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 Sujet  |
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joë
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 Posté - 23 janv. 2006 : 22:50:55
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un lot transitoire est-il un lot-volume dans un ensemble immobilier
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Pierre MARIE
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joë
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2006 : 14:17:45
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réponse trop courte pour histoire trop longue je vais prendre tout mon temps car je suis novice dans tous les domaines:
l'état descriptif de cet ensemble immobilier désigne deux lots
lot 1: deux maisons individuelles d'une surface HON 323,10 m²et les 11689/100 000°des parties communes générales
lot 2:les droits privatifs de construire de 2 677,90 m²de surface HON permettantla construction d'un immeuble collectif et les
88 311/100 000° des parties communes générales
le plan de copropriété annexé au règlement fait apparaître:
le lot1 délimité en orange. Ce lot1 s'ouvre dans un lotissement ancien géré par une ASL
le lot 2 délimité en rose. Ce lot2 s'ouvre côté centre ville
un passage et un espace vert partie commune aux deux lots est délimité en jaune. Ce passage relie le lot1 au centre ville |
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mfld
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Posté - 24 janv. 2006 : 23:13:32
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La définition du lot transitoire doit être précise dans le RC quand à sa consistance : superficie du terrain réservé et description du futur immeuble. Un seul parcellaire et la seule mention d'un immeuble collectif ne sont pas suffisants à mon sens. Exemple de manque : combien d'étages ?
Votre RC actuel ne mentionne donc rien de plus en intra ou en annexe sur le futur immeuble (plan, notice descriptive, permis de construire, etc)  ?
En tout cas, au vu de vos précisions, je dirais que votre lot transitoire ne se présente pas comme un volume, mais comme une surface
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 07:52:08
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Vos deux lots sont parfaitement définis, et ceci de façon parfaitement suffisante au plan juridique au contraire de ce que dit Mfld en introduisant, avec une imagination non fondée, sa question d'étages pour exemple.
Joë, quel est le problème qui vous préoccupe, si il y en a un ?
Pierre |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 10:43:43
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La description figurant dans le Rc est claire et conforme aux règles et pratiques habituelles.
Si l'on fait référence aux copropriétés en volumes non régies par la loi de 1965 comme celles de la Défense, de Montparnasse ou de Beaugrenelle (actuellement au premier rang de l'actualité), le lot transitoire n'est pas un lot-volume.
Si l'on revient à la copropriété de 1965, une première réponse est que le propriétaire du lot transitoire a le droit de construire tant au dessus du terrain qu'en dessous, ce qui correspond aux principes du Code civil, qui se bornent à reprendre une régle millénaire : propriété du dessus et du dessous.
Il est également certain que la partie privative du lot transitoire est constituée par les volumes d'espace et de tréfonds délimités par les plans verticaux tangents aux limites de la parcelle constituant le support du lot transitoire. Ces volumes constituent l'enveloppe dans laquelle le propriétaire du lot peut construire. La surface constructible autorisée '2 677,90 m² permet de définir plus précisément la " capacité " (ou le contenu) du droit de construire. Rien n'interdit de nos jours de définir ces volumes par des cotes NGF d'altimétrie, comme dans le cas des copropriétés en volumes.
Mais nous restons quand même dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965. L'ensemble du terrain reste partie commune. C'est la superficie (au sens de surface en m²) totale du terrain commun qui est prise en considération pour l'application des règles d'urbanisme.
La construction effective de l'immeuble génére, tant au dessus qu'en dessous du sol naturel des parties privatives et communes, objets de droits de propriété exlusifs ou indivis. Les volumes d'espace extérieurs su bâtiment, non construits, redeviennent communs et " disponibles ".
Un point reste souvant mal défini : le bâtiment nouveau, dans le silence du règlement de copropriété, est-il de plein droit constitué de parties communes spéciales ?
Les copropriétaires de ce nouveau bâtiment restent seuls bénéficiaires du droit de surélever dans le volume supérieur ou d'affouiller dans le volume inférieur. Mais l'assemblée générale de tous les copropriétaires conserve un droit de contrôle la dessus.
Toute cette construction juridique est fondée sur la notion de superficie (au sens juridique du terme) qui, en vertu de l'article 553 du Code civile régit les constructions sur le sol d'autrui. Dans les grands ensembles en volumes, c'est la dalle qui est substituée à la surface du sol naturel. Elle reste la propriété de l'entité territoriale concernée (commune ou autre), comme " autrui " reste propriétaire du sol sur lequel un autre a construit. Le bail a construction est une autre variante.
Salut au passage au Doyen Savatier dont les travaux ont permis le retour dans le droit français moderne de ces notions très anciennes.
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Edité par - JPM le 25 janv. 2006 10:49:22 |
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joë
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Posté - 25 janv. 2006 : 12:04:03
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Le terrain d'assiette de l'immeuble originaire est constitué de deux parcelles cadastrales contiguës
Cet "immeuble" est un terrain à bâtir devenu propriété du "Promoteur2" le jour même de l'étabissement d'une copropriété constituée de deux lots 1 et 2
La deuxième parcelle cadastrale appartenait aux futurs propriétaires du lot1 de cette copropriété qui ne devait être que provisoire comme le croyaient les "consort Naïfs" propriétaires de deux maisons sur cette parcelle
Le "promoteur1" avait obtenu deux promesses de vente sur les deux parcelles contiguës ce qui lui avait permis d'obtenir des permis de démolir et de déposer deux permis de construire:
-un permis pour un immeuble collectif à cheval sur les deux parcelles cadastrales
-un permis de construire pour deux maisons individuelles sur une partie de la première parcelle cadastrale.
cette partie de terrain est située dans un lotissement ancien soumis à un cahier de charges qui interdit plusieurs bâtiments sur le même terrain
Entre temps, la première parcelle cadastrale avait été vendue au "promoteur 2"
-un permis unique pour trois bâtiments a été délivré au "promoteur1" mandataire des propriétaires des deux parcelles cadastrales.
sans en avoir les bases légales, ce permis devait être un permis valant division.
Division qui n'a jamais été obtenue certainement à cause d'une surdensité et d'un manque de respect des prospects
-Le lot 1 a été "vendu" par le "promoteur2" ou plutôt remis sous forme de dation aux "consorts Naïfs" qui se sonttrouvés propriétaires de la moitié indivise du lot1
sur le lot 1 se trouvent les deux nouvelles maisons achevées correspondant aux bâtiments A-B
Les deux anciennes maisons situées sur la deuxième parcelle contiguë ont été démolies d'après un permis de démolir délivré au "promoteur 1" à l'époque des transactions afin de permettre la construction de l'immeuble collectif à cheval sur les deux parcelles
Une SCI venant aux droits du "promoteur1" s'était constituée après l'obtention du permis unique pour trois bâtiments
-Le lot 2 non construit a été vendu par le "promoteur2"à cette SCI qui s'est déclarée venant aux droits de "promoteur2"
le gérant de la SCI est "promoteur1" très connu
l'administrateur du "promoteur2" est le même "promoteur1"
sur ce lot2 la SCI a construit en VEFA son immeuble collectif correspondant au bâtimentC
L'immeuble achevé la SCI s'est déclaré promoteur des trois bâtiments A-B-C
Par le biais de sa gestion le syndic a considéré les deux bâtiments A-B comme lots indivis d'un immeuble de 33 lots ptincipaux comprenant évidemment deux lots 1:
le lot1 local commercial provenant de la subdivision du lot2 et notre lot1 non subdivisé
c'est ainsi que le lot1 a été absorbé par le lot2
pour répondre à Pierre Marie je crois qu'il y a un problème |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 12:27:29
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Pierre Marie, je relève une inexactitude dans votre propos. Vous affirmez en effet : "vos deux lots sont parfaitement définis".
Or je vous ferais remarquer que la seule définition fournies par Joë est une surface HON, ce qui n'indique rien sur les surfaces non habitables en balcons, loggias, parking, etc. Certes le gabarit (entre autres) est fixé par les règles d'urbanisme applicables sur cette parcelle réservée, mais bien malin celui qui peut définir l'immeuble à partir de la seule SHON et des tantièmes généraux indiqués ici !
Même si la définition dans le RC actuel serait suffisante d'un point de vue juridique (et encore j'émets une réserve à ce sujet, car suffisante dans quelle perspective ?), elle ne l'est pas d'un point de vue pratique, car elle ne sécurise pas le copropriétaire du lot 1 sur la consistance du futur immeuble. Et elle ne sécurise pas non plus la future copropriété sur la conformité de l'ensemble.
Il me paraîtrait même bien étonnant que ce futur immeuble n'existe pas sous forme de plans, ou au minimum d'une esquisse, d'où la question sur les éventuelles annexes au RC. Vous avez déjà vu une tranche construite sans une définition à minima sur les tranches non réalisées, pour rendre viable leur programmation par le constructeur ?
On ne joue plus seulement sur le terrain du droit, mais aussi celui de la gestion de projet. Et là je constate un grand vide tant que Joë ne nous aura pas fourni plus de détail, si du moins sa question déborde le seul cadre théorique de la définition du lot transitoire pour aborder celui de la prévention des ennuis potentiels générés par ce lot.
Ajout : entre temps, Joë a fourni le contexte. Et qu'est-ce que je vous disais sur la nécéssité de bien définir l'immeuble futur  ?
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Edité par - mfld le 25 janv. 2006 12:32:35 |
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 12:45:59
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Un lot transitoire à édifier peut parfaitement n'avoir, dans un ensemble en cours de construction, que la définition globale telle que celle donnée dans l'exemple de Joë (droits privatifs de construire de X m² de SHON permettant l'édification d'un immeuble collectif et les Y/100 000° des parties communes générales de l'ensemble immobilier).
Détrompez-vous : il est tout à fait courant - et parfaitement légal - en promotion immobilière qu'une tranche ne soit aucunement définie au plan de son détail architectural et de la nature divisionnaire ou du nombre des locaux qui peuvent y être construits alors que d'autres tranches sont en cours de réalisation ou déjà réalisées dans le même ensemble foncier régi sous un même réglement.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 25 janv. 2006 12:48:52 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 13:38:48
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Le lot transitoire comporte le droit de construire un bâtiment sommairement défini sur une parcelle précisément délimitée.
Il est effectivement possible de s'en tenir à une définition sommaire de l'immeuble à construire. Il est néanmoins préférable dans l'intérêt commun des parties de préciser d'une manière ou d'une autre l'importance de la construction et surtout sa destination.
Les précisions complémentaires laissent planer un doute sur la situation exacte et même sur l'existence d'une copropriété. Il est indispensable de consulter la (ou les) fiche(s) hypothécaire(s) pour connaître la situation aux yeux de la publicité foncière.
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 15:41:49
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Il est erroné - et surtout sans signification aucune au plan juridique, donc inepte - de qualifier la définition de "définition sommaire" ainsi que le fait ci dessus JPM, car la définition donnée dans le règlement que rapporte Joë est pleinement valide au plan du droit et se suffit à elle même dans son libellé intangible en regard de l'état divisionnaire et de l'ampleur légalement définie du bâtiment concerné : définition "sommaire" ne veut strictement rien dire dans le vocabulaire du droit immobilier.
Sur la vérification de la situation divisionnaire de l’ensemble immobilier dans lequel Joë est concerné ici, voir l’autre sujet de Joë à http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34705 et le message Posté - 25 Jan 2006 : 10:25:04 que ce sujet 34075 contient à ce propos.
Pierre |
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joë
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41 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 17:38:53
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merci pour toutes vos explications et la bonne volonté dont vous faites preuve alors qu'il manque beaucoup d'éléments à ce puzzle
JPM a raison de faire une allusion à la Défense et à ses ensembles complexes
une simple quetion avant de poursuivre
Le "promoteur2" a divisé l'immeuble originaire en deux lots
la SCI ne vient pas aux droits du "promoteur2" qui lui a vendu le lot2 et les 88311/100 000e de la propriété du sol
les propriétaires du lot1 possèdent les 11689:100 000 de la propriété du sol
si le sol est une partie commune il y aurait donc une indivision en ce qui concerne la propriété du sol et,les coindivisaires deviennent
propriétaires indivis des constructions
"les consorts Naïfs" ne seraient plus propriétaires indivis de deux maisons mais propriétaires indivis avec la SCI non seulement des deux maisons mais également de l'immeuble collectif
effectivement, il n'y a pas de copropriété |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 17:58:29
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Je confirme qu'il faut connaître les mentions figurant sur la fiche générale de l'immeuble.
Le fait qu'l y ait deux parcelles n'interdit pas qu'il y ait un terrain commun à l'ensemble des constructions : deux maisons plus l'immeuble collectif.
Si on retrouve cette situation sur la fiche, il y a une copropriété tout à fait classique. Le problème serait de savoir si, par ailleurs le règlement de copropriété prend bien en considération cette situation pour la répartition des charges.
Je rappelle que la question était très limitée : le lot transitoire est-il un lot-volume ?
A la lumière de ce qui a été dit plus haut sur les volumes, quelle était la portée exacte de la question posée ? Et quels sont les problèmes pratiques ou juridiques ?
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joë
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41 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 18:59:36
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merci JPM de me remettre dans le droit chemin
si l'ensemble immobilier est constitué de deux volumes autonomes et indépendants le lot2 lot transitoire serait un volume à l'intérieur duquel une copropriété se serait substituée à la SCI
le seul lien de droit entre le lot1 et le lot 2 serait donc cette partie commune délimitée en jaune qui devrait constituer un troisième volume
le terme de copropriété ne s'applique pas à une division en volume même si à l'intérieur d'un volume on peut constituer une copropriété.
je ne me suis pas égaré du sujet et ma question est restée sans réponse
je reprends mon raisonnement:
si ce n'est pas une division en volume et dans ce cas, le lot transitoire n'est pas un lot volume alors, il y a indivision en ce qui concerne la propriété du sol et indivision dans la propriété des constructions qui constituent une indivision ordinaire et non une copropriété
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Pierre MARIE
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2960 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 19:30:57
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Votre description et vos séries d'hypothèses deviennent de plus en plus confuses et ainsi donc quasi incompréhensibles (en particulier, voilà, dans votre dernier message, une superficie définie comme une portion de plan qui devient - ou deviendrait, possiblement ? - un autre lot en volume ! : ?...).
Un seul chemin à mon sens : comme déjà indiqué/conseillé sur votre autre sujet 34075 (http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34705 ), il vous faut retourner tout simplement à l'examen des actes et des documents hypothécaires, règlement compris. Sinon, vous êtes condamné à faire des spéculations qui s'enchaînent dans le vide.
Se procurer l’ensemble des renseignements et documents hypothécaires est simple, peu coûteux et rapide. Voir le lien http://www.cerfa.gouv.fr/servform/vigueur/accueil/11194a02.htm pour le document administratif CERFA à remplir pour cela et qui est à déposer au bureau des hypothèques du lieu de l’immeuble, quitte à le compléter sur place avec l’aide de l’employé d’accueil :
- Formulaire de demande de renseignements hypothécaires : document CERFA 11194*02
- Notice pour remplir les demandes de renseignements hypothécaires : document CERFA 50534#01
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 25 janv. 2006 19:33:47 |
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joë
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41 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 20:33:40
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pierre marie vous jetez déjà à la poubelle un sujet qui vous échappe
il y a une différence entre:
- indivision ordinaire et l'indivision organisée d'une copropriété
- division en lots volumes et lots de copropriété
- ensembles immobilier complexes et groupe d'immeubles bâtis
il n'y a aucune confusion dans mon esprit laissez moi le temps de m'expliquer et si le problème devient incompréhensible pour vous abandonnez le
je ne me fais pas d'illusion le montage juridique de l'opération immobilière a été effectué par des professionnels et en violation avec les règles d'urbanisme et du cahier des charges du lotissement ancien sur lequel il empiète
j'ai consulté les fiches hypothécaires qui indiquent deux lots
il y a aussi des erreurs
je connais mon dossier et je sais le défendre mais je reconnais, j'ai mis très longtemps à le comprendre
je ne fais aucune spéculation le lot1 a bien été intégré dans la subdivision du lot 2 qui a été supprimé
il n'y a aucune stupidité à envisager un 3e lot délimité en jaune sur le plan de copropriété et comprenant toutes les parties communes qui
devrait se limiter à un terrain nu: le pssage et un espace vert
ce troisième lot aurait du être géré par une ASL
je peux même dire que ce 3e lot est un immeuble non bâti les deux autres lots étant des immeubles par nature
l'immeuble originaire a donc été divisé en trois immeubles
là je crois que je vais vous faire craquer |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:44:38
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Non, Joe. D'abord vous laissez tomber la copropriété en volumes qui n'a rien à voir ici.
Vous laissez tomber uassi l'indivision ordinaire qui n'a rien non plus à voir ici non plus.
Selon vos indications, l'ensemble semble placé sous le régime de la loi du 10 juillet 1965. Pour en avoir la certitude, il faut consulter la fiche hypothécaire sur laquelle vous trouver trace d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division.
Quelle eszt dans tout celà votre position personnelle ? Acquéreur ? de quoi ? Vous avez alors un titre de propriété ?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 23:06:20
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Joë,
Ne vous méprenez pas : il n’est pas question, comme vous en faites la supposition sans base, de mettre ou pas votre sujet à la poubelle comme vous le dites, ou encore même de le mettre où que ce soit ailleurs…
*
D’un côté, je confirme que, pour ce qui me concerne, je comprends de moins en moins ce qu’est la consistance de l’ensemble immobilier dont il s’agit dans vos descriptions :
- dans vos premiers messages ci dessus et sur votre autre sujet 34075, vous mentionnez, semble-t-il assez clairement, que – si l’on se fie aux termes que vous employez dans ces deux sujets - l’on se trouve sous le régime de la copropriété avec un règlement (vous employez ces deux termes de copropriété et de règlement dans vos descriptions), et maintenant vous dites qu’il pourrait s’agir d’un autre régime de nature indivisaire (ce que, au demeurant, n’est pas, en soi, le régime de copropriété organisé légalement par la loi du 10 juillet 1965, au contraire de ce que vous semblez croire si on lit bien ce que vous dites à ce sujet dans votre dernier message) ;
- parallèlement, toujours en démarrage de sujet, vous dites qu’il y a deux lots totalisant bien 100 % des tantièmes avec les chiffres que vous donnez, et maintenant vous faites état de l’existence, simultanée si l’on suit bien votre discours, d’un troisième lot, ce qui est impossible car un lot de copropriété ne peut pas exister sans tantièmes et que le total des tantièmes est invariable.
D’un autre côté, je ne vois pas du tout quelle est finalement la question que vous posez ou que vous soulevez, soit au départ, soit à travers les éléments que vous amenez nouvellement à chaque intervention.
*
C’est pourquoi, sur votre autre sujet 34075, je préconisais que, avec l’ensemble des documents nécessaires en mains (mais vous dites, dans votre dernière intervention, qu’ils contiendraient des erreurs : ?), ceux que vous avez déjà et ceux qui seraient à se procurer en tant que de besoin auprès du bureau des hypothèques (notamment sur le périmètre foncier de la supposée ASL qui existerait et qui serait intriquée ?), que vous fassiez le point avec un professionnel patenté. Je renouvelle cette préconisation.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 25 janv. 2006 23:11:54 |
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 00:02:43
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je suis propriétaire de la moitié indivise du lot1
la subdivision de chaque lot entraîne la création de parties communes particulières
le lot 1 n'a pas été subdivisé il appartient à l'indivision les consorts N
le lot2 a été subdivisé en 33 lots principaux
un syndicat secondaire appelé "Syndicat Secondaire bâtiment collectif"
prévu dans le RC initial s'est substitué au lot2
un arrêt de la cour d'appel de Paris nous protège il reconnaît que le RC a spécialement décidé que ni le lot1 ni le lot 2 ne seraient gérés par le syndicat principal
depuis cet arrêt toutes les AG sont annulées car le syndic du syndicat principal réclame au lot 1 les charges concernant le lot2
il est évident que nous ne pouvons pas être propriétaires avec la SCI
des constructions situées dans cet ensemble immobilier puisque chaque lot comprend la propriété des bâtiments dans leur totalité mais il est encore plus absurde de nous considérer comme étant copropriétaires dans l'immeuble collectif construit par la SCI à l'intérieur de son lot volume c'est à dire sur le lot2
la CA de Paris a reconnu qu'il n'existe que 2 syndicats:
le syndicat principal
le syndicat secondaire de l'immeuble collectif
le syndicat secondaire "bâtiment pavillons" prévu par le RC ne pouvant se substituer à une indivision n'a pas encore pris naissance
le lot 1 situé sur le territoire d'un lotissement ancien s'ouvre dans ce lotissement géré par une ASL avec ses propres AG et charges
acte de dation du lot1 précise que seul le lot1 est soumis au cahier des charges
le lot 1 est entièrement clos
un mur de 2 mètres sépare les deux lots
un passage traverse le lot 2
le syndicat principal ne gère pas l'ensemble de la copropriété |
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 22:15:31
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cet ensemble immobilier est constitué de deux lots 1 et 2
le lot 2 est un lot transitoire
une jurisprudence (cass.3ème ch. 15 nov 1989)indique:
le lot comprenant un droit exclusif d'utiliser une surface déterminée pour édifier des constructions et une quote-part des parties communes est un immeuble par nature
les propriétaires des deux lots étant différents, l'ensemble immobilier est -il constitué de deux immeubles par nature
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 23:36:36
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J'ai bien relu vos indications. Il y a quelque chose qui reste inexplicable.
Si j'ai bien compris :
Il y a initialement deux lots le 1 comportant deux maisons et le 2 transitoire avec droit de construire un immeuble.
L'immeuble ayant été construit le lot 1 subsiste, le lot 2 a été supprimé et remplacé par les lots 101,102, 103 ..... de l'immeuble collectif. Il existe un règlement de copropriété et un état descriptif de division propres à ce bâtiment dont les propriétaires sont groupés en un syndicat secondaire. Bien entendu le RC secondaire et l'ADD secondaire complètent le RC et l'EDD initiaux. En particulier le RC secondaire ne peut comporter de clauses contraires aux clauses du RC initial.
Le syndicat principal a mission de s'occuper de l'ensemble du terrain et des parties communes générales liées.
Il y a un syndicat secondaire du bâtiment collectif qui semble fonctionner.
Vous indiquez qu'il y aurait, dans le RC initial, un syndicat secondaire des pavillons qui ne fonctionnerait pas. Pourquoi ne fonctionnerait-il pas ?
Vous faîtes état de l'assujettissement des pavillons au cahier des charges d'un ancien lotissement avec ASL. Donc les propriétaires des deux pavillons seraient membres de droit de l'ASL ?
Là, je ne vois pas et il y a eu un loupé dans le passé. Il est vrai que le terrain unique du syndicat principal reste constitué de deux parcelles semble-t-il ? Parcelles cadastrales ou parcelles du lotissement, ou les deux d'ailleurs, ce qui est parfaitement possible.
Car en principe, ce sont tout les copropriétaires (Pavillons + collectif) qui devraient être éventuellement membres de l'ASL.
Normalement le chapeau du RC secondaire devrait expliquer tout celà.
C'est là dessus sans doute que portait le litige ayant donné lieu à un arrêt de Cour d'appel.
En l'état, votre litige actuel semble concerner la répartition des charges. La même personne est syndic du syndicat principal et des deux syndicats secondaires ? Quelles charges réclame-t-elle au lot 1 qui devrait,selon vous, être imputées au lot 2 seulement ?
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