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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
 Posté - 21 janv. 2006 : 11:27:11
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Lorsque le Conseil Syndical relève une faute du Syndic, qui, pas des actions inconsidérées, expose des frais de justice à tort à l'encontre d'un copropriétaire, à la charge de la copropriété, et fait obstruction aux demandes du Conseil Syndical:
1- Le Président du Conseil Syndical a-t-il la possibilité d'engager de son coté une action judiciaire à l'encontre du Syndic,
2- Quels sont les moyens d'action, et quelle juridiction saisir(T.I ou TGI, Référé ou autre etc..)
ab
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dbarek
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 14:00:33
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Bonjour,
Je pense que vous trouverez une réponse à cette question auprès de l'association CSPC. Ils ont des permanences dans les mairies.
Leur site www.cspc.asso.fr
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 15:52:16
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Dbarek, il existe quelques règles de correction communes à tous les forums.
L'une d'elles consiste à ne pas renvoyer les visiteurs du forum vers un autre qui vous plaît mieux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 16:05:27
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Le président du conseil syndical ne peut engager contre le syndic une action judiciaire en tant que tel. Il ne peut agir qu'en qualité de simple copropriétaire. Une exception est la possibilité d'agit en référé pour obtenir la liste des copropriétaires afin de convoquer une assemblée lorsqu'il est investi de ce pouvoir par la loi.
Le conseil syndical lui même ne peut agir, étant dépourvu de la personnalité juridique.
La juridiction compétente est déterminée en fonction de la nature de la demande formulée.
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Edité par - JPM le 21 janv. 2006 16:07:41 |
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 17:28:39
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Je souhaiterai plus de précisions; je relate le problème :
l'AG a donné au Conseil Syndical la possibilité de consulter un deuxième fournisseur, pour des travaux même en cas urgent.
Le Président du CS fixe un rendez vous à une entreprise qui se voit refuser l'accés de l'appartement où se trouve le sinistre, et ce, sur ordre du Syndic, qui ne répond pas à la demande d'explication au CS sur son attitude.
En revanche, le Syndic indique que si le Président ne donne pas son accord sur le devis de la première entreprise(celle du Syndic) il demandera une ordonnance en référé, engageant des frais inutile, et mettant en échèc les actions du CS.
Si j'ai bien compris c'est en qualité de copropriétaire que je peux éventuellement mener une action judiciaire envers la copropriété et non à l'encontre du Syndic, et certainement pas en ma qualité de Président du CS, si ce Syndic va jusqu'au bout de ses intentions, et qu'il mettrait les frais d'avocat dans les charges de la copropriété, et peut être faire condamner le Président du CS !!!.
ab |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:05:02
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Je ne vois pas là de motif à une action judiciaire contre le syndic !!!!
De quoi s'agit-il : ...
L'AG a décidé que le CS avait la possibilité de demander un devis pour des travaux, même en urgence.
D'abord, je ne vois pas là de raison d'un décision d'AG, le CS ayant TOUJOURS la possibilité de demander tous les devis souhaités !
Mais il s'agit ici d'une possibilité donnée au CS et non d'une obligation qui serait imposée au syndic, d'attendre des devis demandés par le CS !!!!
Il faudrait voir le texte de la résolution : mais sur ce que vous rapportez ici il ne serait obligé par rien : votre reproche n'est pas fondé !
Ceci dit, lorsqu'un syndicat de copropriétaires estime qu'il y a une faute du syndic, peu importe laquelle, la sanction c'est la révocation motivée, pas le recours au juge qui n'en a que faire de votre litige interne.
Si votre syndic n'exécute pas ce qui est décidé par l'AG, il y a litige susceptible d'être sanctionné par sa révocation !
Mais ici, il n'y a pas trace d'une décision d'AG qui s'imposerait au syndic, mais une 'recommandation' à l'adresse du CS ("la possibilité pour le CS de demander un devis ...")
Votre litige avec le syndic est d'ordre relationnel .... Peut être faut-il lui remettre les pendules à l'heure en prenant en AG les décisions qui conviennent après compte rendu fait par le CS et inscription à l'ODJ.
Et si ça ne va pas, il y a le 'divorce' et le changement de 'conjoint' ....
Quant à la prétendue 'menace' du syndic, elle est plaisante, pour être gentil !!!
Les travaux sont si urgents que cela ?? .. parce qu'une action en référé pour obliger le syndicat en raison d'un litige sur un devis, pour des travaux qui ne sont pas 'mesures conservatoires', elle ne peut être validement engagée par le syndic qu'après autorisation qui lui serait donnée par l'AG (D.art.55)....
C'est donc plus "les gros yeux" pour tenter de vous faire peur !! Ne soyez pas dupe !
De plus, un syndic, représentant légal du syndicat, ne peut engager d'action personnelle contre son mandant : confusion d'intéret !!! ...
Enfin, pour des fonds qui seraient engagés par le syndic hors du budget prévisionnel ou d'une décision d'AG, ils le sont à titre personnel et non de représentant du syndicat (jurisprudence). Si tel est le cas, l'AG doit les rejeter lors de l'approbation des comptes.
(Vous touchez ici du doigt toute l'attention que doit avoir un CS lorsqu'il propose une résolution en AG. Elle doit être précise, la décision prise devant être 'décisoire'. Ici, la décision d'AG est recommandation, de fait sans réelle valeur, qui n'oblige à rien, ni le CS ni le syndic. Attention donc à la rédaction des résolutions proposées.) |
Edité par - gédehem le 21 janv. 2006 18:26:24 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:22:17
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Je partage tout à fait l'avis de Gedehem en ajoutant qu'il y a urgence relative et urgence absolue.
La bonne gestion veut qu'un syndicat ait, pour chaque corps de métier courants, une entreprise attitrée. C'est vrai notamment pour la plomberie, l'électricité et la serrurerie. Un travail de menuiserie peut en général attendre. Il est toujours temps de changer à froid une entreprise d'entretien et de dépannage si les prestations ou les coûts viennent à ne plus donner satisfaction. Bien entendu, quand il y a un gros chantier, d'autres entreprises sont consultées.
Mais ceci est une autre histoire !
Sur l'incident en question, il est à régler au cours d'un rendez vous avec le syndic. Un Juge vous répondrait sans doute qu'on critique assez la lenteur des syndics pour ne pas se plaindre d'une intervention diligente, même si elle n'est pas conforme aux accommodements convenus.
Peut-on savoir quelle était la nature de l'intervention ?
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 21:30:00
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L'intervention initiale porte sur "DDE début mai 05 dans un appartement situé au 3ème étage.
L'assureur du 3ème étage informe le propriétaire du 4ème étage le 2/06/05 seulement du DDE.
Les experts des compagnies d'assurances interviennent le 1er juillet 2005 et, concluant à la fuite de la colonne en fonte de l'immeuble, demandent la facture de recherche de fuite au Syndic.
Celui-ci ne transmet pas la facture, et tarde à faire intervenir l'entreprise de plomberie pour les réparations.
Cette entreprise intervient le 3/08/2005 au 4ème étage et indique dans son rapport: Aucune trace d'humidité. La fuite au 3ème doit venir de la descente principale de l'immeuble au niveau de son plafond.
Ce n'est qu'au retour de vacances du mois d'août que le copropriétaire de l'appartement du 4ème étage est informé de la nécéssité d'intervenir à partir de son appartement afin de pouvoir remplacer la colonne en fonte.
Le 21/09/05 les ouvriers de cette entreprise se présentent au 4ème étage avec un Bon d'interventon et le matériel. S'apercevant que les colonnes en fonte amenées par eux pour le remplacement ont un diamètre de 100, alors que celles de l'immeuble font 150, ils sont aussitôt repartis.
Depuis, le copropriétaire du 4ème étage reçoit des lettres recommandées du Syndic, indiquant que l'entreprise de plomberie ne peut intervenir pour remplacer la colonne en fonte de l'immeuble, qu'après modification de l'installation de la fonte d'évacuation des toilettes de l'appartement du 4ème étage jusqu'à la jonction de la colonne en fonte de l'immeuble en apparent, alors qu'elle est actuellement encastrée et en bon état, comme l'ont attesté 4 plombiers, dont celui du Syndic, et le rapport d'un examen par andoscopie réalisée sur cette canalisation du 4ème étage.
Curieusement, afin de reporter la faute du retard d'intervention, le Syndic adresse le 19/12/2005 au copropriétaire du 4ème étage un devis de son plombier daté du 4/11/2005, prévoyantla réfecttion totale des canalisations du 4ème étage y compris le WC et Lavabo, le rapport du 3/08/2005 et une lettre de son plombier datée également du 4/11/2005 comme le devis, indiquant: les vidanges en plomb (de la machine à laver le linge placée à 40 cm de la colonne en fonte de l'immeuble) sont HS et fuyardes !!
!!. en effet puisque contradictoire avec le devis fantaisiste établi à la même date prévoyant la réfection totale des canalisation encastreées en fonte d'un diamètre de 100.
C'est dans ces circonstances que le propriétaire du 4ème étage, et en sa qualité de Président du CS, a voulu faire intervenir une deuxième entreprise de plomberie au 3ème étage afin de s'assurer de la situation décrite par le plombier du Syndic à un prix dépassant de 4 fois le montant exprimé au PV d'une assemblée générale faisant obligation de faire établir un deuxième devis à partir d'un montant de 500 euros TTC même en cas d'urgence.
Ce syndic a interdit à la copropriétaire du 3ème de laisser l'accés à cette deuxième entreprise, lui indiquant qu'il allait entreprendre une action devant le TGI de Paris en Référé afin de contraindre l'occupant du 4ème étage à faire exécuter les travaux préconisés par le plombier du Syndic selon devis du 4/11/2005 en apparent.
A mon avis, les fontes d'un diamètre de 100 de ce plombier, alors que celles de l'immeuble font 150, "pourraient servir à remplacer les canalisations encastrées du 4ème étage qui par chance sont d'un diamètre de 100, en apparent pour simplifier le travail, laissant bien encastrées et enfouies les preuves du bon état de celles-ci.
Voila la situation.
ab |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 22:58:24
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Il faut évidemment supprimer ces infiltrations aussi rapidement que possible mais la situation est relativement complexe et on ne peut pas parler de l'intervention d'urgence au sens que j'évoquais plus haut.
De vos indications précises il semble résulter que dans un premier temps il n'y a pas eu de recherche de l'origine de l'infiltration. Il est tout à fait anormal, et relativement rare, que les experts d'assurance, qui ont pour mission essentielle l'estimation des dommages,interviennent aussi activement sur le plan technique.
Et par la suite, les interventions sont assez cafouilleuses.
C'est à l'occasaion de l'assemblée générale que vous aurez la possibilité de tirer les conséquences de cette fâcheuse affaire.
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ICEBORG
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:58:10
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Bien résumé et tout à fait d'accord sur la nécessité de mettre fin aux fuites, et procéder aux réparations nécessaires.
Le Syndic ayant trop longtemps tardé à intervenir, et le plombier de ce dernier se contredisant sans arrêt, c'est au vu des rapports précis obtenu des entreprises ayant recherché et trouvé l'origine des fuites, et proposé les solutions, qu'il importait d'aller voir au 3ème ce qui se passe réellement.
La deuxième entreprise de plomberie indique qu'elle peut intevenir pour remplacerla partie usée par une pièce en forme de Y avec joints.
Cette entreprise désire également accéder au 3ème étage afin de proposer le devis au Syndic.
L'obsruction du Syndic à cette démarche, faites d'ailleurs dans le seul but de mettre fin au sinitre, dans l'intérêt du copropriétaire du 3ème, est INCOMPREHENSIBLE.
Comme vous l'avez si bien dit: Il est sera fait état lors du rapport du Conseil Syndical à l'occasion de la prochaine assemblée.
Quant au référé.... il faut attendre.
MERCI A TOUS
ab |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 22:58:29
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Citation :
Initialement entré par ICEBORG
L'obsruction du Syndic à cette démarche, faites d'ailleurs dans le seul but de mettre fin au sinitre, dans l'intérêt du copropriétaire du 3ème, est INCOMPREHENSIBLE.
Bonsoir ICEBORG,
Tout à fait,
A la prochaine AG, refus du quitus et plus si necessaire.............
Un tel syndic ne cherche pas l'interêt de ses mandant et la valorisation de leur patrimoine immobilier.
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Edité par - air jordan le 22 janv. 2006 23:00:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 23:40:21
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Pour ma part, j'irais ici plus loin :
Outre le rejet du 'quitus', sanction financière sur les honoraires lors de l'approbation des comptes : "Non exécution (ou refus d'exécution) de tâches entrant dans la mission du syndic, obstruction à la préservation des interets du syndicat."
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Edité par - gédehem le 22 janv. 2006 23:41:55 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 18:58:27
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Suite pour ICEBORG
Voici une jurisprudence... Le syndic a dérouillé malgré qu'il ait obtenu quitus à chage AGO.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 23 juin 1999 Cassation partielle
N° de pourvoi : 97-17085
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes, dont le siège est 27, avenue du Jura, 01210 Ferney Voltaire, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice notamment son syndic la société Régie Bouteille, dont le siège est 122, rue Sully, 69006 Lyon,
en cassation d'un arrêt rendu le 20 mars 1997 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile), au profit :
1 / de la compagnie AIG Europe, dont le siège est Tour Aig, 92079 Paris la Défense,
2 / de Mme Maryse Estornel, domiciliée "Chorus Musique", Centre commercial Les Vertes Campagnes, 01170 Gex,
3 / de la compagnie AGF, dont le siège est 87, rue de Richelieu, 75002 Paris,
4 / de la société Bouteille, société anonyme, dont le siège est 122, rue Sully, 69006 Lyon,
5 / de la société Journans, société civile immobilière, dont le siège est 48, rue de Genève, 01170 Gex,
6 / de la société Groupama Rhônes Alpes, dont le siège est 50, rue de Saint-Cyr, 69009 Lyon,
7 / de la société Concorde, société anonyme, subrogée dans les droits de la société à responsabilité limitée Distrigex, dont le siège est 5, rue de Londres, 75009 Paris,
défenderesses à la cassation ;
La compagnie AIG Europe a formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 mars 1998, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, M. Nivôse, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat du syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la compagnie AIG Europe, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Bouteille, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte au syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Estornel, la compagnie AGF, la société civile immobilière Journans, la société Groupama Rhône-Alpes et la société Concorde ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 mars 1997), que le syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes (le syndicat) et la compagnie AIG Europe, assureur de l'immeuble, ont été condamnés à réparer les conséquences matérielles d'un dégât des eaux provenant de la toiture au motif que ce sinistre était dû tant à un vice de construction qu'à une absence d'entretien des écoulements de cette toiture ; que, dans les rapports de l'assureur et de l'assuré, l'obligation du premier a été limitée aux 2/3, le second supportant, en application de la police d'assurance, la part des dommages imputables à l'absence d'entretien ; que le syndicat et la compagnie AIG Europe avaient appelé en garantie la société Bouteille, syndic de la copropriété ;
Attendu que la compagnie AIG Europe fait grief à l'arrêt de la débouter de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Bouteille, alors, selon le moyen, "1 ) que tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce où le rapport d'expertise indiquait que plusieurs dégâts des eaux étaient survenus depuis 1985 dans les locaux du centre commercial et notamment dans ceux de Mme Estornel concernés par les infiltrations survenues en 1992, la compagnie AIG Europe reprochait au syndic de s'être abstenu depuis 1985 de "s'assurer (...) que les ouvrages avaient été réalisés conformément aux règles de l'art" ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si le défaut de diligence du syndic pour s'assurer de l'absence de vice dans la construction des toitures n'était pas constitutive d'une faute par abstention susceptible d'engager sa responsabilité civile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ; 2 ) qu'en considérant que la compagnie AIG Europe ne pouvait reprocher au syndic de l'immeuble en copropriété les vices de construction affectant cet immeuble puisque le syndic était le mandataire du syndicat des copropriétaires et non le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a omis de répondre aux conclusions de la compagnie AIG Europe qui, abstraction faite de la responsabilité du syndic dans l'existence même des vices, développait le moyen selon lequel le syndic avait engagé sa responsabilité civile en s'abstenant, depuis 1985, date du premier dégât des eaux, de faire vérifier la conformité des toitures de l'immeuble aux règles de l'art ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la preuve des dégâts des eaux antérieurs allégués devant l'expert n'était pas rapportée, la cour d'appel n'était tenue, ni de procéder à une recherche, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1993 du Code civil, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ;
Attendu que, pour débouter le syndicat de son appel en garantie, l'arrêt retient que ce dernier peut rechercher la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, que l'entretien et la vérification des toitures n'ont pas fait l'objet d'un contrat avec une entreprise, qu'il n'est pas établi que même si un tel contrat avait été proposé par le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires l'aurait accepté et que le syndic avait reçu quitus de sa gestion à chaque assemblée générale ordinaire ;
Qu'en statuant ainsi, en déchargeant le syndic de sa responsabilité par un motif hypothétique et alors que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé et n'a pas satisfait aux exigences du second ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause la société Bouteille, l'arrêt rendu le 20 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne la société Bouteille aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne la compagnie AIG Europe aux dépens du pourvoi provoqué ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Bouteille ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (1re chambre civile) 1997-03-20
Titrages et résumés (sur le pourvoi principal) MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Syndic de copropriété - Compte rendu de sa gestion -Quitus - Caractère libératoire de responsabilité - Portée limitée aux actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance.
Codes cités : Code civil 1993
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Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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