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 Sujet  |
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stefanstefan
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 10 févr. 2006 : 23:47:30
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Un propriétaire confie un mandat à plusieurs agences immobilières. Il donne le même prix net vendeur à toutes les agences. Une agence a une proposition d'un client pour acheter.
Après négociation, le prix net vendeur est revu (un peu ou nettement)à la baisse.Le vendeur contresigne la proposition de cette agence sans avoir spécifier (par un avenant) aux autres agences qu'il était prêt à baisser son prix net vendeur.
Au nom d'un "principe d'égalité des chances",les agences concurrentes peuvent-elle créer des ennuis au vendeur qui n'a pas prévenu qu'il était prêt à baisser ? Selon un notaire OUI ! Je m'étonne ! Qu'en pensez-vous ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 00:07:48
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| Cela dépend, en fait, du mandat, qui peut obliger le vendeur à signaler ce genre d'accord (ou au moins, à avertir en cas de baisse du net vendeur demandé). |
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sandradime
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 21:33:49
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le vendeur en baissant le prix a changé la donne.
il aurait du prévenir les autres agences |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 07:01:43
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une agence qui bien fait son travail (c'est à dire qui suit ces clients régulièrement, réussi a faire baisser le net vendeur), devrait en faire profiter les autres agences qui ne se bougent pas...
si je suis client, j'attends que les autres agences me rappellent et fassent leurs travail.
si en plus il faut rappeler les autres agences ! |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 07:16:37
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Citation :
Initialement entré par stefanstefan
Un propriétaire confie un mandat à plusieurs agences immobilières. Il donne le même prix net vendeur à toutes les agences. Une agence a une proposition d'un client pour acheter.
Quelle forme a cette proposition ? Si c'est une proposition orale, cela ne vaut pas un clou.... Seule une proposition écrite a de la valeur
Après négociation, le prix net vendeur est revu (un peu ou nettement)à la baisse.Le vendeur contresigne la proposition de cette agence sans avoir spécifier (par un avenant) aux autres agences qu'il était prêt à baisser son prix net vendeur.
Est-ce à dire que le vendeur a signé un avenant modificatif de prix avec la première agence ?
Au nom d'un "principe d'égalité des chances",les agences concurrentes peuvent-elle créer des ennuis au vendeur qui n'a pas prévenu qu'il était prêt à baisser ? Selon un notaire OUI ! Je m'étonne ! Qu'en pensez-vous ?
Le notaire a raison. Les autres agences sont effectivement lésées, et elles ont un recours contre leur mandant, puisqu'il y a une position de concurrence déloyale.
La règle est qu'en cas de pluralité des mandataires, le "net vendeur" soit absolument identique. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 11:16:13
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stefanstefan,
Passez l'avis de jmdb parfaitement erroné.
L'obligation que le net vendeur soit identique partout n'existe pas. Sinon au on aurait des prix "acquéreur" différents selon l'agence.
Si votre affaire aboutit à un compromis, la seule obligation est de prévenir par LRAR les autres agences que la vente est conclue.
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Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 15:34:32 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 11:46:53
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L'obligation d'un net vendeur existe bien..... de manière à ce que chaque mandataire soit placé dans des conditions concurrentielles identiques.... le recours des agences lésées est bien établi....
La difficulté sera de le prouver, mais aucun doute possible sur le recours de principe.
Que le prix FAI soit différent selon les agences est en revanche parfaitement licite puisque les honoraires d'agence sont libres.
Le Nabot, vous feriez mieux de vous taire parfois.
Le notaire a raison, et je confirme ses propos. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 12:01:29
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Citation :
Initialement entré par jmdb
L'obligation d'un net vendeur existe bien.....
Elle ne résultera que de la convention conclue entre le vendeur et l'AI.
Citation :
La difficulté sera de le prouver, mais aucun doute possible sur le recours de principe.
Si un compromis est conclu sur une base différente (net vendeur et commission), la seule obligation contractuelle est de prévenir les autres AI.
Citation :
Que le prix FAI soit différent selon les agences est en revanche parfaitement licite puisque les honoraires d'agence sont libres.
Je ne dis pas le contraire. Mais il n'y a aucune obligation législative de mettre des "net vendeur" identiques partout. Sinon vous me sortez le texte législatif.
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Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 12:10:26 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 12:39:46
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
L'obligation d'un net vendeur existe bien.....
Elle ne résultera que de la convention conclue entre le vendeur et l'AI.
Citation :
La difficulté sera de le prouver, mais aucun doute possible sur le recours de principe.
Si un compromis est conclu sur une base différente (net vendeur et commission), la seule obligation contractuelle est de prévenir les autres AI.
Citation :
Que le prix FAI soit différent selon les agences est en revanche parfaitement licite puisque les honoraires d'agence sont libres.
Je ne dis pas le contraire. Mais il n'y a aucune obligation législative de mettre des "net vendeur" identiques partout. Sinon vous me sortez le texte législatif.
C'est simple tous les articles du code de commerce qui concernent la concurrence déloyale.
Le recours appartient aux agences lésées. Il y a une jurisprudence dessus.... je la chercherai. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 13:18:52
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Citation :
Initialement entré par jmdb
C'est simple tous les articles du code de commerce qui concernent la concurrence déloyale.
Le recours appartient aux agences lésées. Il y a une jurisprudence dessus.... je la chercherai.
C'est cela. Cherchez.... Cherchez....
Je rappelle toutefois la nature d'un mandat. C'est un acte mixte. Commercial pour l'agent. Civil pour le vendeur. Vous m'expliquerez en quoi le Code de Commerce s'appliquerait pour un non commerçant (le vendeur). Vous vous enfoncez.  |
Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 13:21:12 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 13:53:18
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
C'est simple tous les articles du code de commerce qui concernent la concurrence déloyale.
Le recours appartient aux agences lésées. Il y a une jurisprudence dessus.... je la chercherai.
C'est cela. Cherchez.... Cherchez....
Je rappelle toutefois la nature d'un mandat. C'est un acte mixte. Commercial pour l'agent. Civil pour le vendeur. Vous m'expliquerez en quoi le Code de Commerce s'appliquerait pour un non commerçant (le vendeur). Vous vous enfoncez.
Mais le recours c'est d'une agence envers l'autre...... si vous lisiez ce que j'écris au lieu de vous opposer à moi systématiquement.
Par ailleurs, sachez que je vérifie, par déontologie professionnelle, TOUT ce que j'écris. Dans ce fil, comme pour celui qui concerne la durée des effets d'un mandat après son expiration. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 14:09:27
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Mais le recours c'est d'une agence envers l'autre...... si vous lisiez ce que j'écris au lieu de vous opposer à moi systématiquement.
C'est à dire une reconnaissance implicite de vos erreurs d'analyse. Quand un compromis est signé, par définition, la concurrence s'arrête. L'affaire est conclue, et la seule obligation pour le vendeur est d'avertir les autres AI.
Citation :
Par ailleurs, sachez que je vérifie, par déontologie professionnelle, TOUT ce que j'écris. Dans ce fil, comme pour celui qui concerne la durée des effets d'un mandat après son expiration.
Déontologie ???? Laissez moi rire. Quand un mandat est nul parce qu'un effet n'est pas limité dans le temps, il est nul et puis c'est tout. La seule jurisprudence que vous ayez réussi à sortir sur ce cas était complètement déphasée. Personnellement, je ne pense pas que ce soit du professionnalisme.
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Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 14:10:10 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:09:12
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Mais le recours c'est d'une agence envers l'autre...... si vous lisiez ce que j'écris au lieu de vous opposer à moi systématiquement.
C'est à dire une reconnaissance implicite de vos erreurs d'analyse.
C'est une reconnaissance ni explicite ni implicite de rien du tout.Et je ne vois pas où dans l'analyse se trouverait une erreur. Ce n'est pas parce que vous ne reconnaissez jamais les vôtres que les autres et moi en particulier sont incapables de le faire.
Quand un compromis est signé, par définition, la concurrence s'arrête.
Un compromis signé ne retire jamais le droit à un mandataire d'opposer un recours contre qui il voudra.... !
L'affaire est conclue, et la seule obligation pour le vendeur est d'avertir les autres AI.
Oui, mais cela n'a aucun rapport avec le sujet, ni avec la question posée.
Citation :
Par ailleurs, sachez que je vérifie, par déontologie professionnelle, TOUT ce que j'écris. Dans ce fil, comme pour celui qui concerne la durée des effets d'un mandat après son expiration.
Déontologie ???? Laissez moi rire.
Oui, je doute effectivement que vous puissiez savoir ce que sais vu les conseils que vous donnez parfois.....
Quand un mandat est nul parce qu'un effet n'est pas limité dans le temps, il est nul et puis c'est tout. La seule jurisprudence que vous ayez réussi à sortir sur ce cas était complètement déphasée.
Vous êtes seul à le dire. Me Rolland, Me Roulleaux se sont rangés à mon interprétation.... il est vrai que cela ne sera JAMAIS ici, vu l'ambiance que vous y faites régner. À priori le notaire d'Aglae pense de la même manière que moi, et jcm s'est exprimé sur la négligence de l'AI, négligence qui ne peut remettre en cause la validité du mandat, qui lui était bien limité dans le temps....
Pour avoir raison, vous employez tous les arguments y compris les moins solides et souvent les plus bas.....
Quoiqu'il en soit, tout s'exprime en termes de risques. Et les incertitudes, tant qu'on n'a pas les documents sous les yeux, sont totales....
Personnellement, je ne pense pas que ce soit du professionnalisme.
Parce que vous êtes un professionnel ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:22:58
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Le "professionnel" a dit :
Citation :
Un compromis signé ne retire jamais le droit à un mandataire d'opposer un recours contre qui il voudra.... !
Que les AI se battent entre eux à coup d'avocats, c'est leurs problèmes. Mais un recours contre le vendeur est à l'évidence irrecevable.
Le "professionnel" a dit :
Citation :
Oui, mais cela n'a aucun rapport avec le sujet, ni avec la question posée.
Relisez la question : les agences concurrentes peuvent-elle créer des ennuis au vendeur qui n'a pas prévenu qu'il était prêt à baisser ?
Conclusion : le "professionnel" ne sais pas lire.
Le "professionnel" a dit :
Citation :
À priori le notaire d'Aglae pense de la même manière que moi, et jcm s'est exprimé sur la négligence de l'AI.
jcm a peut être dit que c'était une négligence, mais sur ce problème exposé sur un autre fil, il a surtout dit que c'était nul. (à cause de la non limitation de la durée de la clause en question).
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Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 15:25:02 |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:33:48
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Je ne vois pas ce qui vous permet de déclarer qu'aucun recours contre le vendeur ne serait recevable.... pour le cas où un vendeur confie des mandats à des montants "net vendeur" différents....
Il faudra que vous l'expliquiez.
Pour le reste, vous faites des interprétations qui n'ont qu'un seul but : vous mettre en avant et en scène. Cela vous regarde.
Je constate simplement que vous émettez des avis différents à deux notaires (celui de stefanstefan et celui d'Aglae), que je rejoins 100% des avis de ces notaires, et que vous vous permettez de n'être pas d'accord avec des arguments qui ne sont pas de mon point de vue recevables...
Est-ce que vous comprenez seulement "concurrence déloyale"... ?
Vous devriez vous poser les bonnes questions..... et c'est un professionnel qui vous le dit. Vous devriez aussi cesser de répondre si vous ignorez le sujet et la question posée, et c'est moi, en tant qu'homme, qui vous le dis. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:39:29
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne vois pas ce qui vous permet de déclarer qu'aucun recours contre le vendeur ne serait recevable.... pour le cas où un vendeur confie des mandats à des montants "net vendeur" différents....
Il faudra que vous l'expliquiez.
Pour une raison très simple : c'est que le prix "net vendeur" est très rarement communiqué au public (vitrine ou annonce) et que le côté visible est le prix affiché (commission comprise).
S'il y a des distorsions sur les prix affichés, il pourrait y avoir effectivement concurrence déloyale entre AI. Mais ce problème ne concerne en aucun cas le vendeur qui n'est pas commerçant au sens du mandat signé. (c'est un acte mixte je le rappelle encore une fois).
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:48:34
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| En fait, je crois que vous avez tous les deux raison : je ne vois pas où on pourrait trouver un article de loi qui interdit de choisir son net vendeur "à la tête de l'agent", mais certains mandats que j'ai lus interdisaient au vendeur d'accorder un mandat à une autre agence à un net vendeur inférieur (une fois, c'était même à prix HAI inférieur) sans l'accorder aussi à la première agence, et je ne vois pas pourquoi cette clause serait illicite. En revanche, je ne sais pas si une jurisprudence a pu émerger pour préciser les conditions d'application de telles clauses. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:52:50
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne vois pas ce qui vous permet de déclarer qu'aucun recours contre le vendeur ne serait recevable.... pour le cas où un vendeur confie des mandats à des montants "net vendeur" différents....
Il faudra que vous l'expliquiez.
Pour une raison très simple : c'est que le prix "net vendeur" est très rarement communiqué au public (vitrine ou annonce) et que le côté visible est le prix affiché (commission comprise).
S'il y a des distorsions sur les prix affichés, il pourrait y avoir effectivement concurrence déloyale entre AI. Mais ce problème ne concerne en aucun cas le vendeur qui n'est pas commerçant au sens du mandat signé. (c'est un acte mixte je le rappelle encore une fois).
Mais il ne peut pas s'agir de distorsions des prix affichés ! Encore une fois, vous déplacez les choses pour faire valoir votre interprétation. Les prix affichés sont FAI et les honoraires sont libres.....!
Si je suis AI et qu'un vendeur accorde à un autre AI un prix net vendeur plus bas, ce vendeur ne pourra pas me refuser d'effectuer une baisse de prix et un alignement de prix sur les conditions plus favorables. S'il le faisait, ce vendeur se rendrait coupable d'une concurrence déloyale dans le cadre du mandat de vente confié, et rendrait difficile la mission conférée dans ce contrat..... De là, même à ce qu'un Juge statue sur des manoeuvres pour éviction, il y a même qu'un pas !
Bien évidemment, dans le cadre d'une négociation et donc des tractations, le jeu de la négociation pour obtenir un accord reste entier. Encore que ce temps n'est pas non plus une zone de non droit. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:53:50
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
mais certains mandats que j'ai lus interdisaient au vendeur d'accorder un mandat à une autre agence à un net vendeur inférieur (une fois, c'était même à prix HAI inférieur) sans l'accorder aussi à la première agence,
Je ne discuterai pas de la validité de ces clauses qui de fait imposeraient de revoir les autres mandats. Ceci dit si un compromis se fait sur base autre que celle qui est prévu par un mandat, l'affaire est conclue et les autres AI n'ont plus aucun recours dès lors qu'ils sont avertis. Surtout pas à l'encontre du vendeur. La négociation reste libre. |
Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 15:54:38 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 16:13:21
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Si je suis AI et qu'un vendeur accorde à un autre AI un prix net vendeur plus bas, ce vendeur ne pourra pas me refuser d'effectuer une baisse de prix et un alignement de prix sur les conditions plus favorables.
Y a-t-il une religion qui vous empêche de baisser les commissions ? |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 16:31:22
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C'est à moi que vous dites cela ???????
Vraiment !
Chacun connait ici ma position concernant les honoraires d'agences !
Franchement, parfois je me demande dans quel cadre vous intervenez ici, et surtout si vous êtes bien conscient de tout ce que vous dites. La cohérence de vos propos, en dehors des interprétations que vous faites - à tort ou à raison, peu importe - me semble approximative. |
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