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 Sujet  |
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Albaubau
Contributeur vétéran
135 réponses |
 Posté - 18 janv. 2006 : 16:08:57
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| TT le monde n'est pas comptable.... je n'ai rien à dire de plus je pense....l'ancien systeme etait simple, là pour un non initié la nouvelle loi va être l'enfer... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 16:38:08
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Oldman, indiquez moi un post où j'aurais défendu un syndic professionnel qui aurait eu manifestemùent tort de faire une chose quelconque !
Quand je prêche pour le compte séparé, l'illégalité des honoraires de mutation à charge des acquéreurs, celle des clauses limitant le droit qu'ont désormais les copropriétaires de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour, est ce que je prends le parti des syndics ou celui des copropriétaires.
Dans la fameuse affaire Foncia, j'ai cité l'arrêt de la Cour d'appel, mauvais pour Foncia, comme celui de la Cour de cassation, bon pour Foncia. Je citerai l'arrêt de la Cour de renvoi, s'il y a lieu, qu'il soit bon ou mauvais pour Foncia.
Sur les honoraires, nous sommes, Gedehem et moi, tombés d'accord sur l'absurdité qu'il y a à râler sur les honoraires exceptionnels tout en les approuvant au cours des assemblées, et sur le caractère anormal d'honoraires de gestion courante qui ne permettent pas de l'assurer convenablement.
Plus généralement je suis contre toute systématisation : le bailleur a toujours tort, le patron a toujours tort, le syndic a toujours tort, et idem bien sur quand il s'agit à l'inverse du locataire, du salarié ou du copropriétaire.
Quand un locataire a tort, il a tort. Quand un beilleur a tort, il a tort.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 21:08:57
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Bonsoir,
Je n'ai pas attendu le décret et les arrètes du 14 mar 2005
pour découvrir la comptabilité en "partie double".
Ce qui m'irrite c'est de voir qu'une copro de 2 appartements soit logée à la même enseigne que Parly 2
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 18 janv. 2006 21:24:25 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 00:05:50
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Pas assez cher payé les syndics? J'en suis déjà à 3 baisses sur 10; Soyons francs, 1 baisse et 2 non-augmentation. Un 4ème va valser pour en avoir un moins onéreux mais surtout plus efficace. Même Foncia fait un effort, prochaine assemblée dans 3 semaines.
Ne croyez-vous pas que les copropriétaires se reveillant (trop lentement, il est vrai), les retraites ayant baissés, une grande partie des salaires des français aussi, les syndics seraient aussi sur la sellette ?
Je pourrais même ajouter que les plus imperméables aux discussions seraient les syndics dont les dirigeanys arrivent à l'âge avancé de la retraite. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 10:02:41
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Insacorh :
" Pas assez cher payé les syndics? J'en suis déjà à 3 baisses sur 10; "
Ca, c'est le niveau de la rémunération, des honoraires !
Ce dont nous avons parlé plus haut ne traite pas de cela !!!
Relisez bien :
JPM : "Mais les honoraires de gestion courantes sont fréquemment inférieurs de 15 à 30 % au montant raisonnable et nécessaire à l'équilibre économique de l'activité. C'est le seul chiffre que les copropriétaires regardent.
Donc les syndics se rattrappent sur les hono accessoires. La dessus les copropriétaires approuvent n'importe quoi !"
Gédehem : "Force est de constater une différence conséquente entre les honoraires dits "gestion courante" présentés en AG, et ceux payés effectivement en fin d'exercice. On va parfois du simple au double, entre ceux de "gestion courante" et ceux pour "gestion particulière ou privative".
Si vous aviez bien lu, nous ne parlons pas ici du niveau, de l'importance des honoraires, mais d'une translation trompeuse d'honoraires qui sont de "gestion courante" mais facturés en fait en pour de la "gestion particulière".
Le résultat c'est que les honoraires "gestion courante", ceux que les copropriétaires comparent en AG, sont tirés vers le bas .... sans que personne ne voit qu'au final il faudra payer parfois le double de ce qui est prévu !!!
Vous insistez encore :
"Ne croyez-vous pas que les copropriétaires se reveillant, les retraites ayant baissés, une grande partie des salaires des français aussi, les syndics seraient aussi sur la sellette ? "
Vous le voyez, vous parlez ici du niveau des revenus, du montant des honoraires, mais pas du sujet soulevé plus haut, du transfert trompeur des honoraires pour tâches "gestion courante" vers des tâches "gestion particulière".
Si vous additionnez les 2 vous avez le montant global, le niveau de la rémunération !
Mais, comme je l'ai précisé, c'est là un autre débat !
Ici on ne peut que conseiller aux copropriétaires de jetez un oeil, et même les 2, sur le montant global des honoraires versés au syndic, mis à part des travaux bien entendu. Il faut bien vérifier que ces tâches 'gestion particulière' sont bien de la 'gestion particulière'. C'est ce montant global qui est "Honoraires du syndic". Mais ce montrant global mentionné dans les comptes et analysé en fin d'exercice n'a rien à voir avec les honoraires pour tâches de "gestion courante" présentés aux copropriétaires, honoraires servant de base comparative, honoraires parfois inférieurs de 50% à ceux effectivement payés.
Tout prestataire de service qui calcule un devis inclu la totalité de ce qu'il va faire, plus ses frais de personnels et ceux administratifs, sa marge, etc, etc .... Au final si c'est 6.000 € pour exécuter ce qui est prévu et commnandé et faire tourner correctement l'entreprise sur le plan économique, la facture sera de 6.000 €. Ce n'est que s'il y a des options ou des demandes particulières éventuelles qu'il y aura des suppléments.
Sur la base d'un même cahier des charges on peut comparer ici les diverses propositions.
Est-ce le cas pour les syndic ?? NON, je l'ai dit plus haut.
Lorsque le syndic fait une propositionà un syndicat (son 'devis'), tout ce qui est prévu comme mission, comme tâches, tout ce que doit faire un syndic n'est pas prévu. Où du moins tout ce qu'il doit faire est fractionné, ventilé de façon telle qu'on ne s'y retrouve pas !
Résultat, des honoraires en sus, des vacations pour la moindre chose, alors qu'il s'agit bien souvent de tâches 'gestion courante'.
En fait, il n'y a aucun moyen de comparer quoi que ce soit d'un syndic à l'autre, les honoraires 'gestion courante' des syndic étant quasi tous tirés vers le bas pour, en fait, dérouter, tromper les copropriétaires ... Au final, pour 6.000 € proposés on paye 10.000 €.
(PS : concernant le niveau des rémunération, jetez donc un oeil sur celui des médecins : d'un coté le déficit sécu se creuse, on dérembourse et augmente les cotises, de l'autre on augmente dans des pourcentages importants le paiement des actes des praticiens-prescripteurs .....
C'est ici aussi un autre débat : le niveau des revenus.
Mais lorsque je vois la consulte d'une 1/2 heure du medecin à 20 € et l'heure de vacation d'un syndic dit "prof" à 80 €, cela me pose effectivement question !!!
C'est l'heure de vacation imputée en sus qui est abusivement trop élevée pour compenser des honoraires 'gestion courante' trop bas ??? Je le pense. )
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Edité par - gédehem le 19 janv. 2006 10:43:56 |
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dbarek
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 14:11:02
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Ben voyons !!!! absolument interdit
La loi SRU n'a pas de valeur vénale. Vous n'avez absolument rien à payer pour la migration de votre comptabilité.
Si vous souhaitez l'assistance d'une association spécialisée dans la copropriété et l'immobilier, alors je ne peux que vous recommander la CSPC : Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires. Ils ont des permanences dans les mairies. Personnellement nous avons échappé de justesse à un administrateur judiciaire. grace à eux.
Leur site www.cspc.asso.fr
Cordialement |
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dbarek
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 14:12:50
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Ben voyons !!!! absolument interdit
La loi SRU n'a pas de valeur vénale. Vous n'avez absolument rien à payer pour la migration de votre comptabilité.
Si vous souhaitez l'assistance d'une association spécialisée dans la copropriété et l'immobilier, alors je ne peux que vous recommander la CSPC : Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires. Ils ont des permanences dans les mairies. Personnellement nous avons échappé de justesse à un administrateur judiciaire. grace à eux.
Leur site www.cspc.asso.fr
Cordialement |
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Nouvelle loi SRU payante ?!
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