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 Sujet  |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
 Posté - 16 févr. 2006 : 22:21:17
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot a raison, si aucun délai n'est indiqué, il n'y a plus d'engagement. Mais contrairement à lui je pense que si la case n'a pas été remplie c'est plutôt par négligence.
jcm
Franchement, comment pouvez-vous dire cela ?
Ce n'est pas le mandat qui est sans durée quoiqu'il en soit..... !
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:34:09
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Par exemple, un arrêt de la cour de cassation a jugé que l'affaire conclue 19 mois après la visite, et avec une baisse significative de prix (de mémoire 40%), entre le vendeur et l'acheteur, ouvrait le droit au versement d'une indemnité égale aux honoraires stipulés au mandat de vente.
Cet arrêt est tellement connu de tous ceux qui sont réellement compétents qu'il n'est nul besoin d'en rappeler les références.
Ca serait bien que vous arrêtiez de faire du vent. Il y a le texte de loi et votre ami jcm partage mon analyse. Quant à votre jurisprudence, ce serait bien de la citer ne serait-ce que pour la commenter. Sinon allez jouer ailleurs. |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:47:09
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Bon, je vois qu'il y a debat, et donc qu'il y a un risque.
Que pensez-vous du fait de contracter avec une nouvelle agence, pour éviter toute poursuite éventuelle de la première agence ?
aglae |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:49:49
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Bon....
Vous confondez les conditions de validité d'un mandat à savoir si celui-ci n'a pas d'indication de durée.... avec les effets d'un mandat valide, même si celui-ci a expiré.
Quant à la jurisprudence, j'imagine que jcm la connait très bien, et qu'il sera parfaitement capable de la retrouver.
Par ailleurs, elle figure en bonne place sur fr.misc.droit-immobilier où le sujet a été traité de maintes fois.
Par ailleurs, je suppose qu'UI connait cette jurisprudence et qu'il se fera un plaisir de vous l'envoyer. Moi, je me refuse de vous répondre tant que vous continuerez à proférer de telles absurdités.
Quant à jcm, je suis certain que s'il y réfléchit un peu, il se rangera à mon avis.
À savoir qu'une visite effectuée durant la période de validité d'un mandat, empêche l'acquéreur de traiter en direct avec le vendeur (et réciproquement) quand bien même le mandat aurait expiré.
C'est tellement évident que vous devenez navrant de vous opposer ainsi au mépris de la réalité.
Quant à une clause d'un mandat qui ne serait pas remplie.... c'est la loi qui s'applique.... alors.
Jean-Michel |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:54:12
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Citation :
Initialement entré par aglae
Bon, je vois qu'il y a debat, et donc qu'il y a un risque.[quote]Tout est risqué madame. Ne vous inquiété pas Jean mimi est un copain. On s'engueule c'est tout.
[quote]Que pensez-vous du fait de contracter avec une nouvelle agence, pour éviter toute poursuite éventuelle de la première agence ?
aglae
En partant du principe que tout n'est pas sûr (ceci dit je maintiens ce que je dis, à moins d'une jurisprudence contraire et j'attend la réponse de Jean Mimi), si vous contractez avec une nouvelle agence vous pouvez avoir le risque d'une double commission, si par exemple le premier mandat était exclusif et considéré valide malgré l'absence de limitation dans le temps de l'interdiction de contracter en direct. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:02:38
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Le Nabot.... vous n'aurez aucune réponse de ma part, je ne vais pas pour vous passer du temps à chercher une chose aussi connue.
J'ai donné des éléments suffisamment précis de durée (19 mois après la visite) et une baisse de prix entre le prix mandat et le prix négocié (40%) que je cite de mémoire, pour n'avoir pas besoin de devoir me justifier, surtout auprès d'un gugusse tel que vous.
EN outre, j'affirme sollenellement que tant que vous raconterez autant de connerie en droit immobilier, je ne répondrais pas à vos interrogations, vous n'avez qu'à faire une recherche sur les sites appropriés.
je vous ai conseillé d'aller reprendre ou de prendre des études de droit afin de respecter au minimum ceux qui viennent ici chercher de l'aide, et non satisfaire votre impérieux manque de reconnaissance dont vous souffrez comme tant d'autres.
Jean-Michel |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:04:06
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le mandat n'était pas exclusif, et en fait, il n'y a plus d'agence en charge de la vente de cette maison, les mandats ont tous touché à leur fin ou ont été dénoncés ! Il faudrait donc trouver une nouvelle agence pour conclure l'affaire !
aglae |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:07:34
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Citation :
Initialement entré par jmdb
J'ai donné des éléments suffisamment précis de durée (19 mois après la visite) et une baisse de prix entre le prix mandat et le prix négocié (40%) que je cite de mémoire, pour n'avoir pas besoin de devoir me justifier, surtout auprès d'un gugusse tel que vous.
Par expérience il faut toujours se méfier de la mémoire. Pas seulement en droit, mais en matière de calcul d'amortissement aussi par exemple. Une erreur, c'est vite arrivé.
Quoi qu'il n'en soit, on attend avec impatience votre jurisprudence. Vos critères de recherche ne sont pertinents en rien. C'est inexploitable. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:13:07
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Vous risquez d'attendre longtemps.
Vous pouvez même crever.
Encore une fois, n'y-a-t-il personne chez UI pour intervenir et faire en sorte que des apprentis sorciers qui ne respectent personne, surtout les personnes qui viennent demander ici de l'aide....soient correctement renseignés ???????????
C'est proprement ahurissant.
Jean-Michel |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:40:37
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je suis surprise de votre réponse concernant la double commission, sachant qu'il n'y a pas d'exclusivité des agences, notre (éventuel futur) notaire nous avait dit que c'était une solution possible, sans risque ??????????
ca complique nos affaires, mais comment acheter cette maison ? Est-on obligés de passer par cette première agence ruineuse & fumeuse ?
aglae |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:46:42
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Citation :
Initialement entré par aglae
je suis surprise de votre réponse concernant la double commission, sachant qu'il n'y a pas d'exclusivité des agences, notre (éventuel futur) notaire nous avait dit que c'était une solution possible, sans risque ??????????
ca complique nos affaires, mais comment acheter cette maison ? Est-on obligés de passer par cette première agence ruineuse & fumeuse ?
aglae
Sérieusement. Consultez un avocat civiliste en insistant sur l'absence de limitation de la durée de l'interdiction pour conclure en direct et l'article 7 de la loi Hoguet. Vous aurez un avis. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:05:32
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Maintenant, Le nabot, fermez définitvement votre gueule avec vos insultes et vos affirmations diffammatoires.
Un arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation en date du 14 novembre 2000 a considéré que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire
d'un mandat, fait visiter une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent.
En effet, la jurisprudence considère que l'agent immobilier a droit à sa commission quand bien même l'affaire aurait été conclue 19 mois après la signature du bon de visite et à un prix inférieur à celui dans le mandat.
Le bon de visite constituant un élément de preuve qui permet de justifier l'intervention de l'agent immobilier dûment mandaté.
Vous trouverez ce commentaire ici : http://www.partenaire-europeen.fr/jur1_4.asp
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:16:09
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Maintenant, Le nabot, fermez définitvement votre gueule avec vos insultes et vos affirmations diffammatoires.
La fermer ??? Certainement pas. Sans vous vouloir vous vexer vous continuez à vous enfoncer encore plus dans le ridicule.
Où dans l'arrêt, je dis bien où ?????? parle-t-on d'un mandat dont on aurait oublié de limiter les effets dans le temps, même si cet oubli concerne uniquement l'interdiction de conclure en direct. (auquel cas le mandat est nul).
Je vous demande où ????????? J'ai beau lire. Je ne trouve pas.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 novembre 2000 Cassation.
N° de pourvoi : 98-10629
Publié au bulletin
Président : M. Lemontey .
Rapporteur : Mme Barberot.
Avocat général : M. Sainte-Rose.
Avocats : MM. Bouthors, Choucroy.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ;
Attendu que la société Quede a, le 12 janvier 1993, donné mandat non exclusif à la société Cabinet Temp, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une durée totale d'un an, de vendre un fonds de commerce de bar ; que, le 13 janvier 1993, l'agent immobilier présentait le bien à M. Cointe, qui n'a pas donné suite à la visite, mais l'a acquis en septembre 1994 ; que la société Cabinet Temp a assigné la société Quede et M. Cointe en paiement de sa commission ;
Attendu que pour débouter l'agence immobilière de toutes ses demandes, l'arrêt attaqué retient que si le mandat avait été donné de vendre au prix de 750 000 francs, la vente s'est effectivement conclue au prix de 450 000 francs ; que la vente s'est produite plus de dix-neuf mois après la signature du bon de visite, ce qui vient conforter l'idée qu'il ne s'agit pas de la même opération, l'acheteur ayant été informé que le fonds était encore en vente par une simple annonce ; que l'agent immobilier n'apporte pas la démonstration du rôle qu'il aurait joué dans la transaction ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'agent immobilier avait fait visiter l'immeuble à l'acquéreur pendant la durée du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 novembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux. |
Edité par - LeNabot le 17 févr. 2006 00:19:53 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:26:17
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Mais vous confondez encore la DURÉE DE VALIDITÉ D'UN MANDAT DE VENTE avec la durée de ses effets. C'est incroyable !
Dans le cas de cet arrêt, il est absolument conforme à la situation décrite par Aglae.
Le mandat est valide lors de la visite.
Le mandat a bien une limite dans le temps puisqu'il a expiré, et c'est bien une des conditions de sa validité.
Il n'y a pas d'indication de durée dans le temps des effets, cela n'a pas d'importance, et dans ce cas c'est la loi qui s'applique.... ET cette loi c'est la jurisprudence qui considère que 19 MOIS après la visite les honoraires de l'agence sont dus, quand bien même d'ailleurs que le prix aurait baissé.
Nous sommes donc exactement dans la situation d'Aglae.
On peut même imaginer que les effets d'un mandat ont une fin dans le temps. La jurisprudence a pour le moment eu à statuer une durée de 19 mois, mais je pense qu'on peut imaginer 10 ans, compte tenu du délai de conservation d'un mandat qui est précisément de cette durée.... mais là dans cette appréciation de la décision de la cour de cassation je n'engage que moi.
Donc, je maintiens que vous devriez avoir plus d'humilité et de fermer votre gueule.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:31:02
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Citation :
Initialement entré par jmdb
ET cette loi c'est la jurisprudence qui considère que 19 MOIS après la visite les honoraires de l'agence sont dus, quand bien même d'ailleurs que le prix aurait baissé.
Les 19 mois, ce n'est pas par hasard. Une clause probable sur la durée de l'interdiction de conclure en direct dans le mandat d'entremise. Laquelle était nécessairement limité dans le temps.
Et si vous ne limitez pas la durée de cette interdiction, vous ne limitez donc pas les effets du mandat dans le temps non plus. Et c'est donc nul. |
Edité par - LeNabot le 17 févr. 2006 00:31:54 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:34:44
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Mais vous confondez encore la DURÉE DE VALIDITÉ D'UN MANDAT DE VENTE avec la durée de ses effets. C'est incroyable !
Article 7 loi Hoguet.
Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
Sans commentaires. Lesquels seraient forcément désagréables. |
Edité par - LeNabot le 17 févr. 2006 00:35:44 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:38:54
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
ET cette loi c'est la jurisprudence qui considère que 19 MOIS après la visite les honoraires de l'agence sont dus, quand bien même d'ailleurs que le prix aurait baissé.
Les 19 mois, ce n'est pas par hasard. Une clause probable sur la durée de l'interdiction de conclure en direct dans le mandat d'entremise. Laquelle était nécessairement limité dans le temps.
Et si vous ne limitez pas la durée de cette interdiction, vous ne limitez donc pas les effets du mandat dans le temps non plus. Et c'est donc nul.
Pour les 19 mois, c'est très simple, c'est la durée entre la date de la visite et la conclusion de l'affaire entre le vendeur et l'acquéreur.... Lisez bien toute cette affaire, et notamment le jugement en appel si vous êtes capable d'en disposer et si vous savez lire....
Il n'y avait aucune clause particulière de durée hormis la date du mandat limitée à 12 mois. En tout état de cause, rien ne permet de l'affirmer....
je maintiens donc, contre votre entêtement à ne jamais reconnaître vos torts, et à devoir subir continuellement vos insultes, ma réponse.
Si j'étais l'avocat de l'agence dans l'affaire d'Aglae et en possession de cette jurisprudence, je pense qu'à l'évidence, le Juge me donnera raison.
Et ce n'est pas l'absence du bon de visite qui changera quelque chose à l'affaire.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:46:47
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Vos confondez les effets d'un mandat valide qui se doivent d'être limités dans le temps, et là bien évidemment je suis d'accord avec jcm; AVEC LES EFFETS D'UN MANDAT APRÈS EXPIRATION DE CE DÉLAI.
Je sais que la nuance peut paraître subtile à un être aussi frustre que vous, mais elle n'en est pas moins réelle....
Si la visite a eu lieu DURANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT, aucun doute n'est permis quant au sort de cette affaire.....encore que les contradictions de la Justice à propos de la rémunération des agents immobiliers me laissent parfois un peu pantois....
Si vous étiez un tant soit peu intelligent, mais vous m'avez tellement prouvé le contraire, vous devriez analyser la totalité de l'arrêt que je cite.
Et si jcm est honnête, mais parfois j'ai aussi quelques doutes là-dessus, il devrait aisément retrouver dans ses archives de la revue Immobilière sous la plume de Rolland un commentaire approfondi de cet arrêt qui, à l'époque, évidemment avait fait couler pas mal d'encre, compte tenu du temps qui avait passé entre la visite et la conclusion de l'affaire et surtout la baisse de prix très importante.
Ma mémoire ne m'avait donc pas trahi.... 19 mois et 40% de baisse de prix
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:47:37
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Pour les 19 mois, c'est très simple, c'est la durée entre la date de la visite et la conclusion de l'affaire entre le vendeur et l'acquéreur....
Bravo. Vous êtes perspicace.
Citation :
Il n'y avait aucune clause particulière de durée hormis la date du mandat limitée à 12 mois. En tout état de cause, rien ne permet de l'affirmer....
On réclame toujours la commission en invoquant une clause. Le cas où la commission est due si les parties concluent entre elles directement est systématiquement inscrit dans les mandats et les effets sont limités dans le temps. Inutile donc de noyer le poisson, la jurisprudence que vous avez citée ne fait pas avancer le problème d'un pouce car on n'y parle pas de la non limitation dans le temps de l'interdiction de conclure en direct.
Citation :
Et ce n'est pas l'absence du bon de visite qui changera quelque chose à l'affaire.
Seule remarque censée de la journée. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 00:56:07
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Si l'on ne parle pas d'une clause de limitation dans le temps c'est donc la loi qui s'appliquera. En l'occurence, et à l'évidence, cet arrêt de la cour de cassation.....
Raisonnablement jcm parle de 24 mois.... pourquoi pas.... on reste dans le cadre des 19 mois (et donc moins eu égard à la période de validité du mandat), je m'avance en parlant de 10 ans eu égard à la durée de conservation du mandat.... et c'est beaucoup plus une position de doctrine qu'autre chose.
Je crois me souvenir que la conclusion de ME Rolland était du même tonneau, pour reprendre une de vos expressions à la noix.
Jean-Michel |
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