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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 18 janv. 2006 : 21:06:39
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Cela fait belle lurette que mon locataire ne paie plus son loyer, et s'en trouve très bien. Comment en suis-je venu là ? Il s'agit d'un bien dont j'ai hérité, avec un propriétaire sous tutelle et un tuteur qui avait d'autres chats à fouetter. Le problème est que le locataire en titre vit à l'étranger depuis le début de la location et y a installé quelqu'un qui se dit son fils (aucune preuve) mais qui ne veut rien savoir vu qu'il n'est pas le titulaire du bail. Les courriers recommandés adressés au locataire en titre à l'adresse du bien loué me reviennent non réclamés. La fin du bail approche et je pense donner congé pour motif légitime et sérieux (non paiement des loyers) plutôt que pour vendre, bien que cela soit mon intention. J'ai l'impression que j'aurai de ce fait plus de latitude pour la vente si je ne suis pas lié à mon locataire. Est-ce que je fais bien, ou y a-t-il un risque à évoquer ce motif légitime et sérieux ? Ce pauvre locataire, ou son "fils" peut-il attirer la sympathie des juges ? D'autre part, cet occupant a des revenus. Peuvent-ils être saisis ? La procédure peu-elle partir dès maintenant, ou faut-il attendre la fin du bail ? car il ne partira pas, vous pensez bien !
Et pour les preuves de ce motif légitime et sérieux, est-ce que mes recommandés non réclamés suffisent ? j'envoie les mêmes courriers en lettre simple. Dois-je envoyer au moins une injonction de payer/sommation/commmandement par huissier. Je ne veux surtout pas rater mon congé; je ne parlerai pas du quasi désespoir qui m'étreint, je ne suis pas riche et je paie leur eau !
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Appoline
Pilier de forums
495 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 21:12:03
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Citation :
Initialement entré par cho
Cela fait belle lurette que mon locataire ne paie plus son loyer, et s'en trouve très bien. Comment en suis-je venu là ? Il s'agit d'un bien dont j'ai hérité, avec un propriétaire sous tutelle et un tuteur qui avait d'autres chats à fouetter. Le problème est que le locataire en titre vit à l'étranger depuis le début de la location et y a installé quelqu'un qui se dit son fils (aucune preuve) mais qui ne veut rien savoir vu qu'il n'est pas le titulaire du bail. Les courriers recommandés adressés au locataire en titre à l'adresse du bien loué me reviennent non réclamés. La fin du bail approche et je pense donner congé pour motif légitime et sérieux (non paiement des loyers) plutôt que pour vendre, bien que cela soit mon intention. J'ai l'impression que j'aurai de ce fait plus de latitude pour la vente si je ne suis pas lié à mon locataire. Est-ce que je fais bien, ou y a-t-il un risque à évoquer ce motif légitime et sérieux ? Ce pauvre locataire, ou son "fils" peut-il attirer la sympathie des juges ? D'autre part, cet occupant a des revenus. Peuvent-ils être saisis ? La procédure peu-elle partir dès maintenant, ou faut-il attendre la fin du bail ? car il ne partira pas, vous pensez bien !
Et pour les preuves de ce motif légitime et sérieux, est-ce que mes recommandés non réclamés suffisent ? j'envoie les mêmes courriers en lettre simple. Dois-je envoyer au moins une injonction de payer/sommation/commmandement par huissier. Je ne veux surtout pas rater mon congé; je ne parlerai pas du quasi désespoir qui m'étreint, je ne suis pas riche et je paie leur eau !
Quand le bail doit normalement être renouvelé? |
Edité par - Appoline le 18 janv. 2006 21:12:43 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 22:42:23
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| Voyons au moins dans 7 mois au plus juste ! N'est-ce pas, Cho? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 09:58:28
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vous dites que ca "fait belle lurette que le locataire en titre ne paye plus le loyer" ...
peut importe qui vit dans l'appartement; vous avez envoyé des LRAR. bien mais quid des commandements de payer via huissier ???? quid d'une injonction de payer (procédure éventuelle que vous avez entamé)? comment savez-vous qu'il habite à l'étranger ? quelle caution aviez-vous demandé ? vos informations ne sont pas assez précises.
vous dites vouloir donner congé pour raisons légitimes et sérieuses. Il me semble que votre dossier n'est pas assez solide pour cela !
Il aurait fallu agir plus conséquemment dès le 3eme mois de loyer impayé.
votre titre est "saisie sur salaire occupant sans titre": cela ne semble pas trop s'adapter à votre cas ==> comment voulez-vous faire si vous n'avez pas de documents, ni de contrat et que l'occupant n'est pas le titulaire du bail .... ?
La procédure doit concerner le titulaire du bail (pas l'occupant).
N'oubliez pas la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 20 janv. 2006 : 19:29:05
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plus de 2 ans d'impayés de loyer et vous me dites que mon motif légitime et sérieux n'est pas assez solide ! On croît rêver ! Des relances, des menaces, il y en a eu de la part du tuteur, mais dans le vide ( genre : si tu ne paies pas, je vais le dire au monsieur ) J'hérite de ça et j'envoie des recommandés non cherchés ou les sommes grandissent à chaque fois. Comment je sais qu'il habite à l'étranger? Parce que tout courrier du tuteur lui était adressé à l'étranger. Il est venu en France pour louer un appartement et est reparti tout de suite. Il y a eu dol (tromperie) puisqu'il a loué ce bien comme résidence principale. Mais moi, je refuse d'entrer dans son jeu, et j'envoie les courriers où il est censé habiter. La caution ? Néant.
Je ne vois pas pourquoi le fait qu'on a trop tardé pour agir (le tuteur) fait que maintenant on ne peut plus donner congé en fin de bail. C'est complètement illogique.
Ceci dit, envoyer un commandement de payer, je veux bien, et j'y songe. Mais est-ce la condition sine qua nun ? |
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jeblan
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 20 janv. 2006 : 22:38:50
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| Si l'occupant n'est pas la personne indiquée sur le bail, et si elle est là constamment, y habite, il me semble quand même qu'il est possible de voir s'il n'y a pas une sous location (motif d'annulation d'un bail), ou voir même si le propriétaire n'est pas fondé à agir contre un occupant sans titre et demander son expulsion. Il est vrai aussi que le locataire officiel doit être congédié dans les bonnes formes, et en profitant justement du fait qu'il ne paie pas son loyer. Une RAR non réclamée n'est elle pas considérée en justice comme refusée, l'essentiel étant de prouver qu'elle a bien été présentée. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 janv. 2006 : 22:48:53
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Citation :
Initialement entré par cho
plus de 2 ans d'impayés de loyer et vous me dites que mon motif légitime et sérieux n'est pas assez solide ! On croît rêver ! Des relances, des menaces, il y en a eu de la part du tuteur, mais dans le vide ( genre : si tu ne paies pas, je vais le dire au monsieur ) J'hérite de ça et j'envoie des recommandés non cherchés ou les sommes grandissent à chaque fois. Comment je sais qu'il habite à l'étranger? Parce que tout courrier du tuteur lui était adressé à l'étranger. Il est venu en France pour louer un appartement et est reparti tout de suite. Il y a eu dol (tromperie) puisqu'il a loué ce bien comme résidence principale. Mais moi, je refuse d'entrer dans son jeu, et j'envoie les courriers où il est censé habiter. La caution ? Néant.
Je ne vois pas pourquoi le fait qu'on a trop tardé pour agir (le tuteur) fait que maintenant on ne peut plus donner congé en fin de bail. C'est complètement illogique.
Ceci dit, envoyer un commandement de payer, je veux bien, et j'y songe. Mais est-ce la condition sine qua nun ?
eh mollo, on se calme, si vous le voulez bien ! On vous répond, par rapport aux renseignements que vous donnez et on se fait engueuler .... Vous n'êtes peut-etre pour rien dans cette histoire pourrie mais nous non plus 
Je pense que le mieux dans votre cas, serait de consulter un avocat qui vous donnera la marche à suivre, surtout si votre locataire en titre vit à l'étranger.
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 04:18:48
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Si les délais le permettent, histoire de se protéger, je commancerais par un commandement de payer toute la dette, mais par voie d'huissier (c'est important l'huissier). S'il s'en acquitte pas dans les 2 mois, vous pourrez donc mettre fin au bail pour motif légitime et sérieux, toujours par huissier, avec le préavis de 6 mois...
[Et s'il s'en acquitte  , ben, soit vous continuez, soit il sera encore temps de donner congé pour vendre ou reprendre...]
Bon pour tout vous dire, le bail sera caduque, mais votre bon locataire (enfin les personnes qu'il a introduites dedans) seront toujours bien au chaud, sans droit ni titre certes, mais bien tranquille quand même.
Peut-être serait-t-il bon, passé le délai de 2 mois après le commandement de payer, de l'assigner au tribunal d'instance et d'engager sans tarder une procédure d'expulsion ?
Et effectivement, si vous pouvez vous le permettre financièrement (peut-être êtes vous en indivision, ce qui soulage un peu l'impact), faites vous conseillez comme dit précédemment par un avocat. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 14:40:38
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Linou34, dèsolée, mais votre réponse est totalement erroné et ne reflète aucunement la réalité:
Citation :
Si les délais le permettent, histoire de se protéger, je commancerais par un commandement de payer toute la dette, mais par voie d'huissier (c'est important l'huissier). S'il s'en acquitte pas dans les 2 mois, vous pourrez donc mettre fin au bail pour motif légitime et sérieux, toujours par huissier, avec le préavis de 6 mois...
comment ca se passe ? Que peut faire un bailleur en cas d'impayés de loyer ?
En cas d'impayés de loyers et de charges, après avoir cherché une solution à l'amiable avec le locataire, le bailleur peut demander la résolution du contrat de location et l'expulsion du locataire :
1) soit, par la saisine directe du juge d'instance,
2) soit par application de la clause résolutoire figurant dans le contrat (qui entraîne également la saisine du juge d'instance).
Procèdure en cas de saisine directe du juge d'instance ?
Le bailleur peut saisir le juge d'instance pour demander la résiliation du contrat.
Le juge apprécie la faute et décide :
si des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 2 ans peuvent être octroyés ; dans ce cas, la procédure est suspendue,
si elle justifie la résiliation du contrat, et, dans ce cas, il prononce un jugement d'expulsion.
Comment se déroule la procédure par application de la clause résolutoire ?
Au préalable, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) aura été adressé par huissier au locataire.
Après un délai de 2 mois pour payer ou saisir le FSL, le locataire est assigné par huissier à comparaître devant le juge.
Le juge a alors à nouveau un délai de 2 mois, au vu du dossier :
pour fixer des délais et modalités de paiement, dans ce cas la procèdure est suspendue;
puis, si le locataire ne les respecte pas, décider de l'application de la clause, c'est à dire décider de résilier le bail et de prononcer le jugement d'expulsion.
etc .... source: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1213.xhtml
Ce serait tellement plus facile si, impayés de loyer, on pouvait demander à l'huissier de procéder à un commandement et hop, si tjs pas de paiement, bye bye sweet pie !!!  Hélas, ce n'est que du rêve ....
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 15:44:54
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Joulia, je crois que Linou 34 a raison. Vous semblez confondre résiliation en cours de bail et congé en fin de bail. Il me semble que les juges sont beaucoup moins exigeants, moins pro-locataires, dans le cas du second. Le non-renouvellement du bail est un droit si le locataire s'est mal conduit (ici, non paiement des loyers). Bien sûr, on peut avoir à se justifier auprès du juge, et c'est pourquoi il est important d'amasser des preuves.
Mais si je décide finalement de donner congé pour vente et que mon locataire tout d'un coup revienne avec des fonds pour acheter (pas impossible) est-ce que je peux alors subordonner la vente au paiement des arriérés de loyer ? ( Pas dans la lettre, mais dans la pratique)
toutes ces questions, c'est bien sûr en attendant d'avoir pris un avocat. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 17:51:31
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Citation :
Vous semblez confondre résiliation en cours de bail et congé en fin de bail.
si vous relisez bien ma réponse ....
je disais simplement qu'une résiliation en cours de bail doit être prononcée par un juge. ce que vous n'avez pas encore compris c'est que l'ordonnance d'expulsion est prononcée uniquement par un juge et pas parce que le locataire a recu un commandement de payer d'un huissier ....
Je pense que je vais arrêter ici les frais |
Edité par - Joulia le 21 janv. 2006 17:53:46 |
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:48:06
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Je parlais du non renouvellement du bail, à savoir congé pour motif légitime et sérieux, en fin de bail donc... Il me semblait qu'on ne pouvait donner congé sous ces termes que si on pouvait amener la preuve que le locataire a failli à ses obligations à un moment durant les 3 années qui ont précédé (enfin, 2.5 compte tenu du préavis de 6 mois). Voilà pourquoi je parlais de se protéger en faisant un commandement de payer...
Mais je m'inclinerais devant les avis de vrais spécialistes, comme Joulia je pense, car tout cela dépasse les connaissances de simple particulier que je suis 
C'est pas simple l'immobilier : on confie un bien trèèèèès cher à un inconnu |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:13:48
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Citation :
Je parlais du non renouvellement du bail, à savoir congé pour motif légitime et sérieux, en fin de bail donc... Il me semblait qu'on ne pouvait donner congé sous ces termes que si on pouvait amener la preuve que le locataire a failli à ses obligations à un moment durant les 3 années qui ont précédé (enfin, 2.5 compte tenu du préavis de 6 mois). Voilà pourquoi je parlais de se protéger en faisant un commandement de payer...
Linou, OK là nous sommes d'accord et c'est beaucoup plus clair (ce que vous ne précisiez aucunement sur votre 1ere réponse) ... et effectivement vous avez raison dans ce cas précis.
Un non renouvellement de bail pour raisons légitimes et sérieuses doit être très documenté: LRAR, propositions écrites de paiement par échéances, non respectées, mises en demeure, exploit d'huissier etc ....
et cela ne veut pas dire non plus que votre locataire partira à l'échéance. et dans ce cas, retour à la case départ : vous vous retrouvez confronté à l'expulsion  |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 18:57:28
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Bon, j'ai quand même du mal à bien comprendre. Finalement, si j'envoie un commandement de payer, et qu'il ne paie pas, je suis encore dans les temps pour le congé en fin de bail. Sauf que, d'après vous, si je n'ai pas proposé un échelonnement de la dette, mon congé ne sera pas valable. Même avec deux ans de retard de loyer. (je n'ai pas parlé des dégradations, ça va souvent avec, mais si ça peut se contester comme les loyers impayés, ce n'est pas la peine d'y penser !)
Je vais sans doute donner congé pour vendre. IL ne partiront pas et j'entamerai une procédure d'expulsion. On m'a dit que ça pouvait prendre deux ans. (avec une expulsion qui n'aura pas lieu, mais qui ouvrira droit à compensation) Mais pendant ces deux ans, est-ce que je peux espérer toucher quelque chose ? |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 19:28:11
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| l'avocat me dit qu'il faut faire un commandement de payer, au moins pour les sommes que je peux justifier (j'ai en effet quelques problèmes de ce côté-là car je reprends apprès un tuteur incompétent) et que si le locataire ne paie pas la résiliation du bail sera prononcée - c'est-à dire deux mois après la date de délivrance du commandement. Ce n'est pas du tout ce que j'avais entendu dire. Est-ce possible cependant dans certains ca, par exemple si le locataire ne paie plus depuis deux ans, si en plus il sous-loue ? |
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oquintard
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 12:14:08
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Cette histoire nous ai arrivée, à nous et même à une agence: initiales du Mr qui a "re-loué" à des squatters: P.D. ou C.P., parce que plusieurs noms, puis introuvable. Issue: Tribunal d'Instance pour que les squatters dits "occupants sans droits ni titre" partent. Nous avons eu de la chance: Ils ont eu peur et sont parti ! Résultat: 8 mois de loyers impayés. Au Pénal ensuite il faut s'adresser au procureur de la Rép. pour enquéter et essayer de le retrouver afin qu'il soit condamné par l'Etat, et qu'il ne puisse plus nuire à d'autres, éventuellement récupérer (je n'y crois pas car riche mais pas solvable) les sommes dues.
Mais attention, même si décision de justice, il n'y a ps forcément application de celle-ci !!!
Plus d'info: oquintard@fciconnect.com |
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jeblan
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 07:35:25
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| Difficile d'avoir des conseils éclairés lorsque les cas sont un peu délicats, même de la part de contributeurs aux milliers de contributions. C'est le débrouille toi. |
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saisie sur salaire occupant sans titre
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