|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 05 févr. 2006 : 11:28:45
|
Bonjour à tous
Suite à un retard de paiement de charges, le syndic m’a envoyé une mise en demeure avec le motif « vous n’avez pas réglé le dernier trimestre de charges » et deux lignes sur le relevé:
Suivi contentieux 2005 : 278 euros
Hono.Me xxxx du 21/11/05 : 1027 euros
Par ailleurs, il est indiqué en bas de page que « les frais de relance de 37 euros seront imputés sur votre prochain relevé »
De quel droit le syndic peut-il me demander des sommes pareilles ? Est-ce du bluff ? Que dois-je vérifier ? Pour l’instant, je leur ai envoyé une lettre recommandée AR leur demandant leurs motifs et justificatifs, mais je n'ai pas pu leur opposer faute de connaissances, des arguments jurididiques adaptés.
Merci de m'éclairer pour la conduite à tenir, et les risques réels encourus
|
|
Signaler un abus
|
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 11:48:57
|
| Etes vous passé au tribunal ? Puisque je vois honoraires avocats. De combien date le retard. Ceci dit les frais de poursuites sont à la charge du copropriétaire défaillant. |
Signaler un abus  |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 12:40:34
|
[quote]Initialement entré par LeNabot
Bonjour, et merci de votre attention
Non, ceci est arrivé sans même une alerte préalable, sur la mise en demeure qui d'ailleurs ressemble à un relevé de charges banal, les deux lignes étant simplement rajoutées en fin des différentes opérations de débit/crédit. C'est la raison principale de mon étonnement. Je n'ai même eu aucune explication à part le motif laconique en tête "vous n'avez pas payé vos charges du dernier trimestre". |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 13:24:28
|
Vous avez ceci :
Article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 1° (JORF 14 décembre 2000).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
C'est à dire que le principe est que les frais pour obtenir le recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant. Mais je suis d'accord avec vous : votre syndic semble avoir pété un câble.
Si vous en êtes au stade de la mise en demeure, c'est à dire un rappel de vos obligations, seuls les frais postaux devraient pouvoir être récupérés. Le suivi contentieux est abusif et surtout les honoraires de maître machin. Donc mettez vous à jour, et contestez ces frais. Si vous ne pouvez pas payer saississez le TI pour obtenir des délais de paiement. Mais réagissez surtout. Il n'est jamais bon de faire le sourd.
|
Edité par - LeNabot le 05 févr. 2006 13:26:21 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 14:14:51
|
En l'état, votre syndic abuse grandement.
Mais vous ne nous indiquez pas si finalement vous avez payé les sommes dues.
Méfiez vous car la loi " Engagement national pour le logement " comporte une nouvelle disposition qui, si elle est également adoptée par le Sénat, confortera l'article 10-1.
Ce qui est présentement abusif pourrait alors l'être moins si le syndic a réellement engagé une procédure de recouvrement.
|
| Signaler un abus |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 16:18:48
|
Je pense aussi qu'ils ont pété un cable, mais pour autant j'ai du mal à leur opposer les arguments qu'il faut pour les contrer.
Je crois nécessaire d'expliquer le contexte, en essayant de faire court, car j'ai agi maladroitement.
L’année dernière, j’ai eu une avalanche de problématiques personnelles, qui ont fait que j’ai « zappé » un certain nombre de paperasses, dont les charges. Quand est arrivée début décembre cette mise en demeure, qui ressemblait à des charges habituelles, je ne l’ai empilée avec le reste sans regarder et je n’ai pas vu les deux débits insidieux.
Quinze jours plus tard, appel à l’interphone, j’ouvre, c’est un huissier qui m’apporte une « Assignation devant le juge de proximité du tribunal d’instance de xxxxx » . Ils veulent me condamner à payer 2916 euros (charges en retard + frais de contentieux rajoutés), plus « 500 euros à titre de dommages et intérêt pour résistance abusive et injustifiée », plus « 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile » plus d’autres trucs « coût du commandement et frais d’inscription d’hypothèque légale ».
Panique, je retrouve cet appel de charge, et je règle tout, y compris ces frais, ce qui est certainement très bête, mais c’est fait (dur de l’avouer). Sur le moment, j’ai focalisé sur la nécessité d’arrêter cette procédure. Mais peut-être s’agissait-il encore une fois d’un bluff, j’ai du mal à comprendre ce qui les anime, j’habite cette résidence depuis 20 ans et j’ai toujours voulu payer mes charges. Tout ça me parait bien opaque.
Donc maintenant, c’est à moi de me démener pour récupérer. Aujourd’hui, non seulement je suis à jour de mes charges, mais la copropriété détient depuis la mi-décembre, je pense abusivement, des fonds qui m’appartiennent.
On dirait qu’ils veulent aller au conflit, alors que l’affaire aurait pu être traitée très simplement, c’était un simple retard de ma part, nullement l’intention de ne pas payer mes charges. Je pense que les explications et les témoignages de ma bonne foi seront sans effet (j’ai eu une conversation téléphonique avec le juriste de la copropriété), je dois donc les contrer sur le plan strictement juridique.
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Vous avez ceci :
[b][i]Article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 1° (JORF 14 décembre 2000).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
[quote]
Par rapport à l’extrait ci-dessus, il me semble que :
- Ces frais n’étaient pas nécessaires
- Ils ont été exposés dès la mise en demeure et non pas à compter de la mise en demeure
Merci de continuer à m'apporter ce type d'information, car avec votre aide j’espère étayer ma prochaine action avec des éléments juridiques qui tiennent la route, et s'il le faut intenter une action en justice.
|
| Signaler un abus |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 16:45:50
|
Merci JPM
Je vais essayer de comprendre toutes ces lois. Y-a-t-il un site ou un bouquin que je pourrais consulter ? |
| Signaler un abus |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 17:20:34
|
| Une précision: la procédure d'assignation au tribunal a été arrêtée dès le règlement des charges (quand même, ...), j'en ai eu la confirmation écrite. |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 18:56:30
|
Pour JPM,
Quand la loi que nous attendons tous sera publiée au JORF
elle n'aura pas d'effet rétroactif.
Donc les carottes semblent cuites pour l'initiateur du message auquel vous répondez.
Ce doit être le coup de pied de l'âne qui est sans doute un syndic
professionnel.
Cela prouve que les copropriétaires sont mal armés face à leurs mandataires qui prennent aussi des risques comme c'est le cas ici.
François
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 21:08:20
|
Citation :
Initialement entré par oldman24
Donc les carottes semblent cuites pour l'initiateur du message auquel vous répondez.
Loin de là. Je maintiens qu'il y a abus.
Au vu du texte (art 10-1 loi 65-557 du 10 juillet 1965 il faut des frais nécessaires, donc pas inutiles.
Ce qui est incontestable, c'est le prix de l'assignation. De tête, cela tourne autour de 100 EUR. Plus éventuellement les recommandés. Je rappelle aussi que l'avocat n'est jamais obligatoire en juridiction de proximité. Mais certainement pas près de 1 300 EUR de frais.
Il faut donc contester et éventuellement porter le litige devant la juridiction de proximité, car le syndicat doit prouver la réalité et l'adéquation des frais de poursuite. Et je peux vous dire que 1300 EUR ça risque de passer très mal au niveau de l'administration de la preuve. |
Edité par - LeNabot le 05 févr. 2006 21:08:49 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 21:48:16
|
Eh bien ! Voilà une jolie question pour des étudiants de 3e année ou même pour une séance de la conférence du stage des avocats :
Le justiciable qui, après avoir reçu une assignation lui demandant le paiement de 500 € pour les charges, 278 pour les hono du syndic et 1027 pour les Hono de l'avocat, a payé toutes ces sommes peut-il demander ensuite le remboursement des hono du syndic et de ceux de l'avocat ?
Pas si évident.
Mais quand même : l'avocat s'étant borné à établir une asignation ne peut pas décemment conserver l'intégralité de la provision demandée. On est là sur une règle déontologique du Barreau.
Il conviendrait donc de demander au syndic d'intervenir auprès de cet avocat pour liquider ses honoraires à un montant moindre et de restituer la différence. En cas d'echec il me parait possible et raisonnable de saisir le Batonnier de l'Ordre, malgré le caractère inhabituel de la situation.
Il est bien entendu que la différence en question vous serait restituée.
Mais vous aurez à payer aussi les frais de délivrance de l'assignation.
Il faudra bien, un prochain jour, songer à généraliser l'injonction de payer pour les recouvrements de charges courants et relativement modestes 
A l'avenir, ne faîtes pas trop de piles avec vos papiers, surtout les factures.
Pour vous documenter vous pouvez musarder dans Universimmo. Il y a des sujets très variés. Vous pourrez après, si celà vous chante, regarder la bande de boutons qui est au dessus de ce message et cliquer sur le troisième à partir de la gauche.
Vous pourrez, avec tout celà, vous faire une petite idée de ce qu'est la copropriété et de l'attention qu'il faut y porter.
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 22:00:40
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Il faudra bien, un prochain jour, songer à généraliser l'injonction de payer pour les recouvrements de charges courants et relativement modestes
C'est bien pourquoi j'affirme qu'il est possible de récupérer les frais. Personnellement je ne m'embêterais pas à demander au syndic d'intervenir auprès du Bâtonnier des Avocats. Tout est abusif dans cette affaire. J'irais droit à la juridiction de proximité. |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 00:11:01
|
Merci beaucoup pour vos messages, vos liens, et vos avis, j’ai de la matière pour avancer, j’aurai besoin d’un peu de temps pour en faire le tour.
J’ai un autre élément à apporter, qui a sûrement de l’importance.
Dans la convocation à l’assemblée générale de Mars 2005, il y a un document « Contrat de syndic », et dans ce document un paragraphe « Recouvrement des impayés imputables aux seuls copropriétaires ayant été relancés ». Je le recopie.
1- Mise en demeure par première lettre recommandée : 31,00 HT
2- Recouvrement par voie d’huissier : 60,00 HT
3- Recouvrement judiciaire, suivi annuel 30 jours après la mise en demeure infructueuse à la charge du débiteur : 233 HT.
En cas de paiement en cours de procédure et avant jugement, le coût sera ramené à 133 HT
4- Protocole d’étalement des charges : 42,00 HT
5- Inscription d’hypothèque légale et judiciaire 71,00 HT
6- Calcul des intérêts selon le taux en vigueur : 33,33 % du montant des intérêts ( ? je ne comprends pas ce que ça veut dire, mais je ne pense pas être concernée)
Je suis dans le cas 1, en tout cas je l’étais lors de la mise en demeure, et ils ont bien indiqué sur la lettre qu ils allaient me facturer 37 euros TTC lors du prochain relevé.
Les 278 TTC euros de « Suivi contentieux », également mentionnés sur la lettre de mise en demeure, ont l’air de correspondre au cas 3. C’est complètement aberrant, puisque ces frais doivent intervenir 30 jours après la mise en demeure infructueuse.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 00:30:55
|
Je pense que, face à une telle situation, le mieux que pourrait faire un juge de proximité serait, dans la mesure du possible, d'orienter le dossier vers une procédure transactionnelle, médiation ou autre.
Sur le plan juridique, comment voulez vous qu'un Juge, avec la meilleure des volontés, dise qu'il y a abus à ce qu'un plaideur paye exactement ce qui lui est demandé dans une assignation ?
Celà tiendrait la route, à la rigueur, si Estherix était un arriéré mental de notoriété publique. On plaiderait l'erreur d'un incapable majeur. Mais ce n'est pas le cas, on le voit bien
Encore faut-il tomber sur un juge aimable et pas submergé de dossiers car on en connait qui renverraient sèchement notre UInaute à mieux ranger ses papiers.
De toute manière, on ne peut que souhaiter qu'il récupère une partie de ses billes.
PS Bien entendu, les honoraires en question ne sont pas des frais nécessaires. Ils relèvent de la demande faite en vertu de l'article 700 NCPC. Si j'ai bien compris, ils figuraient sur un relevé de compte de charge. En l'espèce c'est irrégulier. Il pourrait jouer la dessus mais c'est repartir dans une procédure avec de nouveaux frais. Je maintiens que la réduction des honoraires est la solution la plus vraisemblable et surtout la moins couteuse.
A tour le moins, elle peut être tentée, quitte à faire autre chose ensuite.
|
Edité par - JPM le 06 févr. 2006 00:38:20 |
| Signaler un abus |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 17:41:27
|
Grâce à vous, le brouillard se lève, mais la situation n’est pas formidable et j’ai « un peu » la gueule de bois.
Si je comprends bien, en payant ces frais (ici smiley d’auto-flagellation), j’ai implicitement accepté le bien fondé de la mise en demeure et mis fin au contentieux. Y revenir n’est pas évident, à moins de plaider ma propre incapacité ce qui serait paradoxal, ou me faire assister par un avocat, ce qui risque d’être encore plus cher et le succès n’est pas garanti.
Si je n’avais pas payé, je gardais mes chances, le caractère abusif étant évident pour tous, et la légitimité de leur action très contestable.
Voilà comment je vois les choses maintenant.
Je peux toujours essayer d’obtenir une réduction des coûts, ça me paraît plus simple de commencer par ça et ça va les faire bouger d’une manière ou d’une autre. Je suppose que ça ne m’interdit pas plus tard de tenter autre chose, surtout si je n’obtiens rien et que je n’ai plus rien à perdre.
Puis-je vous solliciter à nouveau sur la manière de procéder pour obtenir une réduction des coûts ? Pour l’instant, je leur ai envoyé une lettre avec AR où je conteste ces frais et leur demande de me donner leurs motifs et justificatifs. Dans la situation présente, sont-ils dans l’obligation de me donner des justificatifs ?
Merci de votre soutien
|
| Signaler un abus |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 19:32:32
|
Bonjour,
J'ai trouvé ça (article 1376 du code civil)
"Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu".
S'il est avéré que leurs frais sont infondés, j'ai peut-être le moyen de les obliger à me les restituer ?
|
| Signaler un abus |
|
|
mebrouka
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 12 févr. 2006 : 19:05:15
|
Bonjour,
Merci pour toutes les informations utiles.
Je voudrais présenter mon cas et j'aimerai que l'on m'éclaire sur mes droits.
J'ai un litige avec le syndic car il y a près de 5 ans une personne habitant l'appartement au dessus du mien s'est défenestrer et suite à cet accident dramatique le garde corps de ma fenêtre s'est cassé. Le syndic avait reconnu non sans difficulté que le remplacement est à la charge de la copropriété et sera effectué rapidement. Au jour d'aujourd'hui rien n'a été fait. J'ai du hausser le ton et il n'a pas apprécié du tout car il m'a raccroché au nez et ne veut pas répondre à mes courriers. Depuis quelques mois je ne reçois plus mes relevés de charges qui sont envoyés d'habitude par un courrier simple mais par contre j'ai recu une première fois une relance de 3,80 € en octobre. J'ai appelé le syndic mais il ne veut rien savoir. De nouveau je ne reçois pas le relevé de mes charges pour ce 1er trimestre et mieux je reçois une mise en demeure facturée à 21,88€ en recommandé et dans laquelle je trouve une facturation d'une relance entre temps que je n'ai pas reçu.
Quels sont mes recours sachant que je ne souhaite pas me lancer dans une procédure interminable. Je ne voudrais pas non plus payer alors que je ne suis pas en faute. Et que pourrais je faire pour le garde corps? Merci de me répondre
Aliban
|
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 01:22:58
|
Je ne sais quoi vous conseiller mais je trouve cette histoire monstrueuse.
Que dit le conseil syndical de tout ceci ?
Faire un référé pour obtenir une injonction du syndic de vous adresser les factures ?
En fait tout ça c'est du gangstérisme - escroquerie avérée ... |
| Signaler un abus |
|
|
estherix
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 17:49:32
|
Bonjour albifrons
Qu’en pense le conseil syndical, c’est une bonne question, mais je n’en sais rien, je ne sais même pas s’ils sont au courant.
Sinon, je continue à potasser la loi, les règlements de copropriété, etc…J’y passe tout mon temps libre et je n’en ai pas beaucoup. Je penche maintenant pour une action en justice, il semble que la déclaration au greffe soit une procédure gratuite et assez simple pour un béotien comme moi, mais à condition bien sûr d’avoir les arguments qu’il faut, je suis face à des professionnels et je ne veux pas prendre d’avocat. Ca passe ou ça casse.
Les liens donnés par Mathi notamment vers le site de l’ARC sont très intéressants. J’ai contacté l’ADIL qui me dit que pour récupérer mon argent, si le juge me donne raison, je peux invoquer l’article 1235 du code civil qui dit « tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition », « répétition » veut dire « restitution », en droit.
Pas question de laisser tomber bien sûr, vue la somme et les procédés.
|
| Signaler un abus |
|
|
albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 22:46:48
|
"Bonjour,
J'ai trouvé ça (article 1376 du code civil)
"Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu".
S'il est avéré que leurs frais sont infondés, j'ai peut-être le moyen de les obliger à me les restituer ?"
bravo esthérix !!! et y compris pour la repétition !
moi je vais de ce pas demander le remboursement de mes frais de mutation. De plus on peut ajouter qyu'un syndic prof est un professionnel, ils a donc un devoir de conseil pour un particulier,... idem pour les notaires ...
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frais contentieux
Forum fermé
