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orouet
Contributeur senior
78 réponses |
 Posté - 23 janv. 2006 : 16:49:24
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Notre syndic n'a pas tenu d'assemblée générale depuis février 2002! et avait vu à l'époque son mandat reconduit pour un an. Donc entre 2003 et aujourd'hui il n'était plus syndic et pourtant il a continué à envoyer appels de charges, courriers etc. Aucun copropriétaire n'a réagi, ou presque, et les personnes bombardées au CS à la dernière AG ne savaient même pas ce que CS voulait dire (j'ai acheté en 2003). Après moultes RAR au syndic pour obtenir la convocation d'une AG -toujours sans réaction-, j'ai fini par prendre un avocat qui lui a envoyé un ultimatum. Là, le syndic vient enfin d'envoyer à tous une convocation à une AG fin janvier avec une avalanche de comptes depuis 2002. Nous sommes 3 copropriétaires à mettre un peu le nez dans les affaires du syndic et ne savons pas comment vérifier tout ça. Connaissez-vous un bon expert-comptable spécialisé dans la comptabilité des syndics?
Pour ex.: j'ai exactement le même nombre de tantième que mon voisin, exactement le même type d'appartement, même étage etc, pourtant je paie presque 50 € de plus que lui par trimestre!! PS: il n'y a pas de compteurs d'eau individuels.
Merci pour vos avis
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 23:18:34
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De orouet
"Notre syndic n'a pas tenu d'assemblée générale depuis février 2002! et avait vu à l'époque son mandat reconduit pour un an. Donc entre 2003 et aujourd'hui il n'était plus syndic"
Effectivement vous êtes démuni de syndic, et vos lettres recommandées et "l'utimatum" de votre avocat, qui n'a d'ailleurs pas l'air d'être spécialisé en droit de la copropriété, n'y changeront rien.
Votre ex-syndic ne peu plus valablement convoquer une A.G.
Il faut recourir au TGI pour obtenir la désignation d'un syndic provisoire.
" et pourtant il a continué à envoyer appels de charges"
Il n'est plus en droit de faire des appels et les copropriéaires peuvent ne pas payer: Les appels ne peuvent se faire que sur un BUDGET VOTE. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 23:54:11
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Bonsoir,
Cet avocat n'avait pas à envoyer un "ultimatum" au syndic !
Il aurait du savoir que votre syndicat devait passer sous la coupe d'un adminitrateur judiciaire, désigné par le président du TGI, en raison de la situation que vous décrivez.
Dura lex,sed lex. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 20:47:48
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orouet
Votre CS qui contrôle la gestion du syndic, qu'est-ce qu'il fait ? Il engage aussi sa responsabilité. Car le Pdt. aurait pu convoquer :
Article 8 Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Vous auriez pu vous sortir de cet impasse si votre CS avait été plus impliqué et avait rempli sa mission. Dites leur qu'ils lisent et relisent votre règlement de copropriété, la loi de 1965 et le décret de 1967 modifié (tout en bas) !!
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Responsabilité du syndic qui a un devoir de conseil :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Donc, il vous a mis dans la panade en connaissance de cause et est parfaitement conscient qu'il n'a plus aucun droit sur votre Syndicat qui est démuni de syndic en application de l'art. 47 du 17 mars 1967 :
Article 47 Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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Le syndic est investi par l'art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 de réunir l'assemblée générale une fois par an pour voter le budget prévisionnel permettant de faire des appels de fonds :
Article 14-1 Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Dans ce cas, vous n'êtes pas tenus de payer les appels de fonds que le syndic n'a pas le droit de faire n'étant plus rien pour votre Syndicat.
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L'avocat que vous avez consulté vous a mal orienté et n'avait aucun droit d'envoyer un ultimatum au syndic fantôme, mais aurait du vous orienter vers la désignation d'un administrateur provisoire. C'est donc qu'il n'y connaît rien en matière de copropriété ? Il vous faut requérir au Tribunal de Grande Instance, en référé, pour désignation d'un administrateur provisoire. Ca c'est urgent !
Il faudra que cet administrateur provisoire se fasse remettre l'intégralité des archives de votre Syndicat via votre syndic (art. 18-2 de la loi de 1965) assisté du conseil syndical...
Avez-vous un compte séparé au nom du Syndicat ou un compte unique au nom du syndic ?
Votre copropriété a l'air de partir a volo dans tous les sens ! En fonction de la région où vous habitez, vous pouvez aussi consulter l'ADIL de votre ville ou vous rapprocher d'une antenne de l'ARC s'il y en a une : copropriété : http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm#histoire pour faire un audit comptable.
Pour en revenir à votre question initiale : Comment contrôler les comptes ?
http://www.unarc.asso.fr/site/comptes/comptes.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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orouet
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 18:39:00
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Après une période d'absence (trop de chats à fouetter), voilà où j'en suis:
D'abord, merci Mathi et les autres pour ces réponses si détaillées.
Je sais bien que le syndic était dans la plus parfaite illégalité, mais après 2 déménagements, impossible de remettre la main sur le PV de la dernière assemblée 2002 qui disait que le syndic n'avait qu'un mandat d'un an.
Je me suis qui bien préparé avant l'AG, fait plusieurs centaines de km pour y aller, et quelle déception!
Les 2 femmes du syndic m'ont presque présenté comme l'empêcheur de tourner en rond avec tous mes recommandés, et presque aucun soutien des autres copropriétaires. L'une d'entre elles a même dit qu'elle était "écoeurée par tant d'ingratitude" car "faire tout ce qu'elle a fait pour l'immeuble" (quoi?), "je regrette, mais c'est quand même plus important qu'une AG!"
On en reste baba.
Et la suite du même tonneau. J'étais le seul à voter contre le quitus à donner au syndic. Prise de bec avec les deux cheftaines, j'en passe et des meilleures. Docilité affolante des autres propriétaires.
Mais d'un autre côté, comment trouver un autre syndic pour une aussi petite copro?
Bref, devant le manque de combativité et de solidarité des autres proprios, et mes frais engagés (200 € d'honoraires d'avocat - qu'aucun coproprio ne m'a proposé de partager - pour un courrier réclamant une AG sous peine de poursuites), j'en ai assez, je jette l'éponge et je vends. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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merlin
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 09:41:01
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bonjour
je suis conseiller syndical( 2fois et une fois president)j'ai fait adherer une des coproprietes a l'arc et je trouve que si on peut passer un peu(beaucoup) de temps l'arc fournit une somme d'information que j'apprecie beaucoup et qui aide a etre un bon conseiller syndical , un peu "emmerdant" dit un des syndics .il faut exercer un controle sur tout syndic pour moi la confiance totale n'existe pas . l'arc fournit de plus des prestations notamment en matiere de controle des comptes du syndic . |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 10:02:57
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il y manquement grave du CS à sa mission . cela arrive souvent avec des personnes qui sont très heureuses du titre de conseiller mais qui ne comprennent rien à la copro et font le régal de syndic à la moralité douteuse et qui eux aussi ne comprennet rien mais savent bien compter. le plus grave est que le reste de la copro se laisse mener par le bout du nez et du compte bancaire.
mikis |
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comment vérifier les comptes du syndic
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