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Les personnes qui ont confié la gérance de leur lot au syndic gérant de l'immeuble mais sans donner de pouvoir particulier pour l'AG font elles partie des copropriétaires considérés comme votant POUR ou CONTRE une résolution lorsqu'elles n'assistent pas à l'AG ?
Un copropriétaire qui quitte une AG sans faire noter son départ est-il considéré comme votant POUR ou CONTRE toutes les résolutions à l'ordre du jour auxquelles il n'a pas participé ?
Quelles sont les références des textes de loi et/ou de jurisprudence ?
Article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa: "Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."
Donc les copropriétaires qui ont donné mandat de gestion de leurs lots n'ont pas donné de mandat de repréentation en A.G. Ces copropriétaires ne sont donc considérés comme présents que s'ils assistent à l'A.G. ou ont donnés mandat à un tiers habilité pour les représenter et que celui-ci assiste à l'A.G.
Un copropriétaire qui quitte l'A.G. sans faire constater son départ risque d'être considéré comme présent, à charge par lui de rapporter la preuve de son départ en cours d'A.G.
Outre le fait que le syndic ne peut représenter un copropriétaire, le mandat de gestion du bien ne vaut pas mandat de représentation aux AG. Ces copropriétaires sont donc "absents et non représentés". De ce fait ils n'ont pu exprimer leurs voix, ils ne sont pas comptabilisés. L'identification nominative des copropriétaires présents ou représentés procède de la signature de la 'feuille de présence' par eux ou par par celle de leur mandataire.(D.art.14). Les voix (tantièmes) présentes ou représentées découlent de cet émargement.
Le PV des AG qui est dressé précise généralement le nombre et le nom de ceux absents et non représentés et donc du total des voix présentes ou représentées à l'AG (D.art.17)
Un copropriétaire absent et non représenté ne peut avoir exprimé son vote !
Pour celui qui quitte la séance avant son terme sans signaler au bureau son départ définitif, il sera bien sûr considéré comme 'présent'. N'ayant pas exprimé son opposition aux questons qui suivent son départ il sera considéré comme ayant voté avec la majorité, ou plutot avec le sens du vote qui est proposé. Par exemple sur la question "Voulez-vous qu'on rase gratis ?" Qui est contre ? ...N'étant pas 'contre' puisque sorti, il sera 'pour'. Mais sur la même question "Voulez-vous qu'on rase gratis ?" ...il peut être demandé "Qui est 'pour' ? ... vote où seuls 3 personnes lèvent la main 'pour'. Il sera alors considéré avoir voté avec la majorité 'contre' puisqu'il n'a pas exprimé un vote 'pour'.
A noter ici une notion souvent oubliée : un opposant n'est pas automatiquement celui qui vote 'contre'. L'opposant c'est celui qui a voté dans un sens qui n'est pas majoritaire, peu importe le sens de son vote. On le comprend très bien lorsqu'une majorité est 'pour', la minorité 'contre' étant constituée d'opposants. C'est la même chose lorsqu'une question est repoussée majoritairement par des voix 'contre'. Ce sont alors les 'pour' minoritaires qui sont opposants dans le sens de D.art.17.
Le copropriétaire qui sort en cours de séance sans se signaler au bureau sera considéré comme ayant voté avec la majorité décisionnelle, 'pour' ou 'contre' suivant le cas, sans pour autant être absent ou surtout opposant. Toutefois on peut noter qques arrêts qui ont reconnu fondée l'action en annulation d'une question d'un copropriétaire parti avant la fin sans se signaler mais considéré comme 'absent et non représenté' (défaillant) sur la base de témoignages démontrant qu'il l'était effectivement à partir de la question N° x ....
Ces réponses appelles trois remarques qui sont autant de questions techniques qui correspondent à des cas généralement rencontrée en AG
Dans des cas extrèmes, cela revient à considérer que, si la plupart des personnes ont quitté l'assemblée et qu'il ne reste qu'une minorité de copropriétaires présents, les présents risquent d'avoir toujours "tort" => ex : proposition de travaux pour un montant délirant => qui vote contre ? => travaux votés à la majorité => id. pour les grandes copropriétés ou certaines décisions importantes peuvent être mises à la fin de l'OdJ en anticipant le départ (naturel) de certains coproprios
Dans le même ordre d'idées, qu'est ce qui "impose" de demander ceux qui votent "pour" ou ceux qui votent "contre" ? Par expérience, les syndics cherchent généralement à faire se désigner ceux qui votent contre (il y en a moins, c'est plus facile à noter, et surtout on joue sur l'inhibition de certain(es catégorie)s de coproprios. Est ce le président de séance qui choisit le mode de vote ?
Enfin, pour être encore plus tatillon : si est demandé qui vote contre ? puis qui s'abstient ? (et donc, par défaut, les restants votent pour) Un abstentionniste est par définition quelqu'un qui ne vote ni oui ni non, en toute rigueur (mais est-ce la loi) ne devrait-on pas plutot faire : - qui vote contre ? (ou pour ?) - qui vote pour ? (ou contre ?) - et en déduire les abstentionnistes ?
Merci à tous pour vos réponses que que vive la communauté UI que je viens de rejoindre
Et je terminerai en vous remerciant, en particulier vous Gédehem qui comprenez tout de suite les problèmes et êtes si fiable. Si seulement vous pouviez faire quelque chose pour assainir la situation en France !
Décompte des voix des copropriétaires absents
Forum fermé
Posté - 08 févr. 2006 : 18:28:51
