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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
 Posté - 25 janv. 2006 : 00:10:40
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Très bien Gédehem, continuons de tourner. Vous dites Citation :
Si l'AG n'en est pas d'accord, elle amende la question, tant dans le texte que pour la règle de majorité proposée et elle dit : "Sur la question n°5 il sera statué à la maj.art.24 "..., mention qui sera rapportée au PV, Ensuite elle vote
. Comment l'AG peut-elle décider qu'elle n'est pas d'accord sur la majorité proposée sans que cela se soit concrétisé par un vote. Comment peut-elle décider qu'il sera statué à l'article 24 si ce n'est en le votant. Il ne suffit pas que Monsieur X dise qu'il n'est pas d'accord et qu'il faut utiliser l'article 24 pour que cela constitue une décision d'AG. Il faut que cela corresponde bien à l'avis général et comment peut-on décider que c'est l'avis général si on ne questionne pas l'AG ?
(J'ai évité l'utilisation du "mais" qui semble vous agacer - voyez comme je vous ménage) |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 00:18:50
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| Je n'avais pas lu votre post jusqu'à la fin, alors j'y répond vite fait. Si on me pose à moi une question, il n'y a besoin d'aucune règle de majorité. Mes réponses représentent toutes l'unanimité de moi-même. C'est quand on pose une question à une assemblée qu'il faut determiner la majorité. C'est en tous cas ainsi pour la copropriété - c'est différent pour les sociétés commerciales. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 01:56:45
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Citation :
Initialement entré par fguigui
ben ma foi il doit falloir le rajouter à la main ! S'il y a une autre solution faites partager !
Cordialement / Frédéric
Bonjour Frédéric,
C'était votre réponse à ma question Citation :
Detail uniquement pratique : quelqu'un pourrait-il m'expliquer comment faire correctement une citation. Quand je le fais, il n'apparait pas "Initialement entré par ....", comme je le vois dans la plupart des citations. Merci d'avance.
Ayant trouvé la réponse, je la partage. Jusqu'à présent, je répondais en cliquant sur "répondre au sujet", qu'on trouve en haut et en bas de la page. On peut aussi répondre non pas au sujet mais au message, en cliquant sur l'icône en tête du message auquel on souhaite répondre "répondre avec citation". C'est ce que je viens de faire pour citer votre réponse. Pour citer ma question, par contre, j'ai cliqué, sur "inserer une citation" en haut de la fenêtre de réponse. Dans ce dernier cas, qui est celui que j'utilisais, il n'est pas noté "initialement entré par ..." Dans l'autre cas oui. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 09:20:14
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Citation :
Initialement entré par LD47
Citation :
Initialement entré par fguigui
ben ma foi il doit falloir le rajouter à la main ! S'il y a une autre solution faites partager !
Cordialement / Frédéric
Bonjour Frédéric,
C'était votre réponse à ma question Citation :
Detail uniquement pratique : quelqu'un pourrait-il m'expliquer comment faire correctement une citation. Quand je le fais, il n'apparait pas "Initialement entré par ....", comme je le vois dans la plupart des citations. Merci d'avance.
Ayant trouvé la réponse, je la partage. Jusqu'à présent, je répondais en cliquant sur "répondre au sujet", qu'on trouve en haut et en bas de la page. On peut aussi répondre non pas au sujet mais au message, en cliquant sur l'icône en tête du message auquel on souhaite répondre "répondre avec citation". C'est ce que je viens de faire pour citer votre réponse. Pour citer ma question, par contre, j'ai cliqué, sur "inserer une citation" en haut de la fenêtre de réponse. Dans ce dernier cas, qui est celui que j'utilisais, il n'est pas noté "initialement entré par ..." Dans l'autre cas oui.
Ca a l'air de fonctionner !
Cordialement / Frédéric |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 08:24:40
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Le sujet semble être clos. Je trouve dommage qu’il n’ait pu y avoir de débat sur les solutions à apporter au problème, parce qu’il est réel et important. Il concerne la réalité de l’exercice du pouvoir en copropriété. C’est la base même de la construction juridique de la copropriété dont l’un des piliers fondamentaux est le rôle dominant du syndicat des copropriétaires par le biais de son organe décisionnel, l’Assemblée Générale des copropriétaires. Je vais donc, après avoir brièvement rappelé la nature du problème, y apporter une conclusion.
La première démarche tient du simple constat que l’on peut faire presque en permanence, que l’on fait, en tous cas, à longueur de page sur le présent forum, que les copropriétaires sont bien désarmés face au syndic. Bien pire que cela, mais ceci n’apparaît qu’après une analyse plus fine, le syndicat des copropriétaires qui devrait justement avoir le rôle dominant, a, en réalité, un bien piètre pouvoir face à celui du syndic. Il ne s’agit ici, en aucun cas de critiquer les syndics, ni leur fonction qui est loin d’être facile, mais simplement une situation qui leur permettrait (et qui permet à une minorité qui ne s’en prive pas) de prendre les rennes et d’imposer leur loi aux syndicats de copropriétaires dont ils sont en principe les mandataires. Ceci ne découle pas de la loi qui dit le contraire, mais d’imprécisions de sa part. Cela découle également d’une acceptation tacite d’une manière de faire qui le permet, par les copropriétaires en général.
Les causes
Situation légale de la copropriété :
4 entités : Les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale et le syndic.
Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires. Il a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires (article 14 de la loi de 1967).
Le syndicat a un organe décisionnel obligatoire qui est l’AG et un mandataire également obligatoire qui est le syndic. Le syndicat, qui est le mandant, charge le syndic d’exécuter les décision qu’il prend par l’intermédiaire de l’AG.
Les copropriétaires et le syndic n’ont aucun lien.
Par le fait que l’AG est l’organe décisionnel du syndicat, le lien mandant/mandataire (syndicat des copropriétaires/syndic) est représenté dans la réalité par le seul lien AG/Syndic.
L’AG prend des décisions et le syndic est chargé de les exécuter.
Tout le problème est justement là. Il est dans la « prise de décision » de l’AG. Cette prise de décision peut être complètement faussée et n’être en réalité qu’une prise de décision du syndic.
La cause en est que, pour prendre une décision, une assemblée doit voter sur une question qui lui est posée. Le syndic rédige l’ordre du jour. Il doit y porter les points demandés par les copropriétaires, mais s'il ne le faisait pas, et si on considérait comme vrai le principe posé par certains intervenants, selon lequel l’AG ne peut prendre de décision que sur les points portés à l’ordre du jour, le syndic pourrait limiter, de fait, le pouvoir de son « mandant » à ne pouvoir discuter que des points qu’il aurait décidé lui-même. L’AG, qui est en principe le maître, serait en fait totalement soumise au syndic, puisqu’elle ne pourrait rien décider pour contrer la limitation volontaire des points à mettre à l’ordre du jour, faite par le syndic. Elle ne pourrait décider aucune sanction, ni aucune obligation de convoquer une nouvelle assemblée (ces points ne figurant pas à l’ordre du jour). Cette situation serait totalement contradictoire avec les stipulations de l’article 17 de la loi de 1967 : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. ». Le syndic n’y serait plus l’exécutant mais le maître. Il est donc évident que l’AG peut prendre, en plus des décisions prévues à l’ordre du jour par le syndic, et ayant pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, d’autres décisions d’organisation interne lui permettant de corriger les oublis ou décisions abusives du syndic. Cela découle de la nécessité de garder le pouvoir réel. Cela découle également de la responsabilité qui est celle du syndicat des copropriétaires de ces oublis ou décisions abusives du syndic. On ne saurait être tenu pour responsable d’une action dans laquelle on ne peut intervenir. La simple existence de la responsabilité implique, de manière indiscutable, que l’AG doit pouvoir intervenir. Les décisions abusives du syndic que l’AG doit pouvoir corriger concernent aussi la majorité appliquée à une décision. Si le syndic voulait obliger l'AG à utiliser une majorité erronée pour la prise d’une décision, l’AG doit pouvoir prendre la décision d’en appliquer une autre. Le syndicat ne pourrait être considéré comme responsable de l’utilisation d’une mauvaise majorité, s’il ne pouvait intervenir pour la changer. Cette possibilité de décisions secondaires ne semble pas faire d’opposition parmi les rares intervenants au débat.
Le seul problème d’application qu’implique cette possibilité de décisions secondaires est le même que précedemment. Il est que, pour prendre une décision, même une décision secondaire, une assemblée doit voter sur une question qui lui est posée. Si on considère qu’elle doit pouvoir prendre une décision secondaire autre que celles prévues à l’ordre du jour, mais qu’elle doit quand même avoir été interrogée sur la question, cela implique qu’elle doit aussi être interrogée (donc par le président de séance) sur ces points secondaires non prévus à l’ordre du jour.
L’idéal serait que la loi prévoit qu’en début de séance, l’AG soit consultée sur l’ordre du jour et puisse prendre immédiatemment la décision d’exiger une AG supplémentaire aux frais du syndic s’il apparaît que celui-ci a omis, sans justification valable, d’ajouter à l’ordre du jour un point demandé par un copropriétaire. L’idéal serait que la loi prévoit qu’avant de voter chacun des points prévus à l’ordre du jour, l’AG se prononce sur la majorité qui servira à determiner la décision.
La loi ne le prévoit pas, mais ne l’interdit pas non plus. Je pense donc que les copropriétaires soucieux de rester maîtres chez eux devraient essayer, autant que faire se peut, d’appliquer ou d’exiger l’application de cette consultation complémentaire et nécessaire de l’AG. Cette consultation pourrait être soit systématique soit ponctuelle sur demande d’un copropriétaire. Ma position personnelle est que la consultation devrait être systématique.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 11:13:34
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Votre interessante présentation résume bien le sens de vos diverses interventions.
Je le partage sur bien des points...mais par sur les conclusions que vous en tirez.
Qu'est-ce donc qui empecherait ainsi les copropriétaires réunis en AG d'assumer pleinement leur rôle de 'maitre' du syndicat, de 'patron' ??
Ne nous dites pas que c'est le syndic, le petit bonhomme tout seul au fond de la salle !!!!....
Quest-ce donc qui empeche l'AG ".....qu’en début de séance, l’AG soit consultée sur l’ordre du jour et puisse prendre immédiatemment la décision d’exiger une AG supplémentaire aux frais du syndic s’il apparaît que celui-ci a omis, sans justification valable, d’ajouter à l’ordre du jour un point demandé par un copropriétaire."
Où est le frein ???
Qui empeche l'AG de voter une telle résolution qui lui serait proposée par le pdt de séance ou l'un ou l'autre des copropriétaires dans le cadre de la question du 'quitus', question qui porte sur la façon dont le syndic exécute sa mission.
C'est là une résolution induite à la question initiale ! Aucun problème pour la poser en séance et la voter !!!
Je vous l'ai dit plus haut : il y a ici une méconnaissance des règles de fonctionnement des AG et des possibilités qui lui sont offertes pour statuer sur toute question en rapport avec le sens de questions régulièrement inscrites.
De la même façon, une AG peut constater en début de séance que des questions qui avaient été demandées n'ont pas été inscrites à l'ODJ (preuves apportées en séance) et prendre une résolution obligeant le syndic à convoquer à ses frais une autre AG qui statura sur ces questions.
Qui l'empeche ????
Qu'est-ce donc qui fait qu'existe .."...une situation qui leur (aux syndics) permettrait (et qui permet à une minorité qui ne s’en prive pas) de prendre les rênes et d’imposer leur loi aux syndicats de copropriétaires ....."
Comment une 'minorité' peut-elle selon vous imposer à la 'majorité' ?
Vous éludez cette question qui est à la base de tout !!!
"Je suis la majorité ! Quel est donc ce mécanisme qui ferait qu'une minorité, voire une seule personne 'syndic', m'imposerait à moi "la majorité" sa volonté ???
Voila la question qui transpire de vos propos. Vous parlez d'une protection par la loi.
Pour simplifier, on dira que la loi est faite pour protéger 'le faible' du 'fort'.
Où est ici le 'faible' ? Le syndic seul ? Dans la minorité ?? ..
Pas dans la majorité, LD47 : une majorité c'est le 'fort', c'est celui qui dirige, qui tranche, qui décide, qui impose .
C'est cela une "majorité".
Vous voulez que la loi protège la 'majorité' des excés de la 'minorité ??
Que par la loi le 'fort' soit protégé du 'faible' ??
Le monde à l'envers, LD47.
D'autant plus que c'est déja fait : relisez les règles de majorité :
où donc voyez-vous que "la minorité" aurait un seul pouvoir décisionnel sur la "majorité" ??? ....
C'est sur ce mécanisme du rapport de force "AG/majorité-syndic" ou "majorité-minorité" qu'il faut que vous vous penchiez.
"Qu'est-ce qui fait qu'une minorité (et/ou le syndic) peut en arriver (en arrive) à imposer sa volonté à une majorité."
Pour ma part j'y ai répondu depuis très longtemps. A vous de le faire ! 
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 19:52:12
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Bonjour Gédehem,
A la lecture de votre dernier post, je crois que nous sommes d'accord sur l'essentiel qui est que l'AG doit pouvoir se prononcer sur ces sujets autres que ceux prévus à l'ordre du jour, mais rendus nécessaires par une éventuelle erreur ou abus du syndic. Votre analyse semble (mais ne le fait pas) diverger de la mienne en ce que vous dites que rien n'empêche, à l'heure actuelle, dans l'état actuel de la loi, le président de séance d'interroger l'AG pour qu'elle prenne une décision sur ces sujets. Je dis qu'elle ne diverge pas de la mienne, car c'est en effet ce que je dis aussi : "La loi ne le prévoit pas, mais ne l’interdit pas non plus." était la première phrase de mon dernier paragraphe. Effectivement la loi le permet et c'est d'ailleurs parce qu'elle le permet que je préconnise que les copropriétaires le fassent. Il est donc très clair, pour vous comme pour moi, que la loi n'empêche pas de le faire. Pour répondre à votre question "mais qu'est-ce donc qui empêche de le faire ?" je pense qu'il suffit de reprendre la même phrase "La loi ne le prévoit pas, mais ne l’interdit pas non plus" peut-être en inversant, pour le souligner, l'ordre des assertions "la loi ne l'interdit pas, mais ne le prévoit pas non plus".
Je laisse ce point en suspens un moment. Je reviens un peu en arrière pour me permettre de mieux asseoir la suite et je reviens sur le point.
Nous sommes bien d'accord sur le fait que le pouvoir de l'AG ne peut être établi que si cette dernière a la possibilité de prendre ces décisions secondaires qui ne figurent pas à l'ordre du jour. Les choses sont très claires : Si l'AG peut prendre ces décisions, elle est souveraine. Si elle ne le peut pas, c'est le syndic qui l'est. On passe d'une souveraineté à l'autre par la simple possibilité ou non de prendre ces décisions.
Dans quel cas l'AG est en mesure de prendre une ou des décisions ? Quand elle est questionnée sur le sujet. Nous en avons déjà parlé et nous sommes d'accord.
Je reviens donc au point où je m'étais arrêté. Le président de séance peut sans aucun problème questionner l'AG sur les sujets en question. Il peut le faire tout comme il peut ne pas le faire, puisque la loi ne le lui impose pas. Et là est la réponse à votre question. En questionnant l'AG, il lui laisse le pouvoir qu'elle doit avoir. En ne la questionnant pas, il transfère ce pouvoir au syndic. Le président de séance, par sa seule décision, peut donc enlever à l'AG le pouvoir qui doit être le sien. Or, le pouvoir de l'AG ne devrait être laissé à l'appréciation de personne. Il devrait être naturel et indiscutable. La non-obligation de consultation de l'AG fait qu'il est aléatoire.
Dans la réalité des faits, j'ai assisté à de nombreuses AG, j'ai entendu et lu de nombreux PV d'AG et je n'ai pas souvenance d'une seule fois où le président de séance ait pris l'initiative d'organiser une telle consultation. Dans la réalité des faits (de ceux que j'ai vus, entendus ou lus) le pouvoir a toujours été du côté du syndic. Il est vrai que quand le syndic fait son travail correctement, ne commet aucun abus, cet état de fait n'a rien de choquant. Ce n'est que quand on se trouve face à un syndic décidé à user et abuser de cette possibilité de prendre le pouvoir qu'on prend réellement conscience de la nécessité de remettre les choses à leur place.
Je pense qu'il doit être clair qu'il n'appartient pas au président de séance de décider de donner le pouvoir à l'AG ou au syndic. C'est pourquoi, seule une obligation faite par la loi, de faire procéder à un vote sur ces sujets, est de nature à mettre les choses à leur place réelle. La solution que j'ai préconnisé (à la suite de mariejds) n'est malheureusement qu'un paliatif. Je préconnise que les président de séance le fassent systématiquement. Si j'étais écouté, cela changerait un peu les données du problème. Cela rappellerait aux copropriétaires qu'ils doivent rester les maîtres. Cela montrerait à la minorité de syndics qui en ont besoin, que tout ne dépend pas que d'eux. Cela n'empêcherait pas les présidents de séance qui veulent que les syndics soient les maîtres (bien souvent les présidents de séance officieux sont les syndics) ou qui ne comprennent pas la réalité du problème, de continuer de se retrancher derrière des arguments comme "on ne vote que sur les points à l'ordre du jour" (traduit en français courant : on ne parle que quand le syndic le décide et que sur les sujets qu'il décide) ou autres.
Juste pour répondre rapidement à vos remarques sur la minorité qui s'imposerait à la majorité. Je n'ai absolument pas parlé de cela. Le seul moment où j'ai parlé de minorité était pour parler de la faible partie des syndics qui abusent du pouvoir que leur laissent les copropriétaires. Il ne s'agit pas là d'un combat entre majorité et minorité. |
Edité par - LD47 le 15 févr. 2006 06:48:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 21:20:00
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En toute sérénité je me permets de dire à LD47 qu'il propose avec la volonté évidente de garantir le bon fonctionnement des assemblées générales des solutions inappropriées alors que les solutions nécessaires pour répondre à ses voeux existent.
Il s'agit en particulier de veiller à la bonne application des règles de majorité et au respect du droit d'initiative enfin accordé aux copropriétaires (faire inscrire des questions à l'ordre du jour).
Pour les majorités, le principe est que le syndic (professionel ou pas) est réputé compétent pour fixer, en accord avec le CS, la majorité applicable à telle ou telle question. Dans la pratique ce n'est pas toujours vrai parce que le syndic (professionnel ou pas) n'a pas toujours la compétence nécessaire (j'écarte ici l'hypothèse du truandage volontaire).
Les cas douteux sont rares. Une bonne assemblée est préparée par le syndic et le conseil syndical. les uns et les autres peuvent demander conseil à un spécialiste sur une diffiulté décelée. Décelée en gras parce qu'à la vérité les rares erreurs connues viennent du fait que le piège n'a pas été repéré.
Rien n'interdit, en cours d'assemblée, à un copropriétaire plus expérimenté de se lever pour faire remarquer qu'on est sur de mauvais rails. Hormis ce genre d'intervention, rien ne peut faire penser que l'assemblée elle-même aurait une compétence particulière pour délibérer sur ce point (et à quelle majorité d'ailleurs ?). Quid d'ailleurs de la responsabilité du syndicat si l'assemblée prend une décision erronée ???
Il faut donc admettre que la procédure courante permet d'assurer correctement la sécurité juridique à ce point de vue. Il reste un risque d'erreur, commun à tous les domaines de l'&ctivité humaine, qui ne peut être couvert qu'a posteriori par le contrôle judiciaire.
Quant au viol du droit d'initiative des copropriétaires, il doit être sanctionné rapidement et sévèrement. C'est le cas en particulier pour les clauses des contrats de syndic imposant des restrictions de délai. Sur ce point l'assemblée peut parfaitement sanctionner le syndic si le renouvellement de son mandat est en jeu. Par ailleurs je pense que les demandes d'inscription doivent être communiquées en copie au CS et le CS doit veiller au bon suivi de ces demandes.
Il faut seulement razppeler que cette question mériterait une information des copropriétaires sur les conditions dans lesquelles une demande d'inscription peut aboutir utilement. Nous revenons donc ici au problème de la formation des copropriétaires, et à tout le moins de ceux qui veulent bien participer aux conseils syndicaux.
J'ai écarté, certes, le cas de truandage. Il existe et l'expérience montre que souvent le CS et une partie des copropriétaires sont dans le coup. C'est la vieille pratique de la " cabale ", au sens juridique et ancien du terme, l'abus de majorité. Ici encore, pas d'autre solution que le recours judiciaire. La jurisprudence est abondante sur cette matière et veille scrupuleusement à la protection des minoritaires. Il y faut, hélas, un procés.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 23:27:25
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Bonsoir JPM,
Je partage votre analyse pour le fonctionnement normal des AG. Quand tout le monde fait ce qu’il doit faire, tout marche à merveille et le sujet que j’ai développé avec ses propositions y sont totalement déplacés. Ce n’est pas pour les cas où tout marche bien que j’ai traité ce sujet, mais justement pour le cas, que vous ne traitez presque pas, qui est celui du truandage. Vous en parlez quand même un peu, mais sur un seul paragraphe, alors que le sujet que j’ai développé n’a trait qu’à cela. C’est pour éviter des cas comme l’exemple cité par mariejds, sur un autre sujet initié par vous, où le syndic s’est ouvertement moqué de l’autorité de l’AG en lui imposant une majorité manifestement fausse pour l’empêcher de prendre une décision que lui ne souhaitait pas. C’est aussi pour éviter des cas comme l’exemple que j’ai cité moi-même, d’un copropriétaire qui n’a pu acquérir, malgré le fait que la majorité de l’article 26 la lui avait accordée, une portion des parties communes, parce que le syndic ne le voulait pas ou voulait tout simplement s’opposer, pour des raisons personnelles, aux intérêts du copropriétaire en question. C’est aussi pour éviter les velleités de contrôle et de limitation volontaire des points mis à l’ordre du jour. Les assemblées générales normalement menées n’ont pas besoin de ce que je propose. Elles peuvent quand même le souffrir pour garantir le fonctionnement normal de celles qu’on voudrait détourner.
Vous dites et vous avez certainement raison pour la grande majorité des cas, que pour le truandage, souvent le CS et une partie des copropriétaires sont dans le coup. Il est vrai que les intérêts directs d’un truandage concernent généralement plus les copropriétaires que le syndic. L’intérêt indirect du syndic est de maintenir des relations privilégiés avec ceux qui assurent sa pérennité et qui sont généralement aussi les membres du CS.
Mais, que ces personnes veuillent truander est une chose. C’est dans la nature de beaucoup d’êtres humains. Ce qui est plus contre-nature est de se laisser truander ouvertement. Alors, que la majorité des copropriétaires accepte de se laisser truander est totalement anormal. Parce que, quand vous dites que la seule solution est le recours judiciaire, c’est vrai que cela ne pourra se terminer que comme ça pour la majeure partie des cas où le président de séance a laissé faire, mais le recours n’est la solution que pour la victime directe du truandage, quoique, il n’est pas dit qu’il gagnera et de plus, il lui en coûtera beaucoup de temps et d’argent qu’il n’aurait pas dû dépenser. Le recours judiciaire n’est en aucun cas la « solution » pour celui qui s’est fait truander en premier, qui n’est pas la victime directe, mais n’en est pas la moindre : le syndicat des copropriétaires. Le recours judiciaire de la victime directe va se faire contre lui. Or, il n’a non seulement rien fait, rien dit, mais se retrouve poursuivi devant le tribunal, devra payer les honoraires d’avocat pour se défendre et perdra normalement le procès si tout va bien du côté de la justice. Alors définir le recours au tribunal comme la « solution » est quelque peu extraordinaire. La « solution » pour le syndicat des copropriétaires c’est d’éviter d’être poursuivi pour une affaire qu’il ne peut que perdre, et dans laquelle de plus il n'a aucun intérêt. C’est de pouvoir corriger les abus du syndic au moment où ils tentent de se passer, en assemblée générale. C’est de pouvoir décider qu’il en sera fait autrement que ce qu’a décidé le syndic.
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 07:16:30
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O.K ! cette fois je vote pour LD47
Bravo ! pour votre perspicacité,voyez, ça paie toujours tout ou tard surtout quand on est dans le vrai.
Bonne continuation et merci pour ce boulot et votre idée.
Cordialement.
TRAGAMO |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 07:26:08
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Merci infiniment TRAMAGO,
Votre post me fait beaucoup plaisir et je continuerai donc
LD47 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 10:16:41
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Cette fois, le débat est bien cerné et on a les pieds sur terre : Citation :
La « solution » pour le syndicat des copropriétaires c’est d’éviter d’être poursuivi pour une affaire qu’il ne peut que perdre, et dans laquelle de plus il n'a aucun intérêt. C’est de pouvoir corriger les abus du syndic au moment où ils tentent de se passer, en assemblée générale. C’est de pouvoir décider qu’il en sera fait autrement que ce qu’a décidé le syndic.
Dans ce cas encore les solutions existent et il suffit de les employer à bon escient.
Vous prenez l'hypothèse dans laquelle c'est une " minorité intrigante " (expression classiquement juridique) qui veut faire passer une décision puisque vous dîtes que c'est la majorité qui risque d'être grugée.
Le syndic est désigné par la majorité. Le président de l'assemblée idem. Les membres du CS itou pareil. Pensez vous qu'ils ont intérêt à se tenir les mains pour forcer le barrage ? Moi, non, mais tel ou tel d'entre eux peut-être.
C'est avant l'assemblée qu'il faut étudier la question. Mme Jules souhaiterait acquérir la loge actuellement vacante et qui jouxte son appartement. Il y faut une décision unanime (au moins pour supprimer le service de conciergerie) ou celle de l'article 26 (après cette première décision). La question est inscrite à l'OJ avec mention de la majorité article 25. Il suffit de lire les textes pour constater que celà est inexact.
Si j'ai évoqué des syndicats fonctionnant correctement, mon propos n'est pas limité à ceux se prélassant dans un bain d'huile. Je veux dire que dans votre cas, la rédaction de la proposition peut être remise en cause au niveau de la préparation de l'assemblée par le CS et le syndic. Débat houleux peut être mais maintien de l'article 25 peu vraisemblable.
Par la suite, la majorité peut désigner " son " président, si j'ose écrire. Le président peut relever l'anomalie pour faire corriger les modalités du vote (encore que la possibilité de voter puisse être écartée dès lors qu'une information préalable substantielle a été biaisée). Il faut seulement au président avoir sous la main la preuve formelle de l'erreur. Il lui aura suffi de venir sur UI, ou de consulter ailleurs de manière parfaitement gratuite pour avoir un texte qu'il pourra brandir.
Et alors, il ne faut surtout pas faire voter l'assemblée sur la majorité à utiliser, alors que la loi s'impose et que vous avez le risque que certains copropriétaires répondent : " ouh là là, moi je ne sais pas, je ne veux pas d'histoires, je m'abstiens ".
Autre version : c'est bien la majorité qui veut faire passer le vote. Un ou plusieurs opposants font la même recherche avant l'assemblée. Ils adressent une LRAR au syndic pour formuler leurs remarques avant l'assemblée. Au cours de celle-ci ils les renouvellent et demandent l'inscription de leurs réserves sur la régularité de la décision au PV. Si la majorité décide de passer outre, vous n'avez aucun autre recours que la demande judiciaire en nullité de la décision, assorti d'une solide demande de dommages et intérêts et une autre au titre de l'article 700 NCPC.
Vous avez alors une chance sérieuse de voir les majoritaires s'inclier officiellement ce qui peut faire l'objet d'un acte judiciaire officiel peu de temps après la délivrance de l'assignation.
Pour celà, et si 50 % des voix > minorité > 25 % des voix les minoritaires peuvent imposer au syndic la convocation d'une assemblée ayant à délibérer sur les suites à donner à la procédure engagée par .... contre le syndicat en vue de l'annulation de la décision de vendre la loge.
Si la majorité maintient sa position au cours de cette assemblée, vous pourrez augmenter de 30 % votre demande de dommages et intérêts.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 23:25:50
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Citation :
Vous prenez l'hypothèse dans laquelle c'est une " minorité intrigante " (expression classiquement juridique) qui veut faire passer une décision puisque vous dîtes que c'est la majorité qui risque d'être grugée.
Le syndic est désigné par la majorité. Le président de l'assemblée idem. Les membres du CS itou pareil. Pensez vous qu'ils ont intérêt à se tenir les mains pour forcer le barrage ? Moi, non, mais tel ou tel d'entre eux peut-être.
Sauf si ce sont eux justement la "minorité intrigante". Or, vous nous avez dit vous-même dans votre post précédent
Citation :
J'ai écarté, certes, le cas de truandage. Il existe et l'expérience montre que souvent le CS et une partie des copropriétaires sont dans le coup.
C'est vrai que ce n'est pas coulé dans le marbre, qu'il peut aussi y avoir une minorité intrigante différente, mais je ne vois pas, dans ce cas comment elle peut passer le barrage de la majorité et je ne vois pas non plus en quoi le fait d'empêcher la majorité de prendre la totalité des décisions peut aller dans le sens de la sauvegarde de ses propres intérêts.
Citation :
C'est avant l'assemblée qu'il faut étudier la question. Mme Jules souhaiterait acquérir la loge actuellement vacante et qui jouxte son appartement. Il y faut une décision unanime (au moins pour supprimer le service de conciergerie) ou celle de l'article 26 (après cette première décision). La question est inscrite à l'OJ avec mention de la majorité article 25. Il suffit de lire les textes pour constater que celà est inexact.
Je suis d'accord sur le fait que c'est avant l'assemblée qu'il faut étudier la question. Mais c'est au cours de l'assemblée qu'il faut prendre la décision avec l'éclairage de l'étude préalable.
Citation :
Si j'ai évoqué des syndicats fonctionnant correctement, mon propos n'est pas limité à ceux se prélassant dans un bain d'huile. Je veux dire que dans votre cas, la rédaction de la proposition peut être remise en cause au niveau de la préparation de l'assemblée par le CS et le syndic. Débat houleux peut être mais maintien de l'article 25 peu vraisemblable.
Par la suite, la majorité peut désigner " son " président, si j'ose écrire. Le président peut relever l'anomalie pour faire corriger les modalités du vote (encore que la possibilité de voter puisse être écartée dès lors qu'une information préalable substantielle a été biaisée). Il faut seulement au président avoir sous la main la preuve formelle de l'erreur. Il lui aura suffi de venir sur UI, ou de consulter ailleurs de manière parfaitement gratuite pour avoir un texte qu'il pourra brandir.
L'AG choisit le syndic pour exécuter les décisions qu'elle prend et non pour décider à sa place. Elle choisit le Conseil Syndical pour contrôler le syndic et non pour décider à sa place. Elle choisit un président de séance pour animer la séance et non pour décider à sa place. Vous semblez beaucoup tenir à ce que l'assemblée délègue un pouvoir qu'elle n'a en aucun cas à déléguer. Le syndicat des copropriétaire reste seul responsable de ses actes. Son organe décisionnel, l'assemblée générale, ne peut démissionner de ses obligations. Dans tous les cas d'erreur constatée, je ne vois vraiment pas en quoi questionner l'AG peut participer à l'augmenter. Le syndic, plus au fait de la loi et chargé de conseiller l'AG est toujours là et je ne vois pas pourquoi une majorité de l'AG prendrait la décision d'appliquer une majorité différente de celle préconnisée par lui si ce n'est justement qu'elle est convaincue que c'est une tentative de truandage de celui-ci, sachant surtout que c'est elle-même qui fera les frais de l'éventuelle erreur. On peut bien sûr pousser un peu plus loin et imaginer que l'AG fait une erreur en pensant que c'est une tentative de truandage du syndic. C'est effectivement possible. Mais peut-on se mettre à l'abri de toutes les erreurs ? Il parait évident que non. Je pense quand même que quelqu'un qui sait qu'il devra faire les frais de son erreur est bien plus vigilant à ne pas la faire que quelqu'un qui sait que c'est un autre qui en fera les frais. Dans mon hypothèse, le syndicat (par AG interposée) fait une erreur, il paye. Dans votre hypothèse, le syndic fait une erreur, le syndicat paye. Quelle est la situation la plus incitative à ce qu'il n'y ait pas d'erreur ? La réponse coule de source.
Citation :
Et alors, il ne faut surtout pas faire voter l'assemblée sur la majorité à utiliser, alors que la loi s'impose et que vous avez le risque que certains copropriétaires répondent : " ouh là là, moi je ne sais pas, je ne veux pas d'histoires, je m'abstiens ".
Où est le risque ? Si elle ne vote pas, tous les copropriétaires s'abstiennent de force. Si elle vote, certains copropriétaires peuvent s'abstenir. Cela fera quand même une décision d'AG.
Citation :
Autre version : c'est bien la majorité qui veut faire passer le vote. Un ou plusieurs opposants font la même recherche avant l'assemblée. Ils adressent une LRAR au syndic pour formuler leurs remarques avant l'assemblée. Au cours de celle-ci ils les renouvellent et demandent l'inscription de leurs réserves sur la régularité de la décision au PV. Si la majorité décide de passer outre, vous n'avez aucun autre recours que la demande judiciaire en nullité de la décision, assorti d'une solide demande de dommages et intérêts et une autre au titre de l'article 700 NCPC.
Vous avez alors une chance sérieuse de voir les majoritaires s'inclier officiellement ce qui peut faire l'objet d'un acte judiciaire officiel peu de temps après la délivrance de l'assignation.
Pour celà, et si 50 % des voix > minorité > 25 % des voix les minoritaires peuvent imposer au syndic la convocation d'une assemblée ayant à délibérer sur les suites à donner à la procédure engagée par .... contre le syndicat en vue de l'annulation de la décision de vendre la loge.
Si la majorité maintient sa position au cours de cette assemblée, vous pourrez augmenter de 30 % votre demande de dommages et intérêts.
Je ne vois pas du tout pourquoi la majorité s'inclinerait parce qu'elle aurait le droit de décider. Mais c'est vrai qu'on peut construire des hypothèses à l'infini. C'est vrai qu'on peut tout imaginer. Même une assemblée composée de simplets et d'un seul JPM qui les impressionnerait et leur ferait accepter tout ce qu'il veut. L'imagination est sans limites.
Tout ceci ne change rien au rôle que chacun doit jouer :
- L'Assemblée Générale décide, et les décisions ne peuvent se découper en parcelles. On ne peut (pardon, si, il y en a qui le font) dire à l'AG : contentez-vous de lever les mains que vous voulez. Moi, je vous dirais quelle décision cela implique.
- Le Syndic exécute les décisions de l'AG.
- Le Conseil Syndical contrôle le syndic et l'assiste dans sa mission d'exécution des décisions d'AG.
- Le président de séance anime l'assemblée et pose les questions pour que l'AG puisse décider.
- Les scrutateurs scrutent.
- Les copropriétaires votent.
La loi prévoit tout ceci. Et, si tout se passait de cette manière, ce serait déjà une belle avancée. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 10:46:16
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A la vérité, LD47, votre souci primordial est de cantonner le syndic, qu'il soit professionnel ou non, dans la seule exécution des décisions de l'assemblée.
Or il s'agit là d'une des tâches du syndic mais sa mission légale est plus étendue. Sa mission pratique l'est plus encore, quand elle est assurée correctement. Il ne suffit pas de constater des carences et des abus pour occulter cette réalité.
Si l'on veut faire quelque chose d'utile pour le secteur de la copropriété, il faut lutter contre les carences et les abus et valoriser la fonction de syndic ( professionnel ou non) tout autant que celle de membre du conseil syndical.
Pour tout celà deux remèdes :
> des règles juridiques moins ambigues
> formation et information des intéressés.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 12:12:13
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Citation :
Initialement entré par JPM
A la vérité, LD47, votre souci primordial est de cantonner le syndic, qu'il soit professionnel ou non, dans la seule exécution des décisions de l'assemblée.
Or il s'agit là d'une des tâches du syndic mais sa mission légale est plus étendue. Sa mission pratique l'est plus encore, quand elle est assurée correctement. Il ne suffit pas de constater des carences et des abus pour occulter cette réalité.
JPM, vous semblez vouloir me psychanalyser et, de toute évidence, vous faites fausse route. Mon souci primordial n'est pas du tout de cantonner le syndic dans la seule exécution des décisions. Il a aussi d'autres missions et fonctions. Parmi celle-ci, il doit être le conseil du syndicat en matière de droit de la copropriété. Ce que je lui denie et que la loi lui dénie également, c'est celui de décideur à la place de son mandant et surtout contre son mandant.
Mon souci, c'est de rendre à l'AG tout le pouvoir qu'il ne devrait jamais laisser à quelqu'un d'autre. |
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 12:24:50
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Mesieurs,
j'ai un cas très concret à vous soumettre et qui est exactement dans le sujet.
Mon syndic est particulièrement peu compétent (mais non pourri).
Les membres du syndicat sont tous ignorants des règles de majorité et des modalités d'application de l'article 49. Seulement ils font confiance aveuglément au syndic...Je suis le seul à m'être penché sur la question et à me rendre compte que le syndic se trompe (sans doute de bonne foi). Je passe pour un vilain petit canard voire pour un grossier personnage qui ose s'opposer au syndic... Si lors de la futur AG, on propose au vote le type de majorité à utiliser pour adopter le nouveau RC (comme il a été proposé dans un post précédent), alors c'est cuit car c'est la majorité simple qui va passer car ce sera la proposition du syndic. Je n'aurais alors plus que le tribunal comme unique recours...
Vous dites que le syndic ne prend aucun risque en agissant de la sorte (en se trompant). Le syndicat de copropriétaires prend ses responsabilités. Il n'empêche que si j'explique cela aux copropriétaires, ils suivront l'avis du syndic car pour eux c'est lui "qui sait". Le problème est qu'en réalité il ne sait pas grand chose... En prtaique la syndic a effectivement un immense pouvoir de nuisance...
Voici le résumé du cas concret.
Sur l'ordre du jour de la future assemblée générale, je vois une résolution proposée à une mauvaise majorité (article 24 pour modifier la répartion des charges)
Voici le libellé de la résolution : « mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de la loi SU.
(majorité article 24) Conformément aux dispositions de l’article 49 de la loi de 65 rendant obligatoires les adaptations des anciens règlements de copropriété aux modifications législatives ou réglementaires survenues depuis leur établissement, l’assemblée approuve le projet de modificatif établi par M. X géomètre expert qui a été notifié lors de l’AG précédemment tenue le 13 déc 2004 et donne tous pouvoirs au syndic afin de procéder aux formalités de publicité foncière auprès de tel notaire ».
Les irrégularités me semblent nombreuses :
· vote unique (à la majorité 24) pour l’ensemble des modifications.
· le projet comporte un recalcul complet des tantièmes de propriété (pourtant intangibles)
· refonte de la répartition des charges sous prétexte que le géomètre trouve une répartition différente de celle contenue dans note règlement actuel (à l’article 24 au lieu de l’unanimité, car il n’y a pas d’erreur de critère et donc pas illégalité de charges actuelles)
· Non précision des critères de calcul de ces nouvelles charges.
· Maintien d’une répartition illégale (charges communes spéciales pour l’escalier sans que les commerces du rdc n’y participent ; idem pour les greniers qui ne participent pas aux charges d’escalier dans le projet de modification alors que l’on accède aux greniers par l’escalier. Idem pour les caves dont l’entrée commune est dans la cage d’escalier.
· Création de charges communes spéciales pour le passage cocher dont les commerces sont exonérés (il permet l’accès à la cour commune et à la cage d’escalier commune, donc aux greniers, aux caves et à la conciergerie désaffectée mais commune).
J'aimerais bien que les personnes visiblement expérimentées qui participent à cette discussion puissent me conseiller sur la manière de m'en sortir...
Merci par avance
Tancrède
PS : pour souligner la passivité de copropriétaires et la médiocrité de certains syndics voici ce qui s'est passé il y a qques années dans une autre copropriété :
Vieux RC.
Loi SRU venant de sortir.
Le syndic (grand cabinet parisien) : "il faut mettre le RC aux normes".
Le principe est voté par l'AG.
Un cabinet de géometre expert est missionné.
Le problème est que selon le syndic la proposition de nouveau RC (avec refonte des charges...etc) s'appliquait automatiquement dès lors qu'il était disponible. L'AG n'avait même pas son mot à dire. L'AG n'avait pas à voter pour ou contre ce nouveau RC!!! J'ai protesté. Le syndic m'a répondu que dans géomètre-expert, il y a EXPERT, et que par conséquent le résultat du travail du géomètre n'est pas contestable...Une fois encore j'étais le seul copropriétaire à m'opposer. Je ne connais la fin de cette histoire car j'ai vendu juste à ce moment là.
Par conséquent j'ai l'impression que pour moi l'histoire se répète.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 14:10:00
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Dans votre affaire, le principal responsable est le géomètre expert 
A s'en tenir à vos indications, il a soutiré une mission complète de refonte et non pas d'adaptation  , avec bien sur les honoraires correspondants.
Sans dire que le fait est coutumier, ce n'est pas le premier exemple de ce genre d'opération.
Il faut ajouter qu'en général les géomètres fournissent une note d'information sur les conditions dans lesquelles le projet présenté doit être présenté et voté par l'assemblée.
Bien sur, tout débat doit être contradictoire et il faudrait connaître les observation du géomètre expert, ainsi que les conditions dans lesquelles a été déterminée la mission de ce professionnel.
La responsabilité du syndic n'est pas écartée pour autant. Il est évident qu'il n'y a pas lieu de voter à l'article 24 un projet dont la partie la pluis importante exige l'unanimité
Il y a donc fautes dans l'exercice des obligations de conseil incombant aux professionnels. Du côté du syndic, il faut reconnaître que dans certains groupes les gestionnaires sont soumis à des instructions de la direction dont certaines sont carrément illégales.
Dans d'autrs groupes au contraire une formation continue est assurée avec le concours de spécialistes incontestables, confortée par la possibilité permanente de les consulter par internet, c'est à dire rapidement. On cherche bien entendu à valider des solutions favorables mais on se conforme aux avertissements fermement délivrés sur certains sujets.
Il serait intéressant, pour Tancrède et pour nous tous, d'approfondir cette affaire avec la prudence et l'objectivité requises.
Et la réponse est en l'état que le travail effectué dépasse largement les limites de l'adaptation article 49.
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 18:18:12
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Bonsoir,
LD47, vous avez conçu un projet qui vous semble à la fois faisable et pratique: prendre les commandes de l'AG. Mais, avez-vous un plan B dans le cas d'une réaction défavorable des autres copropriétaires devant cette "prise de contrôle"?
Cordialement
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 18:56:57
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Bonsoir,
Le plan B est de prevenir, avant la tenue de l'AG, les membres du CS et autres coproprietaires de l'illegalite de la manoeuvre en redigeant une lettre à leur attention et en y annexant les documents vous permettant de justifier votre position:Loi de 1965 et articles correspondant, doctrine juridique, extrait des recommandations de la commission relative à la copropriete.
Les copro informes avant l'assemblée refuseront de voter une telle resolution. |
Edité par - air jordan le 12 févr. 2006 18:59:02 |
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 21:15:38
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A JPM
et à tous
Dans votre affaire, le principal responsable est le géomètre expert
A s'en tenir à vos indications, il a soutiré une mission complète de refonte et non pas d'adaptation , avec bien sur les honoraires correspondants.
Je n’étais pas propriétaire au moment où ce projet a été initié (probablement en 1999). Mais je pense que votre analyse est la bonne. Le syndic a dû être sollicité par le géomètre pour mettre de l’ordre dans un RC effectivement vieux (1945). Le syndic n’est pas très compétant ni très regardant. Il a dû dire au géomètre que proposez-vous ? Les copropriétaires n’y ont vu que du feu et ont bien sûr approuvé car ils ne connaissent rien (on a dû leur promettre la prison ou quelque chose du genre si le bon ordre n’était pas mis dans le RC !).
Il faut ajouter qu'en général les géomètres fournissent une note d'information sur les conditions dans lesquelles le projet présenté doit être présenté et voté par l'assemblée.
Je n’ai pas la réponse à cette question, mais il est « amusant » de noter que la première fois que le projet a été proposé en AG, l’unanimité était demandée pour l’adoption (un seul vote pour toutes les modifications !). Bien sûr, ce n’est pas passé. Le PV de l’AG indique qu’alors des discussions ont eu lieu à propos d’une éventuelle action en justice. Le syndic devait alors se renseigner s’il était possible de passer en force par le biais d’un tribunal. Il n’y a aucune réserve notée dans le PV sur le caractère déraisonnable d’une telle méthode. Quand je vous dis que le syndic et (ou) le géomètre ont dû leur promettre la prison !
Finalement, il n’y pas eu de procès, mais lors de la réunion suivante le projet est revenu mais avec un vote à la majorité de l’article 24. Personne n’a sourcillé, sauf moi (qui était présent pour la première fois). En AG, j’ai argumenté essentiellement sur le point des charges générales qui ne peuvent être modifiées selon la majorité de l’article 24. En face de moi, il y avait un syndic silencieux mais un géomètre péremptoire qui affirmait en substance que les méthodes de calcul utilisées en 1945 (date de notre RC) ne sont plus valables aujourd’hui et aboutissent donc, par principe, à un répartition illégale. D’où la nécessité de changer tout cela et la possibilité de passer à l’article 24. Là encore menace de tribunal si on ne faisait pas ce qu’il recommandait …etc La résolution a finalement été retirée. NB : en aparté, un copropriétaire (avocat à la retraite) m’avait dit à la fin de la réunion : ce géomètre a une grande réputation, expert près les tribunaux…etc Cela signifiait : « il ne peut avoir que raison. Vous avez donc tort »...Lui même se gardait bien d’avoir une opinion, sinon celle de l’ »expert » en face de lui.
Quand je lis sur ce sujet dans des posts précédents qu’il faut redonner le pouvoir aux copropriétaires…
Naïvement je pensais avoir convaincu le syndic. Mais la résolution est revenue cette année, une nouvelle fois à l’article 24. En prime le syndic avait fait venir un avocat de son choix pour une nouvelle fois le passage selon l’article 24. Cet avocat n’a pas hésité a dire qu’il s’appuyait sur une jurisprudence qui ne tardera pas à venir… très prochainement (je ne suis pas juriste mais cela me semble un peu court). Une nouvelle fois personne n’a sourcillé (grand avocat, grande réputation m’a-t-on encore dit) sauf moi. J’ai été assez virulent, mais face à un avocat j’étais effectivement moi même un peu court…Sachant que ce serait dur, j’avais demandé à un avocat de venir pour d’une part faire repousser la résolution (sauver les meubles) mais surtout apporter une opposition de poids au syndic et à son conseil. Le problème est que mon avocat n’a pas du tout été à la hauteur et que cela a été même assez catastrophique.
Un vrai cauchemar je vous dis…Car tout le monde est maintenant convaincu que l’article 24 peut être utilisé. Seul point positif (mais c’est bien maigre) la résolution a été retirée, pour l’instant. Point de détail, l’avocat du syndic (grande réputation…etc) est particulièrement peu scrupuleux puisque pour sa note de recommandation il n’a pas hésité à faire un copier-coller d’un texte de l’ARC (protégé pourtant par un copyright) en se l’attribuant. Il a seulement fait 2 ou 3 coupes dans le texte ce qui le rend un peu confus. Cela permet à ce grand avocat spécialiste de faire une recommandation exactement à l’opposé de celle de l’ARC.
Il y a donc fautes dans l'exercice des obligations de conseil incombant aux professionnels.
Je suis bien sûr très intéressé par cette approche. Car, pour moi, tous les moyens sont bons et je suis persuadé que la clé de mon problème est de convaincre le syndic qu’il fait une faute et que cela peut donc lui être préjudiciable de continuer dans ce sens. Mais que risque-t-il en pratique ? Et comment lui faire prendre conscience qu’il fait une faute ? Peut-être par bonne volonté, il a interrogé sa confédération. Je ne sais pas comment il s’y est pris mais la réponse est que les tantièmes de charges peuvent être modifiées en utilisant l’article 49. Sans plus de détails, sinon que les tantièmes de charges peuvent être différents des tantièmes de propriétés. Cet interlocuteur sur lequel mon syndic se base ne dit cependant pas dans quels cas l’article 49 s’applique….(il dit simplement que cet article peu s’appliquer). Or tout est là : dans quelles conditions ? Le problème est que mon syndic va prendre cela pour du pain béni : »regarder, c’est écrit, on peut modifier les charges à la majorité simple…Un cauchemar vous dis-je !
La confédération a même sollicité un grand expert ; mais la question a été posée sur les tantièmes de propriété ! Etait-ce bien nécessaire de demander à un grand expert ce qui est écrit exactement partout ? Par ailleurs la confédération a donné à mon syndic une note de doctrine (je crois que c’est comme cela que cela est appelé) sur le sujet signée par JR BOUYEURE. Je crois savoir que c’est quelqu’un de reconnu ; le problème selon moi c’est que cet article date de 2001, c’est-à-dire avant la recommandation de la Commission relative à la copropriété de 2003…Est-ce toujours pertinent ? J’en doute)
Franchement échaudé par mon expérience avec mon avocat, j’a décidé de prendre les choses en mains personnellement (d’où ma présence sur ce forum depuis quelques temps). J’ai par ailleurs préparé une longue note pour descendre l’argumentaire de l’avocat du syndic. J’ai essayé d’être très didactique car il faudra aussi convaincre un jour ou l’autre la majorité des copropriétaires (ils n’y connaissent rien et ne s’y intéressent pas). Comme j’ose m’opposer au Grand avocat, au géomètre et au syndic, les copropriétaires commencent à me regarder de travers. Ils me prennent pour un excité. N’étant pas un « grand avocat » (ni petit avocat, ni rien de tel), avec cette note, il me faut y aller avec du solide. Je vous en passerais bien des extraits pour commentaires et corrections.
Merci pour votre aide. Tous les commentaires sont les bienvenus.
Tancrède
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