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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 07 févr. 2006 : 12:01:58
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Un particulier construit une maison derrière la notre, nos jardins sont mitoyens.
Le permis de construire est délivré en 2004, le règlement de l'urbanisme est géré par un POS avec un COS.
La mairie accepte un permis de construire avec un rez-de-chaussée avec garage coté rue, et deux piliers coté jardin.
La surface habitable se trouve au niveau 2 et 3. Il ne reste pas de SHON de réserve.
Le toit est assez bas, courbé en zinc. 
La construction ne respecte pas le permis: 
le constructeur remplace le toit par un début en parpaings pour combles, au moins un mètre plus haut que le permis (et plus haut même que le plafond dans la zone).
Nous avons porté plainte à la mairie et un agent assermentée a constaté l'infraction et dressé un procès verbal.
Le chantier a été arrêté. L'agent constate également qu'au rez-de-chaussée, la surface de 40 m2 sous la maison est fermée.
Selon le permis de construire cette surface devrait rester ouvert, avec deux piliers pour supporter niveau 2 et 3.
Le PLU est adopté entre-temps. Le constructeur me dit que maintenant avec le PLU, il n'y a plus notion de COS, seulement de gabarit, et que la demande de modification sur la surface au rez-de-chaussée n'est qu'une formalité. 
Mais dans la zone concernée le PLU reste identique au POS, et les constructions sont limitées toujours par le COS.
Il me semble que le 40m2 de SHON restent illégale. Est-ce que je me trompe et la notion de gabarit va de toute façon remplacer partout la notion COS?
Remerciements, Eve.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 12:35:00
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Citation :
Le PLU est adopté entre-temps. Le constructeur me dit que maintenant avec le PLU, il n'y a plus notion de COS, seulement de gabarit, et que la demande de modification sur la surface au rez-de-chaussée n'est qu'une formalité.
Je ne la connaissais pas celle-là, mais je ne suis pas infaillible !
Attendez de recevoir des réponses de Vinzz et Laurent C en particulier, bien plus "pointus" que moi en ce domaine.
Mais suivez de près les "réactions" de la commune qui est responsable du contrôle du respect du PC délivré sous l'emprise du POS.
Le rdc doit rester "ouvert".
Christophe |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:31:48
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Une chose est sure, si votre voisin a construit sans respecter son PC, il a commis le délit pénal prévu à l'article L.480-1 du Code de l'urba et puni des peines prévues aux articles L.480-4 et L.480-5.
Il est ensuite possible de régulariser une construction en cours (PC modificatif) ou achevée (PC de régularisation). Ceci ne fera pas disparaitre l'infraction (en principe, si le Proc. poursuit, le constructeur sera condamné), mais fera obstacle à la démolition/remise en état.
Partant, votre voisin peut déposer une demande de PC pour faire régulariser son rez-de-chaussée, dès lors que les nouvelles dispositions du POS (ou PLU) applicables au jour où le maire se prononcera permettent la création des 40 m² de SHON, ce qui suppose dans votre affaire, si j'ai bien compris, la suppression du COS de l'article 15.
Il n'existe aucune regle générale selon laquelle le COS serait remplacé par les regles de gabarit-enveloppe des articles 7 et 10 du PLU. Cependant, il se peut que dans la zone où se trouve le terrain en cause, le COS ait été supprimé, lors de la dernière révision du PLU (ce qui irait d'ailleurs dans le sens de l'objectif poursuivi par la loi SRU de densifier les centres urbains...).
Cordialement,
Vincent. |
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 16:38:28
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Vinzz,
Le terrain concerné est dans une zone pavillonnaire que le PLU prétend préserver. Autant que je sache la COS restera en vigueur. L’histoire du PLU sert sans doute comme argument pour expliquer pourquoi avoir construit non-conforme au permis.
Surprise
Je viens de recevoir une convocation de la Mairie pour une réunion d’information concernant ce chantier. J’apprends que cette réunion est organisée sur l’initiative du constructeur. L’agent de la commune fait pression sur nous pour venir négocier un compromis pour débloquer la situation. La période d’instruction de la demande de modification termine bientôt, la réunion est dans deux jours.
Il ne veut pas confirmer que sans compromis de notre part la commune doit rejeter la demande.
Cette invitation de la commune pour « débloquer » la situation, veut-elle dire que j ‘ai (seul ou avec quelques riverains) le pouvoir d’approuver une SHON que le code de l’urbanisme n’approuve pas ?
C’est une lourde responsabilité : si j’accepte je suis en train de dire que je suis d’accord pour ne pas appliquer les règles, et pire : que construire dans l’illégalité paye !
Si je n’accepte pas, C’est très mal parti pour les relation avec mes futurs voisins : c’est moi alors qui force le contrevenant de démolir, et pas la commune ! 
Par contre : je n’aime pas du tout leur exploitation du toit : il y a une terrasse et un disgracieux garde-corps.
Puis-je négocier d’annuler cette terrasse et l’accès au toit contre mon accord sur le SHON ?
Dans ce cas, dois-je faire entériner cet accord par une servitude pour éviter de se trouver confronté avec un permis de construire ou déclaration de travaux pour cette même terrasse plus tard. ?
Sincères remerciements, Eve 
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 17:15:20
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Il est étonnant que le maire vous convie à une telle réunion.
J'imagine que l'idée est d'obtenir votre accord de "principe" sur le fait que vous n'attaquerez pas le PC modificatif qu'il s'apprête à délivrer au voisin.
Je comprends votre souci de ne pas trop mal commencer avec les voisins et il me paraît pour le moins normal que vous demandiez une modification du projet s'agissant du traitement de la terrasse, dont le carcatère accessible pourrrait, du reste, etre contraire au droit civil s'il permet des vues sur votre terrain à moins de 1.90 m.
Une servitude paraît exclu, car je ne vois pas ce sur quoi elle porterait.
En revanche un protocole d'accord, pourquoi pas ? Vous vous engageriez à ne pas attaquer le PC, sous réserve que, cette fois, il soit respecté, en échange de quoi le voisin s'engagerait à modifier selon vos souhaits son projet et à rendre inaccessible la terrasse.
Bon courage,
Vincent. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 18:38:24
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Il est vrai que le comportement de la commune est plus que bizarre.
Manque-t-elle de courage à ce point pour souhaiter vous impliquer directement dans ce qui relève du seul droit de l'urbanisme, ou souhaite-telle favoriser, et pourquoi, votre voisin.
A votre place, et bien que les délais soient courts,(deux jours !) je contacterai les services de la DDE, voir un avocat spécialisé en urbanisme.
Ou encore, je demanderai un report de cette réunion dont le délais de préavis me semble particulièrement précipité.
Christophe |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 20:53:08
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Qu'est-ce que c'est que ce binz ????
On n'est pas en Sicile ici, mais en France !
Personne n'a le pouvoir d'autoriser une construction hors la loi, hors une cours de cassation !
Ne trempez pas dans une quelconque "autorisation" et ne signez rien. Vous vous rendriez quelque part complice de l'infraction.
Suivez le conseil de Christophe.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 févr. 2006 21:04:42 |
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 21:38:31
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Merci Laurent, Christophe, Vincent.
Je vais faire reporter la réunion.
Vinzz ou Laurent: Pour revenir sur la question clé de cette affaire: est-il vrai ou faux que la notion de gabarit va de toute façon remplacer partout la notion COS?
Je pose la question explicitement parce que je vais etre re-confronté avec cet argument.
Cordialement, Eve |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 09:51:10
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"est-il vrai ou faux que la notion de gabarit va de toute façon remplacer partout la notion COS?".
Non, c'est faux.
L'esprit -mais ce n'est pas une obligation- de la loi SRU est de conduire les communes à supprimer le COS. L'article L.123-1 du CU dispose notamment que le PLU "Fixe un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent la densité de construction admise :
- dans les zones urbaines et à urbaniser ;
- dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages et de leurs écosystèmes pour permettre, dans les conditions précisées par l'article L. 123-4, des transferts de constructibilité en vue de favoriser un regroupement des constructions".
En tout état de cause, la notion de COS et de gabarit-enveloppe ne se recouvrent pas totalement. La première vise à limiter la densité constructible des terrains, alors que la seconde régit l'implantation des bâtiments par rapport aux limites sépératives (schématiquement, plus on construit haut, plus on doit se reculer des limites séparatives, plus on a besoin de terrain).
Cordialement,
Vincent
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 10:12:34
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Les articles L123-1 puis R123-9 du code de l'urbanisme définissent ce que doit contenir un PLU.
Il est tout a fait faux de dire que de toutes façons la notion de gabarit va remplacer la notion de COS.
Et quand bien même cela serait vrai, ça ne donne pas le droit à une construction d'être hors la loi actuelle.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 23 févr. 2006 : 15:15:49
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Il y a deux semaines, nous (riverains) avons demandé de reporter la réunion avec la commune. La commune a entre-temps (étant apparemment contrainte de statuer) accordé la modification demandée par le constructeur.
Ce qui change : La surface ajoutée au rez-de-chaussée est partiellement compensée par un vide à l’étage, et partiellement par augmentation de la surface pour stationnement de voitures. Rien à dire ici.
Mais la modification du toit est désagréable : 40 cm plus haut, et au lieu d’un skydome, il y aura une porte vers nous au quatrième niveau. Cela donne le pavillon encore plus l’allure d’un immeuble qu’il avait déjà avec les trois niveaux.
L’ajout de 40 cm de hauteur donne dans les combles de la SHON en plus. Non comptés par la commune. Ces combles SHOB 20m2, SHON 10m2 (à 1.80 m et plus) sont déclarés « local technique VMC / Climatisation » Cela ne me semble pas échapper à la SHON, parce que ce local est loin d’être rempli de machines.
Depuis le 15 janvier c’est sur base de PLU que le maire statue. Nous avons eu une réunion avec la commune pour nous expliquer ce qui change entre POS et PLU. Le chef de service étant malade, un employé de ce service nous a reçus :
Sur le passage POS à PLU : l’employé de la commune affirme que la notion de COS n’existe plus. Il y a emprise et hauteur. C’est plus simple et permet de faire par exemple plus d’étages (moins haut). C’est la même histoire que le constructeur nous racontait, il y a trois semaines, et que je n’arrive toujours pas à croire :
Les nouvelles règles d’urbanisme PLU ne sont pas encore disponibles à l’accueil. (Est-on sérieux ici ? Le délai de recours a commencé. Comment va-t-on faire alors ?) L’agent nous a copié les pages de PLU qui concernent notre zone.
Rentrée chez moi, je vois que l’article 14 sur le COS se trouve toujours dans le texte de PLU avec les mêmes chiffres que le POS.
Je cite Article 14 du PLU :
Article UE 14 Possibilités maximales d'occupation du sol:
14.1 Le plafond de COS est fixé pour ce secteur à 0.6
14.2 Le COS n'est pas applicable aux constructions ou aménagement des équipements publics définis à l’article L112-2, 3eme alinéa du Code d’Urbanisme
fin de Article 14 du PLU
(Le texte en article 14.2 est identique a celui du POS)
Je viens d’appeler le chef de service. Article 14 aurait du dire qu’il n’y a pas de notion de COS dans une bande de 20 m de la rue. Pour construire au-delà on a maintenu un COS.
Il me raconte que la photocopie que son employé a faite vient apparemment d’un document pas à jour. !! Quel binz !
[Je me souviens que dans l'enquete sur le PLU une remarque sur notre zone a été faite: un particulier ou promoteur propose de remplacer COS pour bande constructible. Le responsable d'enquete repondait "favorable". Apparemment apres l'enquete on change le texte et hop, on adopte. Je trouve cela très aléatoire, et je regrette ne pas avoir une réponse dans l'autree sens! Ma photocopie est - je suppose - du document d'enquete]
Il y a-t-il quelque chose à reprocher à cette facon de faire?
Autre que retourner à la Mairie pour réclamer le vrai document, que pourrais-je faire ? |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 23 févr. 2006 : 18:30:44
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Rien,
sans PLU vous ne pouvez rien faire.
En tout cas, vous avez intérêt à guetter le jour où le voisin posera le panneau d'affichage du permis, vous aurez alors deux mois pour l'attaquer.... Ne manquez pas le coche, on dirait bien, si vous permettez, qu'ils se moquent de vous.
Bon courage,
Vincent |
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 14:38:01
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Le panneau est affiché depuis 15 jours.
Il y a trois jours l'employé de la commune nous a donné des copies d'un document obsolète.
En réponse d'une demande pour
a) détails de la modification qui vient d'etre accordée et
b) fournir le texte du PLU,
un riverain vient de recevoir un courier du maire-adjoint stipulant que le texte du PLU est en vente à partir de debut mars.
La situation me parait ridicule. Est-ce juridiquement acceptable?
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COS partout remplacé par PLU et gabarit?
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