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Samimmo
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8 réponses |
 Posté - 12 févr. 2006 : 00:27:02
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Etudiant en immobilier je voudrais savoir quels sont les avantages de l'AI à rediger un compromis ou promesse de vente au sein de son agence ? S'il y avait plus d'annulation de vente ( Loi SRU ) que chez le notaire ? et Est-ce une minorité de AI qui les redigent ?
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 10:30:26
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Citation :
Initialement entré par Samimmo
Etudiant en immobilier je voudrais savoir quels sont les avantages de l'AI à rediger un compromis ou promesse de vente au sein de son agence ? S'il y avait plus d'annulation de vente ( Loi SRU ) que chez le notaire ? et Est-ce une minorité de AI qui les redigent ?
Je vais poser le problème autrement !
D'abord il faut considérer que la rédaction d'acte fait partie du métier d'agent immobilier et que cela représente une valeur ajoutée.
Ensuite de quoi parlez-vous ?
De la possibilité pour l'acquéreur de se rétracter compte tenu de l'article 271-1 ? Mais cette possibilité lui est offerte quelle soit la forme de l'avant-contrat, et que cela soit rédigé par un notaire ou par qui vous voulez ne changera rien à l'affaire.
Ensuite, la question qu'il est utile de se poser est quelle est la meilleure forme d'avant-contrat ?
Vous employez le mot promesse OU compromis.... l'erreur est souvent commise, mais une promesse synallagmatique n'a rien à voir avec un compromis de vente sous conditions suspensives !
D'abord la différence se situe dans la rédaction...
d'un côté Mr X PROMET DE VENDRE à Mr Y QUI PROMET D'ACHETER.
de l'autre on a Mr X QUI VEND à Mr Y QUI L'ACCEPTE.
Un compromis de vente VAUT VENTE et non une promesse fût-elle synallagmatique.
La maladie principale de la technique des avant contrats est principalement la défaillance de l'acquéreur. Cette maladie est probablement la plus légère lorsqu'on est en présence d'un compromis de vente, et j'en veux pour preuve que de plus en plus, les notaires, depuis la loi SRU, ont plutôt recours à cette forme....
Bien évidemment, loin de moi l'idée de généraliser, et je connais des cas où une PROMESSE UNILATÉRALE D'ACHAT, malgré la loi SRU qui pourrait faire croire à son obsolecence, est une la meilleure idée à proposer aux parties.
Sinon, la plupart des agents immobiliers, il me semble, recourrent au compromis de vente sous conditions suspensives.
Et je préconise cette forme à la grande majorité des avant contratspour la transaction immobilière
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 10:54:26
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Très gros avantage, la maîtrise du dossier, surtout si l'agence a une garantie financière avec perception de fonds. On voit trop souvent des notaires rembourser le dépôt de garantie sur présentation d'un refus de prêt non conforme, voire manifestement de complaisance. Ce qui est contraire à la défense des intérêts du vendeur. Nous avons sauvé de nombreuses affaires de cette manière.
Un autre avantage est le délai. Lorsque les parties sont d'accord pour signer, chez l'AI ça peut aller vite, chez le notaire il faut souvent attendre une semaine, voire plus.
C'est pour cette raison que depuis la deuxième vente de l'agence nous faisons les compromis nous mêmes, la première ayant été annulée par les acquéreurs la veille du RV pris chez le notaire, après 10 jours d'attente.
Un troisième avantage est la rédaction du compromis quant à la protection des honoraires. Les notaires connaissent peu le formalisme contraignant de la loi Hoguet.
Et quant à la responsabilité de l'agence et à la protection de l'acquéreur, le fait de faire nous-mêmes les compromis nous permet d'annexer systématiquement la "fiche descriptive contractuelle" que nous avons déjà évoquée (voir www.edpref.com puis catalogue puis transactions).
jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 20:42:32
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Citation :
Initialement entré par jcm
On voit trop souvent des notaires rembourser le dépôt de garantie sur présentation d'un refus de prêt non conforme, voire manifestement de complaisance.
Pour bien connaître un clerc de notaire de la région de Meaux, je peux vous dire que lorsque ce cas de figure arrive, il vérifie tout. L'historique du dépôt de la demande de prêt, ainsi que l'authenticité du document bancaire de refus. Mais la loi ne permet pas d'aller au delà. La banque n'a pas à motiver. De ce point de vue, je ne vois pas le plus que cela soit géré par un AI. Il faudra m'expliquer.
Certes, le principal inconvénient de passer un compromis SSP par notaire est qu'en cas justement de refus de prêt, le montant des honoraires de rédaction du compromis (env 230 EUR) sont perdus en grande partie. (Les notaires ne sont pas soumis à la loi Hoguet). L'avantage indéniable toutefois est de le faire rédiger par un professionnel juriste indépendant des parties. |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2006 20:43:53 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 08:58:46
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
On voit trop souvent des notaires rembourser le dépôt de garantie sur présentation d'un refus de prêt non conforme, voire manifestement de complaisance.
Pour bien connaître un clerc de notaire de la région de Meaux, je peux vous dire que lorsque ce cas de figure arrive, il vérifie tout. L'historique du dépôt de la demande de prêt, ainsi que l'authenticité du document bancaire de refus. Mais la loi ne permet pas d'aller au delà. La banque n'a pas à motiver. De ce point de vue, je ne vois pas le plus que cela soit géré par un AI. Il faudra m'expliquer.
J'ai déjà répondu. Votre clerc est une exception. La plupart du temps les notaires ne sont pas regardants sur le libellé du refus.
Certes, le principal inconvénient de passer un compromis SSP par notaire est qu'en cas justement de refus de prêt, le montant des honoraires de rédaction du compromis (env 230 EUR) sont perdus en grande partie. (Les notaires ne sont pas soumis à la loi Hoguet). L'avantage indéniable toutefois est de le faire rédiger par un professionnel juriste indépendant des parties.
Faux. Les notaires aussi doivent rembourser 100 %. Cela n'a rien à voir avec la loi Hoguet.
jcm |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 09:36:25
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Vous avez exposé le point de vue du notaire.
A présent, je vais vous exposer un point de vue d'acheteur.
Lorsqu'un notaire rédige un compromis, il a en main tous les éléments (origine du bien, servitudes...) qui vont lui permettre de faire de ce compromis le "brouillon" (très avancé) de l'acte authentique. Autrement dit, en recevant le projet de compromis, l'acheteur sait déjà qu'il ne va pas pouvoir faire son sous-sol à tel endroit (ou qu'il va devoir laisser un accès) parce qu'il y a une servitude EDF, ou bien que le bien vendu est en indivision et que l'une des parties est saisie (cela m'est arrivé), etc. Un agent immobilier ne le sait pas toujours, aussi désormais je refuserais de signer un compromis en agence (ou alors, le compromis rédigé par le notaire : ce n'est pas le fait de signer en agence qui me gêne).
Je ne sais pas s'il existe une jurisprudence, mais je peux vous dire que le jour où l'histoire ci-dessus m'est arrivée, j'ai été bien contente que des conditions suspensives n'aient pas été remplies, parce que je ne sais pas comment je me serais dégagée de ce guêpier. |
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cgouye
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 20:54:49
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Vous avez exposé le point de vue du notaire.
A présent, je vais vous exposer un point de vue d'acheteur.
Lorsqu'un notaire rédige un compromis, il a en main tous les éléments (origine du bien, servitudes...) qui vont lui permettre de faire de ce compromis le "brouillon" (très avancé) de l'acte authentique. Autrement dit, en recevant le projet de compromis, l'acheteur sait déjà qu'il ne va pas pouvoir faire son sous-sol à tel endroit (ou qu'il va devoir laisser un accès) parce qu'il y a une servitude EDF, ou bien que le bien vendu est en indivision et que l'une des parties est saisie (cela m'est arrivé), etc. Un agent immobilier ne le sait pas toujours, aussi désormais je refuserais de signer un compromis en agence (ou alors, le compromis rédigé par le notaire : ce n'est pas le fait de signer en agence qui me gêne).
Je ne sais pas s'il existe une jurisprudence, mais je peux vous dire que le jour où l'histoire ci-dessus m'est arrivée, j'ai été bien contente que des conditions suspensives n'aient pas été remplies, parce que je ne sais pas comment je me serais dégagée de ce guêpier.
1) un AI ou un mandataire est un professionnel et à ce titre il doit avoir tous les éléments en main avant de rédiger un compromis
2) un AI ou un mandataire est un professionnel et à ce titre il doit au moment de la prise de mandat, s'assurer des titres de propriété (si le vendeur ne le lui donne pas il lui suffit de les demander au notaire du vendeur)
3) Un AI ou un mandataire ne se contente pas de vérifier les éléments sur un acte il va sur le terrain, alors que le notaire reste dans son bureau, et c'est souvent les pieds dans la boue et les plans à la main que je vérifie le passage d'une servitude et parfois le résultat est souvent surprenant.
4)Un AI ou un mandataire va à l'urbanisme pour avoir la dernière règlementation de la zone, va discuter avec le responsable de l'urbanisme
Bien des démarches faites par l'AI ou son mandataire avant d'engager son client acquéreur
Si j'ai rencontré des AI ou mandataires légers dans leur vérif je n'ai jamais rencontré de notaire sur le terrain
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 23:42:19
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| Je n'ai jamais, je dis bien jamais, rencontré d'AI qui procédaient à de telles vérifications. Pas même le quart de ces vérifications. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 19:59:17
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot
Certes, le principal inconvénient de passer un compromis SSP par notaire est qu'en cas justement de refus de prêt, le montant des honoraires de rédaction du compromis (env 230 EUR) sont perdus en grande partie. (Les notaires ne sont pas soumis à la loi Hoguet). L'avantage indéniable toutefois est de le faire rédiger par un professionnel juriste indépendant des parties.
Faux. Les notaires aussi doivent rembourser 100 %. Cela n'a rien à voir avec la loi Hoguet.
Tiens je rebondis un peu tardivement à la réponse. Par curiosité intellectuelle, je serais curieux de savoir la base légale d'une telle affirmation. J'ai cherché dans différents codes, dont celui de la Construction et de l'Habitation et n'ai rien trouvé. Donc, si quelqu'un pouvait aussi donner un avis, car je suis convaincu du contraire. A savoir que l'on ne peut pas récupérer les frais d'un compromis SSP passé devant notaire en cas de non réalisation de conditions suspensives. Mais peut-être me trompe-je. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 21:14:41
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Pour leNabot :
Il y a eu il y a quelques années une polémique concernant le montant des honoraires "libres" pratiqués par les notaires pour la rédaction du compromis : certains conseils régionaux ont interdit la perception d'honoraires sur l'avant contrat, arguant du fait que les honoraires de vente devaient comprendre rédaction du contrat et de l'avant contrat. Autant dire qu'ils n'ont été que trés peu suivis. Certains se font allumer d'autres pas, on ne sait pas trés bien pourquoi.
un certain nombre de notaire (j'aurais tendance à penser à une majorité en province) ne font pas payer les compromis quand les conditions suspensives ne sont pas levées. Par contre, ils font payer les débours (documents qu'ils ont eux même payés comme l'état hypothécaire et les documents cadastre). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 21:21:24
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| Autant dire qu'il y a un flou artistique sur la législation précise à appliquer aux notaires. On peut effectivement en penser ce que l'on veut, mais il convient de bémoliser alors la certitude de jcm quand il affirme Faux. Les notaires aussi doivent rembourser 100 %. Cela n'a rien à voir avec la loi Hoguet. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 20:12:16
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Il s'agit simplement de l'obligation de rembourser les sommes versées en cas de refus de prêt. Cette obligation ne s'impose pas qu'aux AI.
jcm |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 20:25:17
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| En gros, deux situations : rétractation après signature compromis, et dans ce cas le Notaire ne peut rien retenir (code de la construction et de l'habitation, qui s'applique aussi aux Notaires) et annulation de compromis pour défaut de réalisation de compromis de conditions suspensives : dans ce cas, le notaire, qui a prévenu à l'avance les clients du caractère onéreux de sa prestation, pourrait facturer la rédaction du compromis. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 23:52:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il s'agit simplement de l'obligation de rembourser les sommes versées en cas de refus de prêt. Cette obligation ne s'impose pas qu'aux AI.
jcm
Et cette obligation vous la déduisez de quel texte ??? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 09:25:33
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Loi du 13 juillet 79 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, intégrée au Code de la consommation (art.L 312-16).
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 09:50:48
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Voilà cité le texte, j'y avais effectivement pensé. Cependant le gros problème, je pense, c'est que la loi Hoguet ne s'applique pas au notaire d'une part, et que faire un compromis SSP par son intermédiaire n'est pas obligatoire. Tout comme si on s'adresseait à un avocat pour représenter l'acheteur bénéficiaire d'une clause suspensive. Le hic, je pense, c'est que le notaire n'est pas une partie au contrat, au contraire du vendeur, de l'acheteur, ou même de l'AI où une clause du compromis prévoit sa rémunération.
Je pense que c'est la brêche, mais même si personnellement, je conseille de passer par un notaire pour un compromis, il n'est pas obligatoire de passer par lui pour cette étape.
Article L312-16
Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 10:13:40
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| je partage totalement l'opinion de LeNabot. Le notaire rédacteur de l'acte est un tiers dans ce cas. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 13:35:38
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Le dépôt de garantie est toujours versé pour le compte du vendeur, même si c'est entre les mains d'un notaire.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 16:02:49
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Citation :
Initialement entré par jcm
Le dépôt de garantie est toujours versé pour le compte du vendeur, même si c'est entre les mains d'un notaire.
jcm
Le dépôt de garantie c'est ok.
Ce sont les frais de rédaction du compromis SSP devant notaire dont on parle. Environ 230 EUR. Lesquels sont versés indépendamment du DG dans ce cas. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 18:09:48
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Le dépôt de garantie est toujours versé pour le compte du vendeur, même si c'est entre les mains d'un notaire.
jcm
Le dépôt de garantie c'est ok.
Ce sont les frais de rédaction du compromis SSP devant notaire dont on parle. Environ 230 EUR. Lesquels sont versés indépendamment du DG dans ce cas.
Ce qui semble abusif et en tout cas contraire à l'esprit de la loi.
jcm |
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AI et compromis
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