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 Sujet  |
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gamm
Contributeur débutant
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 Posté - 02 févr. 2006 : 01:10:11
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Bonjour,
Nous avons voté il y a 10 mois les travaux de ravalement de notre immeuble :
- vote sur le choix de l'entreprise (moin disante) au vu de son devis
- vote sur la "surveillance des travaux" (termes du PV de l'AG)par un cabinet d'expertise (métreur, économiste de la construction)qui travaille souvent avec notre syndic dans le même domaine, et qui a été chargé auparavant de faire un appel d'offre et de proposer des devis.
1) Nous avons du (le CS) faire modifier certains termes du devis choisi qui était trop "léger" dans son descriptif :
exemple : celui ci indiquait un "ragréage pour épaisseurs inférieures à 5mm" alors que des morceaux d'au moins 5 ou 6, voire 10 cm se détachent de la façade (terrasses) suite à loxydation du ferraillage interne...
Ce devis avait été validé et proposé par le cabinet metreur.
Est ce que le devis modifié doit faire l'objet d'un nouveau vote en AG (son coût reste inchangé) ou est ce que, les travaux ayant été validés auparavant, le syndic peut les faire commencer quand même?
2) Lorsque nous avons voté la "surveillance des travaux" par le cabinet "métreur vérificateur, économiste de la constructuion" nous ignorions ses qualifications exactes (le syndic ne nous a pas expliqué sa mission précise, hormis le terme "surveillance des travaux"). Il n'est qu'"économiste de la construction" (suivi économique du chantier)et n'est à priori, d'après la mission qu'il a souscrite auprès de son assurance, pas assuré pour être maître d'oeuvre du chantier ; il ne sera donc pas "inquiété" en cas de malfaçons d'ordre technique, bref il ne sert pas à grand chose, sauf pour faire respecter les délais et le coût total de l'opération ; ce qui peut très bien être assuré par le syndic qui est rémunéré pour celà.
Peut on, 10 mois après, en ayant eu connaissance de ses qualifs, refuser le suivi du chantier par cet organisme (qui se fait rémunérer aussi cher qu'un architecte) alors que nous l'avons voté?
Merci d'avance pour vos réponses.
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mathi
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gamm
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 23:52:28
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Merci pour ces infos.
Notre contrat de syndic stipule que celui ci est rémunéré 3% si le suivi du chantier est confié à un homme de l'art ; de 4% dans le cas contraire.
Par contre, je ne suis pas éclairé sur le point n°2 évoqué dans mon message premier, à savoir :
est ce que l'on peut faire annuler le vote sur le suivi de notre chantier par cet "économiste de la construction" puisqu'il n'a pas la qualité et n'est pas assuré en tant que "maître d'oeuvre" ?
La phrase votée était : "honoraires cabinet XXX 5,5% + TVA pour la surveillance des travaux" Le syndic ne nous a pas précisé en quoi consistait exactement sa mission et quelles étaient ses responsabilités en cas de malfaçons.
Merci |
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mathi
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seborga1
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1961 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 07:06:42
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OK, le titre d'économiste de la construction n'est pas protégé, mais il est de plus en plus difficile de "s'improviser" économiste de la construction sans être un minimum sérieux. Ce minimum de sérieux commence justement par "l'assurance construction", exactement la même assurance que celle d'un architecte ou d'un ingénieur.
Là où l'économiste est restreint par rapport à l'architecte, c'est pour la conception du début, c'est pour les phases qui précèdent l'obtention d'un permis de construire. Pour les phases de recherche d'entreprises ou de contrôle général des travaux, architectes, ingénieurs et économistes ont les mêmes compétences sur le plan juridique.
Pour savoir si votre économiste est sérieux, il vous suffit de lui demander son attestation d'assurance professionnelle.
Architecte ou économiste ne vous fera pas le "suivi" de chantier, mais le "contrôle" de chantier. Le suivi, c'est un terme qui n'est correct que pour l'entreprise, c'est le responsable de l'entreprise qui doit surveiller ses employés, qui doit être là, ou représené par un chef d'équipe, tout le temps, le maître d'oeuvre n'a pas à donner des ordres aux ouvriers, il doit s'adresser aux patrons ou responsables des entreprises. Juste pour souligner une erreur de vocabulaire quasiment universelle.
Et il est parfaitement normal qu'un syndic prenne des honoraires sur des travaux, même s'il y a un maîte d'oeuvre, parce que les travaux lui fontfaire un travail supplémentaire de maîtrise d'ouvrage, ce qui ne figure pas dans les prestations de base de son contrat.
seborga1 |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 17:14:23
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séborga
"Et il est parfaitement normal qu'un syndic prenne des honoraires sur des travaux, même s'il y a un maîte d'oeuvre, parce que les travaux lui fontfaire un travail supplémentaire de maîtrise d'ouvrage, ce qui ne figure pas dans les prestations de base de son contrat."
Je vous réponds qu'il est parfaitement anormal que vous avanciez de tels propos qui vont à l'encontre d'une jurisprudence qui affirme :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1994X05X03X00108X000
la surveillance et le contrôle de ceux-ci avaient en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que la preuve n’était pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois.
Publication :Bulletin 1994 III N° 108 p. 69
Décision attaquée :Cour d’appel de Paris, 1992-03-24
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Décision octroyant des honoraires supplémentaires au syndic - Travaux de reprise - Astreintes particulières et frais extraordinaires de gestion - Preuve - Défaut .
Une assemblée générale de copropriétaires ayant décidé l’octroi au syndic d’honoraires supplémentaires dans la mesure où les travaux de reprise à effectuer nécessiteront sa présence assidue pour assurer la bonne coordination des travaux, justifie légalement sa décision de débouter le syndicat de la demande formée à ce titre contre les responsables des désordres la cour d’appel qui retient souverainement que la direction, la surveillance et le contrôle des travaux ont en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin et que la preuve n’est pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés.
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Edité par - mathi le 03 févr. 2006 19:46:07 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 21:02:59
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Merci beaucoup mathi  pour cette jurisprudence qui nous sera très utile lorsque nous attaquerons notre CHER ancien syndic en justice : il s'est attribué tout seul plusieurs dixaines de milliers d'euros d'honoraires (!!!) pour un ravalement de 180.000 euros TTC  , sans vote préalable et sans aucun accord d'une AG, alors que nous avons payé un architecte comme maître d'oeuvre.
Il a retenu ces honoraires exorbitants tout simplement sur les fonds qu'il a transmis à son successeur, au lieu de payer l'entreprise.... |
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gamm
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 22:34:23
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J'ai bien pris note de vos infos et vous en remercie.
Nous avons lu le contrat d'assurance de notre économiste :
"mission partielle exercée dans le seul domaine économique de la conception et de l'exécution des travaux, pouvant intervenir à tous les stades de la maîtrise d'œuvre et réalisée dans le cadre d'une équipe de concepteurs, pluridisciplinaires ou non"
A priori c'est clair: il n'est pas assuré en cas de malfaçons "technique" et ne nous "sert" à rien en cas de litige puisque ce serait directement la decennale de l'entreprise qui serait actionnée (pas de DO). C'est cher payé (5,5% ht du montant des travaux) pour une surveillance économique! Non?
Je pense que le syndic aurais pu nous renseigner sur sa mission exacte. Ce défaut de renseignement est il un argument valable pour faire annuler le vote (sur la surveillace des travaux)?
Citation :
Initialement entré par seborga1
OK, le titre d'économiste de la construction n'est pas protégé, mais il est de plus en plus difficile de "s'improviser" économiste de la construction sans être un minimum sérieux. Ce minimum de sérieux commence justement par "l'assurance construction", exactement la même assurance que celle d'un architecte ou d'un ingénieur.
Là où l'économiste est restreint par rapport à l'architecte, c'est pour la conception du début, c'est pour les phases qui précèdent l'obtention d'un permis de construire. Pour les phases de recherche d'entreprises ou de contrôle général des travaux, architectes, ingénieurs et économistes ont les mêmes compétences sur le plan juridique.
Pour savoir si votre économiste est sérieux, il vous suffit de lui demander son attestation d'assurance professionnelle.
Architecte ou économiste ne vous fera pas le "suivi" de chantier, mais le "contrôle" de chantier. Le suivi, c'est un terme qui n'est correct que pour l'entreprise, c'est le responsable de l'entreprise qui doit surveiller ses employés, qui doit être là, ou représené par un chef d'équipe, tout le temps, le maître d'oeuvre n'a pas à donner des ordres aux ouvriers, il doit s'adresser aux patrons ou responsables des entreprises. Juste pour souligner une erreur de vocabulaire quasiment universelle.
Et il est parfaitement normal qu'un syndic prenne des honoraires sur des travaux, même s'il y a un maîte d'oeuvre, parce que les travaux lui fontfaire un travail supplémentaire de maîtrise d'ouvrage, ce qui ne figure pas dans les prestations de base de son contrat.
seborga1
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gamm
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 22:37:45
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Même lorsque le contrat de syndic le stipule ?
Je vous réponds qu'il est parfaitement anormal que vous avanciez de tels propos qui vont à l'encontre d'une jurisprudence qui affirme :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1994X05X03X00108X000
la surveillance et le contrôle de ceux-ci avaient en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que la preuve n’était pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois.
Publication :Bulletin 1994 III N° 108 p. 69
Décision attaquée :Cour d’appel de Paris, 1992-03-24
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Décision octroyant des honoraires supplémentaires au syndic - Travaux de reprise - Astreintes particulières et frais extraordinaires de gestion - Preuve - Défaut .
Une assemblée générale de copropriétaires ayant décidé l’octroi au syndic d’honoraires supplémentaires dans la mesure où les travaux de reprise à effectuer nécessiteront sa présence assidue pour assurer la bonne coordination des travaux, justifie légalement sa décision de débouter le syndicat de la demande formée à ce titre contre les responsables des désordres la cour d’appel qui retient souverainement que la direction, la surveillance et le contrôle des travaux ont en fait été assumés par un maître d’oeuvre rémunéré par le syndicat auquel une indemnité était allouée à cette fin et que la preuve n’est pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion aient été exposés.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 23:04:58
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gamm
Avez-vous bien lu les liens que je vous ai communiqués plus haut et la jurisprudence dont notamment le résumé ?
Donc OUI même si le contrat du syndic le stipule !!
Allez voir le lien sur le devoir de conseil du syndic plus haut et surtout faites part de tout ça à votre conseil syndical s'il a négocié les marchés !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 12:00:54
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Le problème de la qualification exacte de l'économiste reste effectivement pendant.
Mais à noter aussi qu'en écrivant Citation :
exemple : celui ci indiquait un "ragréage pour épaisseurs inférieures à 5mm" alors que des morceaux d'au moins 5 ou 6, voire 10 cm se détachent de la façade (terrasses) suite à loxydation du ferraillage interne...
Vous semblez confondre épaisseur et surface des écailles. Ce qui n'interdit pas de penser qu'il fallait peut-être augmenter l'épaisseur. Mais dans ce cas il est assez difficile d'apprécier à vue l'importance du travail à prévoir car, même s'il ne s'agit pas de plaques de pierre, c'est à l'oreille, et le nez sur la façade, qu'on peut seulement apprécier s'il faut ragréer ou pas. On " sonne " la façade portion par portion. C'est le son du martelage qui renseigne.
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