****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
je suis confronté à un problème un peu compliqué concernant la répartition des charges d'ascenseur (oui, encore elles) dans mon immeuble ...
Le contexte : un petit immeuble ancien (R+4, 9 lots) dans lequel l'ascenseur a été ajouté a posteriori (mais avant mon arrivée dans l'immeuble), sans modifs du réglement de copropriété ... donc ce document ne fixe pas de répartitions de charges d'ascenseur.
Mon premier problème : je ne me suis rendu compte que récemment que les charges d'ascenseur étaient réparties de façon égale pour chaque lot, qu'il s'agisse d'un deux pièces au premier étage ou d'un six pièces au quatrième et dernier étage. Le montant total des charges d'ascenseur (contrat d'entretien) est divisé par sept, et c'est tout, sans appliquer de pondération en fonction de l'étage ou de la dimension de l'appartement ...
Je ne suis pas juriste, mais après recherches via Google, il me semble que cette disposition est contraire à l'esprit de la loi de 1965 et à plusieurs avis de la cour de cassation sur la notion d'utilité ...
Mon deuxième problème : Le syndic (syndic qui n'est pas le même cabinet que celui qui gérait l'immeuble lors de l'installation de l'ascenseur) m'a dit que pour modifier cela, il fallait voter une nouvelle répartition à la double majorité absolue ... le gros problème est que les deux copropriétaires qui ont tout intérêt à conserver la répartition actuelle ont à eux deux suffisamment de tantièmes pour que les 7 autres copropriétaires lésés n'obtiennent pas les deux tiers des tantièmes ...
n'y a-t-il pas un moyen de modifier cela autrement ? par exemple en considérant que la répartition des charges votée lors de l'installation de l'ascenseur est invalide car contraire à l'esprit de la loi ?
je remercie par avance toutes les personnes qui pourront m'éclairer :)
Bonjour, Si les tantièmes relatifs aux charges résultant de votre ascenseur ne figurent pas dans un état descriptif de division (EDD) dument approuvé en AGO, puis remis à un notaire qui doit le communiquer au conservateur des hypothèques (fichier immobilier), ces tantièmes ne vous sont pas opposables ainsi qu'aux tiers. Au besoin, il y aurait lieu de se conformer à cette procédure en demandant à votre syndic d'inscrire ce point à l'ordre du jour d'une prochaine AGO .Le vote devrait se faire en application de l'art 26 de la L 65.Si les profiteurs de la situation actuelle s'y opposent vous pourriez faire plaider l'abus de majorité,et rappeler l'art 42 (manoeuvre dilatoire). Enfin ,prévoyez la possibilité pour le syndic de saisir le TGI et évidemment des crédits pour toutes les dépenses qui résulteront de l'établissement d'un nouvel EDD. François
bien vu oldman24 ! J'ai l'impression que beaucoup de syndics "oublient" de faire publier au bureau des hypothèques les nouvelles grilles de répartition (j'aimerais bien savoir dans quelle proportion !) "éventuellement" votées en AG. Dans ce cas pas de grilles officielles et légales, on repart de zéro et ces grilles doivent être revotées en AG, à moins qu'elles ne l'ont déjà été légalement il y a quelques temps, à voir dans les archives de la copro !
je fais ici un copier/coller d'un de mes posts sur un sujet similaire.
Contrairement à ce que pensent certains, la publication au fichier immobilier d'une modif décidée par une AG ne la rend opposable qu'aux tiers tiers au syndicat ..... donc aux acquéreurs depuis la date de cette AG, à moins que la modif n'ait été annexée aux actes de mutation.
Voir D.art.4. alin.3 : " Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent." L'acte qui constate la modif pour le titulaire du droit, c'est le PV d'AG. Il a bien connaissance de la modif décidée même s'il s'y ait opposé !
De plus, pour ce qui concerne l'acquéreur, la jurisprudence est constante sur un point (résumé) : "Une régle de répartition appliquée avec constance doit être appliquée aussi longtemps que le juge n'a pas constaté qu'elle était contraire au RDC ou à la loi, car mise en œuvre depuis de nombreuses années sans contestation elle est devenue la règle commune à tous. "
Si cette grille a été votée et/ou appliquée depuis des années sans contestation et que depuis qu'il est copropriétaire Punky n'a pas contesté cette répartition ... pas moyen d'y échapper !!...
Reste que 'l'utilité à l'égard de chaque lot' n'est pas respectée (utilité dans le sens de L.art.10) et que cette répartition n'est pas licite. Il convient d'adopter une nouvelle grille dans le cadre de L.art.49.
en tous les cas moi quand j'ai acheté dans notre copro je n'ai pas été mis au courant des grilles de répartition de complaisance qui avaient été établies (et votées en AG selon des résolutions illégales), donc j'ai contesté devant le TI et j'ai bien entendu obtenu gain de cause.
A partir du moment où ces grilles de répartition ne sont pas publiées au fichier immobilier comment voulez-vous que l'acquereur soit mis au courant ? Il n'y a que le vendeur ou le syndic qui peut mettre au courant, et encore si la grille date de mathusalem il y a de fortes chances que son existence passe à l'as quant à sa raison et à sa légitimité ...
Donc contestez ! (si vous n'avez pas été mis au courant à l'achat de votre appart.)
Modification des charges de copropriété : l'unanimité ou rien Cass. 3e civ., 18 févr. 2004, n° 02-17.470, n° 186 P + B, SCP Beaucourt et Pintenat c/ Synd. des copr. de la résidence Le Prieuré
La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité.
Une assemblée générale avait décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que les lots utilisés à des fins professionnelles seraient redevables d'un forfait de 15 % du montant des charges afférentes à la minuterie, aux ascenseurs et au nettoyage. Un copropriétaire demande la nullité de cette résolution. La cour d'appel valide cette augmentation des charges de copropriété des locaux professionnels décidée à la majorité de l'article 26. Elle l'assimile à une simple modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes, qui peut n'être autorisée qu'à la double majorité et non à l'unanimité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26).
La Cour de cassation censure cet arrêt et rejette l'assimilation effectuée par la cour d'appel. Elle réaffirme que l'assemblée générale ne peut modifier la répartition des charges qu'à l'unanimité des copropriétaires, conformément au principe posé par l'article 11 de la loi 1965. Seuls les articles 11, 12, 25 f et 27 permettent des dérogations à ce principe d'unanimité, or aucune de celles-ci n'était applicable en l'espèce.
*******************
Autre jurisprudence
Cour de Cassation Chambre civile 3 Audience publique du 22 juin 2005 Rejet N° de pourvoi : 04-12659
Observations
En vertu de l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précisant que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs sont dues en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot, un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de certains articles du règlement de copropriété établissant la répartition des charges communes générales. La cour d'appel ayant fait droit à sa demande avait créé des charges spéciales au bâtiment d'habitation. Cette décision avait été attaqué par le syndicat contestant cette création judiciaire d'une spécialisation des charges générales à un bâtiment. Mais la cour de cassation a rejeté le pourvoi et a approuvé la décision de cour d'appel sur le fondement de l'article 43 de la loi de 1965. En effet, ce texte autorise le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges à procéder à leur nouvelle répartition. Ce pouvoir s'étend à la faculté de créer des charges spéciales lorsque cela s'avère indispensable au regard de la loi.
Modification Répartition Charges Ascenseur ?
Forum fermé
Posté - 05 févr. 2006 : 18:56:45
