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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 13 janv. 2006 : 17:46:44
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Bonjour,
Je fais parti du CS de ma copro. Nous avons programmé un ravalement, comportant la modification de l'evacuation des eaux des loggias, refection de l'tancheité des loggias, modification des rambardes des fenetres (pour aposer un plaque metallique sur le rebord). Cela fait de gros travaux et un des membres du CS se propose de faire le "maitre d'oeuvre". Je ne suis pas persuadé de ses compétences a ce niveau. En cas de problème suite a ces travaux quelles seront les responsabilités ?
Merci de votre aide,
Rob
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 07:13:01
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C'est jouable si l'immeuble n'est pas proche de la ruine. Le volontaire a plus besoin d'être "dur en affaires", observateur et bon juriste que technicien.
Pensez à tout ratisser pour éviter de vous faire embarquer sur la pente des travaux supplémentaires (pas toujours de bonne foi).
Attention, l'amateur ne peut pas s'assurer, donc il va manquer quelque chose dans la chaîne pour les garanties. Mais tous les ravalements, même avec protection des appuis de fenêtre et réfection des étanchéïtés de loggias ne sont pas soumis à décennale. Nombreux ne relèvent que de la biennale (bon fonctionnement, bonne tenue).
Et si vous examiniez la piste d'un contrat "études et travaux" de la part de l'entrepreneur ! Cela se révèle, cependant presque toujours plus cher que la séparation maître d'oeuvre (prescripteur) et entrepreneur (réalisateur).
seborga1 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 13:50:19
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Rob54, vous indiquez < je ne suis pas persuadé de ses compétences à ce niveau > cela pose déjà un problème car vous êtes tout 2 au CS et,en principe,connaissez son job.
Confier la MO à un membre du CS agissant en tant que tel c'est déjà prendre un gros risque au niveau assurance notamment pour un ravalement de façade avec des modifications envisagées qui impliquent plusieurs corps d'état.
L' "habillage" des appuis de fenêtre par des éléments alu type Rivnet ou autre c'est du ressort d'un zingueur;de plus,mais ce n'est que mon avis cela fait un travail important (Rivnet élément préformé avec joint periphérique après fixation,éventuellement -fonction de la maçonnerie-avec relevé),onéreux,pas esthétique en façade d'une habitation,qui va plus ou moins bien vieillir (noircir)alors qu'il existe des peintures spéciales adaptées pour ce type de travaux
l'étancheité est aussi un problème différent au niveau travaux , de plus vous pourrez trouver sur d'autres sujets récents concernant les ravalement les difficultées posées par les carrelages (partie privative)sur le sol desdites loggia
Je pense comme seborgal1,dans son dernier paragraphe,qu'il serait souhaitable d'examiner d'autres possibilitées.
Au niveau des peintures il est possible de demander la venuu sur place d'un techicien d'un fabriquant (connu);après examen des parties à traiter il fournisse un descriptif du travail qu'il préconise (normes à l'appui)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 16:57:33
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De Saborga Citation :
Le volontaire a plus besoin d'être "dur en affaires", observateur et bon juriste que technicien.
Je pensais betement au contraire qu'un maître d'oeuvre était un technicien, architecte, ingénieur ou assimilé, ce qui ne lui interdit pas de connaître les règles juridiques élémentaires de la partie.
Un bon conseil à tous les copropriétaires spécialistes : ne jamais prendre officiellement une responsabilité contractuelle avec le syndicat des cpropriétaires. Il suffit de donner un coup de main au syndic et au conseil syndical sans s'immiscer juridiquement dans l'opération.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 18:41:36
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Quand le maître d'oeuvre est un professionnel, il est formé surtout à la technique et aussi un peu au juridique et au commercial. Quand il exerce, il se rend compte chaque jour qu'il est indispensable qu'il devienne plus fort en juridique et en commercial. Il se rend très vite compte qu'avec du bon sens, on arrive toujours à se sortir des difficultés techniques mais qu'il faut vraiment des connaissances pour ne pas tomber dans les pièges juridique et commerciaux. Et, ce sont les maître d'ouvrages professionnels qui le disent le plus souvent, ils sont quand même très forts, quand il n'y a pas d'autres solutions, pour expliquer au maître d'ouvrage qu'il va devoir payer ce qu'il est indispensable de faire et qui n'avait pas été prévu !
Si je conseille à l'amateur de ne pas être trop technique c'est pour qu'il évite de tomber dans le piège consistant à montrer sa science (malgré tout un peu limitée par rapport à ceux qui la pratiquent au quotidien) risquant bien trop de le conduire dans l'immixtion. Il vaut mieux qu'il se cantonne à "être un homme de contrat". Il en tirera bien plus de résultats.
J'aurai tendance à conseiller de rester maître d'ouvrage même si on ne prend pas de maître d'oeuvre. Il faut impérativement une seule entreprise (entreprise générale) pour que la coordination entre les corps de métiers soit assurée. On lui donne un cahier des charges, pas un descriptif. On lui demande de refaire l'enduit extérieur ou de le protéger, on ne lui dit pas comment on veut qu'il fasse, on lui demande de ré-étancher les loggias, on lui dit pas comment faire, on lui demande de protéger les appuis de fenêtres on lui dit pas comment faire, on lui demande d'intervenir partout où on a besoin, on lui dit jamais comment faire. On peut préciser, s'il faut repeindre des fenêtres, si on veut qu'il les repeigne sur la face extérieure uniquement ou sur les 2 faces : cette précision est un choix "politique", ce n'est pas un choix technique.
JPM a "on ne peut plus raison". Un membre du conseil syndical qui prend une responsabilité prend de gros risques : personne ne lui dira jamais merci s'il fait quelque chose de génial, on en trouvera même^pour le dénigrer. Et si, par malheur, il s'y prend mal, tous les copropriétaires vont "l'assassiner".
seborga1 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 19:24:14
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seborga1, je serais beaucoup plus nuancé que vous,voire pas d'accord,avec le 3ème paragraphe de votre dernier post au niveau du vague des prescriptions; avec cette "méthode" pour comparer (car il y aura consultation pour une ravalement)les résultats des réponses tant sur le plan techniques que coût même un "habitué" d'appel d'offre aura des difficultés à si retrouver,s'il le peut, alors pour un néophyte!!!
quant à l'entreprise unique...chacun son point de vue; enfin pour se lancer dans une consultation (cela dépend bien entendu de la taille de l'immeuble)en plus de la partie technique,je pense qu'il faut avoir un minimum de connaisance des documents à demander aux entreprises afin d'éviter les problèmes que l'on "rencontre" sur ce forum
De toute façon,je suis d'accord avec vous et JPM,je l'ai d'aiileurs indiqué dans mon premier post,la copropriété en générale et le CS ou le membre du CS en particulier qui prendra l'option d'être MO,en plus de maître d'ouvrage, prend de gros risques.Il ne faut pas oublier,non plus,que le mandataire de la copropriété est le syndic. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 janv. 2006 : 08:38:03
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felix1930, c'est bien parce que je partage à 100% votre remarque :
Citation :
au niveau du vague des prescriptions; avec cette "méthode" pour comparer (car il y aura consultation pour une ravalement)les résultats des réponses tant sur le plan techniques que coût même un "habitué" d'appel d'offre aura des difficultés à si retrouver,s'il le peut, alors pour un néophyte!!!
que je pense qu'il faut éviter de penser qu'on fera des économies en se passant d'un maître d'oeuvre professionnel.
Mais si on veut absoluments'en passer, il faut être sacrément musclé (genre ex-professionnel qui vient juste de se mettre en retraite, ou professionnel salarié qui sait qu'il va savoir gérer cela sans sombrer dans les pépins liés au fait qu'il n'agira pas en professionnel assuré). Il faut donc tout faire pour "basculer" la conception générant de la responsabilité chez l'entrepreneur ou se dire que rien ne sera correctement couvert par les garanties légales.
Citation :
je pense qu'il faut avoir un minimum de connaisance des documents à demander aux entreprises afin d'éviter les problèmes que l'on "rencontre" sur ce forum
Ca, c'est le haut niveau juridico-commercial dont je parlais. Etre un homme de contrat.
Citation :
quant à l'entreprise unique...chacun son point de vue; enfin pour se lancer dans une consultation (cela dépend bien entendu de la taille de l'immeuble)en plus de la partie technique
Comme vous, je ne cours pas après les "entreprises générales", mais je ne connais pas d'autres moyens de se passer de maître d'oeuvre professionnel et de ne pas "se rater" en faisant maître d'oeuve "amateur". Car je ne connais pas d'autre moyens pour faire la coordination entre les corps de métiers.
Voilà, vous voyez bien qu'en essayant de donner les conseils pour faire "maître d'oeuvre amateur", je déroule "à quoi set vraiment le maître d'oeuvre professionnel" et j'explique qu'il sert à quelque chose.
Sincèrement, mon "petit guide du maître d'oeuvre amateur" est valable pour des travaux simples et élémentaires : genre se contenter de repeindre les boiseries, genre se contenter de remplacer des grilles d'évacuation d'eau usées par la rouille, genre refaire les peintures des cages d'escalier parce qu'elle sont sales, remplacer les boîtes à lettres... mais pas pour des trucs complexes.
Et, déjà, pour ces trucs simples, on rencontre des pièges : on n'avait pas pensé, si on repeint les cages d'escalier, qu'il fallait déposer les luminaires et les commutateurs électriques. Alors, faut chercher un autre entrepreneur dans l'urgence ou laisser le peintre tourner autour de ces obstacles. Et le peintre, il va bien vouloir retirer le panneau d'affichage pour ne pas tourner autour, mais il va demander des sous en plus ! Et j'vous dis pas le prix du 1/4 d'heures de tourne vis !
J'espère que nos échanges vont permettre à Rob54 d'explique à tout le CS que c'est perilleux et de convaincre son "volontaire" qu'il n'a pas forcément une bonne idée. Le volontaire, il ne va faire gagner des sous qu'aux autres, pas à lui, car il va devoir en donner, des l'énergie pour les quelques € qu'il aura en moins sur ses appels de charges. Il ferait mieux de chercher à se procurer ces fameux € en cherchant d'autres moyens d'arrondir ses ressources.
seborga1 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 janv. 2006 : 11:12:22
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seborga1, merci de votre réponse et de votre analyse du problème de Rob54 qui rejoint,même dans le détail,la mienne.
J'avais, et ai toujours comme bénévole pourXXX, "l'habitude" de faire ces dossiers de consultations et même + ,mais dans "ma" copropriété il y a des limites que je refuse de franchir et,là,on retombe dans ce que vous avez cité le CS,qui tout en restant à sa place (pas toujours facile)peut donner un sérieux coup de main,faire gagner qq €,ou +,tout en ne faisant pas courrir de risques inconsidérés à la copropriété; riques qui ont souvent un coût disproportionné avec les soient disantt économies du départ du Monsieur touche à tout!! |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 13:36:24
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Bonjour et merci de vos réponses:
Je prend bonne note de vos éléments, je sais maintenant à quoi m'en tenir.
felix 1930: Je connais le job du gars qui va faire le suivi des travaux, le problème c'est qu'il n'était pas(car en retraite) du tout du metier.
Rob,
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 17:18:53
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Rob54,encore pire que ce que je craignais et je pense que serboga1, à la lecture de votre post, sera du même avis.
Si votre membre du CS est inconscient des problèmes de responsablité qu'il risque de créer pour votre copropriété j'espère que vous pourrez convaincre les autres copropriétaires de ne pas laisser faire cette erreur.
Et le syndic,devoir de conseil,qu'elle est sa position? |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 20:07:51
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chez nous même avec un ingénieur batiment comme copropriétaire nous passons par un bureua responsable. il faut être du métier pour comparer du comparable sur les devis . cela ratrappe la différence de prix par la qualité et la garantie
mikis |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 20:25:32
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Aïe, il y a gros à parier que votre "volontaire" a besoin de se rendre utile et de s'occuper et qu'il s'imagine peut-être "tout" savoir en ce domaine. Et, bien entendu, il se trompe mais l'ignore.
Il risque de confondre le rôle de maître d'oeuvre et de maître d'ouvrage et il risque gros de s'immiscer là où il ne faut pas pour bénéficier ensuite des garanties.
Il va être difficile de le convaincre qu'il a une très mauvaise idée, il faut donc tenter de convaincre les autres copropriétaires comme le propose felix1930. Il faut expliquer l'ampleur des responsabilités imposée à un maître d'oeuvre.
Racontez-lui que suite à l'incendie à Barbottan, pourtant causé par une imprudence de mise en oeuvre (donc d'entreprise), c'est le maître d'oeuvre qui a passé le plus de temps en prison !
J'ai tendance à croire que le syndic se tait. En fait, ça l'arrange éventuellement qu'on ne lui mette pas dans les pattes un maître d'oeuvre (surtout si c'est un non copain avec lui) qui risque de ne pas le laisser mener sa barque comme il aime (je pense à une envie qu'il pourrait avoir de demander quelques ristournes à son profit aux entrepreneurs). Si les entrepreneurs peuvent faire des ristournes, il faut qu'ils les offrent à la copropriété avec des devis moins cher ! pas en dessous de table au syndic !
Laissez lui le rôle de "chef de projet" ou "responsable de la commission travaux", appelez cela comme vous voulez. C'est à dire que son rôle sera le porte parole des copropriétaires, sa présence permettra de réagir vite à certaines circonstances (absence d'un entrepreneur, donner accès à un endroit normalement fermé, fliquer un peu discrètement pour que le chantier reste propre). Il peut devenir un point d'entrée pour le maître d'oeuvre pour les phases préparatoires. Et le vrai maître d'oeuvre sera certainement assez grand pour le "laisser à sa place" quand ce sera utile.
seborga1 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 07:16:15
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Par d'accord sur tout ce que dit mathi.
1. Citation :
Il faut que l'AG désigne un architecte (contrat et honoraires joints à la convocation) afin qu'il assure la maître de l'ouvrage.
Non l'architecte, le bureau d'études, ce sont des maîtres d'oeuvre, pas des maître d'ouvrage. Le maître d'ouvrage c'est le copropriété représentée pas son syndic qui se trouve donc maître d'ouvrage délégué. Pour éviter de confondre, dites vous que le maître d'ouvrage est le "cochon de payant" !
2. Citation :
Penser également à souscrire une assurance dommages-ouvrage (contrats et honoraires soumis à l'AG).
Selon la nature exacte des travaux, ces derniers peuvent être "en dehors" du champ d'éligibilité à la garantie décennale (et non éligibles à la DO). Et ce seront quand même de bons travaux, "des travaux qu'il fallait faire" pour entretenir correctement l'immeuble. Cela dit, il faut contrôler que les entrepreneurs sont à jours dans leurs assurances, même si on leur demande des travaux non "éligibles" à la DO ! Normalement, l'asureur DO, sait rejeter un dossier de travaux qui n'y sont pas éligibles, alors, il n'y a pas trop à se prendre la tête sur ce sujet. Et il ne faut surtout pas considérer les professionnels comme des truands, s'ils ont préconisés des travaux qui ne sont pas éligibles à la DO.
3. Citation :
En outre, compte tenu qu'il ne s'agit pas d'un simple ravalement ou rafraîchissement, ce sont des travaux d'amélioration : vote à la double majorité : art. 26 de la loi de 1965
Pour moi, ce qui est décrit des travaux projetés, c'est parfaitement du "gros entretien", modifier les évacuations des eaux des loggia, c'est souvent impératif car elles sont généralement trop petites et il ne s'agit pas d'embellissement si on "corrige modérément" les défauts initiaux ! Il faut des évacuations d'eau, les faire plus grandes, mieux placées, plus faciles à déboucher, ne me semble pas être de l'embellissement. Les créer, le serait éventuellement !
Placer des plaques métalliques sur les rebords de fenêtre, c'est pareil : cela consiste à corriger le défaut initial et à les rendre moins fragiles, moins sujets aux rétentions d'eau, c'est du gros entretien.
Ces 2 actions ne sont pas plus de "tranformation" que de mettre une peinture dite "imperméabilisante" sur un enduit qui, à l'origine ne comportait pas cet additif "imperméabilisant". Et on admet que repeindre, même avec une peinture chimiquement différente de celle d'origine, c'est du gros entretien !
On admet que de traiter une charpente contre les termites, c'est du gros entretien ! Sous prétexte qu'une vieille charpente dans une région qui n'est infestée que depuis 2 ans a besoin d'être protégée il faudrait penser embellissement. Je pense que non.
Mais c'est vrai, parfois la notion de différence entre gros entretien et embellissement n'est pas facile à déterminer.
seborga1 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 09:35:13
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sur la notion d'entretien ou d'amélioration, plus on se penche,dans certains cas,sur le sujet moins on est certain de la décision à prendre;
Extraits du Code de la copropriété -Litec 2006
Ravalement,
le ravalement de l'immeuble relève ainsi de l'entretien et peut être décidé à la majorité de l'article 24 lorsqu'il est indispensable en raison de l'état défectueux??? des façades (ensuite plusieurs jugements)et ceci quel que soit sont coût.
S'il est prescrit par l'autorité administrative,la décision relève de l'article 25
Si rien ne l'impose absolument,il s'agira alors de travaux d'amélioration entrant dans le cadre de l'article 30
Si les travaux concernent le ravalement des façades extérieures,le syndicat ne peut y inclure la réfection de l'étanchéité des balcons (loggia pour Rob54)sans une nouvelle délibération
Sérieux casse tête "juridique"pour la copropriété de Rob en plus du "problème" Maître d'oeuvre ,qui est aussi Maître d'ouvrage, amateur |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 20:45:20
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seborga1
Effectivement l'architecte ou le Bureau d'Etudes sont des maîtres d'oeuvres.
Pour le reste je maintiens mes dires par rapport à l'ampleur des travaux avancée par Rob54.
Par ailleurs, j'ajoute que le CS n'a qu'un pouvoir consultatif et non décisionnel. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 14:56:54
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Felix 1930 Citation :
S'il est prescrit par l'autorité administrative,la décision relève de l'article 25
Non. Le ravalement est une opération d'entretien au sens technique du terme. Le fait qu'une disposition administrative impose la réalisation périodique de cette opération d'entretien ne modifie ni sa nature juridique ni la majorité nécessaire (CA Paris 22/05/70 GP 70 II 209).
Il est possible de recourir à l'article 25 e pour forcer la main à une majorité renaclante. Dans ce cas en effet l'assemblée n'a pas à se prononcer sur l'exécution des travaux mais sur les modalités de cette exécution.
Il faut noter d'ailleurs que dans une copropriété, tous les travaux d'entretien ont un support légal ou règlementaire puisque le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble (article L 14) et que le syndic a pour mission la conservation et l'entretien de l'immeuble (article L 18).
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 18:26:25
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JPM, exacte j'avais oublié le e après 25, encore que (je cite toujours même source):
Si les travaux relèvent de l'entretien courant ou de la conservation de l'immeuble, le fait qu'ils soient obligatoires n'entraîne pas pour autant que l'autorisation doivent être données dans le cadre de l'article 25 e:la majorité applicable est celle de l'article 24(Cass. 3è civ. 26.11.1971 Bull.civ III,n°511 p.365)pour des travaux de ravalement effectués sur injonction administrative
pas simple du tout!!! |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 20 janv. 2006 : 13:06:39
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Bonjour,
A la vue de vos informations il semblerait que la copropriété se soit mise dans de beaux draps ... Je ne faisais pas parti du CS lorsque les devis on été examinés et le prestatire choisi. Il n'y a d'ailleurs eu que le choix de l'entreprise qui fait les travaux. Aucune autre personne du metier n'ayant été contactée pour donner son avis. C'est d'ailleurs durant l'AG que quelqu'un a fait remarquer au syndic qu'il prenait 1.5% sur le montant des travaux et donc qu'il avait interret a ce que la facture soit salée. De là il a proposé de ramener sa ponction à 1% si le CS effectuait le controle des travaux. Role accepté de suite par le CS.
D'ailleurs il est trop tard puisque les travaux ont démarrés.
Je ne sais plus quoi penser.
Merci de votre aide,
Rob |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 08:39:00
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mathi, vous allez,j'espère, vous faire reprendre comme je l'ai été;c'est bien 25 mais 25 e
Par contre l'arrêt de la C.C semble,à un non juriste,étonnant accepter d'indiquer (que soit indiqué) une majorité 24 qui ne relève que de l'entretien ,donc en principe,non obligatoire alors que pour le 25e légalement(toujours en principe) l'AG à une obligation d'accepter de faire faire les travaux, la décision étant plutôt sur le quand, comment et le financement |
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maitrise d'oeuvre des travaux de ravalement
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