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manja
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 Posté - 05 févr. 2006 : 20:21:05
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Si le syndic n'a pas été informé du décès d'une usufruitière et qu'il lui envoye donc à son adresse habituelle la convocation pour une AG, le nu-propriétaire qui est devenu copropriétaire à part entière (suite au décès), peut-il demander l'annulation de l'AG parce qu'il n'aura pas été convoqué?
Comment le syndic bénévole peut-il être informé du décès alors qu'il était en mauvais terme avec l'usufruitère et son fils (amis de l'ancien syndic viré) qui font tout pour cacher le décès (les voisins pensent que la dame est décédée parce que des agences immobilières font visiter l'appartement).
En combien de temps le cadastre est-il informé par le notaire du changement de propriétiare? Et les impôts?
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 23:31:33
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Je crois vous répondre car j'ai subis le cas que c'est au propriétaire, pardon au nu-propriétaire d'informer au syndicat qu'il est maintenant propriétaire de plein droit. Car je pense que la crédirentière continuait à payer les charges au syndicat? celui-ci ne voulant reconnaitre qu'une personne physique en cas d'indivision.
Etant dans ce cas, Ceci m'a coûté ma place de CS en tant que nu-propriétaire et membre très actif dans cet immeuble, certains du CS ont nargué que je ne pouvais en rien représenter le syndicat. CQFD |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 01:16:26
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En cas de décès de l'usufruitièr, il n'y a pas changement de propriétaire mais changement de qualité du nu-propriétaire qui devient détenteur de la pleine propriété.
C'est au notaire chargé des opérations qu'il appartient de notifier ce changement au syndic. La cadastre et les impôts n'ont rien à voir la dedans.
Le nu-propriétaire peut prendre l'initiative d'informer le syndic mais celui-ci exigera à juste titre des justifications complémentaires. Le nu propriétaire doit veiller à ce que le notaire avis le syndic rapidement.
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manja
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461 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 23:09:41
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Merci d'avoir répondu si rapidement à cette question.
Etes-vous sûr que le notaire ait des informations à envoyer au syndic? Le nu-propriétaire devient, par le décès de l'usufruitière, automatiquement copropriétaire, sans qu'il y ait besoin d'accomplir toutes les formalités qui s'imposent lors d'une vente, par exemple. Il n'y a pas le certificat art. 20 à remplir, etc.
Donc, le notaire ne prendra pas forcément contact avec le syndic.
C'est pour cela que je pensais que le cadastre ou le service des impôts seraient informés.
JPM vous dites: "Le nu propriétaire doit veiller à ce que le notaire avise le syndic rapidement". C'est justement le problème : l'ex-nu-propriétaire devenu copropriétaire n'a pas du tout envie d'informer le nouveau syndic du changement intervenu:
En effet, l'ancien syndic était le "gestionnaire" du bien de l'usufruitière et signait, à ce titre, les pouvoirs des AGs à la place de l'usufruitière. Bien évidemment, ces pouvoirs étaient toujours donnés à des copains de l'ancien syndic qui pouvait ainsi faire ce qu'il voulait dans la copropriété (avec un deuxième copropriétaire presque majoritaire ils avaient, à eux deux 498/1000e de voix).
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 08:35:17
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Je vous ai dit la règle générale. Le décès de l'ususfruitier impose des formalités. Vous confondez cadastre et publicité foncière.
Vous me répondez par des considérations propres au cas tarticulier. Elles ne sont pas négligeables mais ne peuvent occulter les règles.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:25:23
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Bonjour,
Dés lors qu'il y avait un nu-propriétaire et une usufruitière il
appartenait au syndic de faire désigner un mandataire soit à l'initiative des interessés, soit par désignation par le président du TGI à la demande du syndic ,quelles que soient leurs relations.Le mandataire pouvait être l'un d'entre eux.
En outre,dire que le cadastre et les services fiscaux n'ont rien à voir , c'est une autre affaire sur laquelle je ne m'étendrai pas ,bien que je ne partage pas cette position.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 07 févr. 2006 10:34:37 |
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manja
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461 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 20:38:04
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Le syndic précédent se prétend "gestionnaire" de l'usufruitière (qui habitait pourtant dans son appartement, qui n'était donc pas loué) et signait lui-même les pouvoirs à la place de cette dame. Cette usufruitière n'était pourtant pas sous tutelle.
Sur les feuilles de présence figure depuis toujours le nom et l'adresse (dans la copropriété donc) de l'usufruitière qui semblait être la mandataire commune.
Le nu-propriétaire ne figure donc nulle part et ce n'est pas parce que quelqu'un est venu une fois représenter l'usufruitière avec un pouvoir signé du syndic que nous pouvons en déduire qu'il s'agissait du vrai nu-propriétaire. Nous le supposons seulement.
Etant donné que l'ancien syndic n'a pas transmis au nouveau syndic les documents concernant les copropriétaires ni les conventions passées entre les indivisaires etc., le nouveau syndic n'a aucun moyen de contrôle....
C'est justement parce qu'il s'agit d'un cas bien particulier que je vous ai demandé conseil. Je sais bien que "la règle générale" n'a pas été respectée, JPM. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 00:38:15
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Bonsoir,
Si l'usufruitière habitait l'appartement " démembré" c'est bien elle qui était assujettie à la taxe d'habitation !Qui, dans les services fiscaux , traite de ces affaires. Ce n'est pas le conservateur des hypothèques !  .
Mais pour revenir à la question du mandataire le nouveau syndic devrait trouver dans les archives transmises à son successeur la trace de la désignation commune du mandataire de ces indivisaires.Puis, si c'était l'usufruitière, mais qu'elle n'assistait aux assemblées générales on devrait retrouver ,annexés au PV desdites AG, la preuve de la procuration donnée par cette mandante à tel ou tel mandataire , votant aux AGO dans le sens des projets toujours favorables aux manigances du syndic,tant qu'il n'a pas été débarqué et qu'il préparait un fonds complémentaire pour sa retraite.
Dura lex,sed lex. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 09:29:53
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Si l'aéncien syndic n'a pas encore remis les pièces, il faut le harceler et user des moyens de droit s'il y a lieu.
Il y a trop de problèmes de transmission de pièces et dossiers. Par ailleurs les conseils syndicaux ne veillent pas suffisamment à conserver eux mêmes des documents à jour.
Si vous ajoutez à celà qu'il y a parfois des transferts houleux entre présidents de CS, vous avez le tableau idyllique  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 10:31:11
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Entre cette histoire de syndic passé et présent qui vient ce greffer sur le décès d'une usufruitière, il me semble qu'on en a oublié le nu-propriétaire !
Où est-il, que fait-il ???
Car enfin, c'est à lui d'informer comme il convient le syndic, non pas de la mutation, mais de la situation nouvelle et donc de sa qualité de seul représentant du lot en question.
La transmission des pièces entre syndics est effectivement bien souvent un problème. Entre collègues on ne se 'bouffe' pas le nez.
Si le nouveau est syndic non prof, peu au fait des choses, facile de le rouler dans la farine....
Beaucoup trop oublient de notifier au sortant la décision d'AG nommant le nouveau mais surtout de rappeler les dispositions de L.art.18-2 sur la transmission des fonds et archives, préalable indispensable à toute action future plus contraignante. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 10:57:36
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Bonjour,
Puisqu'il y a extinction de l'usufruit il ne reste plus que le nu-propriétaire qui aura maintenant tous les droits et devoirs d'un copropriétaire, en commençant par la question de la taxe d'habitation
qu'il aura maintenant à prendre en charge aux lieu et place de l'usufruitière décèdée, entre autres affaires notamment celle de la liquidation définitive de la succession " ab-intestat", car un héritier reste responsable ,vis à vis des services fiscaux,même quand un notaire en a été chargé et ne répond pas aux questions qui lui sont posées à ce sujet (depuis 7 ans,pour ce qui me concerne).
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 08 févr. 2006 12:07:23 |
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manja
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461 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 12:39:09
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Merci oldman, gédehem et JPM pour vos réponses.
Dans le fil suivant j'avais exposé nos déboires concernant la récupération des pièces du syndicat:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34702
Donc de ce côté là: pas d'espoir.
Quant au nu-propriétaire qui est le fils du créateur du cabinet de syndic lequel avait directement vendu son cabinet à notre ancien syndic, les "liens" sont évidemment si forts que la nouveau syndic choisi par tous les autres copropriétaires, n'a aucune chance d'obtenir un renseignement quelconque.
C'est bien ce problème-là que je vous ai exposé au début du fil.
Donc, pour résumer :
- pas d'espoir de récupérer des pièces de l'ancien syndic concernant les copropriétaires indivisaires, etc. avant longtemps;
- pas d'espoir de savoir si l'usufruitière est décédée ou non et si le nu-propriétaire est devenu copropriétaire;
- peu d'espoir que le notaire s'occupant de la succession n'informe le nouveau syndic (dont il n'a sans aucun doute même pas les coordonnées) du changement intervenu, puisque le nu-propriétaire devient automatiquement copropriétaire, sans avoir besoin du certificat art. 20, et donc sans questionnaire à remplir par le syndic.
Existe-t-il un registre consultable par tout le monde concernant les décès récents? En combien de temps le cadstre est mis à jour? Et les impôts locaux?
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 21:28:42
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Bonsoir,
Manja, vous pourriez demander une fiche de renseignements au conservateur de hypothèques pour y relever le nom du notaire qui
a liquidé la succession ayant entrainé la désignation d'un nu-proriétaire et d'une usufruitière.
Vous pourriez alors demander une copie de sa lettre faisant part au syndic de la situation, comme prévu par la L 65.S'il ne vous donne pas satisfaction vous pourriez signaler à la chambre des notaires la carence de cet officier ministériel qui a commis lui une faute professionnelle qui vous a porté tort.
A mon sens, il a une sombre magouille dans votre histoire.
Vous devriez relancer le syndic véreux et le menacer du dépot d'une plainte au procureur de la République compétent s'il ne se décide pas
à clarifier tous les points criticables et préjudiciables à vore SDC.
A bientôt.
Francois
Dura lex,sed lex. |
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Décès de l'usufruitiére
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