|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
MCMC
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 25 janv. 2006 : 20:03:43
|
La convocation a l'assemblée prévoit un ordre des points à aborder à l'ordre du jour.
Cet ordre n'a pas a être forcément respecté.
Un seul copropriétaire peut il demander que le quitus soit voté à la fin de l'assemblée ou
doit il obtenir la majorité des voix pour déplacer le quitus ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 23:07:54
|
Certains vous diront qu'il ne faut jamais voter le quitus, mais c'est une autre question.
Le président peut être saisi de la question et il fait ce qu'il veut. Il peut vouloir consulter l'assemblée.
Indépendamment de la question fondamentale du quitus, qui fera sans doute ultérieurement l'objet d'un texte statutaire, il est totalement illogique de repousser l'examen du quitus en fin d'assemblée.
Il s'agit, après l'approbation des comptes de l'exercice passé, d'exprimer ce que vous pensez de la gestion du syndic pendant ce même exercice passé. Il faut régler les problèmes du passé avant ceux du présent et ceux du futur. C'est plus vrai encore lorsqu'est posée également la question du renouvellement (qu'on appelle désignation à nouveau ce qui est, en bon français, exactement la même chose) du mandat du syndic.
|
Signaler un abus  |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 23:31:02
|
Salut,
J'apprends que certains font voter l'approbation des comptes et le quitus en même temps (meme resolution !!) c'est incroyable !!!
C'est encore plus incroyable de penser que les coproprietaires laissent faire........................!
|
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 00:11:19
|
La position de l'ARC, très partisane sur ce sujet, est la suivante :
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin04.htm
ARC , DOSSIER DU MOIS DE JUIN 2004
Le quitus au syndic
Quant au vote du quitus pourquoi ne pas le laisser "à la suite" de l'approbation des comptes comme c'est souvent le cas.
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 00:40:25
|
air jordan
Vous avez parfaitement raison et le tribunal ne laisse pas passer.
L'approbation des comptes ne vaut pas quitus et inversement.
Chacun doit faire l'objet d'un projet de résolution séparé :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 juillet 1994 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 89-16212
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Capoulade.
Avocat général : M. Marcelli.
Avocats : la SCP Gauzès et Ghestin, M. Delvolvé.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 13 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que l'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ;
Attendu que, pour débouter Mlle Vaidie, copropriétaire, qui s'était opposée à la décision unique portant à la fois sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 1989), qui constate que l'ordre du jour figurant dans la convocation à l'assemblée générale du 12 mars 1984 prévoyait seulement l'approbation des comptes, retient que les copropriétaires ont entendu ne donner quitus que sur l'approbation des comptes et qu'en raison de l'indivisibilité de l'approbation des comptes et du quitus donné pour ceux-ci, aucune violation des dispositions réglementaires ne peut être soulevée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation de la décision de l'assemblée générale sur le quitus donné au syndic, l'arrêt rendu le 8 mars 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans.
Publication : Bulletin 1994 III N° 142 p. 90
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1989-03-08
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Ordre du jour - Question non visée - Question visée implicitement .
Viole les dispositions de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 la cour d'appel qui déboute un copropriétaire qui s'opposait à la décision unique portant à la fois sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, en raison de l'indivisibilité de l'approbation des comptes et du quitus alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Mentions - Ordre du jour - Question visée implicitement
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1981-05-12, Bulletin 1981, III, n° 93, p. 68 (cassation).
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 13.
------------------------------
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/paie.htm
Conclusion :
- Ne pas voter le quitus (surtout quand le syndicat emploie du personnel).
- Se retourner contre son syndic quand le syndicat de copropriétaires est condamné au Tribunal des " Prud’’hommes "
|
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 00:48:39
|
MCMC
Le quitus n'existe nulle par dans les textes régissant la copropriété.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
Ne vous cassez pas les méninges pour savoir s'il faut le mettre au milieu ou à la fin !
Il devrait même ne pas figure à l'ordre du jour d'une assemblée.
Voter le quitus s'est blanchir de toutes responsabilités du syndic qui se sert de ce quitus pour maintenir son assurance. C'est tout !
Ayant un devoir de conseil il est parfaitement au courant :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Par contre, ne pas voter le quitus c'est une assurance-vie pour la copropriété. Surtout quand on se rend compte a posteriori qu'il y a eu actes non portés à la connaissance des copropriétaires (forcément) mais portant préjudice au Syndicat. Quand ce dernier s'en rendra compte il sera trop tard pour réparer les pots cassés...
Vous voyez les dégâts sur ce forum !
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 17 juin 2003 Rejet
N° de pourvoi : 02-11928
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen des pourvois provoqué et incident de la société Lamy Marne-la-Vallée et de la société Foncia Val-de-Marne, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires à partir de l'année 1989 reposait sur une action en responsabilité décennale et une action en responsabilité professionnelle des syndics successifs et que, dans l'affaire engagée en 1986-1987 par un copropriétaire à l'encontre du syndicat en annulation de décisions d'assemblées générales et à l'encontre des syndics successifs pour rechercher leur responsabilité à l'occasion des travaux de réfection de la toiture, l'essentiel de la mission confiée à l'expert consistait, en ce qui concerne les désordres relatifs à la toiture, à rechercher les diligences des deux syndics dans la mise en cause de la responsabilité de l'entrepreneur, et à rechercher si les travaux de réfection exécutés sous le contrôle du Cabinet X... étaient conformes aux règles de l'art, et relevé que les désordres invoqués avaient la même cause, que les responsabilités concernaient les mêmes parties et que les demandes d'indemnisation étaient fondées sur la même expertise, la cour d'appel a souverainement retenu que les deux procédures étaient unies par un lien de dépendance directe
et nécessaire et en a exactement déduit que devait être rejetée l'exception de péremption d'instance soulevée par les consorts X..., leur assureur Les Mutuelles du Mans et par la société Lamy Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société ANGE ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen des pourvois provoqué et incident de la société Lamy Marne-la-Vallée et la société Foncia Val-de-Marne, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'aux termes de la huitième décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 1988, le représentant légal du syndicat avait reçu mandat d'agir contre tous les intervenants à l'acte de reconstruction de la toiture du bâtiment B, des assureurs et des responsables de la non-mise en oeuvre des garanties", et qu'aux termes d'une décision de l'assemblée générale du 3 juin 1996, mandat avait été donné au nouveau syndic de continuer la procédure engagée, la cour d'appel a pu retenir que ces autorisations étaient suffisamment précises et explicites au regard des exigences de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, qu'elles donnaient pouvoir au syndic d'agir en justice pour conclure l'instance à son terme, et qu'elles n'étaient pas atteintes de caducité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi incident de la société Foncia Val-de-Marne, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le Cabinet X..., syndic, avait diffusé aux copropriétaires, le 10 avril 1985, une note leur indiquant que la société Legoux, auteur des travaux de réfection de la toiture, n'existait plus et qu'il avait renoncé à la poursuivre et qu'il avait, ensuite, obtenu quitus de sa gestion lors de l'assemblée générale du 21 juillet 1985, alors qu'il était démontré par la date de la radiation du registre du commerce que cette société y avait été inscrite jusqu'en novembre 1987, et que l'information fournie aux copropriétaires était fausse, la cour d'appel a exactement retenu que le quitus, n'ayant pas été donné en toute connaissance de cause, ne pouvait valoir décharge de responsabilité de ce syndic et qu'une condamnation pouvait être prononcée à son encontre pour les fautes commises au cours de sa gestion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, le quatrième moyen du pourvoi incident de la société Foncia Val-de-Marne, pris en sa première branche, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le dommage subi par le syndicat résidait dans la nécessité d'une réfection complète de la toiture, et que cette situation était imputable aux fautes de gestion conjuguées des deux syndics successifs, même si leur gravité était inégale, la cour d'appel, qui a établi un lien de causalité directe entre les fautes et le préjudice, a retenu à bon droit que la responsabilité du Cabinet X... se trouvait engagée aux côtés de la société ANGE, aux droits de qui vient la société Lamy Marne-la-Vallée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche, le quatrième moyen du pourvoi incident de la société Foncia Val-de-Marne, pris en sa seconde branche, et le troisième moyen du pourvoi provoqué de la société Lamy Marne-la-Vallée, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'aucun des deux anciens syndics n'ayant soutenu devant les juges du fond que le préjudice du syndicat aurait été limité à la perte d'une chance de bénéficier de la garantie décennale de l'entrepreneur, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Sur le cinquième moyen du pourvoi incident, le cinquième moyen du pourvoi incident de la société Foncia Val-de-Marne et le quatrième moyen du pourvoi provoqué de la société Lamy Marne-la-Vallée, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que les deux anciens syndics reprochaient au syndicat son inaction pendant plusieurs années, son manque de diligence lors du déroulement de l'expertise et sa négligence à rechercher réparation de son préjudice auprès de l'entrepreneur responsable de l'exécution défectueuse des travaux de réfection de toiture, la cour d'appel a retenu que les circonstances ainsi dénoncées n'avaient nullement participé à la réalisation du préjudice, mais concernaient sa réparation, que le syndicat se trouvait en droit de demander réparation de son entier dommage à l'une ou l'autre des parties ayant participé à sa réalisation et qu'il n'avait commis aucune faute en n'agissant pas contre la société SEDAS et son assureur MAAF, et en a exactement déduit qu'aucune part de responsabilité ne pouvait être laissée à la charge du syndicat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X..., la Mutuelle du Mans assurances IARD, la société Foncia Val-de-Marne, la société Lamy Marne-la-Vallée, ensemble, à payer au syndicat des copropriétaires du 36, rue du Four à Saint-Maur-des-Fossés la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts X... et la Mutuelle du Mans assurances IARD à payer 1 900 euros à la société Generali France assurances ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncia Val-de-Marne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille trois.
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e Chambre civile, Section A) 2001-10-24
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/paie.htm
Conclusion :
- Ne pas voter le quitus (surtout quand le syndicat emploie du personnel).
- Se retourner contre son syndic quand le syndicat de copropriétaires est condamné au Tribunal des " Prud’’hommes "
|
Edité par - mathi le 26 janv. 2006 01:06:07 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 09:44:07
|
Mathi, je relève que l'arret du 6.07.94 que vous rapportez dans votre 1er post ne concerne pas spécifiquement le quitus. Il s'agit d'un vote qui est intervenu sur une question qui n'était pas inscrite à l'ODJ.
Sur le reste, tout le monde est parti sur cette histoire de "quitus" qui n'était pas le sujet de la question initialement posée.
Sur le quitus, il suffit de se mettre dans le crane une bonne fois pour toute qu'un syndic 'prof' est obligatoirement assuré pour sa respnsabilité civile professionnelle (le syndic non 'prof' devrait l'être aussi !!!), et que le 'quitus' est sans objet, ou plutot une arnaque, puisqu'il vise à dégager le syndic de toute responsabilité alors qu'il est justement et obligatoirement assuré pour cela !
Le refus du quitus c'est l'assurance de toujours pouvoir être indemnisé pour la réparation d'un préjudice dû à une faute ou erreur du syndic que le syndicat devra supporter (la réparation du préjudice).
Donner quitus, c'est se tirer une balle dans le pieds.
La question qui était posée : L'ordre des questions inscrties à l'ODJ doit il être respecté ?En principe, oui. Mais il appartient au pdt de séance (l'AG peut le lui demander) de modifier cet ordre pour tenir compte d'une certaine cohérence entre les questions.
Pour ce qui concerne le quitus, il découle de l'appréciation que peuvent avoir les copropriétaires de la globalité de la gestion de leur syndic pour l'exercice passé.
Cette question, si elle est inscrite, doit être débattue immédiatement après l'analyse et l'approbation des comptes.
Ces 2 questions (comptes, quitus) sont les seules qui traitent de la gestion du syndic, du moins qui le concerne directement. A débattre en premier..
Les autres questions ne concernent que le syndicat, pas le syndic et sa gestion.
Ceci dit, cette histoire de "Quitus" est de fait une fumisterie.
Certes, un mandataire doit rendre compte à son mandant, lequel peut lui demander réparation d'un éventuel préjudice.
Mais en copropriété, la question ne se pose même pas. Pourquoi ?
Parce que l'art.14 de la loi est très clair :
"Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."
En qualité de "gardien de la chose", le syndicat est toujours responsable de tout, y compris des conséquences des erreurs ou fautes de son syndic.
Si le syndic n'avait pas l'obligation d'être assuré en RCP, on peut comprendre que le syndicat s'engage pour lui, ou plutot qu'il le dégage ou non en tout ou partie de ses actes.
Mais ici, plus particilièrement s'agissant d'un 'professionnel' qui est justement couvert par une assurance RCP obligatoire, que vient faire ce 'fumeux' quitus ???
Ce n'est qu'une manœuvre au seul préjudice des copropriétaires, en cas de faute ou d'erreur du gestionnaire, bien entendu.
Le rejet du quitus n'est pas de la suspicion.
Ne pas donner quitus c'est uniquement une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir être indemnisé en raison d'une faute ou d'une erreur du syndic.
C'est comme une DO mais ici pour les "ouvrages" du syndic.
Ce n'est rien de plus !
Conclusion : un syndicat qui donne quitus à son syndic "prof" est tombé sur la tête !! ..
|
Edité par - gédehem le 26 janv. 2006 09:49:37 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 10:36:33
|
Les interventions qui précèdent ne répondent pas à la question posée.
Mais je profite de l'occasion pour ajouter un élément nouveau relatif à ma propre position sur le quitus. Je suis favorable à l'examen de la gestion du syndic. L'assemblée peut donner un quitus " éclairé " , refuser le quitus par une décision motivée, ou enfin donner le quitus avec une ou plusieurs réserves précisées.
C'est le quitus " éclairé " qui pose problème. Mon hypothèse de départ est que les copropriétaires ont eu connaissance avant l'assemblée de liste détaillée et complète des charges de l'exercice. Ils ont donc pu constater par exemple qu'un travail a été effectué pour 1250 € sans aucune décision préalable de l'assemblée générale et sans urgence manifeste. Il y a excès de pouvoir du syndic. Si les comptes sont approuvés et si le quitus est donné, l'assemblée a ratifié cette irrégularité et les copropriétaires ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient l'existence de travaux irréguliers.
Or les textes comptables nouveaux n'imposent nullement la production par le syndic de la liste détaillée des charges de l'exercice ! Il peut se contenter de fournir la liste des montants totaux par catégorie de charges.
Celà était déjà possible dans le passé puisqu'il n'existait aucune réglementation. La plupart des syndics professionnels respectaient spontanément la pratique de fournir la liste complète mais certains ne le faisaient pas. On peut craindre la généralisation de cette pratique regrettable dès lors qu'elle est officielllement permise.
Il est évident que, dans cette hypothèse nouvelle, ma position relative au quitus " éclairé " ne tient pas la route. Pas de quitus éclairé si les copropriétaires n'ont pas été informés de manière suffisante. Le conseil syndical seul a pu consulter le grand livre. S'il conserve le silence à propos des anomalies constatées, faites parfois avec son consentement, voire sur son initiative, les copropriétaires n'ont rien su et le quitus ne saurait couvrir des actes dont ils n'ont pas eu connaissance.
D'où la nécessité de rendre obligatoire la production dans les relevés de fin d'exercice de la liste complète des dépenses et produits de l'exercice.
|
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 11:02:37
|
Le quitus ne peut-il pas être refusé lorsque les copropriétaires ne sont pas contents du syndic qui n'a pas répondu à des courriers concernant de petites réparations à faire dans l'immeuble, par exemple, ou concernant des problèmes de non respect du RC par certains habitants de l'immeuble?
Sans aller jusqu'à la révocation du syndic, ces "petits" problèmes peuvent être discutés pendant l'AG et n'ont pas forcément un rapport avec l'examen des comptes.
Etant donné que souvent à l'OJ est proposé en dernier point : "Questions diverses" (sans vote), le quitus pourrait être refusé à l'occasion de l'exposé des doléances des copropriétares réunis en AG, copropriétaires qui se retrouvent juste lors des AGs annuelles, qui ne sont pas en contact entre eux en dehors des AGs et qui prennent connaissances des "petits" problèmes des uns et des autres justement lors des assemblées générales.
Il n'est donc pas inutile de reporter un vote sur le quitus à la fin de l'AG alors que les comptes auront été éxaminés au début. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 12:19:24
|
Pardon à Manja et surtout à JPM, mais il me semble y avoir là une granve confusion !!!!!
Le quitus n'a rien à voir avec les comptes du syndicat ou une somme de 1250 € engagée hors budget prévis sans autorisation de l'AG.
Quant à un quitus qui serait "éclairé".. !!! .. Je n'ose pas penser au quitus qui ne serait pas "éclairé" !!! La faute à EDF ? ....
Le quitus consiste à dégager le syndic de toute responsabilité pour tous ses actes de gestion.
Cela n'a rien à voir avec l'absence de réponse à une demande de renseignement ou à la somme de 1250 engagée abusivement.
C'est une "simple" histoire de responsabilité.
Le syndic agit au nom du syndicat. Il engage donc sa responsabilité vis à vis du syndicat pour tous les actes qu'il engage au nom du syndicat.
Le Syndicat est responsable des actes de son syndic.
Dans la mesure où un acte du syndic a porté préjudice à un copropriétaire ou à un tiers, le syndicat sera condamné, en tant que "gardien de la chose" sur le fondement de l'art.14., à indemniser ce copropriétaire ou ce tiers au syndicat.
Le syndicat étant condamné en raison d'une faute du syndic, il peut lui en demander réparation et être indemnisé par la RCP du syndic.
Il peut être indemnisé par le RCP : à condition de ne pas avoir donné quitus.
Quitus donné = syndic quitte de toute responsabilité.
Quitus donné, tout est fini. Tout sera pour le syndicat.
Nous sommes ici dans le jeu normal des assurances qui indemnisent un préjudice.... à condition que le syndicat n'ai pas renoncé à être indemnisé.
Donner quitus, c'est renoncer à être indemnisé !!!
Folie !!!
Car lorsqu'on donne 'quitus' au syndic, on le dégage automatiquement de toute responsabilité pour ses actes de gestion, actes de gestion pour lesquels il est assuré !!!
Rien à voir avec telle somme ou l'absence réponse à une lettre.
Ces points relèvent de l'approbation totale ou partielle des comptes, ou d'un vote d'opposition lors de sa nomination.
Le quitus est d'une toute autre nature : donner 'quitus' c'est accepter de ne pas être indemnisé si (par hasard...! ) le syndic commet une faute dont le syndicat devra assumer la réparation.
C'est comme décider de ne pas assurer l'immeuble !!! (même s'il n'y a jamais de dégât et que l'assurance n'est jamais mise en œuvre.)
Donner 'quitus', c'est de l'inconscience, c'est de la folie !!!!
C'est décider de ne pas assurer le syndicat pour les fautes dusyndic qui lui portent préjudice ...(même s'il n'y a jamais préjudice et que l'assurance RCP du syndic n'est jamais mise en œuvre !)
On prend une assurance immeuble "au cas où" il faudrait 'réparer' un désordre.
Lors de la réalisation d'un ouvrage il faut prendre une DO "au cas où" il y aurait un problème avec l'entreprise. Ce n'est pas là une méfiance à l'égard de cette entreprise. C'est juste une sécurité pour le syndicat !
En ne donnat pas quitus on prend une assurance "au cas où" il faudrait réparer un préjudice dû à une faute, une erreur, un oubli du syndic. C'est, ici aussi, une sécurité pour le syndicat.
Le quitus, c'est une simple histoire de responsabilité et donc d'assurance ! Rien à voir avec les comptes ou la confinace qu'on a en lui !!!
Pour ce qui concerne les 1250 € engagés sans accord de l'AG, on en discute avec les comptes et ils seront rejetés lors de l'approbation des comptes.
"L'AG décide de rejeter la sommes de 1250€ engagée abusivement par le syndic sans accord de l'AG. Il en fera son affaire personnelle.
Les comptes de l'exercice .....sont approuvés pour un montant de de ..... € qui seront répartis comme il convient entre les copropriétaires"
Le montant final approuvé, qui doit être rappelé en séance et indiqué dans le PV, tient compte du rejet des 1250 €.
Les doléances des copropriétaires elles doivent s'exprimer lors du renouvellement de son mandat, ou mieux, lors de l'approbation des comptes. "Le maintient des honoraires 'gestion courante' voire leur réduction en raison de manquements répétés dans la gestion de la copropriété", c'est une façon pour l'AG de 'sanctionner' le syndic.
Mais le refus du 'quitus' n'a rien à voir avec une sanction : c'est uniquement une assurance !
L'approbation totale ou partielle des comptes n'a rien à voir avec le quitus, lequel est d'une toute autre nature.
|
Edité par - gédehem le 26 janv. 2006 14:38:39 |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 17:02:24
|
gedehem:
26 Jan 2006 : 09:44:07 Mathi, je relève que l'arret du 6.07.94 que vous rapportez dans votre 1er post ne concerne pas spécifiquement le quitus. Il s'agit d'un vote qui est intervenu sur une question qui n'était pas inscrite à l'ODJ.
Sur le reste, tout le monde est parti sur cette histoire de "quitus" qui n'était pas le sujet de la question initialement posée.
Si vous aviez lu plus calmement vous vous seriez rendu compte que la 1ère jurisprudence était en réponse à air jordan : elle indique que l'approbation des comptes et le quitus doivent faire l'objet de 2 projets de résolutions séparés. Les deux n'ayant pas la même portée.
Voir réponse et lien (ARC) quelboulot au dessus de mon post. Elle suffisent pour répondre à la question posée initialement. Manquaient les jurisprudences.
Le QUITUS est bel et bien le sujet : cf. titre.
Et c'est bien du quitus dont vous parlez à grands renfort de blablabla dans votre post.
Les jurisprences "parlent" clairement ; pas besoin d'en rajouter pour faire en sorte que la discussion dure des pages et des pages, comme à votre habitude, de façon à ce que l'initiateur du sujet n'y comprennent rien, en plus, si c'est un débutant.
-------------------------
JPM:
26 Jan 2006 : 10:36:33 Les interventions qui précèdent ne répondent pas à la question posée.
Même réponse qu'à gedehem. D'ailleurs vous y avez répondu hier soir vous-même. |
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 17:12:31
|
La question initiale était, en fait, de savoir si UN simple copropriétaire (qui n'est pas président de l'AG) pouvait exiger que le vote sur le quitus soit reporté à la fin de l'AG.
MCMC ne voulait pas savoir s'il fallait, oui ou non, voter le quitus et les comptes en même temps.
|
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 17:51:42
|
Manja,
Relisez ma réponse à MCM.
Vous y verrez que le quitus n'est inscrit nulle part dans les textes d'une part, et qu'il pouvait ne pas figurer à l'OJ d'une AG..
Confirmé par gedehem http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33988
06 Jan 2006 : 17:03:56 Je ne reviens pas sur le vote du "quitus", qui n'est pas du tout prévu par les textes et ne s'impose donc pas.
07 Jan 2006 : 16:18:00 De ce fait, le quitus pour le professionnel ne s'impose pas du tout !! Je dirais même qu'il est dangereux, s'agissant d'un tiers au syndicat, qui plus est 'professionnel' assuré pour cela, pour ses fautes ou erreurs éventuelles.
Il ne vaut que décharge de responsabilités pour le syndic pour maintenir son assurance professionnelle.
Autrement, généralement, il est placé après la résolution portant sur l'approbation des comptes. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 17:52:12
|
Mathi, pour ce qui concerne du blabla inutile, vos citations intégrales d'arrets au long des sujets en est un bel exemple.
Si vous aviez bien lu la question initiale :
"La convocation a l'assemblée prévoit un ordre des points à aborder à l'ordre du jour.
Cet ordre n'a pas a être forcément respecté.
Un seul copropriétaire peut il demander que le quitus soit voté à la fin de l'assemblée ou doit il obtenir la majorité des voix pour déplacer le quitus ?" ....
... vous auriez vu et lu comme moi et comme beaucoup qu'elle ne portait pas spécifiquement sur le quitus mais sur la possibilité de ne pas suivre l'ordre des question inscrites à l'ODJ.
C'est donc par une sorte de viscosité mentale que certains sont partis sur le 'quitus', croyant répondre à la question initiale.
Vous en remettez une couche en contestant mon :
"Sur le reste, tout le monde est parti sur cette histoire de "quitus" qui n'était pas le sujet de la question initialement posée." du 26.01 à 9h.
Et comme ce n'est pas suffisant, vous en remettez une 3ème :
"Le QUITUS est bel et bien le sujet : cf. titre." ...
Mon blabla, pour reprendre votre expression, n'est destiné qu'à démonter ces quitus "éclairés" ici ou là qui ne correspondent à rien.
Quant à vos citation d'arrêts qui prennent effectivement des pages et des pages (Vous êtes LA spécialiste des copier/coller, qui font votre renomée), j'ose espérer qu'elles sont plus claires aux 'débutants', aux néophytes qui, comme chacun sait, sont à même de déchiffrer et comprendre les termes juridiques utilisés, que mon blabla ou celui des différents intervenants, dont les votres ...
Un dernier commentaire sur l'arret qui portait sur l'approbation des comptes et le quitus, et dont je disais qu'il ne portait pas sur le sujet.
Si vous l'aviez bien lu cet arrêt, vous auriez vu ceci (copier/coller)
".., qui constate que l'ordre du jour figurant dans la convocation à l'assemblée générale du 12 mars 1984 prévoyait seulement l'approbation des comptes......"
Réponse de la Cour : "Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, " ..
Je reprends donc ma conclusion plus haut :
cet arret ne répond pas à Air Jordan, puisqu'ici il s'agit d'une AG qui a statué sur une question qui n'était pas inscrite à l'ODJ ..
Ce dont parlait Air JOrdan : (relisez son intervention!!)
"J'apprends que certains font voter l'approbation des comptes et le quitus en même temps (même resolution !!) c'est incroyable !!!"
Ce dont il parle c'est de la question :
"Approbation des comptes et quitus au syndic." ....
Rien à voir avec votre arrêt 
Rapporter en 50 lignes un arret qui ne correspond pas à la question posée, ici d'Air Jordan, et venir taxer de blabla une intervention qui porte sur le sujet précis du quitus abordé par certains (quitus 'éclairé' !!), c'est, pour le moins, ne pas avoir les bonnes lunettes pour déchiffrer un texte qui n'est même pas de vous....!!
Pour le moins !!!!!
|
Edité par - gédehem le 26 janv. 2006 17:58:11 |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 19:16:23
|
Gedehem
Il n'y avait de ma part aucune intention de vous blesser, soyez en certain !!
Je ne reviendrai pas sur ce que j'ai dit qui est fort clair.
Le lien de l'ARC et les affirmations du conseiller CAPOULADE sont unanimes : l'approbation des comptes et le quitus doivent faire l'objet de 2 résolutions séparées.
Pour ce qui concerne le quitus nous sommes bien d'accord sur sa portée.
Par contre pour (Vous êtes LA spécialiste des copier/coller, qui font votre renomée), là je comprends moins ! Quand vous trouvez une jurisprudence sur un site comment faites-vous pour la reproduire dans le post ?
Quand je mets dans jurisprudences en leur totalité c'est pour que chacun puisse les imprimer si besoin en était..
D'ailleurs beaucoup d'intervenants demandent des jurisprudences car ils ne savent pas où les trouver.
Si ce je peux rendre ce service, je le fais avec plaisir. |
| Signaler un abus |
|
|
MCMC
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 12:19:19
|
Citation :
Initialement entré par manja
Le quitus ne peut-il pas être refusé lorsque les copropriétaires ne sont pas contents du syndic qui n'a pas répondu à des courriers concernant de petites réparations à faire dans l'immeuble, par exemple, ou concernant des problèmes de non respect du RC par certains habitants de l'immeuble?
Il n'est donc pas inutile de reporter un vote sur le quitus à la fin de l'AG alors que les comptes auront été éxaminés au début.
Merci à tous mais il semble que Manja soit exactement dans le même état d'esprit que moi.
J'ai tres bien compris (avant l'assemblée), le risque du quitus.
Dans ma copropriété, il y a de tres graves problèmes qui sont imputables au seul syndic.
La gestion du syndic comprend : le recouvrement des charges, les visites à la copropriété, le suivi des affaires en cours, les impayés, les travaux, etc....et bien sur la comptabilité.
Or les comptes c'est une chose, ils sont bien arretés à une date précise. On approuve ou on approuve pas...On se prononce sur la gestion comptable et financière.
Mais les autres actes de gestion ci-dessus indiqués ne sont pas toujours dans le seul exercice écoulé, l'action continue à se poursuivre dans le suivant.
Etant donné que j'avais à donner des éléments extremement importants en réunion , il me semblait normal que l'on écoute ce que j'avais à dire qui concernait l'exercice écoulé mais aussi l'exercice à venir puisque les problèmes ne sont pas réglés.
Et je voulais justement éviter que le transfert de responsabilité se fasse sur le syndicat.
Pour moi c'était évident que tout le monde sache ce qui se passe et ENSUITE en pleine connaissance de cause donne quitus et renouvelle le syndic.
Alors dans la réalité de l'assemblée, il s'est passé ceci :
Les cpts ont été approuvés, soit
Le quitus a été donné, soit
Puis pendant les 3 heures j'ai parlé, montré des documents, etc...
Plusieurs personnes sont tombées des nues...Et alors on fait quoi : syndic renouvelé et quitus donné au début de l'assemblée!!!!
Résultat: l'assurance du syndic n'interviendra pas , et la responsabilité est sur la tête du syndicat.
C'était bien ce que je voulais éviter.
Est-ce clair pour tout le monde ?
PS : Pour les morceaux de façade autour de ma fenêtre qui tombent sur les toits en dessous, c'est moi qui doit réparer ?
Voilà un bel exemple :cela se dégrade depuis plusieurs années, c'est dans la gestion passée et dans la suivante...
Il parait que je dois assumer la réparation parce que cette fenêtre a été crée il y a quinze ans sans autorisation....(pas par moi)
Comme vous répondez bien au quitus et pas à ma question dans travaux : je refais une petite tentative.... |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 16:01:50
|
Citation :
Initialement entré par MCMC
Puis pendant les 3 heures j'ai parlé, montré des documents, etc...
Plusieurs personnes sont tombées des nues...Et alors on fait quoi : syndic renouvelé et quitus donné au début de l'assemblée!!!!
Bonjour MCMC
Pourriez vous nous preciser les fautes de gestion exactes du syndic ?
D'autres part concernant la chute de morceaux de façades le syndic a t il fait faire des devis de reparation ? Les memmbres du CS ont ils ete consultés, un accident a t il eu lieu ?
Vous parlez de documents montrés en AG, de quoi s'agit il ?
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 18:08:05
|
Bonjour,
Je ne fais pas partie de ceux qui disent qu'"il faut toujours refuser de donner le quitus à un syndic "
Pourquoi ? parce que c'est question de confiance réciproque.
Il est illogige de désigner un syndic professionnel ou non professionnel (généralement appelé " bénévole ") et ensuite de lui refuser le quitus en assemblée générale lorsque est bien poséé- séparément- dans l'OdJ, si l'on a rien à lui reprocher.
Le quitus ne couvre que les errements éventuels en matière d'application des textes relatifs à la coproriété.Mais dans ce cas le conseil syndical et les copropriétaires sont responsables de ce qu'ils savent et ne le dénoncent pas , (ignorance, complaisance ou encore connivence...).
Le syndic reste responsable des actes délictueux et n'est certainement pas couvert par sa RCP, lorsque c'est le cas.Les assureurs ne sont pas si généreux... Quant à l'ordre de passage des résolutions en AGO, rien n'interdit au président de l'assemblée de presenter ce point quand il l'estime le plus opportun.
Certes on peut s'interroger si le syndic prend l'initiative de convoquer une AGO sans contacts préalables avec le conseil syndical
et même un ou des copropriétaires concernés!!!
Il serait souhaitable de savoir ,parmi les intervenants sur le site d'UI, combien s'en tiennent, notamment, à l'avis d'un de ses plus célèbres contributeurs 
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 28 janv. 2006 21:05:24 |
| Signaler un abus |
|
|
poucet
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 20:16:33
|
| Est il possible de ne pas intégrer une résolution sur le quitus à l'ordre du jour de l'AG ? |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 21:57:33
|
oui !!!!
Cette resolution est facultative tout comme la resolution concernant la dispense du compte bancaire separe !!! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:42:08
|
La résolution relative à la dispense de compte séparé n'a pas à être inscrite si le syndicat estr doté d'un vrai compte séparé.
Dans le cas contraire, m'est avis qu'il vaut mieux l'inscrire, au moins périodiquement.
Quant au quitus, la discussion est actuellement vaine. Il y a des milliers de syndicats qui traite du quitus et le donne, avec ou sans réserve, ou le refuse par décision motivée.
Un certain nombre n'en traitent pas ou le refuse systématiquement. Je crois qu'Air Jordan ne le demande jamais, ce qui est une solution.
Question susidiaire à Air Jordan : dans les relevés généraux de comptes de fin d'exercioce, passez vous le détail complet des charges facture cie des eaux mars 06 nnnn
facture cie des eaux septembre 06 nnn
ou seulement les totaux par catégories et rubriques comme le suggère l'ARC dans son bouquin et le permettent les textes ?
Merci pour l'information qui n'est pas sans intérêt pour le quitus. Si les copropriétaires reçoivent des comptes ultra simplifiés, je veux bien abondonner la pratique du quitus. Comment pourrait-il apprécier la gestion du syndic ? Quels comptes approuvent-ils ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
LE QUITUS
Forum fermé
