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Contributeur senior
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 Posté - 24 janv. 2006 : 18:14:25
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L'ancien syndic a convoqué une AG au mois de juillet alors qu'il pouvait le faire jusqu'au 30 juin car un syndic a 6 mois pour convoquer une AG approuvant les comptes de l'année passée. Cela est bien notifié dans leur contrat.
Un nouveau syndic a donc été élu à quasi l'unanimité lors d'une AG illégale. Un copropriétaire a décidé de faire opposition auprés du TGI. Le nouveau syndic a pu récupérer toutes les dossiers auprés de l'ancien syndic et gère la résidence. Mais cela fait plus de 9 mois que la procédure est en cours et il existe des travaux urgents à faire voter comme l'étanchéité des terrasses... que faire ?
Ce copro se argue qu'il faut mieux le faire maintenant qu'attendre d'un autre copro le fasse dans un délai de 10 ans et remette tout en cause... Mais si j'ai bien compris les autres posts, ce délai de 10 ans n'est la que pour les "erreurs matérielles" comme l'oubli de certains commentaires ou le décompte des voix, mais rien à voir avec une quelconque annulation d'assemblée ???
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Edité par - membre supprimé le 25 janv. 2006 20:24:38 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:56:28
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nlgb1998,
Je pense que vous allez un peu vite en besogne.
Une nouvelle lecture des textes et de la jurisprudence ne serait pas un luxe !
"vingt fois sur le métier remettez votre ouvrage..."
J'en connais un sur le site qui met 100 fois , mais il n'a peut être
pas TORT, lorsqu'il s'agit de digérer les textes qui nous régissent,
dans cette matière.
Dura lex,sed lex. |
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:07:52
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je me suis peut être mal exprimé et je vais donc reformulé :
Quelles sont les possibilités de gestion d'un syndic pour une copro qui a une procédure en cours pour annuler l'AG qui a élu ce même syndic ?
Quelles est la différence entre le délai de 2 mois et de 10 ans dont souvent on parle ? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:25:58
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Un syndic doit répondre de l'annuité de son contrat. si son contrat était du 30 juin 2004 pour 1 an il ne pouvait prolonger son contrat au-delà du 30 juin 2005.
Tout ce qui peut-être écrit dans son contrat n'est que bla-bla.
Un arrêt de la Cour de cass du 22 sept . 2004 démontre qu'un syndic ne peut prolonger son contrat au-delà de son terme.
Toutes mentions faisant référence jusqu'à la prochaine assemblée ayant à approuver les compte et nul et non avenue.
Jurisprudence: Quid de la convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré ?
Jurisprudence: Durée du mandat du syndic
Le mandat du syndic prend fin à son terme, sans pouvoir être prolongé jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale.
La durée des fonctions du syndic est de trois ans maximum.
En pratique, il est assez fréquent que la durée du mandat du syndic s'accompagne de la mention suivant laquelle une telle durée prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice.
La recommandation n° 15 du 6 juin 1996 avait déjà invité les syndics à s'abstenir de telles formules et à utiliser au contraire des clauses dénuées de toute ambiguïté telles que " le syndic est nommé pour une durée de… qui commencera à courir le… pour se terminer le… ".
La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 février 2000, avait considéré qu'une telle clause était valable dès lors qu'elle n'aboutissait pas à prolonger le mandat du syndic au-delà de la durée de 3 ans maximum prévue par la loi (cf. Habitat Actualité n° 75).
En l'espèce, le mandat de syndic avait été renouvelé par une assemblée générale du 22 mai 1997 pour une durée d'un an "devant prendre fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997 ".
La Cour d'appel avait jugé que le mandat de syndic avait pris fin au bout du délai d'un an, soit le 22 mai 1998. La Cour de cassation confirme cette décision. Le mandat du syndic fixé pour une durée d'un an prend fin à son terme, sans pouvoir être prolongé jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale.
Cass. Civ. III : 22.9.04 / Administrer novembre 2004
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:32:54
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Dans votre cas le délai de 10 ans n'existe pas l'A.G doit-être contestée dans les 2 mois mentionnés par l'art. 42
Jurisprudence : le délai de forclusion de deux mois s'applique aux copropriétaires irrégulièrement convoqués à l'assemblée générale.
"Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale"
C'est à travers cet attendu de principe que la Cour de cassation vient d'opérer un important revirement de jurisprudence.
En l'espèce, des époux, propriétaires d'un appartement, ont assigné le Syndicat des copropriétaires à l'effet de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle ils avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation « au moins quinze jours avant la date de la réunion ». Constatant que l'assignation du syndicat par les époux était intervenue bien après l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour d'appel les a déclaré forclos, et a donc rejeté leur demande.
Les époux se sont alors pourvu en cassation, en invoquant notamment, conformément à une jurisprudence bien établie, que la forclusion prévue par ce texte n'est pas opposable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi et indique que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale, même lorsque la convocation à l'assemblée est irregulière ou inexistante.
Source
Cour de cassation, troisième chambre civile,12 octobre 2005, Juris-Data n° 2005-030195
JCP N 2005, act.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:36:57
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Jurisprudence: Convocation irrégulière d'assemblées générales et conséquences
L'assemblée générale irrégulièrement convoquée peut être annulée, à condition de solliciter cette annulation dans le délai de deux mois de la notification du procès verbal relatif à cette même assemblée générale.
Une récente décision précise que la demande d'annulation des assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est expiré devait être engagée dans le délai de deux mois de la notification du procès verbal de l'assemblée irrégulièrement convoquée ( Cass. Civ. III : 3.3.04).
Cette même solution est appliquée en l'espèce, à l'assemblée générale convoquée par un syndic dont la désignation est ultérieurement invalidée. L'assemblée générale irrégulièrement convoquée peut être annulée, à condition de solliciter cette annulation dans le délai de deux mois de la notification du procès verbal relatif à cette même assemblée générale.
Cass. Civ. III : 6.10.04
Georges
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:49:00
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merci de ces précisions mais cela ne répond pas exactement au problème que je pose.
Quelles sont les possibilités de gestion d'une copropriété qui a une procédure en cours pour annuler l'AG qui a élu un nouveau syndic ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 22:52:54
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Il faut avoir bien du temps et de l'argent à gâcher pour engager une procédure dans de telles conditions 
Pourquoi les copropriétaires s'insurgent-ils contre la lourdeur des charges alors qu'ils se plaisent à jeter l'argent par les fenêtres ?
Vous aviez un nouveau syndic. Vous n'aviez qu'à faire vos travaux tranquillement. Le nouveau syndic est en position régulière tant que sa désignation n'a pas été annulée et ses actes de gestion sont valides. Quant au délai de dix ans ? Vous avez été mal informés.
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 23:11:26
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eh oui certaines personnes ont vraiment du temps à perdre... on en trouve partout...
Etes vous sur JPM qu'un syndic ayant une procédure en cours pour annuler l'AG qui l'a nommé peut quand même effectuer des actes de gestion ?
ne peut il pas être inquiété suite à au jugement qui annule son éllection et donc les actes qu'il a passé tel que des travaux d'étanchéité ? |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 13:59:01
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nlgb,
Vous devez comprendre une chose essentielle :
Tant qu'une A.G. n'est pas annulée elle demeure valide.
seriez-vous d'accord que l'on vous passe la corde au coup avant jugement ???
Georges |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 16:45:33
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Pire même, si elle est complètement illégale, vous devez l'attaquer dans les délais requis (art. 42) sans quoi elle peut devenir légale
Georges |
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 14:23:52
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Merci pour la réponse, je voulais en être sur !
Néanmoins pour convaincre certaines personnes, quel est l'article de loi sur lequel je peux me référer même si votre réponse me parait tout à fait logique !
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Gérance d'un syndic illégal (maj)
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