Citation :

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11ème législature
Question N° : 24636 de M. Paillé Dominique ( Union pour la démocratie française-Alliance - Deux-Sèvres ) QE
Ministère interrogé : logement
Ministère attributaire : logement
Question publiée au JO le : 01/02/1999 page : 571
Réponse publiée au JO le : 10/05/1999 page : 2881

Rubrique : baux
Tête d'analyse : location
Analyse : état des lieux. coût. répartition

Texte de la QUESTION : M. Dominique Paillé attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur la loi du 6 juillet 1989 relative au contrat de bail. L'article 3 dispose que l'état des lieux établi par un huissier de justice est réalisé à frais partagés par moitié. Mais rien n'est précisé concernant la répartition des frais dans l'hypothèse où cet état des lieux est fait par un agent immobilier. Par ailleurs, cet état des lieux constitue-t-il un acte de location au sens de l'article 5 de la loi précitée ?

Texte de la REPONSE : L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise qu'un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par un huissier de justice et à frais partagés pour moitié par le bailleur et le locataire. Un état des lieux établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants, par exemple l'agent immobilier représentant le propriétaire, ne saurait donc donner lieu à une rémunération. L'article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui-même, c'est-à-dire le contrat de bail et en aucun cas l'état des lieux, qui n'est qu'un document accessoire.

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Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm


©Direction des Journaux Officiels
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 3 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 10, art. 11 JORF 24 juillet 1994.

Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Article 4
Créé par Loi 89-462 1989-07-06 JORF 8 juillet 1989.

Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Article 5
Créé par Loi 89-462 1989-07-06 JORF 8 juillet 1989.

La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.

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Citation :

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http://www.clauses-abusives.fr/recom/00r01.htm

Recommandation n°00-01
complétant la recommandation n° 80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation
(BOCCRF du 22/06/2000)

ANNEXE 1
Clauses illicites au regard de dispositions d'ordre public

Clauses relatives aux frais d'établissement d'état des lieux :

7. Clause prévoyant que si le preneur fait obstacle à l'établissement contradictoire d'un état des lieux, lors de l'entrée dans les lieux, ceux-ci seront réputés en parfait état : article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

8. Clause prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement : article 3 alinéa 2 de la loi de 1989 ;

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Citation :

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http://www.clauses-abusives.fr/juris/tgig021202f.htm
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRENOBLE
Jugement du 2 décembre 2002

Consulter le jugement du tribunal (fichier PDF image, 556 Ko)

Numéro : tgig021202.pdf

ANALYSE 1

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, bail d'habitation, clause qui impose un dédommagement au consommateur qui ne signe pas de bail, portée.

Résumé : Est abusive la clause de l'engagement de location qui, par dérogation à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, autorise le mandataire chargé de la gestion des locaux à conserver à titre de dédommagement le chèque de réservation déposé entre ses mains par un candidat locataire oublieux de son engagement de régulariser un contrat de location dans le délai convenu.

ANALYSE 2

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, bail d'habitation, clause qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation, portée.

Résumé : Est abusive la clause qui prévoit le partage par moitié des honoraires de négociation entre le bailleur et le preneur alors que l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit un tel partage que pour les frais afférents à l'établissement d'un acte de location ; pour être conforme au texte précité, cette clause doit être modifiée.

ANALYSE 3

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, bail d'habitation, clause qui prévoit le partage par moitiés des frais afférents à l'état des lieux.

Résumé : Est abusive la clause qui, par dérogation à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, organise le partage par moitié des frais afférents à l'état des lieux effectué par le régisseur ou par toute personne physique ou morale qu'il aura mandatée.

ANALYSE 4

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, bail d'habitation, clause qui met à la charge du locataire des frais de procédure, portée.

Résumé : Est abusive la clause qui, en méconnaissance des dispositions de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, met à la charge du locataire défaillant des frais qui, avant l'obtention d'un titre exécutoire, sont exclusivement exigibles du bailleur créancier .

ANALYSE 5

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, bail d'habitation, clause relative à la facturation des plaques nominatives, portée.

Résumé : La combinaison des dispositions des articles 1142 et 1144 du Code civil imposant au créancier d'une obligation inexécutée d'être préalablement autorisé à faire exécuter lui-même cette obligation aux dépens du débiteur, est abusive la clause qui prévoit le remboursement systématique par le locataire défaillant du coût d'installation des plaques nominatives sur la boîte aux lettres et la porte palière.

ANALYSE 6

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, domaine d'application, bail d'habitation, clause relative à la sanction du défaut de production d'une attestation d'assurance, portée.

Résumé : Méconnaît les dispositions des article 4 g et 7 g, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, la clause relative à la sanction du défaut de production d'une attestation d'assurance multirisques habitation, ces articles ne permettant d'envisager la résiliation de plein droit du contrat de location qu'en cas de carence avérée de la part du locataire dans l'exécution de son obligation fondamentale de souscrire une assurance des risques locatifs ; une telle clause est abusive.

ANALYSE 7

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, clause permettant de refuser, sans motif, la candidature dans les huit jours de la réservation du logement.

Résumé : N'est pas abusive la clause qui autorise le mandataire à signifier, sans avoir à justifier sa décision, le rejet de la candidature dans un délai de huit jours à dater de la réservation du logement ; une telle clause participe de l'accomplissement normal de la mission confiée par le bailleur à son mandataire qui est tenu, suivant les dispositions de l'article 1993 du code civil, de rendre compte au mandant de l'accomplissement de la mission qui lui a été confiée.

ANALYSE 8

Titre : Protection du consommateur, clauses abusives, exclusion, clause définissant le conditions de délivrance des quittances de loyer conforme à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Résumé : Les conditions de délivrance des quittances de loyer telles que définies par le bail ne contreviennent pas aux dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n'excluent nullement de formuler la demande par une lettre susceptible d'être remise ou déposée à l'agence, sans que la voie de l'acheminement postal ne soit imposée.

Mots clés :

Bail, location, immobilier

Voir également :

Recommandation n°00-01 : location de locaux à usage d'habitation

Recommandation n°80-04 : location de locaux à usage d'habitation

Consulter l'arrêt d'appel : Cour d'appel de Grenoble du 19 octobre 2004

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