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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 06 févr. 2006 : 20:12:40
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Sur l'ordre du jour de la future assemblée générale, je vois une résolution proposée à une mauvaise majorité (article 24 pour modifier la répartion des charges)
Le syndic sait que je m'oppose à ce vote à cette majorité.
J'apprends par hasard qu'il fait venir un avocat (qu'il choisit) pour défendre l'article 24.
Je lui envoie une lettre RAR lui demandant de retirer la résolution.
Il refuse de retirer
Je prends un avocat qui rédige une note sur l'impossibilité d'utiliser l'article 24.
Il continue de maintenir la résolution en l'état.
Je fais venir l'avocat à l'AG.
Résultat (provisoire)la résolution est retirée au dernier moment.
Questions :
1 le syndic a-t-il le droit de prendre une telle initiative (principe de la présence d'un avocat et choix de cet avocat)?
2 je fais partie du conseil syndical. J'ai demandé le remboursement de mes frais d'avocat. Le syndic refuse. Que faire ? Pour être précis je n'ai pas demandé aux autres membres du conseil syndical leur accord préalable (il n'y a pas de président au conseil syndical).
Merci par avance
Tancrède
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 02:02:16
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Seule l'assemblée générale pourrait se prononcer sur votre demande.
Il est dommage de voir un membre du conseil syndical entrer en conflit avec son syndic.
D'autant que vous ne dites pas quelles étaient les modifications envisagées dans cette répartition car le jeu en valait-il la chandelle ?
Cordialement.
Edmond  |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 09:56:57
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Bonjour,
De quelle charge s'agit-il ?
Pourquoi n'avez vous pas de président de CS alors que son élection est obligatoire.(art 21, al 7 de la loi de 65)?.
Qui va supporter les honoraires de l'avocat que vous avez pris l'initiative de consulter ? Avez vous des crédits pour cela. ?
Etes vous sur d'être suivi par la majorité requise en AGO ?
Si vous exigez que votre syndic applique la loi ne lui donnez
l'occasion de vous contrer, sans cela vous n'avez plus de" courroie de transmission " et ce serait dommage pour vous et les copropriétaires.
Au revoir.
François |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:54:19
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le fait que vous ayez agi sans avoir la qualité de président du CS ni l'autorisation formelle des autres membres du CS positionne votre action comme une action personnelle détachable de votre statut de membre du CS.
Je comprends parfaitement que cela puisse vous paraître ahurissant et injuste mais c'est malheureusement comme ça que ça risque d'être analysé.
Pour ma part, et sans aller chercher un avocat, j'ai fait voter le CS à l'unanimité l'adhésion à une association de copropriétaires : le syndic a refusé d'en payer le montant au motif que l'AG avait refusé de voter un budget pour le CS ...
le droit est une chose, la justice une autre, quant à la bonne foi ça doit être une invention des martiens  |
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 11:45:46
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C’est une assez longue histoire.
Voici le libellé de la résolution : « mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de la loi SU.
(majorité article 24) Conformément aux dispositions de l’article 49 de la loi de 65 rendant obligatoires les adaptations des anciens règlements de copropriété aux modifications législatives ou réglementaires survenues depuis leur établissement, l’assemblée approuve le projet de modificatif établi par M. X géomètre expert qui a été notifié lors de l’AG précédemment tenue le 13 déc 2004 et donne tous pouvoirs au syndic afin de procéder aux formalités de publicité foncière auprès de tel notaire ».
Les irrégularités m’ont semblé nombreuses :
· document (projet de RC) non joint à la convocation (et non remis lors de l’AG de déc 2004 contrairement à ce que sous entend le syndic)
· vote unique (à la majorité 24) pour l’ensemble des modifications.
· le projet comporte un recalcul complet des tantièmes de propriété (pourtant intangibles)
· refonte de la répartition des charges sous prétexte que le géomètre trouve une répartition différente de celle contenue dans note règlement actuel (à l’article 24 au lieu de l’unanimité, car il n’y a pas d’erreur de critère et donc pas illégalité de charges actuelles)
· Non précision des critères de calcul de ces nouvelles charges.
· Maintien d’une répartition illégale (charges communes spéciales pour l’escalier sans que les commerces du rdc n’y participent ; idem pour les greniers qui ne participent pas aux charges d’escalier dans le projet de modification alors que l’on accède aux greniers par l’escalier. Idem pour les caves dont l’entrée commune est dans la cage d’escalier.
· Création de charges communes spéciales pour le passage cocher dont les commerces sont exonérés (il permet l’accès à la cour commune et à la cage d’escalier commune, donc aux greniers, aux caves et à la conciergerie désaffectée mais commune).
Par ailleurs, effectivement pas de président du conseil syndical…etc
Ma crainte était de voir adopter ce projet qui ne me convient bien évidemment pas (très basiquement : augmentation de mes charges générales). Bien évidemment je veux absolument éviter d’aller au tribunal. Mon objectif à court terme était de faire retirer cette résolution de l’ordre du jour pour « voir venir », et entreprendre une opération de conviction. Il y avait donc grande urgence.
Je renouvelle mes questions :
Le syndic a t il le droit de faire venir un avocat de son choix sans même en informer officiellement les copropriétaires.
Ne pensez vous pas que l’article 17 du décret du 27 mai 2004 s’applique dans mon cas ?
Que pensez vous plus généralement de mon cas (qui n’est pas du tout résolu car l’avocat du syndic a convaincu quasi tt le monde que les charges générales peuvent être modifiées à l’article 24 ; il n’a pas dit en quoi nos charges étaient illégales (il ne les a même pas regardées) ; il n’a rien dit sur le projet de modification de tantièmes de propriétés ; il n’a rien dit sur l’illégalité des charges spéciales d’escalier etc… ) ? Que me conseillez vous ?
Bien à vous
Tancrède
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:32:39
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Bonsoir,
Nou voyons,ci dessus, que vous avez de bonnes raisons pour tenir tête
à votre syndic,auquel vous devriez donner l'adresse du site de JPM
et l'inviter à retourner à ses "chéres études ".
Avec un syndic comme celui là c'est une catastrophe !
Sans doute que vous avez choisi,à tort, celui dont les honoraires étaient les plus attrayants ???.
Mais dans ce domaine, comme dans d'autres, il faut comparer toutes choses égales par ailleurs...
Au revoir
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 07 févr. 2006 16:34:10 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:50:50
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en tous les cas si un copro veut se faire représenter par un avocat il doit demander l'autorisation au syndic (qui peut refuser). D'autre part cet avocat étant étranger à la copro, il aurait fallu, il me semble, demander à l'ag si elle l'acceptait en son sein, mais normalement il n'aurait pas du participer à cette AG.
Cordialement / Frédéric |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 18:59:29
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| et bien la solution c'est de trouver qqn qui donne son pouvoir à cet avocat et pour les frais un CS peut se les faire rembourser, le contenu des anomalies décrites suffit à justifier la confirmation par qqn car c'est l'avocat "du syndic" qui pourrait être mis en cause ne jouant pas son rôle de conseil ... qui je suppose sera facturé au SDC |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 19:05:34
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oui mais le syndic peut refuser l'avocat mandataire
Cordialement / Frédéric |
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 11:57:13
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Citation :
Initialement entré par fguigui
en tous les cas si un copro veut se faire représenter par un avocat il doit demander l'autorisation au syndic (qui peut refuser). D'autre part cet avocat étant étranger à la copro, il aurait fallu, il me semble, demander à l'ag si elle l'acceptait en son sein, mais normalement il n'aurait pas du participer à cette AG.
Cordialement / Frédéric
En fait, si je puis me permettre, vous ne répondez pas à ma question qui est de savoir si le syndic a le droit de faire participer un avocat de son choix à une AG ? Cela s'apparente à un passage en force de la part du syndic pour faire passer sa résolution selon une majorité qui me semble inadaptée (article 24 au lieu de l'unanimité). Mais le syndic n'est pas courageux et il ne veut pas prendre seul la décision du type de majorité à utiliser. Sa tactique est de convaincre les copropriétaires que l'article 49 de la loi SRU peut être utilisé. Une fois l'assemblée convaincue, il espère organiser le vote selon la majorité retenue. Il est même allé jusqu'à proposer que l'AG (ou le conseil syndical) décide par un vote du type de majorité à utiliser. Je lui est répondu bien évidemment que nous n'avions pas ce pouvoir. La loi est là pour cela. Il faut l'appliquer.
L'avocat a été présenté comme un expert (intouchable car grande réputation...) disant la loi alors qu'il me semble simplement défendre un point de vue (celui du syndic), car c'est son métier.
Point a posteriori aggravant, il s'est confirmé au cours de l'AG que l'avocat prend une position qui me semble (je ne suis pas un grand expert) opposée au droit (en l'occurrence, il déforme les recommandations que l'on trouve sur le site de l'ARC).
Voilà mon pb actuellement!
Merci pour vos conseils. Tancrède
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 12:08:54
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Citation :
Initialement entré par océan
et bien la solution c'est de trouver qqn qui donne son pouvoir à cet avocat et pour les frais un CS peut se les faire rembourser, le contenu des anomalies décrites suffit à justifier la confirmation par qqn car c'est l'avocat "du syndic" qui pourrait être mis en cause ne jouant pas son rôle de conseil ... qui je suppose sera facturé au SDC
Non, le syndic, comprenant tardivement sa bévue, m'a dit que c'est son cabinet qui prendra en charge les frais de son avocat. En fait, le syndic a admis implicitement qu'il aurait dû demander l'accord au moins du Conseil syndical. Donc pas de problème sur ces frais là. Une fois encore c'est sur le fait que le syndic ait pris l'initiative de faire venir à l'AG un avocat de son choix que je m'étonne (c'est le moins que l'on puisse dire).
Concernant les frais de mon avocat, pour l'instant le syndic refuse de rembourser. Je lui est répondu d'appliquer l'article 27 (modifié) du décret du 17 mars 1967. J'attends sa réponse.
Tancrède
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tancrède
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 13:28:49
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Pour vous montrer à quel point j'ai affaire à une "champion du monde".
Mon syndic a interrogé sa confédération à propos de notre affaire. Un grand ponte de niveau national a ainsi été sollicité par son interlocuteur de sa confédération... sur..., je vous le donne en mille,..."peut-on oui ou non modifier les tantièmes de PROPRIETE à la majorité simple de l'article 24 "!!
Tancrède |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 14:13:06
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Citation :
Initialement entré par fguigui
en tous les cas si un copro veut se faire représenter par un avocat il doit demander l'autorisation au syndic (qui peut refuser). D'autre part cet avocat étant étranger à la copro, il aurait fallu, il me semble, demander à l'ag si elle l'acceptait en son sein, mais normalement il n'aurait pas du participer à cette AG.
Cordialement / Frédéric
Donc comme je le disais, en début d'AG celle-ci doit être consultée pour accepter ou refuser la présence de ce corps étranger à votre copropriété, à l'article 24 il me semble. Si le syndic ne pose pas cette question le président de l'AG doit la poser et la présence de l'avocat doit être mise aux voix.
Cordialement / Frédéric |
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