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 Sujet  |
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pof33
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 20 janv. 2006 : 22:05:30
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Qui peux me donner un conseil ? j'ai signé un compromis, date de la signature au plus tard le 30/11/05. Depuis fin novembre les vendeurs refusent de signer car ils veulent obtenir la réduction qu'ils n'ont pu avoir avant la signature du compromis IL VEULENT FAIRE BAISSER LE PRIX , forcer la main aux vendeurs, exigent la viabilisation du terrain ce qui n'est pas prévu dans le compromis. Toutes les clauses suspensives etant levées, j'ai demandé le règlement des honoraires, comme prévu au compromis et bien sur ils refusent. Le terrain est bloqué. A part le tribunal que puis je faire ?
merci
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 15:49:53
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Bonjour,
Quel est le montant du dépôt de garantie qui a été versé ?
Par ailleurs, que dit et que fait le notaire chargé de réaliser la vente ?
Jean-Michel |
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maxparis
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:47:01
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"les vendeurs refusent de signer car ils veulent obtenir la réduction" ???? ce sont les acheteurs NON!!!!!
Qui ne veut pas signer les acheteurs ou les vendeurs????
si c' est le vendeur qui ne veut pas regulariser le compromis avant d'aller au tribunal il faut assigner la partie recalcitrante par voie d'huissier à la signature de l'acte authentique afin d' établir un proces verbal de difficulté que vous pourrez publié par la suite au bureau des hypothéques. Ca calmera le vendeur |
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maxparis
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:51:58
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la suite
si c' est l 'acheteur même procedé pour prouver son refus d'acheter
afin de garder le montant des frais d'immobilisation qu'il a versé lors de la signature du compromis |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:58:43
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Je pense que pof33 s'est trompé et qu'il s'agit des acquéreurs vu les explications données.
Petite précision, auparavant les honoraires étaient dus le jour de la levée de la dernière condition suspensive, cela n'est plus le cas depuis la récente modification de la loi Hoguet, où notamment il est précisé que les honoraires ne sont dus qu'au moment de la réalisation de la vente par acte authentique. Il ne sert donc à rien à pof33 de facturer !
La défaillance de l'acquéreur est quoiqu'il en soit toujours un problème relatif à la technique des avant contrat de vente....
Le seul moyen de pression est représenté par le dépôt de garantie -à condition qu'il y en ait eu un (auquel cas le compromis peut être annulé par le Juge car la manifestation de la volonté de l'acquéreur n'est pas matérialisée) - et bien évidemment avec l'aval du vendeur, une procédure judiciaire à engager dès lors que le notaire aura demandé l'exécution de la vente et qu'il aura constaté la difficulté.
Il va de soi qu'il ne s'agit plus d'honoraires, mais d'indemnités accordées ou non par le Juge.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:15:05
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Petite précision, auparavant les honoraires étaient dus le jour de la levée de la dernière condition suspensive, cela n'est plus le cas depuis la récente modification de la loi Hoguet, où notamment il est précisé que les honoraires ne sont dus qu'au moment de la réalisation de la vente par acte authentique. Jean-Michel
Je l'analyse également ainsi, mais ce n'est pas si sûr. Cette modification a été voulue par la Fnaim pour que les notaires paient plus vite...
Il n'est en effet pas question dans le texte de date où la commission est due, mais du moment auquel elle doit être payée.
Attendons la nécessaire jurisprudence.
D'ailleurs Me ROLLAND dans l'activité immobilière de janvier fait le commentaire suivant :
"L'art. 6 n'a pas été modifié et l'intermédiaire peut toujours exiger ou percevoir, semble-t-il, (...). L'acte authentique n'étant que la réitération des accords sous seing privé pour permettre la publicité, ce n'est pas lui qui consacre la vente et la naissance du droit à commission de l'agence."
jcm |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:26:27
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Oui, jcm, mais je pense qu'il s'agit bien d'un recul.
Car si une rémunération est due à une certaine date, elle peut faire l'objet d'une facture à celle-ci. Et donc comptablement figurer en bonne place.
Le report de cette rémunération à la réalisation de la vente déplacera inévitablement la date d'émission de la facture.
Par ailleurs, je ne comprend pas votre objection à propos du paiement des notaires, étant entendu que les honoraires peuvent être prélevés sur les premiers fonds versés par l'acquéreur.
Visiblement la FNAIM tente de faire croire qu'il s'agit d'un progrès.... alors que c'est un recul notable....et je suis surpris que la SOCAF emboîte le pas par le commentaire de Rolland
Jean-Michel |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 22:55:33
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Citation :
Cette modification a été voulue par la Fnaim pour que les notaires paient plus vite...
: je ne vois pas en quoi les notaires payeront plus vite....qu'avant, où la com était dûe dés la levée de la dernière des conditions (qui dans la plupart des avant contrat était la réalisation de la réitération des "présentes" par acte authentique...
d'autant que ne pas voir ,pour les gros bonnets, qu'il y a un bug en matière de transactions sur fonds de commerce qui ne donnent pas toutes lieu à acte authentique, c'est moyen
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 10:53:45
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Les fonds de commerce... et les locations, qui se font également très rarement par acte authentique.
jcm |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:03:57
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Pour ce qui concerne les fonds de commerce, l'idée est à creuser.
En revanche, pour un bail de location à usage habitation, je le préconise systématiquement !
En effet, lorsque le bail a été rédigé sous forme authentique, la résiliation du bail est exécutoire si le locataire ne paie pas son loyer par exemple.
Pour un bail rédigé sous forme privée, il faudra aller demander cette résiliation la plupart du temps devant un Juge.
C'est un détail, mais il a très clairement des conséquences très importantes ! Notamment en matière fiscale, puisque le fisc retient l'idée d'un loyer dû, et non d'un moyer encaissé pour fixer le revenu foncier imposable !
Maintenant, ceci étant dit... je suis d'ores et déjà certain que votre esprit corporatiste va mettre en avant qu'un agent immobilier peut parfaitement rédiger un bail de location. C'est vrai.
Mais il est très clairement de l'intérêt du propriétaire de signer ce bail devant et par notaire, et pour ma part, c'est parce que j'ai mis avant toute autre chose l'intérêt de mes clients que je fais un autre métier que le vôtre. Voilà un autre exemple, qui se passe, je pense de tout autre commentaire.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:24:56
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Maintenant, ceci étant dit... je suis d'ores et déjà certain que votre esprit corporatiste va mettre en avant qu'un agent immobilier peut parfaitement rédiger un bail de location. C'est vrai.
Jean-Michel
Si vous faites les questions et les réponses...
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:51:25
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Ne serait-ce que sur le principe du devoir de conseil, un bail de location se doit d'être rédigé par et devant le notaire.
je suis conscient qu'une telle idée vous choque, il n'en demeure pas moins vrai qu'elle s'impose quand on connait la différence entre un bail sous seing privé et un bail sous forme authentique.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 12:08:35
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Eh bien voilà, les procès d'intention sont repartis.
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 12:37:44
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Mais jcm, il n'y a ni procès, ni d'intention.
Je ne fais qu'apporter un commentaire sur ce que vous dites. Et c'est parfaitement mon droit de vous contredire - en y apportant des arguments parfaitement valables et compréhensibles - sans pour autant voir qualifier mes propos de procès d'intention.
Un bail de location sous forme authentique protège bien mieux le propriétaire bailleur. C'est un fait incontestable.
Jean-Michel |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:06:43
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jean michel : vous êtes vraiment mal tombé....
lisez donc l'historique de certains intervenants. vous verrez qu'ils n'appartiennent pas tous à la même corporation.
de plus, les propos que Jcm et moi tenions concernaient non pas la sécurité en matière de transactions quelconques, mais uniquement le commentaire du dernier décret loi Hoguet concernant les honoraires de l'agent immobilier.
quand à la résiliation exécutoire : il y a quand même un bémol : même si elle est éxécutoire, il n'y a que le juge qui peut la valider (mais il est tenu de le faire si les preuves de non paiemente sont effectives) alors qu'en bail sous seing, il a toute lattitude pour juger sur le sujet et éventuellement accorder des circonstances atténuantes au locataire et ne pas prononcer la résiliation. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:24:17
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne fais qu'apporter un commentaire sur ce que vous dites.
Jean-Michel
Faux. Vous portez un jugement sur ce que je n'ai pas dit.
Le processus est simple ; vous écrivez :
"je suis d'ores et déjà certain que votre esprit corporatiste va mettre en avant qu'..."
et vous embrayez là dessus à cent à l'heure...
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:35:35
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Comme d'habitude lorsque vous êtes pris la main dans le sac, vous déplacez le sujet, ou vous accusez (un procès d'intention)
Il est clair qu'un bail sous forme authentique possède des protections qu'un bail rédigé sous seing privé, et que du point de vue du devoir de conseil les agents immobiliers devraient procéder ainsi.
Je n'ai rien d'autre à ajouter.
Quant à Pof33, il ne répond pas aux questions soulevées.... par la sienne.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:43:10
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Comme d'habitude lorsque vous êtes pris la main dans le sac, vous déplacez le sujet, ou vous accusez (un procès d'intention)
Il est clair qu'un bail sous forme authentique possède des protections qu'un bail rédigé sous seing privé, et que du point de vue du devoir de conseil les agents immobiliers devraient procéder ainsi.
Je n'ai rien d'autre à ajouter.
Jean-Michel
Et où aurais-je dit le contraire ?
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:43:41
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
jean michel : vous êtes vraiment mal tombé....
Je ne vois pas en quoi.....
lisez donc l'historique de certains intervenants. vous verrez qu'ils n'appartiennent pas tous à la même corporation.
Heureusement pour la qualités de ce forum que tous ne sont pas de la clique de jcm !
de plus, les propos que Jcm et moi tenions concernaient non pas la sécurité en matière de transactions quelconques, mais uniquement le commentaire du dernier décret loi Hoguet concernant les honoraires de l'agent immobilier.
J'y ai apporté une réponse également. Mais quant à jcm qui prétend que c'est suite à des demandes de la FNAIM..... c'est risible.
quand à la résiliation exécutoire : il y a quand même un bémol : même si elle est éxécutoire, il n'y a que le juge qui peut la valider (mais il est tenu de le faire si les preuves de non paiemente sont effectives)
Comme vous dites, le Juge est tenu de le faire... c'est ce qui s'appelle une action exécutoire....
alors qu'en bail sous seing, il a toute lattitude pour juger sur le sujet et éventuellement accorder des circonstances atténuantes au locataire et ne pas prononcer la résiliation.
Effectivement. Et cela a une importance essentielle et capitale dont j'ai donné le principal enjeu.... notamment du point de vue de la fiscalité du propriétaire....
Ce qui est amusant dans votre post, c'est que vous vous positionnez dans une attitude contradictoire, et qu'en réalité dans le contenu, vous dites la même chose. Nous n'en tirerons pas les mêmes conclusions....
À savoir par exemple, que je me demande bien pourquoi les agents immobiliers continuent-ils de faire des baux sous seing privé, et non de conseiller à leurs clients - alors que c'est très clairement leur intérêt - de le faire sous forme authentique, et votre bémol n'arrange rien à l'affaire, au contraire.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 14:09:43
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmdb
Comme d'habitude lorsque vous êtes pris la main dans le sac, vous déplacez le sujet, ou vous accusez (un procès d'intention)
Il est clair qu'un bail sous forme authentique possède des protections qu'un bail rédigé sous seing privé, et que du point de vue du devoir de conseil les agents immobiliers devraient procéder ainsi.
Je n'ai rien d'autre à ajouter.
Jean-Michel
Et où aurais-je dit le contraire ?
jcm
Nulle part.
Vous vous contentez de sous-entendus. Comme à votre habitude....
On va sans doute apprendre que votre réseau pratique les baux sous forme authentique sûrement ?
Ou bien encore que vous l'avez essayé il y a plusieurs années et que vous êtes revenu en arrière ?
Ou encore nous sortir une jurisprudence que vous aurez interprêté à votre sauce ?
Ou pour finir déplacer le débat....
Comme d'habitude, et afin de se forger une opinion je vais vous poser une question très simple à laquelle vous ne répondrez jamais (le contraire serait étonnant):
-Préconisez-vous le recours systématique à un bail de location sous forme authentique ?
OUI ou NON.
Pour moi, la réponse ne fait absolument aucun doute, c'est sous forme authentique et pas autrement !
Jean-Michel |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 14:17:47
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je me positionne sur un mode nettement moins vindicatif c'est certain.
vous parliez de corporatisme suite à deux posts de jcm et moi : je l'ai pris pour une généralité nous concernant et c'est à ce sujet que j'ai répondu que vous étiez mal tombé car je ne suis pas agent immobilier mais je ne me reconnais pas non plus dans une caricature du notaire s'arqueboutant à défaut d'autre moyen d'attirer le client sur le coté exécutoire ou non de son acte (et là, je deviens tout à fait désagréable, je le conçois )
Pour le coté exécutoire du bail authentique : j'ai essayé de remettre en perspective car de nombreux clients comprennent que c'est directement l'huissier qui va expulser sans passer par le tribunal, ce qui est complétement faux, ce que vous avez bien sûr souligné ensuite.
pour les honoraires, vous répondez à coté de ce que nous échangions avec jcm car nous nous amusions du fait que les honoraires ne sont prévus qu'en cas de signature d'un acte authentique, ce qui est du plus haut risible effectivement car un agent immobilier peut être intermédiaire dans une vente de fonds de commerce rédigé par un professionnel autre qu'un notaire (je sais bien qu'ils sont les meilleurs, mais il y en a d'autres qui le font tout aussi bien qu'un notaire non spécialisé....) et dans un bail (qui peut être rédigé sous seing mais également par acte authentique, je ne vais pas dire que je ne suis pas d'accord avec vous : ceci étant en pratique, j'ai tendance à doser l'intervention de l'acte authentique dans les baux en fonction de l'intéret du client qui est relatif quand le loyer est trés bas : mea culpa...) |
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Non respect des clauses sur un compromis
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