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 Sujet  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 17 févr. 2006 : 00:23:43
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Citation :
Initialement entré par JPM
Question susidiaire à Air Jordan : dans les relevés généraux de comptes de fin d'exercioce, passez vous le détail complet des charges facture cie des eaux mars 06 nnnn
facture cie des eaux septembre 06 nnn
detail complet en ce qui me concerne
et tant pis pour l'arc !!!! |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 11:50:51
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autre question pour ce fameux "quitus". Est ce à dire qu'une personne ayant donné quitus au syndic pour sa gestion lors d'une AG ne peut plus en demander l'annulation ou l'annulation d'une question à l'ODJ ?
mikis |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 13:11:09
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Cher Mikis,
Je ne pense pas que le quitus pour la gestion d'une année anterieure puisse etre annulé ou revoqué lors d'une AG ulterieure.
Il n'existe pas de Jurisprudence à ma connaissance.
De toute maniere, la question etant "quitus au syndic pour la gestion de la copropriete pour l'exercice", l'assemblee ne pourra pas statuer sur une question annexe telle l'annulation du quitus pour une année precedente.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 16:19:52
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[/quote]
detail complet en ce qui me concerne
et tant pis pour l'arc !!!!
[/quote]
intéressant , j'hésite depuis quelques temps à ne pas mettre cette question de quitus qui me semble effectivement "inutile" à l'ordre du jour .
question : ne risque-t-on pas de voir nos assurances rcp réagir faute de cette protection ?
(nb: depuis quelques années j'envoie le détail complet des factures à tous les copropriétaires en contrairement à mes appréhesions de départ j'ai plutot moins de questions sur les dépenses) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 18:56:53
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Pour Baghirati : il est effectivement surprenant que les banques ne se soient jamais manifestées au sujet du quitus, sauf à l'invoquer (pas toujours opportunément) dans certains sinistres.
Il faut considérer que le nombre des sinistres de RCP syndics (professionnels ou non) n'est pas significatif à leurs yeux. Le vent pourrait ourner prochainement.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 20:23:51
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Bonsoir,
Il est vrai que si on lit attentivement ce que dit Gédehem, voter le quitus au syndic peut faire peur à la majorité des copropriétaires qui n'y connaissent rien (à tort) en matière de copropriété.
En revanche, je pense que dans la pratique, les choses ne sont pas si simple.
En effet, ne pas voter le quitus au syndic, c'est une sorte d'acte de défiance vis à vis de ce dernier, et la réaction du syndic pourrait être de ne plus vouloir "être syndic" de cette copropriété.
Lorsqu'on vit dans une ville ou il y a peu de syndics "dignes de ce nom", je pense que cela pourrait être contraignant pour l'avenir de la copropriété.
Cela dit, il est vrai que cela peut provoquer l'effet inverse en faisant penser au syndic qu'il peut oeuvrer dans le sens qu'il veut, car il se trouve à ce moment là en situation de force.
C'est un choix cornélien... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 21:00:34
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Citation :
Marie de Médicis
Messages 33
Posté - 18 Feb 2006 : 20:23:51
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Bonsoir,
Il est vrai que si on lit attentivement ce que dit Gédehem, voter le quitus au syndic peut faire peur à la majorité des copropriétaires qui n'y connaissent rien (à tort) en matière de copropriété.
En revanche, je pense que dans la pratique, les choses ne sont pas si simple.
En effet, ne pas voter le quitus au syndic, c'est une sorte d'acte de défiance vis à vis de ce dernier, et la réaction du syndic pourrait être de ne plus vouloir "être syndic" de cette copropriété.
Lorsqu'on vit dans une ville ou il y a peu de syndics "dignes de ce nom", je pense que cela pourrait être contraignant pour l'avenir de la copropriété.
Cela dit, il est vrai que cela peut provoquer l'effet inverse en faisant penser au syndic qu'il peut oeuvrer dans le sens qu'il veut, car il se trouve à ce moment là en situation de force.
C'est un choix cornélien...
Marie de Médicis
Visez ce lien:http://www.google.com/search?hl=fr&ie=UTF-8&oe=UTF-8&q=quitus+site%3Aunarc.asso.fr&btnG=Recherche+Google&lr= |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 21:18:58
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| Les arguments de gedehem sont imparables. Voter le quitus au syndic consiste à faire prendre un risque inutile au syndicat des copropriétaires. S'il est vrai que voter le quitus n'a aucun intérêt pour la copropriété, il en a pour les syndics. Il est évident que s'il n'en avait pas, ils ne demanderaient pas à l'AG de le voter. S'il ne les met pas à l'abri de poursuites pour tout ce que l'AG ignorait, il le fait pour le reste. Et il est vrai, comme l'écrit Marie de Médicis, que beaucoup de syndics peuvent considérer le refus de leur accorder le quitus comme un acte de défiance. Je crois que là encore la loi devrait clarifier les choses soit en interdisant la mise à l'ordre du jour des AG, le vote d'un quitus, soit en vidant ce dernier de son pouvoir nettoyant. Dans ce dernier cas, qui me paraît plus approprié, les syndics ne le demanderaient plus et les copropriétaires n'auraient donc plus à le refuser. Dans la situation actuelle, je pense qu'on ne peut prendre de position aussi tranchée. C'est à chacun de juger si le maintien de bonnes relations avec le syndic est compatible avec le refus d'accorder le quitus. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 21:20:14
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Bonsoir MdM (pardonnez moi ce raccourci, mais cela fait plus "peuple" et je me doute, vu votre pseudo, que vous aimez çà  )
Lorsque vous indiquez Citation :
Il est vrai que si on lit attentivement ce que dit Gédehem, voter le quitus au syndic peut faire peur à la majorité des copropriétaires qui n'y connaissent rien (à tort) en matière de copropriété.
Et que vous jugez bon de nous "rajouter", au cas ou nous serions de vraiment mauvais copropriétaires Citation :
En effet, ne pas voter le quitus au syndic, c'est une sorte d'acte de défiance vis à vis de ce dernier, et la réaction du syndic pourrait être de ne plus vouloir "être syndic" de cette copropriété.
Entre un copropriétaire "qui n'y connaît rien....(à tort)" et qui vote le quitus et un copropriétaire "qui n'y connaît rien....(à tort)" et qui ne le vote pas... je considère que le second fait ACTE DE PRECAUTION et que le premier est un C..
Alors, les états d'âme n'ont rien à faire dans le relationnel que l'on peut avoir avec le gestionnaire de l'immeuble.
Le quitus, comme il l'a été rappelé sur ce site comme par l'ARC à de multiples reprises, n'est absolument pas prévu dans les textes de la copropriété et je ne vois pas pour quelles motifs/raisons les syndics auraient à le demander.
S'ils souhaitent le faire, et qu'ils essuient un refus, après trois/quatre AG avec un vote négatif, ils arrêteront de mettre cette résolution à l'ordre du jour et tout ira pour le mieux dans le meilleur des mondes!!!
Pour ma part, il n'y a aucun choix "cornélien" à dire a une entreprise (et non à une personne en particulier) : Je vous refuse le quitus.
PS : Question complémentaire. Lorsque vous indiquez Citation :
Il est vrai que si on lit attentivement ce que dit Gédehem, voter le quitus au syndic peut faire peur à la majorité des copropriétaires qui n'y connaissent rien (à tort) en matière de copropriété.
Est-ce à dire que vous, qui y connaissez certainement beaucoup en matière de copropriété (à raison)... Vous votez le quitus 
Christophe |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 21:50:59
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Quelboulot,
Mon prénom est Marie, et je vis dans une copropriété qui porte le joli nom de "Médicis", d'ou mon pseudo Marie "de" Médicis.
Voilà qui vous rassurera (peut être) sur mon tempéremment qui n'a rien de "royal" contrairement à ce que vous pouvez croire vu votre ton quelque peu péremptoire...
Vous dites:
"S'ils souhaitent le faire, et qu'ils essuient un refus, après trois/quatre AG avec un vote négatif, ils arrêteront de mettre cette résolution à l'ordre du jour et tout ira pour le mieux dans le meilleur des mondes!!!"
Moi, je pense, mais c'est un avis personnel, que les méthodes toutes faites provoquent plus de dégâts qu'elles n'en réparent.
Dans une copropriété, toutes les décisions sont prises en tenant compte de multiples facteurs qui varient selon les copropriétés, et un principe adopté par les uns n'est pas forcement le meilleur pour les autres.
Ce que je voulais dire, et je me suis peut être mal exprimée (je m'en excuse), c'est que ne pas voter le quitus au syndic dans une copropriété de 95 copropriétaires ayant peu de notions sur la copropriété, n'aurait sans doute pas les mêmes conséquences que dans une copropriété de 4 copropriétaires s'y connaissant un peu plus.
Marie "de" Médicis |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 22:45:53
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J'ai lu quelques pages sur le site de l'ARC, suivant le lien fourni par mathi. C'est très clair et indiscutable. Il faut refuser le quitus. Les arguments de quelboulot vont dans le même sens et je ne peux que les approuver. L'AG devrait refuser le quitus.
Le seul point faible de ces analyses imparables est qu'il font l'impasse sur la constitution hétéroclite de l'AG. Une AG n'est pas un individu a qui il suffit d'expliquer le bien-fondé d'un argument pour qu'elle en tienne compte et prenne la décision appropriée. Une AG est composée de plusieurs copropriétaires avec chacun son dégré de connaissances et d'ignorances, avec chacun sa capacité de raisonnement et son courage. Les arguments qui vont convaincre l'un ne le feront pas pour l'autre. Alors, oui, si j'étais l'AG, je voterais résolument contre le quitus et en plus, je serais diplomate. J'expliquerais au syndic, comme le préconnise l'ARC, que mon refus n'est pas motivé par la défiance, mais par un devoir de prudence. Mais je ne suis pas l'AG. Je ne suis qu'un copropriétaire à qui on demande de voter oui ou non au quitus. Partant d'une presque évidence que les autres copropriétaires vont voter oui au quitus, mon choix n'est donc pas d'accorder ou de refuser le quitus. Ce quitus, il l'aura. Mon seul choix est d'être opposant ou non à la décision de le lui accorder.
J'ai aussi la possibilité de tenter de convaincre les autres copropriétaires de ne pas voter le quitus. Mais ce n'est pas un travail qui peut se faire en AG. Déjà, y arriver hors AG, ce n'est pas évident. Ca ne peut se faire qu'un copropriétaire par un. Il y a deux difficultés majeures à régler. La première de le convaincre du bien-fondé du refus. La deuxième, de le convaincre de ce que le vote de refus a des chances de remporter la majorité des voix à l'AG, faute de quoi, même convaincu du bien-fondé du refus, le copropriétaire considèrera se trouver, comme je l'ai dit précedemment devant le seul choix d'être opposant ou non à la décision d'accorder le quitus. Cette seconde difficulté n'est pas des moindres, parce que ce domaine est hors du raisonnement. Chacun peut surtout s'interroger sur l'intérêt d'être opposant ou non à l'acceptation. Il est vrai que si la majorité des copropriétaires prend chacun individuellement le risque d'être opposant, ils ne le seront plus. Mais c'est toute la difficulté de l'action collective.
Je pense que la vraie solution est une modification de la loi qui devrait préciser que le vote d'un quitus est sans effet sur la responsabilité des syndics.
Dans la situation actuelle, cela met en évidence la nécessité que les copropriétaires se concertent et discutent davantage qu'une fois par an au cours des AG. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 23:29:14
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Une solution, comme nous l'avons pratiquer (je dis "nous" car j'avais pu convaincre la totalité des membres du CS de l'intérêt de cette prise de position = non au quitus) est de prévenir auparavant le syndic de ne plus mettre cette résolution au vote.
Syndic depuis les années soixante et ayant constamment obtenu le quitus, il a persévéré et maintenu cette résolution !!!
Cela se déroulait il y a trois ans.
Après la prise de parole du CS lors de l'AG rendant compte de son activité annuelle et de sa "position" concernant les résolutions présentées à l'OJ, il a simplement été indiqué pour quelles raisons, le CS à l'unanimité était contre le vote du quitus.
Oh ! ce fut simple et clair : En cas de pbs ultérieurs.
- Si quitus donné, c'est au syndicat(copropriétaires) de prouver qu'il n'avait pas connaissance des faits.
- Si quitus refusé, c'est au syndic de prouver que le syndicat avait connaissance des faits.
La charge de la preuve étant inversé selon le vote.
PS : Il faut dire que nous fûmes cette AG là (est-ce un hasard  ) bien fortement aidés par un syndic qui, après négociation ardue avec le CS, proposait à l'AG la signature d'un protocole d'accord concernant le remboursement par le syndic des frais d'ECS de la conciergerie qu'il avait imputé à tort au syndicat (au lieu de la concierge!) depuis VINGT ANS = 4 000 € ainsi qu'une double assurance "bris de verre" pour une période identique = 4 000 €.
Il avait lui-même proposé la rédaction du protocole d'accord ou était indiqué :
" Bien que le quitus au syndic ait été régulièrement accordé par la copropriété durant les années en question, le syndic convient qu’une erreur a été commise et, à titre commercial, accepte d’indemniser la copropriété de la façon suivante "
Résultat : le quitus ne fut pas donné à l'unanimité des copropriétaires présents, et depuis, le syndic maintenant cette résolution, elle n'est toujours pas votée.
Pour la "petite histoire", dans d'autres copropriétés, j'ai indiqué la situation ci dessus exposée et depuis le quitus n'est plus accordé !
Pour vous rassurer s'il en est besoin, j'ai, me semble-t-il, le meilleur relationnel qui soit avec les gestionnaires de copropriétés concernés.
Comme je l'indiquais dans ma contribution précédente. Il ne faut pas confondre QUITUS à un organisme et jugement personnel sur les HOMMES (ou les FEMMES).
Et je pense que faire comprendre aux copropriétaires (et au syndic, ou plutôt son représentant) cette notion est la démarche la plus importante qui soit.
Mais bon, chacun est juge.
Christophe |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 23:40:48
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Christophe,
Bravo pour votre démarche. Je pense qu'effectivement c'est la plus appropriée. Convaincre les copropriétaires, mais plus en particulier le CS est plus efficace qu'une action d'explications dispersée. Je vais essayer de l'appliquer dans ma copropriété. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 00:05:34
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Toutes les professions comportent leurs jargons et des mots d'origine latine ou grecque afin de n'être compris que par les initiés qui l'expliquent à leur manière aux non-initiés.
Si la question suivante était à l'ordre du jour, la voteriez vous:
Quelle que soit la faute professionnelle que vous pourriez découvrir dans les 10 ans à venir, le syndic .... ne peut en aucun cas voir sa responsabilité contractuelle et délicteuse mise en cause en application du code civil.
Voter le quitus revient à ratifier définitivement le texte précédent, mais la manière de présenter les choses par le syndic, c'est obligatoire, cela ne remet rien en cause...
peut en effet leurrer les copropriétaires jusqu'au jour où ils découvrent une preuve de la vérité.
Donc toute attaque civile est automatiquement anéantie par le quitus, reste les poursuites pénales, exceptionnelles, mais prouver la faute professionnelle est insuffisant, il faut aussi démontrer l'acte délictueux qu'un avocat aurait rapidement requalifié en préjudice civil qui lui n'est pas fondé devant une juridiction pénale.
A vous donc d'expliquer en début d'assemblée la vraie réalité de ce que représente un quitus.
Cordialement à tous.
Edmond |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 00:44:51
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Dantès,
Votre présentation est très convaincante et je ne vais manquer de l'utiliser. |
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poucet
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 10:19:05
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J'ai bien noté que la résolution sur le quitus est facultative.
Etant donné que l'odj de l'AG doit être fait par le CS et le syndic, si le CS indique qu'il ne souhaite pas mettre cette résolution, est ce que le syndic peut faire le forcing et la mettre à l'odj |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 10:21:09
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Pour bien respecter le texte du code civil, il faut lire :
responsabilité contractuelle et délictuelle.
Quitus: ce petit mot de 6 lettres anéantit toute action future du syndicat et dans ce cas vous n'arriverez jamais à démontrer que tel acte n'a pas été porté à la connaissance du syndicat.
En effet un syndic est responsable contractuellement et délictuellement pendant 10 ans sur tous les actes exécutés dans le cadre de son mandat.
Tout acte exécuté de son initiative peut être mis à sa charge car seul le syndicat réuni en assemblée a pouvoir de décision sur les questions normalement inscrites à l'ordre du jour dont les résolutions sont votées dans un cadre strict.
Aucune interprétation par le syndic ne doit en découler (surtout verbalement)
Tout le baratin annexe basé sur ceci ou cela, vous ne l'écoutez pas. C'est le syndicat qui légifère, le syndic se contente (et à obligation) d'exécuter.
Pour engager la responsabilité professionnelle d'un syndic (qui comprend 2 volets), il est indispensable de le révoquer ou de ne pas le réélire.
Au delà de 10 ans, il y a prescription au civil quelle que soit la faute professionnelle et le préjudice subi.
Les délits pénaux se prescrivent par des durées beaucoup plus courtes et sont très difficile à établir.
Cordialement.
Edmond |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 12:05:36
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Citation :
Initialement entré par LD47
Je crois que là encore la loi devrait clarifier les choses soit en interdisant la mise à l'ordre du jour des AG, le vote d'un quitus, soit en vidant ce dernier de son pouvoir nettoyant.
Je suis bien d'accord sur ce point.
Dans une copropriété importante, beaucoup de copropriétaires ne savent même pas ce que signifient le mot quitus.
Ils ont torts, c'est certains, mais c'est comme ça, et on n'y peut pas grand chose à part s'user à tenter de leur faire comprendre ce que cela signifie, en vain.
Nous vivons dans un pays ou nous sommes entourés d'une réglementation écrasante que peu de personnes sont capables de maitriser dans sa globalité.
Un copropriétaire "lamda" ne vit pas que pour sa copropriété. Il doit faire face à des problèmes multiples (familiaux, profesionnels,...), et chacun de ces problèmes est lié à une réglementation différente.
Si on voulait être sur de ne jamais avoir de problème dans tous les domaines possibles, il faudrait être juriste, ou alors passer des journées et des nuits entières à essayer de s'entourer de toutes les précautions possibles afin de se protéger de tout.
Ceci n'est plus une vie, mais un sacerdoce..
Le quitus devrait avoir pour effet de responsabiliser les copropriétaires, le résultat c'est plutôt qu'il déresponsabilise le syndic.
Je pense que le législateur devrait interdire cette pratique au minimum lorsque le syndic est profesionnel, de manière à ce que ce dernier soit responsable "plus" que le copropriétaire, car un syndic professionnel est payé par les copropriétaires qui sont d'abord des néophythes, et dans ce cas, je trouve que le vote du quitus est une résolution abusive.
MARIE |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 14:22:12
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Marie,
Citation :
Ceci n'est plus une vie, mais un sacerdoce
Comment croyez-vous qu'on évince un syndic qui s'incruste pire qu'un morpion et qui se revendique comme sous l'ancien régime, seigneur des lieux, de mandat de 3 ans en mandat de 3 ans acquis l'on ne sait comment.
Citation :
Le quitus devrait avoir pour effet de responsabiliser les copropriétaires, le résultat c'est plutôt qu'il déresponsabilise le syndic.
Ceci grâce au pouvoir de séduction du syndic qui ne s'attardera pas plus de quelques minutes sur ce vote et ne fournira jamais les explications que vous ai cité un plus haut mais qui reflètent l'entière vérité.
Citation :
Je pense que le législateur devrait interdire cette pratique au minimum lorsque le syndic est profesionnel, de manière à ce que ce dernier soit responsable "plus" que le copropriétaire, car un syndic professionnel est payé par les copropriétaires qui sont d'abord des néophythes, et dans ce cas, je trouve que le vote du quitus est une résolution abusive.
La loi est telle qu'elle est actuellement et non telle que vous rêviez qu'elle soit, il faut se mettre cela dans la tête.
Rien n'est abusif, à partir du moment où il est possible de mettre toute question à l'odj. Libre à chacun de voter contre (Nota: s'abstenir ne sert à rien).
C'est au conseil syndical d'informer des enjeux et des dangers qui se dissimulent derrière cette résolution quitte à vexer le syndic par un refus de quitus.
Le syndic doit donc dans ce cas assumer pour les 10 années à venir les responsabilités qui appartiennent à lui seul, ce qui croyez moi est dissuasif et oblige le syndic à faire preuve de diligence dans l'exécution des termes de son mandat.
En cas de quitus avec une faute sérieuse découverte avant les 10 ans fatiditiques, au cas où il poursuivrait tout de même en justice arguant du fait qu'on ne lui a pas présenté l'objet de la faute, le juge peut déclarer le syndicat co-responsable car il a donné le quitus en toute connaissance de cause.
Cela relève du vice mais les avocats engagés connaissent par coeur la méthode pour renvoyer les doléances du syndicat, y compris le faire condamner pour action abusive.
Cordialement à tous.
Edmond |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 15:06:48
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Citation :
Initialement entré par Dantès
La loi est telle qu'elle est actuellement et non telle que vous rêviez qu'elle soit, il faut se mettre cela dans la tête.
Vous avez raison Edmond, et on ne peut rien dire à cela, c'est une vérité absolue.
Ma réflexion est la suivante:
Lorsqu'on construit un bâtiment, le Maitre de l'Ouvrage bénéficie d'une garantie décénale en cas de sinistre apparaissant durant cette période.
Si j'étais dirigente d'une entreprise de BTP, il ne me viendrait pas l'esprit de faire signer un document à mes clients qui me déchargerait de toute responsabilité en cas de vice de construction, pour la simple et bonne raison que c'est interdit par la loi.
De même si j'étais propriétaire d'un restaurant, il ne me viendrait pas à l'esprit de faire signer à mes clients lors de leur départ, un document me déchargeant de toute responsablité en cas de problèmes de santé suite à une absorption de nourriture avariée dans mon restaurant, pour la même raison.
Mais qu'adviendrait-il si cette loi n'existait pas, et si chaque entrepreneur de BTP ou chaque restaurateur pouvaient faire signer ce qu'il veut à ses clients?
Il y a fort à parier qu'une proportion significative des entrepreneurs n'hésiteraient pas à procéder de cette façon en tentant de se "décharger" de toute responsabilité en cas de problème.
N'oublions pas que la notion se service à ses limites, et les exigences de la vie économique conduisent souvent à des dérives qui vont rarement dans le sens du consommateur...
Dans de nombreux cas, la loi protège le consommateur, car il le considère comme néophyte, et cela me semble à aller dans le bon sens.
Alors pourquoi le législateur n'agit pas de la sorte pour la gestion des immeubles, confiée à des professionnels en leur imposant une "espèce d'obligation de résultat" ?
A ce propos, quelqu'un a-t-il connaissance de travaux parlementaires allant dans ce sens?
MARIE
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