Mais qui remonte depuis plusieurs trimestres...
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 15:56:51 |
| Signaler un abus |
|
|
vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 16:38:13
|
Jean-Michel,
Vous dites que les "baissiers" n'ont pas d'arguments mais vous ne répondez en fait à aucune de mes questions.
Pouvez-vous me démontrer point par point que j'ai tord ? Où sont mes erreurs et quel est votre contre-argumentation à chacune de mes questions ?
Dans l'attente de vous lire,
Cordialement,
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 janv. 2006 16:38:47 |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 19:29:10
|
Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
Citation :
Initialement entré par jmdb
[....]
Parallèlement à cette réflexion, j'attends également des politiques locales, qu'elles utilisent à d'autres buts qu'électoraux, la manne que constituent les frais de mutations et leur augmentation en données brutes dans les recettes de ces collectivités.... À Paris, par exemple, il s'agit d'une somme avoisinant les 500 millions d'euros si je reprends un article de presse de l'été dernier et qui nommait ceux qui profitent de cette hausse, et qui ne sont pas nécessairement ceux qu'on croit généralement.
Jean-Michel
Pourriez vous indiquer si ces 500 millions dont vous faites état sont une recette globale, ou si il s'agit d'un accroissement de recette fiscale dû à une augmentation de la masse des transactions ? En effet, votre texte n'est pas clair sur ce point.
Pourriez vous, parallèlement, éclaircir votre "ceux qui profitent de cette hausse, et qui ne sont pas nécessairement ceux qu'on croit généralement", et en particulier préciser qui d'autre (notamment ceux là auxquels vous faites allusion à qui on ne croit pas généralement) se trouverait profiter de ces 500 millions de frais de mutation, totaux ou additionnels comme questionné ci dessus, en dehors - ou à côté ? - des finances de la Ville de Paris et du Département éponyme, et à part de ce qui revient, hors ces 500 millions totaux ou additionnels dont vous faites état, aux agents immobiliers et aux notaires ?
Pierre
Pour ce qui vous concerne et uniquement parce que c'est vous, ma réponse à toutes vos questions, est NON. Si vous voulez des informations, allez les chercher ailleurs que chez moi.
Débrouillez-vous, vous êtes grand et LE donneur de leçons de services, et Dieu sait que cela pullule dans l'immobilier.
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 21:03:36
|
Précision car la ville et le département n'ont pas de nom éponyme car différent.
Soit ville de Paris et département de la Seine.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 21:46:12
|
Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Jean-Michel,
Vous dites que les "baissiers" n'ont pas d'arguments mais vous ne répondez en fait à aucune de mes questions.
Pouvez-vous me démontrer point par point que j'ai tord ? Où sont mes erreurs et quel est votre contre-argumentation à chacune de mes questions ?
Dans l'attente de vous lire,
Cordialement,
Marty
Auriez-vous l'extrême obligeance de donner à nouveau - et pour la clarté du débt - vos questions ?
Ensuite, il me serait agréable dans un deuxième temps que vous puissiez donner un à un vos arguments.
je vais vous rappeler les miens.
Tout d'abord, sur les raisons de cette hausse des prix :
- elle s'explique en premier lieu par la contraction de l'offre locative observée dès la fin des années 80, et de l'augmentation des loyers qui s'en est suivi (74 de points de plus que la variation du PIB)
- si vous mettez de côté les raisons pour lesquelles les prix se sont effondrés en 91-92 (Choc psychologique de la première guerre du Golfe et surtout omniprésence d'une spéculation foncière qui a engendré un nombre considérable et subit de logements libres et à vendre - en clair pour des raisons purement conjoncturelles) la tendance actuelle est parfaitement logique, y compris les rééquilibrages rendus nécessaires.
Ensuite des facteurs favorisant la demande
- la démographie et la structure même de la population qui font que la demande de logement par habitant a augmenté (vieillissement de la population, familles mono parentales)
- la baisse des droits de mutation
- la baisse des taux d'intérêt
- le mode de vie où notamment être propriétaire est le rêve de chaque français, et dans le même temps de vouloir cesser de payer des loyers à fond perdu, et où s'éloigner du centre des villes pose moins de problème pourvu qu'on soit propriétaire
- l'arbitrage des investisseurs toujours favorable à l'actif immobilier (et ce n'est pas les ventes relevées ici ou là dans la presse des zinzins, celles-ci ont toujours existé, mais il est vrai que la médiatisation des ventes à la découpe a troublé les esprits, qui y changeront quelque chose)
Enfin, ce phénomène n'est pas typiquement français, puisqu'il s'observe dans tous les pays industrialisés....
À ce propos, il est intéressant de voir ce qui s'est passé sur le marché anglais, marché dont la valeur est sensiblement plus élevée qu'en France, où la Guerre en Irak ainsi que les attentats ont joué un rôle de détonateur à une vraie et réelle pause, mais où depuis cet été, ce marché a repris de plus belle. En clair, l'augmentation des prix de l'immobilier constatée dans les pays industrialisés a des causes profondes et structurelles, que certaines conjonctures peuvent contrarier un instant, sans en changer le sens.
Voilà ce que je crois.
À la différence de 91-92, point de spéculation, et si l'acquéreur s'essouffle de temps à autre devant la surchauffe des prix, la logique du marché l'emporte pour le moment.
Jusqu'à quand ? Telle pourrait être une question à laquelle il est bien évidemment difficile de répondre.
Certains voient dans la fin annoncée et les dérives du dispositif de Robien, l'amorce d'une détente. Je le crois aussi. Et c'est la raison pour laquelle j'annonce 2009-2010 comme étant le virage possible.
Les contraintes du dispositif imposent une durée minimum de possession du bien. Parallèlement à cela, l'offre locative peut être ici ou là surabondante. Voici qui annoncerait au minimum une baisse des prix, et au mieux une détente sur les prix.
Mais rien n'est moins sûr !
Mes certitudes enfin :
- il n'y a pas de signes de krach immobilier, ni de spéculation à l'heure actuelle (alors qu'en 91-92, même si l'ampleur a frappé les esprits au point même où il y a eu du sang sur les murs, cette dépression du marché était prévisible)
- la baisse, si baisse il y a n'interviendra pas avant 2009-2010
- d'ici là, le marché continuera d'augmenter au moins dans une fourchette variant de 5 à 7% pour retourver le fameux tunnel du diagramme de Frigitt.
- le problème social du logement que connait notre pays, et notamment l'introduction de biens de bonne qualité et peu cher, rééquilibrera les produits de piètres qualités et vendus très chers.
- si le PIB croît plus que prévu, tout ira très bien. Sinon, le réveil pourrait être pénible pour quelques uns, car ou bien il faudra admettre que l'actif immobilier sera évalué au plus haut et pour longtemps (au même titre que le pétrole en quelque sorte), ou bien les investisseurs auront trouvé d'autres valeurs moins risquées à se mettre sous la dent !
Cordialement...
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 22:24:06
|
Citation :
Initialement entré par jmdb
Voilà ce que je crois.
Voilà qui est clair. Rendez vous donc dans 18 mois, je le répète. On verra qui a raison.
Citation :
(alors qu'en 91-92, même si l'ampleur a frappé les esprits au point même où il y a eu du sang sur les murs, cette dépression du marché était prévisible)
Vous le dites maintenant. Mais à l'époque personne n'a rien vu, et personne n'a cru que la baisse allait durer si longtemps. Ah si, j'oubliais. Beaucoup agités en 1991 qui à l'appui de théories diverses affirmaient que ça reprendrait très vite. |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 22:36:17
|
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Voilà ce que je crois.
Voilà qui est clair. Rendez vous donc dans 18 mois, je le répète. On verra qui a raison.
Mais sur la base de quel argument ? Aucun. je ne vous ai à aucun instant vu en donner l'ombre d'un. C'est à chaque fois ainsi avec les baissiers. "Vous verrez....!" tel est leur leitmotiv. Et c'est vous qui accusez les autres de prophètes.... !
Et que voulez-vous qu'il se passe dans 18 mois ? D'abord, je croyais que c'était en juillet de cet année que nous devions attendre quelque chose....
Mais, cher Le Nabot, dans 18 mois, il ne passera rien de plus qu'aujourd'hui. Au moins vous devriez vous souvenir de cela.
Citation :
(alors qu'en 91-92, même si l'ampleur a frappé les esprits au point même où il y a eu du sang sur les murs, cette dépression du marché était prévisible)
Vous le dites maintenant. Mais à l'époque personne n'a rien vu, et personne n'a cru que la baisse allait durer si longtemps. Ah si, j'oubliais. Beaucoup agités en 1991 qui à l'appui de théories diverses affirmaient que ça reprendrait très vite.
Mais cessez de comparer des choses qui ne sont pas comparables ! On se croirait au café du commerce... ou chez le coiffeur
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 22:55:51
|
Citation :
Initialement entré par jmdb
Mais sur la base de quel argument ? Aucun.
On peut parler des vôtres si vous voulez. Vous vous réfugiez sous les jupes d'un professeur d'université lillois dont sa thèse vaut ce qu'elle vaut pour le futur, c'est à dire une prophétie. Continuez mon brave dans vos certitudes. Vous avez le droit de croire à tout ce que vous voulez. Je vous l'accorde. Même le droit de vous retrouver en slip dans 18 mois. |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 23:26:37
|
Bon aller, cela suffit à présent.
Vous parlez visiblement de ce que vous ne connaissez pas, et fustigez un ouvrage que vous n'avez pas lu.
Qui est prophète lui qui décrit tout simplement des modèles économiques et c'est finalement au lecteur de vérifier les équations fournies.
Ou vous dont le seul et unique argument est de ne cesser de dire "vous verrez !"
Donc stop, je cesse de discuter avec vous. Ne venez pas ensuite vous plaindre. Quand on n'a pas d'arguments (je vous conseille d'aller voir ce terme dans un dictionnaire) on se tait.
Car enfin, il n'y a pas VOUS d'un côté et les cons ou les inconscients de l'autre. Que croyez-vous à la fin ? Vous ne croyez pas un seul instant que s'il y avait une seule raison, un seul fait susceptible de démontrer qu'une forte baisse et quasi immédiate, à 18 mois comme vous l'annoncez, "nous" ne serions pas capable de le voir ? de l'analyser et d'en tirer des enseignements ?
À l'inverse, il y a de vraies raisons à la poursuite de cette hausse qui se modèrera dans les 4 à 5 ans qui viennent.
Dans le sens où la valeur de l'actif immobilier s'est, entre autres, écarté de l'évolution du PIB, alors oui on peut parler de bulle.
Sauf à considérer cette augmentation de la valeur de l'actif immobilier comme parfaitement logique et surtout économiquement crédible.
C'est une baisse qui ne le serait pas. Cela serait un archaïsme et probablement un anachronisme total.
Libre à vous de dire ce que vous voulez. Mais libre à vous aussi d'avoir un discours sérieux ou non.
Pour le moment, vous ne l'êtes pas.
Vous allez finalement dans le sens inverse de là où vous voudriez qu'on aille. Il suffit de vous lire.
Stop donc.... et laissez la parole à ceux qui ont, eux, de vrais arguments opposables. Nous sommes quelques uns, j'imagine, à entendre et à lire des arguments contradictoires. Et à y répondre dans la mesure du possible.
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 23:46:26
|
Citation :
Initialement entré par jmdb
Donc stop, je cesse de discuter avec vous. Ne venez pas ensuite vous plaindre. Quand on n'a pas d'arguments (je vous conseille d'aller voir ce terme dans un dictionnaire) on se tait.
Cessez de gesticuler. Ce n'est pas un petit merdeux comme vous qui allez m'apprendre à vivre. Sachez tout simplement que l'avenir ne se met pas en équation. Tout simplement aussi peut on faire des paris ou établir des probabilités pour qu'un événement survienne ou non. Et avec la surchauffe que l'on a connu récemment le risque d'un retournement est grand. C'est tout. Continuez à rêver mon grand. Ou alors dites clairement que vous défendez votre bol de soupe. Puisque vous êtes un bon propagandiste assidu ici. |
Edité par - LeNabot le 26 janv. 2006 23:47:11 |
| Signaler un abus |
|
|
jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 23:56:10
|
Si il y a une chose qui baisse ici et avec vous. C'est le niveau de la conversation.
Je pense que toute idée de forum est morte avec vous.
De loin, je préfère les blogs privés.....
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 00:05:01
|
Citation :
Initialement entré par jmdb
Je pense que toute idée de forum est morte avec vous.
C'est votre conception d'un forum ça dans une réponse que vous avez donnée à un contributeur ?
Citation :
Pour ce qui vous concerne et uniquement parce que c'est vous, ma réponse à toutes vos questions, est NON. Si vous voulez des informations, allez les chercher ailleurs que chez moi.
Débrouillez-vous, vous êtes grand et LE donneur de leçons de services, et Dieu sait que cela pullule dans l'immobilier.
|
Edité par - LeNabot le 27 janv. 2006 00:06:51 |
| Signaler un abus |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 05:23:19
|
Citation :
Initialement entré par bouzigues
Précision car la ville et le département n'ont pas de nom éponyme car différent.
Soit ville de Paris et département de la Seine.
[....]
Attention, Bouzigues, vous faites erreur dans votre précision/correction, car le département de numéro minéralogique 75 s'appelle bien, comme justement dit plus haut dans le sujet, Département de Paris - et est donc bien éponyme avec la Ville de Paris. Les limites géographiques de ces deux entités, Ville et Département de Paris, sont les mêmes.
Le Département de la Seine, que vous mentionnez à tort, n'existe plus depuis qu'il a, en vertu du décret du 25 février 1965 pris pour application de la loi n°64-707 du 10 juillet 1964 portant réorganisation de la région parisienne et avec effet le 1er janvier 1968, été éclaté entre le département de Paris et les trois départements dit de petite couronne des Hauts-de-Seine , de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne . Cette même loi avait également procédé à l’éclatement du Département de Seine-et-Oise, supprimé alors également tout comme le Département de la Seine, avec la création sur cette base des nouveaux départements de l'Essonne, des Yvelines et du Val-d'Oise.
Voyez éventuellement ces pages pour plus de détails :
http://splaf.free.fr/75o.html
et
http://www.paris.pref.gouv.fr/parisUnDept/troisPref/troisPref.htm
et
http://www.hist-geo.com/Localiser/Departement/Paris-75.php .
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 27 janv. 2006 05:41:31 |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 07:03:28
|
Merci d'insister sur la bonne terminologie.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Une bulle immobilière se gonfle et ...
Forum fermé
