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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 19 févr. 2006 : 18:23:51
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Bonjour,
Le sujet relatif auQUITUS revient sur le tapis.Certes les textes sur la copropriété n'en parlent pas.Mais la question est posée tous les ans à l'occasion des quasi-toutes les assemblées générales de copropriétaires.
D'aucuns soutiennent qu'il faut toujours, par prudence, refuser le quitus.
Personnellement , comme je l'ai déjà dis ici je considère que c'est une marque de défiance à l'égard du syndic, professionnel ou non, alors qu'il est le mandataire des copropriétaires qui l'ont élu pour gérer leur patrimoine..
Par ailleurs,n'est ce pas aller à l'encontre de la loi du 16 juin 2000 relative à la "présomption d'innocence ".
C'est faire aussi un "procés d'intention " , le cas échéant, à un syndic qui n'aurait rien à se reprocher.
S'il en était autrement pourquoi le conseil syndical et l'ensemble des copropriétaires auraient ils attendu le jour de l'AGO pour se faire les juges en premier et dernier ressort.,sans appel et souvent même sans savoir pourquoi ?
Prenez le cas d'un syndic bénévole qui, aprés avoir essuyé un refus de quitus pour sa gestion comptable et administrative, donnerait sa démission 
Le SDC aurait bonne mine s'il n'y pas un candidat pour le remplacer (même en respectant un délai).Cette ingratitude ne serait pas encourageante.
Il va de soit que si des reproches graves peuvent être faits à l'encontre de ce " sempiternel condamné" ,là il n'y a pas plus d'excuse.Mais pourquoi avoir attendu si longtemps 
Cette fois ci au moins il ne faudrait pas le louper  .
François
Avec le moteur de Google , Universimmo et QUITUS vous lirez les positions respectives de ces deus grands de l'immobilier.
François
Dura lex,sed lex. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 21:30:30
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Citation :
D'aucuns soutiennent qu'il faut toujours, par prudence, refuser le quitus.
Personnellement , comme je l'ai déjà dis ici je considère que c'est une marque de défiance à l'égard du syndic, professionnel ou non, alors qu'il est le mandataire des copropriétaires qui l'ont élu pour gérer leur patrimoine..
Par ailleurs,n'est ce pas aller à l'encontre de la loi du 16 juin 2000 relative à la "présomption d'innocence ".
C'est faire aussi un "procés d'intention " , le cas échéant, à un syndic qui n'aurait rien à se reprocher.
S'il en était autrement pourquoi le conseil syndical et l'ensemble des copropriétaires auraient ils attendu le jour de l'AGO pour se faire les juges en premier et dernier ressort.,sans appel et souvent même sans savoir pourquoi ?
Oldman24,
Je connais fort bien votre aversion envers ceux qui, comme moi, refusent de donner le quitus. Mais permettez-moi de vous préciser que le non vote du quitus n'est pas comme vous l'indiquez un vote de DEFIANCE. C'est tout simplement un vote de PRECAUTION. En particulier lorsqu'il s'agit, et je me borne à cette situation, d'un syndic "professionnel".
Dans le cas d'un syndic non prof, je modulerai ma position.
Je suis désolé, la "présomption d'innocence" que vous nous ressortez à chaque fois n'a rien à voir dans ce cas là.
Ne pas donner quitus, ce n'est pas accuser et vous avez une grande facilité à confondre les deux termes.
Je ne donne pas quitus égal je suis neutre, je ne connais pas tout, je ne sais pas tout, je me garde une possibilité en cas de pb de vous poursuivre pour défaut d'information...
Je ne donne pas quitus n'égale pas, je suis certain que vous m'avez trompé, que vous avez magouillé ou entourloupé...
Je sais que nous ne serons JAMAIS D'ACCORD sur ce point... mais, je vous en prie, arrêtez de parler de Citation :
C'est faire aussi un "procés d'intention " , le cas échéant, à un syndic qui n'aurait rien à se reprocher.
Si le syndic n'a vraiment rien à se reprocher, que lui importe le quitus ou le non-quitus en fait ?
Là est la seule question valable de ce sujet.
Un professionnel qui est "net" n'en à rien à foutre du quitus ou du non-quitus.
Celà vous ne souhaitez pas l'admettre, mais bon, chacun son point de vue ! 
Christophe |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 22:41:02
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 23 juin 1999 Cassation partielle
N° de pourvoi : 97-17085
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1993 du Code civil, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ;
Attendu que, pour débouter le syndicat de son appel en garantie, l'arrêt retient que ce dernier peut rechercher la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, que l'entretien et la vérification des toitures n'ont pas fait l'objet d'un contrat avec une entreprise, qu'il n'est pas établi que même si un tel contrat avait été proposé par le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires l'aurait accepté et que le syndic avait reçu quitus de sa gestion à chaque assemblée générale ordinaire ;
Qu'en statuant ainsi, en déchargeant le syndic de sa responsabilité par un motif hypothétique et alors que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé et n'a pas satisfait aux exigences du second ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause la société Bouteille, l'arrêt rendu le 20 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne la société Bouteille aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne la compagnie AIG Europe aux dépens du pourvoi provoqué ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Bouteille ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (1re chambre civile) 1997-03-20
Titrages et résumés (sur le pourvoi principal) MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Syndic de copropriété - Compte rendu de sa gestion -Quitus - Caractère libératoire de responsabilité - Portée limitée aux actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance.
Codes cités : Code civil 1993
--------------------------------------http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX1999X06X03X00170X085 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 23:14:12
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De quelboulot
"Si le syndic n'a vraiment rien à se reprocher, que lui importe le quitus ou le non-quitus en fait ?"
Le syndic y a intérêt pour répondre à sa Caisse de garantie qui lui demande de justifier l'obtention du quitus. la Caisse de garantie tiens à courir le moins de risques possibles.
Notre syndic nous l'a avoué en A.G. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 23:20:48
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Pour Quelboulot,
Détrompez vous je n'ai aucune "aversion" envers vous ni pour personne.
J'ai émis un point de vue qui n'est pas le votre.Jusqu'à preuve du contraire nous n'attendons pas de quitus de qui que ce soit, dés lors
que nous nous respectons les uns les autres.
Je note que vous faites une petite différence (nuance) entre un syndic professionnel et un non pro. Et pourtant nous avons vu des cas sur le site où les bénévoles et aussi certains membres des conseils syndicaux ne sont pas de enfants de choeur.
Dans ce cas , je ne suis pas là pour les défendre.Bien au contraire.
Le travail pour guide. L'honneur pour loi.
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 20 févr. 2006 10:07:09 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 12:00:03
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Une fois de plus, je remercie MATHI pour la jurisprudence très instructive et utile mise sur le forum  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 14:59:56
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Il me semble important de relever 2 points :
- sur l'arret rapporté par Mathi.
- surla "défiance" dont parle Marie de Médicis..
Sur l'arret rapporté, il esytvident depuis des lustres qu'un "quitus" donné au mandataire ne peut portef que sur un acte connu du mandant !! ...
La difficulté en copropriété sera d'apporter la preuve que le syndicat n'avait pas connaissance de tel acte engagé par le syndic !!
Par exemple ...le seul fait d'approuver les comptes, dont telle dépense, montre suffisament que l'acte correspondant à cette dépense est connu des copropriétaires !
Que voulez-vous contester ensuite !!!
Cet arret est donc interessant en soi, mais n'est en rien une sécurité pour tous ces syndicats qui donnent quitus les yeux fermés !!!
En cas de litige et de préjudice que le syndicat devra assumer, bonjour les dégats pour démontrer ensuite que le syndicat n'avait pas connaissance préalable de l'acte litigieux en cause !
Attention donc au maniement de cet arret de Cass. !
N'importe quel syndic se fera fort de démontrer par tout moyen, en réponse à l'assignation, que le syndicat avait connaissance préalable de l'acte du syndic ayant causé le préjudice en cause !!!
Attention à ne pas tout mélanger !!!!
Sur la "défiance" .. alors là, pardon Marie, mais le rejet du quitus "assurance pour le syndicat" n'a rien à voir avec une défiance vis à vis du syndic !!!
En cas de réalisation d'un ouvrage, la souscription d'une assurance DO, assurance qui couvre le syndicat, n'est pas un acte de défiance vis à vis de l'entreprise chargée des travaux !!!
C'est une assurance pour le syndicat de pouvoir achever les travaux décidés, quoi qu'il arrive .... C'est une sécurité pour le syndicat, rien de plus, ...tout comme de refus d'un quitus !
La défiance vis à vis du syndic se mesure au nombre de voix qu'il obteint lors de sa (re) nomination .
Elle se mesure aussi lorsqued'autres candidatures sont proposées !
Elle est là la confiance ...ou la défiance !!
La confiance ou la défiance se mesurent au moment de donner mandat ou non au sortant !!
Certainement pas dans un "quitus", qui n'est qu'une assurance, une sécurité pour le syndicat mandant, rien de plus !!!!!
Si vous avez une assurance pour votre voiture, c'est par défiance des autres automobilistes, tous mauvais conducteurs c'est bien connu ? ..
C'est juste par sécurité pour vous même et votre voiture ... ..comme doit l'être le rejet du quitus pour le syndicat !
En copropriété
- On approuve des comptes qui sont reconnus justes (on rejete ce qui ne l'est pas)
- On refuse par sécurité le quitus "assurance pour le syndicat".
- On (re)nomme le syndic sortant, en qui on a confiance et qui fait bien ce pour quoi il est rémunéré.
Ces 3 points n'ont rien à voir les uns avec les autres, il faut bien s'en convaincre.
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Edité par - gédehem le 20 févr. 2006 15:13:31 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 17:42:01
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour Baghirati : il est effectivement surprenant que les banques ne se soient jamais manifestées au sujet du quitus, sauf à l'invoquer (pas toujours opportunément) dans certains sinistres.
Il faut considérer que le nombre des sinistres de RCP syndics (professionnels ou non) n'est pas significatif à leurs yeux. Le vent pourrait ourner prochainement.
Je sollicite des explications. En quoi les banques sont-elles concernées dans des sinistres de RCP à la place de la compagnie d'assurance du syndic.
Un avis ECLAIRE, que la lumière soit. (Avec ou sans EDF )
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 18:06:03
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J'ai apprécié le post de mise au point de gédehem ,car c'était nécessaire !.
Quant à JB22 il veut être éclairé,quel que soit le courant (EDF ou autre),après le post de JPM  .D'autre UInautes aussi.
Merci pour eux
Dura lex,sed lex. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 18:38:24
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Mea culpa pour les banques ! C'est bien entendu des assureurs que je voulais parler.
Quant à l'arrêt cité par Mathi, il est bien connu de beaucoup de beaucoup de syndics mais pas pour ce que vous croyez.
Ils ont rigolé en pensant aux confrères couverts d'opprobre pour avoir proposé des contrats d'entretien de toiture
Il y a parfois de bons moments à suivre la jurisprudence.
De bons moments aussi à la rechercher quand elle est soigneusement camouflée. On a pas beaucoup entendu parler de l'arrêt de revirement qui admet les licenciements économiques par une entreprise en bonne santé financière mais qui peut légitimement craindre une réduction des commandes l'an prochain et s'y préparer.
Avis aux syndicats (de copropriétaires ) pour la suppression de la gardienne pour payer le fioul et les travaux d'ascenseur.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:07:42
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Bonsoir à tous,
Je me permet ici de répondre à Gédehem tout particulièrement pour son post que je trouve d'ailleurs très convaincant.
Mais si vous lisez bien tous les posts que j'ai écris sur ce sujet, et je pense que vous ne les avez pas tous lu, vous verrez que le mot de défiance que j'ai utilisé n'est pas utilisé dans le sens ou je penserais qu'il faut absolument voter le quitus au syndic.
Mon propos est simplement de dire que les choses ne sont pas si simples dans la réalité ou on compose avec un tas de facteurs, que sur un forum, ou on explique "en théorie" ce qu'il faut faire.
Vous avez raison, et tous vos arguments sont très convaincant, voter le quitus c'est suicidaire.
Mais ce que je pense, et je le redis, c'est que ce ne sont pas au copropriétaires, pour beaucoup néophytes, de décider s'ils doivent voter le quitus ou pas, et je pense que cette demande devrait être interdite.
Ma copropriété, comme beaucoup d'autres, est composés à 75% de retraités présents dans la résidence depuis la construction, avec un syndic professionnel qui remplit ses obligations (pas toujours très correctement) depuis le début de la construction.
Nous sommes 3 ou 4, soit environ 2% des copropriétaires à penser qu'il ne faut pas voter le quitus, et les 98 % des autres copropriétaires nous prennent pour des tarés(ées) qui veulent tout casser, et ils ne veulent surtout pas "défier" le syndic, par peur des conséquences.
Le syndic le sait, et joue sur la peur des gens en mettant tous les ans ce vote à l'ordre du jour, et en sachant qu'il sera tous les ans approuvé à 98%
Dans ces conditions, il est impossible d'aller dans le sens de ce que vous dites, qui n'est que de la théorie, mais qui ne peut pas être mis en application.
Mon point de vue, je l'ai donné plus haut, c'est que si voter le quitus est une abérration, (et ça l'est), alors c'est au législateur de l'interdire, de manière à ce que les opposants à une résolution qui continuerait à exister, puissent la contester légalement...
MARIE
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:41:24
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Marie de Médicis, Citation :
Nous sommes 3 ou 4, soit environ 2% des copropriétaires à penser qu'il ne faut pas voter le quitus, et les 98 % des autres copropriétaires nous prennent pour des tarés(ées) qui veulent tout casser, et ils ne veulent surtout pas "défier" le syndic, par peur des conséquences.
Le syndic le sait, et joue sur la peur des gens en mettant tous les ans ce vote à l'ordre du jour, et en sachant qu'il sera tous les ans approuvé à 98%
Dans ces conditions, il est impossible d'aller dans le sens de ce que vous dites, qui n'est que de la théorie, mais qui ne peut pas être mis en application.
Sans revenir sur ce que j'indiquais précédemment sur ce sujet, je suis aussi dans une copropriété ou jusqu'à 2001, le quitus était systématiquement voté à l'unanimité au syndic qui est en place depuis 1960, c'est vous dire !
A ce jour, près de 60% des copropriétaires le sont depuis les années cinquante date de la construction de l'immeuble. Et pourtant, ils ne votent plus le quitus, EUX comme les moins anciens.
Alors, un effort de persuasion de la part du CS peut arriver à porter ses fruits.
Sinon, quel est l'intérêt de se dire... nous ne pourrons rien changer.
Autant mettre les clefs sous la porte et déménager.
Il ne faut pas tout attendre du législateur Citation :
Mon point de vue, je l'ai donné plus haut, c'est que si voter le quitus est une abérration, (et ça l'est), alors c'est au législateur de l'interdire, de manière à ce que les opposants à une résolution qui continuerait à exister, puissent la contester légalement...
Christophe |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:47:12
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| Lorque je lis tous vos posts, quelboulot, j'ai l'impression que vous êtes vraiment très fort, je me demande comment vous faites..je suis admirative.. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:48:04
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Citation :
Cet arret est donc interessant en soi, mais n'est en rien une sécurité pour tous ces syndicats qui donnent quitus les yeux fermés !!!
En cas de litige et de préjudice que le syndicat devra assumer, bonjour les dégats pour démontrer ensuite que le syndicat n'avait pas connaissance préalable de l'acte litigieux en cause !
Attention donc au maniement de cet arret de Cass. !
N'importe quel syndic se fera fort de démontrer par tout moyen, en réponse à l'assignation, que le syndicat avait connaissance préalable de l'acte du syndic ayant causé le préjudice en cause !!!
Attention à ne pas tout mélanger !!!!
gédehem
En l'occurence, cet arrêt démontre très simplement que le syndic est responsable de n'avoir pas souscrit un contrat d'entretien toitures, qu'il y a donc manquement à ses obligations, dissimulation, et préjudice envers le Syndicat...
Il n'y a pas de "bonjour les dégâts". Car un CS normalement constitué et investi de ses obligations de contrôles, demande tous les contrats d'entretien au syndic... Et s'il en manque un .... ce sera celui-là !!!
Donc quitus, balayé pour manquement aux obligations du syndic et dissimulation au Syndicat ! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:58:30
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| Je pense que ce que dit quelboulot est vrai "il ne faut pas tout attendre du législateur". La loi telle qu'elle est est actuellement la seule applicable. Il faut donc faire avec et essayer, comme l'a fait quelboulot, d'obtenir la protection de ses intérêts avec ce qu'elle permet. Cependant, les arguments de Marie de Medicis, que j'avais aussi développés précédemment, sont indéniables. La loi ne devrait pas permettre que cela se passe. La loi protège les consommateurs de beaucoup d'abus des professionnels, mais pas de ceux-là. Alors, s'il ne faut pas se focaliser sur une nécessaire modification de la loi, c'est à dire partir du principe que tant que la loi sera ainsi, on ne peut rien faire, il ne faut pas pour autant renoncer à obtenir qu'elle change, puisque ce serait là la vraie solution. Je suis donc favorable à toute action ayant pour objet de sensibiliser le législateur sur le sujet. Et je pense que le meilleur moyen de sensibiliser le législateur est de commencer par convaincre les électeurs du législateur du bien-fondé de ce qui devrait changer. Je suis également favorable aux actions de terrain visant à convaincre les copropriétaires de ne pas voter le quitus. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:03:53
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Je suis d'accord avec vous LD47.
Je repose une question que j'ai posée plus haut:
"Quelqu'un est il au courant de travaux parlementaires sur ce sujet?"
Merci.. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:18:08
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Citation :
Marie de Médicis
Lorque je lis tous vos posts, quelboulot, j'ai l'impression que vous êtes vraiment très fort, je me demande comment vous faites..je suis admirative..
Je me fais avoir comme les autres, mais j'essaie de m'en souvenir pour ne pas tomber deux fois dans le meme panneau... Citation :
"Quelqu'un est il au courant de travaux parlementaires sur ce sujet?"
Il ne semble pas qu'un des lecteurs de ce sujet ait pu apporter de réponse à cette question.
A voir la durée qu'il aura fallu attendre pour accoucher de quelques modifs de la Loi de 1965...
Faites poser la question par le Député ou le Sénateur de votre circonscription ! (à rechercher ce sujet sur les questions parlementaires au Sénat et à l'Assemblée Nationale, je ne trouve pas de liens... mais bon, j'ai éventuellement mal formulé ma recherche)
Christophe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:35:17
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Pas à ma connaissance, et je pense que le Parlement a prézentement d'autres chats à fouetter !
Il y a par contre des travaux privés sur la notion de mandataire social en général. C'est à ce niveau, sous réserve d'autres initiaitves, qu'on reviendra sur le problème du quitus, pour toutes les institutions collectives de droit privé, civil ou commercial.
Le problème principal est celui de l'information préalable de l'assemblée. Personne ne peut ignorer à présent qu'à cet égard la fiabilité des rapports de commissaires aux comptes a été mise à mal.
Pour les copropriétés, la question est pouvoir déterminer précisément ce qui a été porté réellement à la connaissance des copropriétaires et/ou, comme on préfère, ce qu'ils ne pouvaient raisonnablement ignorer.
Les rapports des conseils syndicaux sont en première ligne, mais nous ce qu'ils sont ( quand ils sont !!) dans 70 % des cas.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:39:50
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Je me pose une question que certains qualifieront peut être de stupide (je sais de qui je parle), mais peu importe.
A-t-on "le droit" de demander d'inscrire à l'ordre du jour l'explication "officielle" par le syndic devant tous les copropriétaires de ce qu'est et de ce qu'à comme conséquences le vote du quitus? |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 10:52:36
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| Il suffit de mettre un mot explicatif sur le quitus dans la boite aux lettres de chaques coporiétaires. |
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