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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
 Posté - 27 janv. 2006 : 07:07:18
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Le département de la Seine, s'il a effectivement disparu, pour être susbstitué et même complété à ce que vous avez, sans doute lu ailleurs, donc emprunté, donc pillé.
Donc vous êtes vous aussi un voleur.
Ceci étant, pour revenir cette disparition n'existe pas pour les gens simples - dont je suis - de la province....
75-91-92-93-94-95 ce sont des parisiens. Asnières n'est qu'une plaine, Aubervilliers un port, et Argenteuil un jardin.
Jean-Michel |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 07:22:45
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Le département de la Seine, s'il a effectivement disparu, pour être susbstitué et même complété à ce que vous avez, sans doute lu ailleurs, donc emprunté, donc pillé.
Donc vous êtes vous aussi un voleur.
Ceci étant, pour revenir cette disparition n'existe pas pour les gens simples - dont je suis - de la province....
75-91-92-93-94-95 ce sont des parisiens. Asnières n'est qu'une plaine, Aubervilliers un port, et Argenteuil un jardin.
Jean-Michel
* "Aubervilliers un port" : Jmdb, nouveau plantage, là en forme de noyage possible : il n’y a pas de port d’Aubervilliers. Peut être faites vous une confuse avec Genevilliers, faute de vérification d’impressions vagues que vous auriez (?). Vous pourrez voir la liste/carte des ports de la circonscription parisienne sur http://www.paris-ports.fr/.
* "à ce que vous avez, sans doute lu ailleurs, donc emprunté, donc pillé" : non, non, ce sont, entre autres, des retours de jeunessse, du temps de la Seine-et-Oise fleurie...
Pour le reste, restons charitable et n’enfonçons pas la tête de qui est à l’eau…
- - - - -
NB : ça démarre fort aujourd'hui, et en plus dans l'eau glacée par le temps qu'il fait...
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 27 janv. 2006 07:33:40 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 07:36:52
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Citation :
Initialement entré par Pierre MARIE
.... il n’y a pas de port d’Aubervilliers. Peut être faites vous une confuse avec Genevilliers, ....
Meuh! si! et ma jeunesse passée près du canal, alors, qu'en faites-vous?
Et mes bateux à moi rentraient tous les jours bien au sec, retrouver les écrevisses patiemment raclées des pontons.
Le bon temps du port! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 07:51:49
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C'est qui et quand le type genre grand épandeur non d'écrevisses mais d'andouilles et surtout de tête de veau k’avait dit, il y a bien plus que cinq ans, qu'il se baignerait avant cinq ans dans la Seine ?
Ankou, je connais aussi cette époque à écrevisses et ce coin, qui n’est pas à proprement administrativement parler un port (voir la carte interactive, bien faite, sur http://www.paris-ports.fr/).
Et bien sûr deux ‘n’ à Gennevilliers, mea culpa…
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 27 janv. 2006 07:52:38 |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 11:45:27
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Ce qui est interessant c'est justement de pouvoir comparer les points de vu et les sources.
De ce que j'ai compris, Jean-Michel, vous vous placez essentiellement d'un point de vu économique pour expliquer la hausse et sa persistance. Moi je me place d'un point de vu marché (offre, demande et solvabilité). Je crois tout simplement que l'immobilier est avant tout le reflet d'un marché (achat et vente) que d'une économie à elle-seule.
Je constate simplement que beaucoup (je parle d'institutions, de décalarations officielles et des grosses boutiques qui ont pignon sur rue) poursuive les mêmes discours qu'il y a trois ou quatre ans : pénurie, offre faible / demande, accroissement constant des prix... Alors que sur ces trois points seulement, en cherchant un peu, on voit vite que ce n'est plus le cas depuis plusieurs trimestre.
Vous vous y êtes d'ailleurs vous même laisser prendre à ces déclarations :
Citation :
Il n'y a aucune spéculation foncière à l'heure actuelle alors que c'est elle qui a provoqué la chute des prix en 91, la demande, même si elle s'essouffle, reste largement prépondérante à l'offre,...
Citation :
L'explosion des stocks ? Mais à pareille période de l'année, c'est toujours ainsi. Par ailleurs, les régions françaises connaissent une très grande disparité....
Non. Voir les chiffres de la FNAIM et des mise en vente de logements neufs. Si la demande était équivalente à l'offre il y aurait au moins une stabilisation et pas une remontée comme depuis plusieurs trimestre.
Pour vos arguments :
Citation :
- elle s'explique en premier lieu par la contraction de l'offre locative observée dès la fin des années 80, et de l'augmentation des loyers qui s'en est suivi (74 de points de plus que la variation du PIB)
Alors qu'elle est l'élément déclencheur pour que ce rattrapage se fasse en 1999 ? Pourquoi pas 1997 ? ou 2002 ?
Par ailleurs, si je regarde le Montant total des transactions immobilières rapporté au produit intérieur brut (voir sur le site de Friggit valeur-foncière.org ou quelque chose d'approchant) je trouve que cela n'a jamais été aussi élevé depuis plus de 200 ans. Comment peut-on dire que l'on fait un rattrapage alors que les transactions immo représente aujourd'hui 13.3% du PIB (1990 c'était 10%) ?
J'ai tracé les lignes que vous m'avez indiqué sur le diagramme de Friggit. Vous m'aviez dit que cela semblerait évident mais je ne vois d'évident dans ces deux traits. Pouvez-vous m'expliquer ?
Citation :
- si vous mettez de côté les raisons pour lesquelles les prix se sont effondrés en 91-92 (Choc psychologique de la première guerre du Golfe et surtout omniprésence d'une spéculation foncière qui a engendré un nombre considérable et subit de logements libres et à vendre - en clair pour des raisons purement conjoncturelles) la tendance actuelle est parfaitement logique, y compris les rééquilibrages rendus nécessaires.
Pourquoi justement mettre de côté la dernière bulle immo ? Si je regarde les pentes de cette hausse elles sont équivalentes à celle d'aujourd'hui et le marché de 1991 répond aux même critères qu'aujourd'hui même s'il est spéculateur : offre, demande et solvabilité.
Qu'est-ce qui permet de mettre de côté la bulle de 1991 parce qu'elle était spéculatrice ?
Citation :
Ensuite des facteurs favorisant la demande
- la démographie et la structure même de la population qui font que la demande de logement par habitant a augmenté (vieillissement de la population, familles mono parentales)
Je doute très franchement de ce paramètre. Vous remarquerez que la demande a bondi en fin année 90. Cela peut-il seulement s'expliquer pour une part par la démographie. Prenez le cas du vieillissement de la population : les vieux vont aussi en maison de retraite mais curieusement l'INSEE n'a pas pris ces éléments en compte dans ces données. Quant aux divorces (je pense que vous voulez parler de cela), il faut raison garder à ce sujet, les jeunes se marient beaucoup moins et le fait de divorcer ne signifie pas que l'on vit seul par la suite. On peut vivre en concubinage et se séparer et cela ne ressortira pas dans les chiffres.
A savoir que l'étude de l'INSEE à ce sujet (demande de logements selon l'évolution de la démographie) ne prend pas en compte les vieux qui partent en maison de retraite et place la demande en matière de logement vers 290 000 logements à partir de 2005. Curieusment, on a construit beaucoup plus l'année dernière et curieusment on ne vend plus aussi facilement les logements en question. Pour moi donc la démographie c'est un effet d'annonce car, après info auprès de l'INSEE, cela ne peut pas expliquer une brusque demande et surtout son maintien aujourd'hui au regard de l'offre.
Citation :
- la baisse des droits de mutation
Négligeable encore une fois au regard de l'augmentation de l'immo.
Citation :
- la baisse des taux d'intérêt
D'après certaines banques cela représente en effet 50% de la demande sachant que 25% c'est un taux d'effort supplémentaire et que le reste ben... justement pas grand monde ne semble savoir d'où cela vient donc ???. Mais la baisse des taux, aujourd'hui qui remontent, ne pourra donc pas permettre à la demande de se maintenir.
Citation :
- le mode de vie où notamment être propriétaire est le rêve de chaque français, et dans le même temps de vouloir cesser de payer des loyers à fond perdu, et où s'éloigner du centre des villes pose moins de problème pourvu qu'on soit propriétaire
-
Sans méchanceté gratuite, c'est votre ressentie. Croyez-moi, un locataire préfère souvent payer un loyer et bouger à sa convenance (surtout lorsque l'on cite les éléments démographique que vous donnez plus haut) plutôt que de signer pour 20 ans. Car signer pour un prêt de 20 ans, cela rebute pas mal de personne ! Je n'ai jamais vu de chiffres ni dans un sens ni dans l'autre.
Je tiens toutefois à mettre en garde contre les effets d'annonces qui impliquent un changement versatile de l'état d'esprit. Dans quelques années tous les français rêveront d'avoir une voiture à Hydrogène parce qu'on leur aura rabattue les oreilles avec cela. Je crois que l'on subie le même phénomène aujourd'hui avec l'immo. D'ailleurs, Jean-Michel, comment peut-on expliquer que ce rêve soit aussi brusque ? Ce n'est pas la démographie qui est le déclencheur (c'est lent) ni les taux d'intérêt (c'est lent aussi), ni les droits de mutation (c'est négligeable face au reste). Alors ? Qu'est-ce qui explique que ce rêve naisse en 1999 alors qu'il est absent en 1997 ? Rapide comme réveil non ? Ou alors c'est sans doute que l'on a rabattue les oreilles aux français que c'était mieux d'être proprio et que la revente allait systématiquement se faire à leur avantage.
Citation :
l'arbitrage des investisseurs toujours favorable à l'actif immobilier (et ce n'est pas les ventes relevées ici ou là dans la presse des zinzins, celles-ci ont toujours existé, mais il est vrai que la médiatisation des ventes à la découpe a troublé les esprits, qui y changeront quelque chose)
Des chiffres ? Ni dans un sens ni dans l'autre ?
Citation :
Enfin, ce phénomène n'est pas typiquement français, puisqu'il s'observe dans tous les pays industrialisés....
Alors pourquoi l'Allemagne y échappe alors qu'elle est un des moteurs de l'Europe comme nous et qu'elle utilise la même monnaie ?
Comment expliquer les baisses réelles (voir NAR de mémoire pour les USA) et les annonces de baisse dans plusieurs pays comme les USA et l'Australie ? Pourquoi certains y échappent et d'autres baissent ?
Citation :
À ce propos, il est intéressant de voir ce qui s'est passé sur le marché anglais, marché dont la valeur est sensiblement plus élevée qu'en France, où la Guerre en Irak ainsi que les attentats ont joué un rôle de détonateur à une vraie et réelle pause, mais où depuis cet été, ce marché a repris de plus belle. En clair, l'augmentation des prix de l'immobilier constatée dans les pays industrialisés a des causes profondes et structurelles, que certaines conjonctures peuvent contrarier un instant, sans en changer le sens.
Justement non voir ma question au-dessus.
Vous voyez que les arguments favorisant la demande sont tout de même faible et se démontent facilement.
Citation :
- il n'y a pas de signes de krach immobilier, ni de spéculation à l'heure actuelle (alors qu'en 91-92, même si l'ampleur a frappé les esprits au point même où il y a eu du sang sur les murs, cette dépression du marché était prévisible)
Là encore il n'y a pas de chiffres quant à la possibilité que nous soyons ou pas sur un marché spéculatif. Toutefois, même si c'était le cas, quel lien peut-il y avoir entre un marché non spéculatif et le fait que la hausse des prix soit normal ? Si demain il n'y a plus d'acheteur car non solvable, le fait d'être sur un marché non spéculatif ne permettra pas aux prix de demeurer haut. CQFD.
Citation :
- la baisse, si baisse il y a n'interviendra pas avant 2009-2010
Un peu gratuit mais je veux bien l'entendre. 
Citation :
- d'ici là, le marché continuera d'augmenter au moins dans une fourchette variant de 5 à 7% pour retourver le fameux tunnel du diagramme de Frigitt.
Euhhh... Jean-Michel, nous sommes très très largement au-dessus du tunnel sus nommé. Si l'on augmente encore comment peut-on rentrer dedans (voir le graph sur le premier post) ? Je suis nul en géométrie mais là vous avez dû faire une faute de frappe.
Citation :
- le problème social du logement que connait notre pays, et notamment l'introduction de biens de bonne qualité et peu cher, rééquilibrera les produits de piètres qualités et vendus très chers.
Idem. Un peu gratuit comme annonce d'autant plus que si l'on vend des biens moins cher les prix baisses. Par ailleurs, les techniques de constructions n'ont pas énormément évolués en 20 ans. De plus, que vont devenir les biens de piètre qualité d'après vous si le vendeur veut s'en séparer ? Et bien il va baisser les prix...
Citation :
si le PIB croît plus que prévu, tout ira très bien
C'est déjà arrivé ?
Merci pour vos réponses (et ne me demander pas de recommencer... ).
Cordialement
Marty
PS: je rédige au calme mes arguments et je psote cela dans ces prochains jours. |
Edité par - vttdechaine le 27 janv. 2006 12:38:11 |
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LeNabot
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13018 réponses |
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vttdechaine
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2262 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 12:41:44
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Citation :
Dans le sens où la valeur de l'actif immobilier s'est, entre autres, écarté de l'évolution du PIB, alors oui on peut parler de bulle.
Il y a d'autres définition technique de la bulle. Pour beaucoup de définition (croissance au double de l'écart type je crois mais je peux me tromper) nous sommes bel et bien dans une grosse bulle bien méchante.
Marty |
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vttdechaine
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2262 réponses |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 14:28:16
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J'ai parcouru rapidement entre midi et deux :
Citation :
4.2 : Le test par le prix de sortie.
[...]En effet, le raisonnement fait par Poterba montre que, dans le cas d'une bulle, le prix de sortie est non pas égal mais inférieur au prix d'entrée, dans la mesure où la flambée des prix a entraîné une production de logements neufs ne correspondant à aucune demande et qui va faire baisser les prix. [...] Ceci signifie inversement que s'il y a eu qu'une bulle sans choc, les prix de l'immobilier parisiens devraient encore diminuer.
Certe, il fait des suppositions mais un peu d'investigation lui aurait permis de ne pas écrire la dernière phrase alors que l'immo à Paris avait déjà sensiblement repris en 1999.
La première phrase est lourde de sens pour ce qui nous concerne aujourd'hui : y'a-t-il réellement une demande ? Si la réponse est non le marché plonge d'après lui, si c'est oui on se maintient.
Pour ma part, au regard de l'inflexion très nette de la demande au cours des derniers trimestres et au regard de la production dont parle ce messieur, je pense qu'on va bien dans le mur. La lecture de ce paragraphe me conforte dans ma vision.
@+ pour la suite.
Marty |
Edité par - vttdechaine le 27 janv. 2006 14:30:08 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 10:05:52
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Ce qui est interessant c'est justement de pouvoir comparer les points de vu et les sources.
De ce que j'ai compris, Jean-Michel, vous vous placez essentiellement d'un point de vu économique pour expliquer la hausse et sa persistance. Moi je me place d'un point de vu marché (offre, demande et solvabilité). Je crois tout simplement que l'immobilier est avant tout le reflet d'un marché (achat et vente) que d'une économie à elle-seule.
L'un n'empêche pas l'autre. C'est pour des raisons économiques que le marché est ainsi. Bien évidemment le marché c'est le rapport entre l'offre et la demande. À demande soutenue et marché pénurique et nous avons la situation actuelle, ceci pouvant s'inverser, et nous avons la situation de 92. Il n'y a pas de "non marché" immobilier.
Je constate simplement que beaucoup (je parle d'institutions, de décalarations officielles et des grosses boutiques qui ont pignon sur rue) poursuive les mêmes discours qu'il y a trois ou quatre ans : pénurie, offre faible / demande, accroissement constant des prix... Alors que sur ces trois points seulement, en cherchant un peu, on voit vite que ce n'est plus le cas depuis plusieurs trimestre.
Oui c'est exact. Mais sur des marchés extrêmement limités et surtout sur des types de produits bien spécifiques.
Vous vous y êtes d'ailleurs vous même laisser prendre à ces déclarations :
Citation :
Il n'y a aucune spéculation foncière à l'heure actuelle alors que c'est elle qui a provoqué la chute des prix en 91, la demande, même si elle s'essouffle, reste largement prépondérante à l'offre,...
Je ne me laisse prendre par aucune déclaration.... ce sont uniquement des faits. Il suffit pour cela de regarder les choses pour en tirer des conclusions. Je crains que vous ne tiriez d'abord des conclusions et que vous ne fassiez ensuite correspondre les choses....
Citation :
L'explosion des stocks ? Mais à pareille période de l'année, c'est toujours ainsi. Par ailleurs, les régions françaises connaissent une très grande disparité....
Non. Voir les chiffres de la FNAIM et des mise en vente de logements neufs. Si la demande était équivalente à l'offre il y aurait au moins une stabilisation et pas une remontée comme depuis plusieurs trimestre.
Cette remontée est une caractéristique du premier trimestre de l'année et se voit chaque année ! Probablement pour des raisons fiscales. Enfin, c'est ce que je suppose...
Pour vos arguments :
Citation :
- elle s'explique en premier lieu par la contraction de l'offre locative observée dès la fin des années 80, et de l'augmentation des loyers qui s'en est suivi (74 de points de plus que la variation du PIB)
Alors qu'elle est l'élément déclencheur pour que ce rattrapage se fasse en 1999 ? Pourquoi pas 1997 ? ou 2002 ?
Sincèrement je me suis jamais posé la question. Je l'ignore. Mais force est de constater que c'est ainsi que cela s'est passé. La hausse de la valeur de l'actif immobilier est la conséquence de la contraction du marché locatif, et que les deux n'ont pas nécessairement coïncidé.
Par ailleurs, si je regarde le Montant total des transactions immobilières rapporté au produit intérieur brut (voir sur le site de Friggit valeur-foncière.org ou quelque chose d'approchant) je trouve que cela n'a jamais été aussi élevé depuis plus de 200 ans. Comment peut-on dire que l'on fait un rattrapage alors que les transactions immo représente aujourd'hui 13.3% du PIB (1990 c'était 10%) ?
Il ne vous est jamais venu à l'esprit que un prix élevé de l'immobilier ne rendait pas plus riche un pays ? Enfin ce n'est pas tout à fait exact, compte tenu des effets induits... mais le fait est.
J'ai tracé les lignes que vous m'avez indiqué sur le diagramme de Friggit. Vous m'aviez dit que cela semblerait évident mais je ne vois d'évident dans ces deux traits. Pouvez-vous m'expliquer ?
Franchement, votre courbe, elle monte ou elle descend? Elle monte n'est-ce pas ? C'est donc, vu la durée, une tendance lourde... et non soumis aux effets conjoncturels....ou presque si je mets entre parenthèse 1991-1992
D'ailleurs, l'essentiel est dit là. Mettez donc entre parenthèses 1991-1992. ET ceci est valable dans tous les secteurs de l'économie...
Citation :
- si vous mettez de côté les raisons pour lesquelles les prix se sont effondrés en 91-92 (Choc psychologique de la première guerre du Golfe et surtout omniprésence d'une spéculation foncière qui a engendré un nombre considérable et subit de logements libres et à vendre - en clair pour des raisons purement conjoncturelles) la tendance actuelle est parfaitement logique, y compris les rééquilibrages rendus nécessaires.
Pourquoi justement mettre de côté la dernière bulle immo ? Si je regarde les pentes de cette hausse elles sont équivalentes à celle d'aujourd'hui et le marché de 1991 répond aux même critères qu'aujourd'hui même s'il est spéculateur : offre, demande et solvabilité.
Qu'est-ce qui permet de mettre de côté la bulle de 1991 parce qu'elle était spéculatrice ?
Pas seulement bien évidemment. Mais tout est différent de 91-92 ! Je veux bien croire qu'il y a des similarités. Mais sur la forme, non sur le fond.
Citation :
Ensuite des facteurs favorisant la demande
- la démographie et la structure même de la population qui font que la demande de logement par habitant a augmenté (vieillissement de la population, familles mono parentales)
Je doute très franchement de ce paramètre.
Vous avez je le pense tort sur ce point. S'il y a bien eu un "baby boom", on peu bien imaginer un "papy boom" de même ampleur.... ne serait-ce que ce facteur. Mais aussi amplifié par le fait que la demande de logement par habitant a augmenté plus vite que le rythme d'accroissement de la population
Vous remarquerez que la demande a bondi en fin année 90. Cela peut-il seulement s'expliquer pour une part par la démographie. Prenez le cas du vieillissement de la population : les vieux vont aussi en maison de retraite mais curieusement l'INSEE n'a pas pris ces éléments en compte dans ces données. Quant aux divorces (je pense que vous voulez parler de cela), il faut raison garder à ce sujet, les jeunes se marient beaucoup moins et le fait de divorcer ne signifie pas que l'on vit seul par la suite. On peut vivre en concubinage et se séparer et cela ne ressortira pas dans les chiffres.
A savoir que l'étude de l'INSEE à ce sujet (demande de logements selon l'évolution de la démographie) ne prend pas en compte les vieux qui partent en maison de retraite et place la demande en matière de logement vers 290 000 logements à partir de 2005. Curieusment, on a construit beaucoup plus l'année dernière et curieusment on ne vend plus aussi facilement les logements en question. Pour moi donc la démographie c'est un effet d'annonce car, après info auprès de l'INSEE, cela ne peut pas expliquer une brusque demande et surtout son maintien aujourd'hui au regard de l'offre.
Nous sommes d'un avis différent sur ce point.
Citation :
- la baisse des droits de mutation
Négligeable encore une fois au regard de l'augmentation de l'immo.
Citation :
- la baisse des taux d'intérêt
D'après certaines banques cela représente en effet 50% de la demande sachant que 25% c'est un taux d'effort supplémentaire et que le reste ben... justement pas grand monde ne semble savoir d'où cela vient donc ???. Mais la baisse des taux, aujourd'hui qui remontent, ne pourra donc pas permettre à la demande de se maintenir.
Quel impact cela aura-t-il ? Certains ont écrit qu'un point de plus aurait pour conséquence 10 000 ventes de moins.... sur 600 0000 ! Négligeable. Compte que l'immobilier est une nécessité.
Citation :
- le mode de vie où notamment être propriétaire est le rêve de chaque français, et dans le même temps de vouloir cesser de payer des loyers à fond perdu, et où s'éloigner du centre des villes pose moins de problème pourvu qu'on soit propriétaire
-
Sans méchanceté gratuite, c'est votre ressentie. Croyez-moi, un locataire préfère souvent payer un loyer et bouger à sa convenance (surtout lorsque l'on cite les éléments démographique que vous donnez plus haut) plutôt que de signer pour 20 ans. Car signer pour un prêt de 20 ans, cela rebute pas mal de personne ! Je n'ai jamais vu de chiffres ni dans un sens ni dans l'autre.
Dites cela à n'importe quel agent immobilier ! 80 % des projets lui sont soumis (il n'en réalise pas la moitié ensuite), mais il pourra vous dire que la motivation essentielle des primo-accédants est précisément celle que je vous donne et que vous négligez en regrad de votre propre cadre de référence.
Je tiens toutefois à mettre en garde contre les effets d'annonces qui impliquent un changement versatile de l'état d'esprit. Dans quelques années tous les français rêveront d'avoir une voiture à Hydrogène parce qu'on leur aura rabattue les oreilles avec cela. Je crois que l'on subie le même phénomène aujourd'hui avec l'immo. D'ailleurs, Jean-Michel, comment peut-on expliquer que ce rêve soit aussi brusque ?
Ce n'a pas été aussi brusque que cela ! Mais je peux comprendre votre argument. Seul un sociologue pourrait vous répondre. Le seul à qui j'ai posé un jour la question m'a répondu que des évènements aussi différents que mai 68, le premier homme sur la lune, internet.... ont un impact profond sur les mentalités.
Ce n'est pas la démographie qui est le déclencheur (c'est lent)
Quelles seraient donc à vos yeux les raisons de cette hausse ?
ni les taux d'intérêt (c'est lent aussi), ni les droits de mutation (c'est négligeable face au reste). Alors ? Qu'est-ce qui explique que ce rêve naisse en 1999 alors qu'il est absent en 1997 ? Rapide comme réveil non ? Ou alors c'est sans doute que l'on a rabattue les oreilles aux français que c'était mieux d'être proprio et que la revente allait systématiquement se faire à leur avantage.
Pour la première fois, et avec le gouvernement jospin, la France retrouvait la croissance.... on l'oublie trop souvent.
Citation :
l'arbitrage des investisseurs toujours favorable à l'actif immobilier (et ce n'est pas les ventes relevées ici ou là dans la presse des zinzins, celles-ci ont toujours existé, mais il est vrai que la médiatisation des ventes à la découpe a troublé les esprits, qui y changeront quelque chose)
Des chiffres ? Ni dans un sens ni dans l'autre ?
Le phénomène des ventes à la découpe est complètement marginal ! C'est la presse et la médiatisation qui en ont fait un phénomène majeur. D'ailleurs avec un paradoxe. C'est donc inconfortable d'être locataire.... et donc a permis à quelques primo accédants de concrétiser leur rêve de de devenir propriétaire....
Citation :
Enfin, ce phénomène n'est pas typiquement français, puisqu'il s'observe dans tous les pays industrialisés....
Alors pourquoi l'Allemagne y échappe alors qu'elle est un des moteurs de l'Europe comme nous et qu'elle utilise la même monnaie ?
mais l'Allemagne a été réunifiée à la fin des années 90. Les réserves foncières situées à l'est ont constitué une manne pour les investisseurs en mal de produits....
Comment expliquer les baisses réelles (voir NAR de mémoire pour les USA) et les annonces de baisse dans plusieurs pays comme les USA et l'Australie ? Pourquoi certains y échappent et d'autres baissent ?
Pour quelles raisons cela baisse-t-il ? Sur quels marchés ? Quels produits ? Avec quelle ampleur. J'ai remarqué d'ailleurs que vous ne citez pas la Grande-Bretagne. Sans doute parce que depuis cet été, non seulement le mouvement de repli a cessé, mais la hausse des prix est repartie de plus belle !
Citation :
À ce propos, il est intéressant de voir ce qui s'est passé sur le marché anglais, marché dont la valeur est sensiblement plus élevée qu'en France, où la Guerre en Irak ainsi que les attentats ont joué un rôle de détonateur à une vraie et réelle pause, mais où depuis cet été, ce marché a repris de plus belle. En clair, l'augmentation des prix de l'immobilier constatée dans les pays industrialisés a des causes profondes et structurelles, que certaines conjonctures peuvent contrarier un instant, sans en changer le sens.
Justement non voir ma question au-dessus.
Vous voyez que les arguments favorisant la demande sont tout de même faible et se démontent facilement.
Bien évidemment, mais le phénomène n'a pas perduré à cause précisément de cette demande.... Là encore, analysez sur quels produits, sur quels secteurs...
Citation :
- il n'y a pas de signes de krach immobilier, ni de spéculation à l'heure actuelle (alors qu'en 91-92, même si l'ampleur a frappé les esprits au point même où il y a eu du sang sur les murs, cette dépression du marché était prévisible)
Là encore il n'y a pas de chiffres quant à la possibilité que nous soyons ou pas sur un marché spéculatif.
Non, mais il suffit d'observer le comportements des promoteurs. Lorsque ceux-ci possèdent un terrain, ils construisent immédiatement dessus. ce qui n'était pas le cas en 1991....
Toutefois, même si c'était le cas, quel lien peut-il y avoir entre un marché non spéculatif et le fait que la hausse des prix soit normal ?
Par le fait que l'on ne puisse pas parler de bulle immobilière. Il y a bulle à partir du moment où l'espérance d'une plus value induit des comportements....
Si demain il n'y a plus d'acheteur car non solvable, le fait d'être sur un marché non spéculatif ne permettra pas aux prix de demeurer haut. CQFD.
Sauf que votre hypothèse n'existe pas .... d'une part parce qu'il n'y a pas de non marché immobilier.... en 91-92, ce sont près de 450 000 ventes qui se sont réalisées !
Citation :
- la baisse, si baisse il y a n'interviendra pas avant 2009-2010
Un peu gratuit mais je veux bien l'entendre.
Le dispositif de Robien induit une durée minimum de possession du logement. Ne l'oubliez jamais. cela induit le comportement de certains propriétaires à l'heure actuelle.... La dernière communication de la Chambre des notaires de la région parisienne est très claire sur ce point.
Citation :
- d'ici là, le marché continuera d'augmenter au moins dans une fourchette variant de 5 à 7% pour retourver le fameux tunnel du diagramme de Frigitt.
Euhhh... Jean-Michel, nous sommes très très largement au-dessus du tunnel sus nommé.
Vrai. C'est pour cela qu'on va y retourner !
Si l'on augmente encore comment peut-on rentrer dedans (voir le graph sur le premier post) ? Je suis nul en géométrie mais là vous avez dû faire une faute de frappe.
Citation :
- le problème social du logement que connait notre pays, et notamment l'introduction de biens de bonne qualité et peu cher, rééquilibrera les produits de piètres qualités et vendus très chers.
Idem. Un peu gratuit comme annonce d'autant plus que si l'on vend des biens moins cher les prix baisses. Par ailleurs, les techniques de constructions n'ont pas énormément évolués en 20 ans. De plus, que vont devenir les biens de piètre qualité d'après vous si le vendeur veut s'en séparer ? Et bien il va baisser les prix...
OUi. Mais la maison à 100 000 euros n'est pas encore construite !
Citation :
si le PIB croît plus que prévu, tout ira très bien
C'est déjà arrivé ?
à la fin des années 90 oui.
Merci pour vos réponses (et ne me demander pas de recommencer...).
Je vous en prie pourtant !!!!
Cordialement
même chose
Marty
PS: je rédige au calme mes arguments et je psote cela dans ces prochains jours.
Aucun souci sur ce point ?
Jean-Michel |
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jmdb
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 11:31:11
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Voilà la dernière note conjoncturelle de l'insee sur le marché du neuf....
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/donnees/coimmo.pdf
sans autre commentaire. Les chiffres parlent d'eux-mêmes !
Jean-Michel
Disons que dans votre lien il y a quelques phrases assassines. J'espère que vous les avez lues.
Exemple : Les promoteurs immobiliers interrogés en janv 2006 font part d'un nouveau tassement de la demande de logements neufs qu'ils soient destinés à la location ou à l'achat. [...] Dans le même temps, les stocks de logements neufs invendus continuent d'augmenter.
Bref tout va bien. Allons-y et fumons la moquette.
Et comme vous dites les chiffres parlent d'eux mêmes. |
Edité par - LeNabot le 28 janv. 2006 11:33:12 |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 11:57:19
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
....Dans le même temps, les stocks de logements neufs invendus continuent d'augmenter.[/i]
Bref tout va bien. Allons-y et fumons la moquette.
Il faut arrêter avec ces idées préconçues!
Et ne regarder que les chiffres!
Je vous donne un exemple: Je prends 100 machins, il y a 11 ans, 12 ans plus tard j'en ai encore 40, et l'année d'après, j'en ai 50! catastrophe! 25% d'augmentation d'un coup.
Eh bien vous prenez comme référence le stock de logements en milliers d'unités, et vous arrivez à la bonne valeur
Je dois rajouter en plus qu'il y a 13 ans, le stock représentait 21 mois de vente, aujourd'hui 5, il y a un an 4.
Alors, relativisons, aucun besoin de mettre cette info en rouge! C'est plus la baisse (division par 3 en 10 ans) qu'il eut fallu mettre en rouge
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 12:11:50
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Citation :
Initialement entré par Ankou
arrêter avec ces idées préconçues!
Et ne regarder que les chiffres!
Justement. Regardez les graphiques : les stocks augmentent régulièrement depuis 18 mois.
Citation :
Je dois rajouter en plus qu'il y a 13 ans, le stock représentait 21 mois de vente, aujourd'hui 5, il y a un an 4.
Il y a 13 ans on était en 1992. Au début du crash. Vous ne vous en souvenez pas ???
Citation :
Alors, relativisons, aucun besoin de mettre cette info en rouge! C'est plus la baisse (division par 3 en 10 ans) qu'il eut fallu mettre en rouge
Il a bien fallu épuiser ce stock. J'ai vu des chantiers stoppés pendant 6 ans à cette époque. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 12:20:40
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Bien évidemment Ankou, vous avez parfaitement raison. Mais le Nabot ne lit que ce qu'il veut bien lire, et oublie au passage d'aller jeter uin oeil sur le nombre de demandes de logements non satisfaites.
On estime (suivant les assises du Logement organisées l'année passée, en cumul, ce nombre à plus d'un million et demi.
En outre, traditionnellement, parce que les lois de finances paraissent le 31 décembre, un gonflement absolument normal à cette période de l'année. Et ce, tant que le décret d'application de cette loi n'est pas sorti.
Il est clair aussi que le dispositif de Robien est obsolète et qu'il est à bout de souffle. C'est cela qui à mon sens, explique la relative augmentation des stocks.
Sans vouloir vous fâcher Le Nabot, vous ne m'avez absolument pas convaincu. D'une part parce que vous êtes surtout dans l'interprétation conjoncturelle et vous omettez toujours les raisons fondamentales, structurelles qui expliquent l'augmentation de la valeur de l'actif immobilier.
À mon sens, tant que ces raisons seront présentes, la tendance lourde de cette augmentation perdurera. Ce ne seront pas des phénomènes marginaux, tirés parfois de leur contexte, qui expliquera que le marché va s'effondrer. Qui donnera corps à votre incantatoire déclaration : "Vous verrez dans 6, 12, 18 mois...."
Aucun acteur économique : banque, promoteur, constructeur, notaire, agent immobilier et sans oublier l'état, n'est dans cette trajectoire aujourd'hui (alors qu'en 91-92 cela avait été le cas, sauf pour les plus imprudents et les amateurs qui n'ont rien vu venir. Encore que l'impact de cette guerre du Golfe a été majeur et inattendu).
Bien sûr, il y a quelques analystes crédibles - mais le sont-ils encore ?- qui prédisent des difficultés à venir pour demain. Bien évidemment le marché baissera (je n'ai jamais dit le contraire), le problème qui nous oppose est que je ne crois absolument pas que cela baissera aujourd'hui ni même demain. Et si j'ai placé cet horizon à 2009-2010, cela n'est pas un hasard. Encore qu'il n'est même pas sûr que cela se produise. Disons que j'évalue le risque de cette possibilité de "peut-être à pas impossible".
Une nouvelle fois, l'augmentation du prix de la valeur de l'actif immobilier est constatée dans tous les pays industrialisés, elle a des raisons à mon sens profondes. La question est de savoir si nous sommes prêts à l'accepter ou non.
En d'autres termes, sommes-nous prêts à accepter de devoir consacrer une part du budget familial plus importante pour nous loger? Et aux dépens de quel poste budgétaire ?
Je pense que nous sommes contraints à le faire, et qu'il s'agira probablement d'un rééquilibrage et qu'il aura au moins lieu dans la sphère européenne où les prix varient dans une proportion de 1 à 2,6. Doit-on rappeler que la France est dans la moyenne basse ?
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 12:40:52
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| Je vous rassure : on ne convaint jamais le bon propagandiste que vous êtes. Et ça ne me fâche pas. Bien au contraire, car dans votre prose, il y a matière, je pense à vider une vessie complète dans un pantalon, tellement c'est pitoyable. On y trouve tout. L'explication du krack immobilier des années 90 serait la guerre du golf. Ensuite les lois de finance et les décrets d'application tardifs seraient d'autre part à l'origine du gonflement des stocks. Celle là, il fallait oser la sortir. Continuez. Vous allez devenir le bouffon de ce forum. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 13:14:06
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Prenez cela comme vous voulez, mais cela n'est pas de la propagande, d'une part, et d'autre part, je dis simplement ce que je crois.
Maintenant, vous insultez.
Vous devriez avoir moins de certitude, car les effets des produits achetés sous le dispositif de Robien ont bien un effet sur le marché d'une part, et d'autre part la fiscalité française fonctionne en année calendaire.
ce qui est remarquable c'est qu'on observe le même phénomène en Angleterre, où précisément l'année fiscale est au 1er avril et non au 1er janvier....
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 13:21:20
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Vous devriez avoir moins de certitude, car les effets des produits achetés sous le dispositif de Robien ont bien un effet sur le marché d'une part, et d'autre part la fiscalité française fonctionne en année calendaire.
Vous ne lisez même pas les liens que vous mettez. Vous y trouverez un graphe concernant les stocks et la courbe est en hausse très nette depuis plus d'un an et demi. Ne me parlez pas d'année calendaire alors. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 13:35:55
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
..... Vous y trouverez un graphe concernant les stocks et la courbe est en hausse très nette depuis plus d'un an et demi.
Vous n'avez pas compris ce que j'ai écrit plus haut.
Dire celà est juste, mais incomplet, et donc tendencieux.
"Vous y trouverez un graphe concernant les stocks et la courbe est en hausse depuis plus d'un an et demi, mais encore plus de deux fois et demi plus faible qu'il y a 10 ans."
Contentez-vous d'abord de l'exposé des faits, vous pouvez ensuite donner votre interprétation, libre au lecteur ensuite de se faire une opinion.
Dans ce cas les conclusions peuvent être différentes! |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 13:46:57
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Vous savez quoi, vous avez raison... tenons-en nous là, voulez-vous. Vous êtes hermétique à mes arguments, mais surtout vous n'en produisez pas autres que de l'invective, des insultes et de l'interprétation de phénomènes que vous tentez de reprendre à votre compte.
Malheureusement pour vous, la réalité est là, et bien là et contredit complètement vos propos.
Commencez par venir voir ce qui se passe réellement sur le terrain et pas simplement là où vous êtes, ou de cesser de prendre pour argent comptant ce qu'on lit dans les journaux. le stock des produits invendus dans le neuf... ou plus exactement le stock tampon augmente un peu. Et alors ?
Il y a des villes, comme Agen, Montauban par exemple, où les produits de Robien ont été construits au-delà de ce que ces marchés pouvaient en absorber. Bien. mais est-ce une raison suffisante pour expliquer que le marché va baisser... ?
Vous êtes dans ce type de raisonnement. Vous ne pouvez pas prendre des faits isolés de leur contexte pour expliquer les choses dans leur globalité.
Et puis , une dernière fois, sortez dans la rue et allez partout comme je le fais moi-même dans mon métier.... la prudence s'impose figurez-vous !
Jean-Michel |
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