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nous sommes dans une petite copropriété répartie en 5 lots, dont le syndic bénévole est tenu par le copropriétaire ayant le lot le plus important. Depuis longtemps, nous parlions de faire refaire la façade. Lors de la dernière AG (la semaine dernière), le syndic a présenté des devis, précisant que les travaux devaient être réalisés et payés cette année. 3 des copropriétaires sont déjà d'accord (quoi qu'il arrive, les travaux se feront). Les devis n'étant pas complet, le syndic s'occupe de demander des réactualisations : une décision sera prise sur ces nouveaux devis. Une première estimation évalue ma part à 7500 € à payer (dès le début des travaux). Je ne peux pas. Je comptes utiliser l'article 33 de la loi 65-557 du 10/07/1965, à savoir, m'opposer aux travaux, et demander un paiement en 10 annuités. Le problème, c'est que le syndic bénévole n'a pas contracté d'emprunt, et à priori, ne va pas le faire. Les comptes de la copropriété ne permettent pas une telle avance.
Comment puis je faire appliquer la loi malgré tout ?
Vous allez être déçu(e). Vous ne pouvez faire application de L.art.33.
En effet, cette disposition est réservée aux copropriétaires qui se sont opposés à des travaux 'd'améliorations, de créations de locaux privatifs, de surélévation', qui nécessient un vote à la maj.art.26.
Un ravalement de façades relève des travaux d'entretien courant qui se votent à l'art.24. Pas de demande possible sur la base de l'art.33....
Ne reste plus que l'emprunt ....
On mesure ici le danger, je dirais même l'inconscience de la gestion à court terme qui génère les difficultés que vous présentez. Si depuis longtemps vous parliez de refaire la façade, il fallait 'depuis longtemps' que le syndic, ou vous même, proposent la création d'un "fonds de réserve pour travaux futurs non votés". Vous n'auriez pas tout versé, certes, mais peut être 50%, cette réserve étant prévue pour 3 ans. Emprunter 3500 ou 4000 € ce n'est pas la même chose que d'en trouver 7500 d'un coup.
Il faut que vous en parliez aux autres, même si cela vous gene. Il faudra payer ces 7500 €. Mais puisque cela traine "depuis longtemps" quelques mois voire 1 année de plus ne fera rien de mal ! Mais une fois les travaux décidés il faudra payer suivant ce que l'AG en décidera.
Ici, le syndicat n'a pas pas à faire d'emprunt, sauf s'il le souhaite et que c'est décidé en AG. (N'oubliez pas que ce sont collectivement les copropriétaires qui décident, pas le syndic, fut-il copropriétaire.)
si les devis doivent être "actualisés" et que pas encore de vote (ca veut dire qu'une autre AG va être convoquée prochainement ?), alors demandez à ce que la copro mette en place un système de financement.
Vous pouvez voter contre une décision de travaux et demander de payer en 10 annuités pour les travaux comportant transformation, addition ou améliorations (art 33 de la loi de 65) pour des travaux votés à la double majorité de l'art 26 (loi 10 juillet 65). Que disent ces fameux devis ?
c'est bien le pbl des gros travaux ... d'où la nécessite de prévoir ces travaux à l'avance et d'organiser (éventuellement) le paiement d'une provision pour travaux sur 1 ou 2 années. Ca aide certains copro qui n'y pensent pas ou qui ont du mal à tout débourser la même année.
En fait, il n'y a pas eu de vote pour le moment, mais je connais la décision d'au moins 3 copropriétaires. Nous avions envisagé un fond de réserve il y a 2 ans : les 3 fois où j'ai fait un chèque à cet effet, le syndic les a déposé sur le mauvais compte : les 3 fois, je me suis retrouvée avec des avances de charges .... J'ai donc abandonné ..
Je ne peux pas faire d'emprunt supplémentaire, j'ai déjà un crédit assez important. Les 3 copropriétaires décidés à déclencher les travaux veulent absoluement qu'ils soient payés cette année, pour bénéficier (si elle est maintenue) de la tva à 5.5% (craignant pour l'année prochaine).
Dans les devis réactualisé, il est demandé un écroutage total de la facade + remplacement ou réhabilitation des volets + remplacement des canalisations vétustes. Suite à l'écroutage, si un ou plusieurs des 4 balcons est trop abimé, remplacement également de la dalle (ceci est hors devis qui plus est).
J'ai déjà parlé aux copropriétaires, et "généreusement", ils acceptent que je ne paye pas tout d'un coup.
Si ces travaux me sont imposés et que je ne peux payer, je risque de me retrouver en justice pour non paiement si je comprends bien. C'est quand même triste qu'il n'y ait pas de solution alternative.
Difficultés à payer des travaux
Forum fermé
Posté - 25 janv. 2006 : 13:21:35
