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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 22 janv. 2006 : 14:19:49
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Nulle part.
Vous vous contentez de sous-entendus. Comme à votre habitude....
Jean-Michel
Ah bon ? Et qu'ai-je écrit qui vous semble un sous-entendu ? Je n'ai même pas abordé le sujet. La seule chose que j'ai dite est que les locations se font très rarement par acte authentique. Puisqu'il faut vous mettre les points sur les i, je cite :
" Les fonds de commerce... et les locations, qui se font également très rarement par acte authentique."
Où voyez-vous un sous entendu ?
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 15:05:42
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
je me positionne sur un mode nettement moins vindicatif c'est certain.
vous parliez de corporatisme suite à deux posts de jcm et moi
Je ne m'adressais qu'à jcm
: je l'ai pris pour une généralité nous concernant et c'est à ce sujet que j'ai répondu que vous étiez mal tombé car je ne suis pas agent immobilier mais je ne me reconnais pas non plus dans une caricature du notaire s'arqueboutant à défaut d'autre moyen d'attirer le client sur le coté exécutoire ou non de son acte (et là, je deviens tout à fait désagréable, je le conçois )
Pour le coté exécutoire du bail authentique : j'ai essayé de remettre en perspective car de nombreux clients comprennent que c'est directement l'huissier qui va expulser sans passer par le tribunal, ce qui est complétement faux, ce que vous avez bien sûr souligné ensuite.
Il ne s'agit pas de l'explusion du locataire, il s'agit de la résiliation du bail... rien de plus !
pour les honoraires, vous répondez à coté de ce que nous échangions avec jcm car nous nous amusions du fait que les honoraires ne sont prévus qu'en cas de signature d'un acte authentique, ce qui est du plus haut risible effectivement car un agent immobilier peut être intermédiaire dans une vente de fonds de commerce rédigé par un professionnel autre qu'un notaire (je sais bien qu'ils sont les meilleurs, mais il y en a d'autres qui le font tout aussi bien qu'un notaire non spécialisé....) et dans un bail (qui peut être rédigé sous seing mais également par acte authentique, je ne vais pas dire que je ne suis pas d'accord avec vous : ceci étant en pratique, j'ai tendance à doser l'intervention de l'acte authentique dans les baux en fonction de l'intéret du client qui est relatif quand le loyer est trés bas : mea culpa...)
Pour arriver à s'amuser avec jcm, vous devez être très fort ! :-) ceci étant, entre la généralisation du bail ssp et/ou celle du bail sous forme authentique, je suis d'un avis diamétralement opposé. Qu'il y ait des exceptions.... sans doute, je suis prêt à vous le concéder, mais la règle est pour moi la forme authentique, et non l'exception....
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 15:11:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmdb
Nulle part.
Vous vous contentez de sous-entendus. Comme à votre habitude....
Jean-Michel
Ah bon ? Et qu'ai-je écrit qui vous semble un sous-entendu ? Je n'ai même pas abordé le sujet. La seule chose que j'ai dite est que les locations se font très rarement par acte authentique. Puisqu'il faut vous mettre les points sur les i, je cite :
" Les fonds de commerce... et les locations, qui se font également très rarement par acte authentique."
Où voyez-vous un sous entendu ?
Il n'y a pas nécessairement de sous-entendus dans ce que vous dites, en tous les cas jamais autant dans ce que vous ne dites pas. Mais dans ce que vous dites, et surtout à lire le post précédent auquel vous répondiez, le sous-entendu est parfaitement clair ! Il est idiot de faire un bail sous la forme authentique..... puisque la plupart est rédigée ssp....en d'autres termes, l'agent immobilier est parfaitement apte à le rédiger ssp....
Je suis d'accord, sauf à condérer ce point sous l'angle du devoir de conseil.
La différence entre le bail ssp et le bail authentique saute aux yeux du premier propriétaire bailleur venu.... sauf à vous.
Mais je vous ai posé une question à laquelle vous ne répondez pas. Ce qui est, de toutes façons, une habitude chez vous lorsque les points sur le i dont vous prenez plaisir à les mettre sur les autres vous daignerez les mettre sur vous.
jcm
Jean-Michel |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 15:27:55
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redescendez sur terre : quand le client veut la résiliation du bail, c'est pour pouvoir expulser le locataire... pas pour le plaisir de connaitre ce que le mot résiliation veut dire sur un plan juridique.....
comme vous ne précisiez pas votre cible, tous ceux qui avaient postés avant pouvaient se sentir concernés
l'intérêt juridique du bail authentique est évident. ceci étant, quel est le pourcentage de bail authentique/bail sous seing ? je ne le connais pas pour ma part, mais je crains que l'authentique soit minoritaire.
J'ai des échanges tout à fait cordiaux avec jcm et d'autres alors que nous n'avons pas forcément exactement la même vision des choses (ce qui serait triste d'ailleurs) Le but d'un forum est d'échanger des idées et non pas d'imposer les siennes par un comportement un peu tranchant. ceci étant, il doit y avoir le même quota d'abrutis dans toutes les professions et on a vu sur ce forum au fil du temps, des représentants de plusieurs catégories... |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 15:29:48
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Je ne faisais que constater que la plupart des baux sont conclus SSP. Auriez-vous des statistiques pour prétendre le contraire ?
Si vous voulez me contredire pour les sous-entendus contenus dans ce que je ne dis pas, on n'a pas fini.
jcm |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 16:08:38
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
redescendez sur terre : quand le client veut la résiliation du bail, c'est pour pouvoir expulser le locataire... pas pour le plaisir de connaitre ce que le mot résiliation veut dire sur un plan juridique.....
Je suis bien sur terre, rassurez-vous ! Bien évidemment, mais la résiliation du bail correspond aussi à une autre priorité.
En particulier fiscale !
Saviez-vous que ce n'est pas parce qu'un locataire ne paie pas ses loyers que pour autant le propriétaire bailleur est dispensé de les inscrire dans ses revenus fonciers. C'est un comble, mais c'est ainsi !
La seule manière d'échapper à cela est la résiliation du bail. Ainsi le bailleur prouvera à l'Administration fiscale qu'il s'est donné tous les moyens de pression vis-à-vis du locataire.
Le délai est de deux mois - ce qui correspond au dépôt de garantie qui lui reste non imposable....
Pour résilier un bail dans ce délai, je ne vois pas d'autre solution que de disposer d'un bail sous forme authentique de manière à ce que cette résiliation soit automatique dès lors que, notamment, le locataire n'aurait pas satisfait à ses obligations.
Bref, les avantages sont évidents !
Pour le reste, je ne tiens pas spécialement à vous répondre... vous êtes en dehors non seulement du fil initié par pof33 et du reste de la discussion. Je n'ai par ailleurs rien à foutre de votre avis sur la forme et surtout le ton que je prends vis-à-vis de jcm.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 16:14:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je ne faisais que constater que la plupart des baux sont conclus SSP.
Certes, mais pourquoi faire ce constat.... ?
Auriez-vous des statistiques pour prétendre le contraire ?
OUI. Les baux rédigés sous la forme authentique sont en augmentation constante (Cf. aux statistiques des Chambres notariales), en revanche, les AI n'ont pas encore perçu l'intérêt de la chose.... il est vrai qu'ils perdent un peu la face, et qu'ils préfèrent conserver la main.... si ce n'était pas aux dépens de l'intérêt du client, cela ne me gènerait pas... mais c'est bien contre l'intérêt du propriétaire bailleur....
Si vous voulez me contredire pour les sous-entendus contenus dans ce que je ne dis pas, on n'a pas fini.
C'est vous qui le voyez ainsi.....moi, je ne fais que constater comment vous vous y prennez dès lors que vous avez un contradicteur....
jcm
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 17:02:53
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"Initialement entré par jcm
Je ne faisais que constater que la plupart des baux sont conclus SSP.
Certes, mais pourquoi faire ce constat.... ?"
Uniquement par rapport à la modification de l'article 73.
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 18:27:22
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Quel est le rapport avec la différence entre un bail ssp et un bail sous forme authentique ?
Qu'il soit prévu dès le mandat de Gestion ou de Location n'est pas en soi une aberration. je ne comprends pas votre allusion à cet article 73, à moins que vous ne parliez d'autre chose.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 18:47:30
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Petite précision, auparavant les honoraires étaient dus le jour de la levée de la dernière condition suspensive, cela n'est plus le cas depuis la récente modification de la loi Hoguet, où notamment il est précisé que les honoraires ne sont dus qu'au moment de la réalisation de la vente par acte authentique. Jean-Michel
La modification de la loi Hoguet que vous mentionnez, est celle de l'article 73.
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 18:58:30
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Attendez là ce sont deux sujets complètement différents !!!!!
D'un côté il y a le problème du moment où l'agent immobilier peut percevoir sa rémunération, de l'autre les baux de location ssp ou/et sous forme authentique.
??????
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 19:05:06
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Eh bien la question est de savoir si l'AI pourra percevoir sa commission s'il fait des baux SSP, puisque la nouvelle rédaction de l'art. 73 semble lui faire obligation d'attendre l'acte authentique.
Même question pour des ventes de fonds.
Vous avez dû perdre le fil quelque part.
jcm |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 19:21:50
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Qui a perdu le fil ???
Citation :
Petite précision, auparavant les honoraires étaient dus le jour de la levée de la dernière condition suspensive, cela n'est plus le cas depuis la récente modification de la loi Hoguet, où notamment il est précisé que les honoraires ne sont dus qu'au moment de la réalisation de la vente par acte authentique. Jean-Michel
Citation :
Je l'analyse également ainsi, mais ce n'est pas si sûr. Cette modification a été voulue par la Fnaim pour que les notaires paient plus vite...
Citation :
je ne vois pas en quoi les notaires payeront plus vite....qu'avant, où la com était dûe dés la levée de la dernière des conditions (qui dans la plupart des avant contrat était la réalisation de la réitération des "présentes" par acte authentique...
d'autant que ne pas voir ,pour les gros bonnets, qu'il y a un bug en matière de transactions sur fonds de commerce qui ne donnent pas toutes lieu à acte authentique, c'est moyen
Citation :
Les fonds de commerce... et les locations, qui se font également très rarement par acte authentique
là, il fallait peut être comprendre et relire le texte, plutôt qu'enfourcher on ne sait quel cheval de bataille :
L'article 73 est modifié ainsi qu'il suit :
2° Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. »
Nous ne faisions que souligner que le texte était étonnant surtout pour les AI qui vendaient des fonds de commerce, et bien sûr, ceux qui faisaient de la transaction sur baux.......
Nous étions donc tranquillement sur le bon fil quand vous avez commencé votre sortie sur les baux authentiques.
Quand à vos manières, elles laissent effectivement à désirer et je ne suis pas sûre que l'authenticité en sorte grandie
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 19:30:43
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Dobaimmo, je suis heureux de voir que je ne suis pas le seul à être dérouté (le mot est faible) par les méthodes de JMDB.
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 19:49:20
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jcm, on parle de vous là....
Car de toutes les citations de dobaimmo, la dernière est bien de vous... C'est bien vous qui introduisez cette notion de bail authentique....qui n'a absolument aucun rapport avec le sujet
"Toutes les clauses suspensives etant levées, j'ai demandé le règlement des honoraires, comme prévu au compromis et bien sur ils refusent." Voilà ce que dit entre autres pof33.
Auquel j'ai répondu précisément par le fait que le moment où l'agent immobilier pouvait réclamer sa commission a reculé du jour de la levée de la dernière condition suspensive, au jour de la signature authentique.....(ce que jcm a considéré comme une avancée réclamée par la FNAIM pour accélérer le réglement du notaire...!.)
Certes, il y a bien un aspect de la pratique qu'il faudra préciser concernant les baux de location, mais ce débat me semble complètement en dehors du sujet. Le bail n'est pas un avant-contrat, mais bien un contrat qui n'a absolument pas besoin d'être réalisé sous la forme authentique, et de mon point de vue, la vente d'un fond de commerce, c'est à l'identique....
Ainsi les honoraires de location sont perçus lors de la conclusion du bail....
Maintenant, toute autre est la considération de la valeur d'un bail suivant qu'il soit ssp ou sous forme authentique... et les agents immobiliers ne devraient même pas se poser la question ! Mais sûrement pas du point de vue du moment où les honoraires pourraient être perçus....!!!!
Autant pour la vente, un avant contrat sous seing privé a exactement la même valeur (les nuances sont infimes), autant pour la location la différence est flagrante.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 20:09:30
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Citation :
Initialement entré par jmdb
jcm, on parle de vous là....
Car de toutes les citations de dobaimmo, la dernière est bien de vous... C'est bien vous qui introduisez cette notion de bail authentique....qui n'a absolument aucun rapport avec le sujet
Ah bon ? Je crois que si, pourtant.
Auquel j'ai répondu précisément par le fait que le moment où l'agent immobilier pouvait réclamer sa commission a reculé du jour de la levée de la dernière condition suspensive, au jour de la signature authentique.....(ce que jcm a considéré comme une avancée réclamée par la FNAIM pour accélérer le réglement du notaire...!.)
Faux. Ce n'est pas ce que j'ai dit. Comme d'habitude vous travestissez mes propos.
Jean-Michel
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 20:13:42
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Vous pétez un plomb....
relisez-vous :
"Cette modification a été voulue par la Fnaim pour que les notaires paient plus vite..."
C'est bien de vous cela !
Jean-Michel |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 20:20:17
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jmdb : avez vous réellement lu le texte avant de recommencer : il ne parle pas d'avant contrat....
Citation :
Le bail n'est pas un avant-contrat, mais bien un contrat qui n'a absolument pas besoin d'être réalisé sous la forme authentique
: eh bien voilà, on y est arrivé : vous dites exactement la même chose
c'est exactement ce que nous soulignions quand vous avez commencé à sortir les colts : le texte est mal rédigé. et nous rebondissions sur le texte que vous aviez cité en résumé en répondant à pof33.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 20:34:33
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Vous pétez un plomb....
relisez-vous :
"Cette modification a été voulue par la Fnaim pour que les notaires paient plus vite..."
C'est bien de vous cela !
Jean-Michel
C'est ce que j'ai écrit.
Il y a une différence importante avec la façon dont vous avez rapporté mes paroles :
"(ce que jcm a considéré comme une avancée réclamée par la FNAIM pour accélérer le réglement du notaire...!.)"
Je n'ai pas écrit que je considérais que cette modification était une avancée.
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 20:40:30
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Il y a en réalité deux sujets... dans ce fil.
Le premier, directement lié à la question de pof33, a été traité, en partie par moi en précisant que la rémunération de l'agent immobilier était reportée de la date de la levée de la dernière condition suspensive à la signature de l'acte authentique.
Bien.
Jusque là tout le monde est d'accord. Sauf jcm qui précise que c'est à la demande de la FNAIM que cela a été fait et qu'à ce titre c'est donc une avancée... Alors qu'il est évident qu'i, s'agit d'un recul....
Ceux qui facturaient le jour de la levée de la dernière condition suspensive apprécieront, en terme de trésorerie, la remarque de jcm.
Ensuite, jcm pose le problème des ventes de fonds de commerce et des baux.
À ce moment vient le second sujet de ce fil, qui est la comparaison entre les baux sous forme authentique et les baux ssp.
Je précise que, et ce, QUELQUE SOIT LE SENS DE L'ARTICLE 73, je préconise les baux sous forme authentique pour tous les avantages que cela procure au client propriétaire et au titre de mon devoir de conseil.
Cette remarque ne s'inscrit pas dans le fil, mais dans le fait que jcm soulève qu'il y a très peu de baux sous forme authentique.... ce qui est pour moi une erreur de la profession, non pas par rapport à l'article 73 (qui pour moi n'a en plus rien à voir avec les baux), mais intrinséquement.
Quoiqu'il en soit, en outre, ma remarque sur le fait qu'un compromis représente un avant contrat et qu'il reporte la vente (ou plutôt pour être plus précis sa réalisation, car un compromis vaut vente) à la réitération sous forme obligatoirement authentique (encore que normalement, ce n'est plus une obligation si la France suivait les directives européennes) est justifiée dans la mesure où compromis et bail sont des contrats d'une nature singulièrement diffférente.
Pour le bail, la rémunération de l'agent immobilier est due lors de sa conclusion, et si l'article 73 ne le précise pas, la pratique aura raison de cette lacune....
Jean-Michel |
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Non respect des clauses sur un compromis
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