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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 17 févr. 2006 : 00:57:44
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Si l'on ne parle pas d'une clause de limitation dans le temps c'est donc la loi qui s'appliquera.
Et la loi dit que si on ne limite pas dans le temps les effets c'est nul. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 07:18:54
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L'article 7 dont vous nous bassinez, et que vous ne comprenez pas, stipule qu'un mandat sans durée est NUL.
Il ne parle pas des effets de ce même mandat après son expiration. Lisez et relisez, relisez ce que j'écris.
En outre, le délai de conservation d'un mandat est 10 ans.
C'est marrant mais c'est la situation d'aglae....qui a visité PENDANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT.... (et donc pas APRÈS ! )
et c'est encore plus marrant c'est la situation de la jurisprudence que je cite.
19 mois APRÈS LA VISITE..... et si l'arrêt évoque une baisse de prix de 40%... c'est parce que c'est aussi la situation d'Aglae qui dit que le prix proposé par le vendeur est moins cher...
NOUS SOMMES DONC EXACTEMENT DANS LA SITUATION DE L'ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION...
Vous devriez accepter que vous vous trompez.... et cette fois, je crains qu'il n'y ait aucune interprétation possible ni aucune pirouette comme vous en avez l'habitude.
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 08:17:57
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Citation :
Initialement entré par jmdb
C'est marrant mais c'est la situation d'aglae....qui a visité PENDANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT.... (et donc pas APRÈS ! )
Un des effets est l'interdiction de contracter en direct pendant un temps forcément limité. Le contrat continue de s'appliquer. Sinon il n'y aurait pas eu la jurisprudence que vous citez. Et l'autre effet est que le mandataire ne peut plus présenter d'acheteur. (après une certaine date).
Mais votre jurisprudence ne fait en rien avancer le problème. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 08:54:39
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Décidément, il n'est pire aveugle qui ne veut pas voir.
Cette jurisprudence est pourtant extrêmement claire ! Il n'y a que vous pour ne pas y voir, mais c'est normal, elle vous fait passer pour un charlot.
Un mandat pour être valide doit avoir une durée limitée dans le temps, c'est le sens de l'article de la loi Hoguet, ensuite la visite effectueé durant la période de validité du mandat CONSERVE SES EFFETS DANS LE TEMPS.... et a priori, le jugement de la Cour de cassation à qui le problème a été posé a répondu sans ambiguité possible, et dans les attendus figure 19 mois APRÈS LA VISITE.....
C'est donc extrêmement clair. Sauf pour vous. Que voulez-vous que je vous dise ? Vous paradez, vous affirmez, vous insultez et au bout du compte vous ne lisez même pas ce qu'on vous dit.
Quand bien même la case ne serait pas cochée que cela ne searit pas aussi grave que vous le prétendez, et pour une fois je suis parfaitement d'accord avec jcm....
de cela vous ne tenez aucun compte....
Passez donc votre chemin et bonne route
Jean-Michel |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 09:45:24
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Quand bien même la case ne serait pas cochée que cela ne searit pas aussi grave que vous le prétendez, et pour une fois je suis parfaitement d'accord avec jcm....
C'est pas qu'elle n'a pas été cochée la case, c'est carrément la durée qui n'est pas mentionnée. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 09:51:31
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Aglaé, je suis désolée que votre question fasse l'objet d'empoignades aussi discourtoises.
Elle est largement assez intéressante pour justifier un débat passionné, mais il faut que vous sachiez que sur ce forum, JMDB et Le Nabot se traitent régulièrement de tous les noms d'oiseau. J'espère que cela ne vous ennuie pas trop.
Pour ma part, en l'absence de bon de visite, je ne vois pas trop comment l'agent immobilier pourrait prouver qu'il vous a fait visiter le bien. Pensez-vous qu'il aurait d'autres moyens de preuve? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 09:53:06
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| L'agence vous a-t-elle seulement fait visiter le bien, en l'absence des propriétaires, ou bien vous a-t-elle présentée aux vendeurs? |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 11:01:45
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Bonjour,
nous sommes également désolé de la tournure du débat, mais nous avons tout de même appris des choses intéressantes qui confirment ce que nos notaires ont pu nous dire (que l'agence qui nous a fait découvrir le bien, a le droit de nous poursuivre, même sans bon de visite. Elle peut très bien demandé à des confrères, à un voisin, nous sommes sur son carnet de RdV, etc...)
Et qui infirment les avis des notaire et avocat des vendeurs (confusion entre la durée du mandat et les effets du mandat)
Pour répondre à ta question thoveyrat, l'agence nous a fait visiter la maison en présence du vendeur.
D'autre part, un de nos notaires, nous a dit que si l'on signe maintenant avec une autre agence (qui ne connait pas le bien, ce sera plus simple) la premiere agence est dans les choux. Ce même notaire a eu un de ces clients dans ce cas de figure et un arret en cours de cassation a été rendu en sa faveur (je ne sais pas si c'est un arret de principe ou d'espèce).
Avez-vous eu un cas semblable ?
Merci de vos réponses
Sidoni
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Edité par - aglae le 17 févr. 2006 12:14:14 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 11:25:35
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| S'il y a d'autres éléments de preuve, et que l'agence vous a présentés aux vendeurs (qui ne pouvaient donc pas ignorer que vous aviez visité ce bien avec l'agence), vous vous trouvez en effet dans une situation fragile. Je comprends votre hésitation, parce que les honoraires demandés par la première agence sont anormalement élevés pour la profession (à moins que le bien ait une valeur très basse, moins de 30.000€). Est-ce que le fait de passer par une autre agence serait plus sûr? De toutes façons, si la commission est due, c'est par le vendeur me semble-t-il. |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 12:13:13
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Hélas non, il est clairement indiqué sur le mandat de la première agence, que la commission est à la charge des acquéreurs. Donc, c'est pour notre pomme, si on part à l'aveuglette en faisant n'importe quoi.
Je vais rappeller notaire pour lui faire préciser si c'est un arrêt de principe. Si c'est le cas, il n'y a aucun problème.
Sidoni
ps : non le bien n'a pas une valeur basse, il est tout à fait dans les normes.
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Edité par - aglae le 17 févr. 2006 12:13:52 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 12:44:56
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Citation :
Initialement entré par aglae
Hélas non, il est clairement indiqué sur le mandat de la première agence, que la commission est à la charge des acquéreurs.
Une remarque toutefois. Le mandat qui n'est signé que par le vendeur et l'agent ne vous est pas opposable sur cette disposition. A moins que vous ayez commis l'imprudence de signer un mandat de recherche, ce qui ne semble pas être le cas. Donc la partie qui "craint" le plus est côté vendeur. |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 10:19:37
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apparemment non, le notaire nous a expliqué que les risques sont à craindre pour nous dans le cas présent.
Dans le mandat de vente, cela dépend de la façon dont les choses sont indiquées :
- soit le cout total d'achat du bien = prix net vendeur fixé entre vendeur et agence + commision = le rique est pour l'acheteur (notre situation)
- soit cout total = commission incluse, à déduire du montant total indiqué sur le mandat = le risque est pour le vendeur.
Il semble que la solution est bien de contracter avec une nouvelle agence.
Quelles sont vos exemples & références (et de quand date) concernant les cas de "double commissions" ? Notre notaire nous a dit qu'il ya un arret de cour de cassation de 2002 qui dit que l'agence qui conclut l'affaire touche la commission. (on a pas plus de référence que ça).
Que d'avis contraires sur ces question !
Aglae & Sidonie
(Nous n'avons pas signé de bon de recherche.) |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 11:15:27
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Citation :
Initialement entré par aglae
apparemment non, le notaire nous a expliqué que les risques sont à craindre pour nous dans le cas présent.
Dans le mandat de vente, cela dépend de la façon dont les choses sont indiquées :
- soit le cout total d'achat du bien = prix net vendeur fixé entre vendeur et agence + commision = le rique est pour l'acheteur (notre situation)
- soit cout total = commission incluse, à déduire du montant total indiqué sur le mandat = le risque est pour le vendeur.
Il semble que la solution est bien de contracter avec une nouvelle agence.
Quelles sont vos exemples & références (et de quand date) concernant les cas de "double commissions" ? Notre notaire nous a dit qu'il ya un arret de cour de cassation de 2002 qui dit que l'agence qui conclut l'affaire touche la commission. (on a pas plus de référence que ça).
Que d'avis contraires sur ces question !
Aglae & Sidonie
(Nous n'avons pas signé de bon de recherche.)
Passez tous les avis, et notamment celui de Le Nabot.
En effet, le mandat de vente signé par le vendeur de l'appartement est valide, et vous l'avez visité DURANT SA PÉRIODE DE VALIDITÉ.
Ce mandat a bien eu une fin, en l'occurence 3 mois - ce qui paraît bien court pour un mandat de vente - mais telle n'est pas la question de toute façon, car il a bien une fin.
En outre, le vendeur a quelques obligations compte tenu de ce mandat, et notamment de s'interdire de traiter directement avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
Cette présentation a bien eu lieu, et nobostant l'absence de bon de visite, il sera je pense aisé de prouver que l'entremise a bien eu lieu par son intermédiaire.
Que dit ensuite l'article 6 de la loi Hoguet ?
Il précise les 3 conditions de rémunération de l'agent immobilier :
- disposer d'un mandat valide (et c'est bien le cas)
- avoir mis en relation vendeur et acheteur
- avoir conclu effectivement l'affaire
Sur cette dernière condition, elle n'est effectivement pas réalisée, puisque le vendeur (le mandant) n'a pas encore signé avec vous. Mais si le vendeur fait affaire avec vous, la jurisprudence est constante à ce sujet : les honoraires seront dus, sauf faute du mandataire.
Maintenant, que pensez d'un accord entre vous et le vendeur après la période de validité du mandat ?
Simple si je puis dire (sauf pour le Nabot), puisque l'arrêt de la cour de cassation a statué que 19 mois après la visite (effectuée durant la période de validité du mandat) et malgré une baisse de prix, l'accord aussi tardif entre le vendeur et l'acquéreur ouvrait droit pour l'agence à la rémunération.
Pour moi donc, et je pense que nombreux sont ceux qui pensent comme moi - j'ai même appelé Me Rolland, qui est une référence en droit immobilier, à votre sujet. L'avis que je vous donne est le bon.
Il est évident qu'aucun juge ne retiendra le fait que la case qui prévoyait les effets du mandat n'était pas cochée. Et cette négligence - pour autant qu'on puisse effectivement la prouver - ne remet pas en cause la validité du mandat.
Maintenant, quant à aller traiter avec une autre agence, c'est bien évidemment une autre histoire, dont l'issue est bien incertaine si j'en juge par les 5 décisions (relevées dans la Revue Immobilière) assez contradictoires, c'est le moins qu'on puisse dire. Pour moi, c'est donc l'incertitude... Admettons que la première agence arrive à prouver qu'il s'agisse d'une manoeuvre de votre part afin de l'évincer.....et à ce moment, je pense que vous pourriez avoir quelques ennuis.
Pour moi, montrez tout à votre notaire. Il est à même de vous apporter ce qu'on appelle son devoir de conseil, et quelques uns ici m'en semblent dénués; mais il est vrai qu'un forum de discussions n'engage personne. Sachez le.
Et pour la crédibilité de celui-ci il serait bien qu'UI intervienne un peu plus tout de même. je reste sidéré qu'on laisse dire, avec l'apparence de la vérité des absurdités qui, au lieu de vous aider, vous ont désorientées. Je le regrette infiniment. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 12:37:29
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Il est évident qu'aucun juge ne retiendra le fait que la case qui prévoyait les effets du mandat n'était pas cochée. Et cette négligence - pour autant qu'on puisse effectivement la prouver - ne remet pas en cause la validité du mandat.
Quand il n'y a pas de case cochée comme vous dites, il n'y a pas de clause. Donc pas d'interdiction après la durée initiale du mandat.
Et quand il n'y a pas de durée d'indiquée, la clause est nulle.
Revoyez un bon livre de droit civil chapitre "obligations", notamment le consentement. Ainsi que la loi Hoguet dans sa totalité.
Revoyez aussi la jurisprudence. Quand un mandat par exemple est conclu avec une durée initiale reconductible par tacite reconduction sans plus de précision, c'est nul aussi. Et les arrêts sont nombreux. Cherchez, vous finirez par trouver.
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Edité par - LeNabot le 18 févr. 2006 12:38:34 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 12:59:46
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Si la clause est "nulle", elle ne s'applique pas. Si elle ne s'applique pas, c'est le droit qui s'applique.
Si c'est le droit qui s'applique, alors la jurisprudence citée a de fortes chances d'être retenue.
Votre article 7 concerne la mandat, et non la clause sur laquelle vous vous acharnez dont il y a fort à parier que cela sera considéré comme une simple négligence ne remettant pas en cause le contrat initial, à savoir le mandat.
Maintenant, je pense que c'est au notaire d'Aglae, soumis à son devoir de conseil, de se prononcer et de lui donner la voie à suivre.
Vous avez tout embrouillé. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 13:05:34
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Votre article 7 concerne la mandat, et non la clause sur laquelle vous vous acharnez dont il y a fort à parier que cela sera considéré comme une simple négligence ne remettant pas en cause le contrat initial, à savoir le mandat.
Une interdiction est loin d'être une négligence. Et de plus c'est bien un effet du mandat, même si vous soutenez le contraire. Et quand l'effet n'est pas limité dans le temps, le mandat saute. Vous devriez savoir cela puisque vous êtes agent immobilier. Non ? |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 13:18:34
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Ben non, justement.
Cela fait partie du droit des contrats, ce n'est pas parce qu'une clause serait et c'est en plus une simple hypothèse, nulle, que le contrat entier serait frappé de nullité.
Il n'est pas besoin d'être agent immobilier - ce que je ne suis pas, et je vous demande depuis plusieurs posts d'en tenir compte - pour savoir cela.
Certaines clauses, oui. Mais pas toutes....
Je suis curieux de lire, les arguments qui feraient que l'arrêt de la coour de cassation ne pourrait pas s'appliquer.....
Car, pour le moment, je n'en ai pas vu.
Le moins qu'on puisse dire, c'est que le manque de tenue de vos arguments est un fait récurrent.
Chacun se fera une idée de toutes façons.
J'en ai personnellement assez que vous racontiez n'importe quoi. Car vous racontez n'importe quoi.
Allez voir un juriste, il vous confirmera en tous points ma démonstration.
Allez le voir, et rapportez nous sa réponse....
Tant que vous ne l'aurez pas fait, je refuse de polémiquer avec vous sur un point aussi évident cependant.
Personnellement, j'ai évoqué le sujet avec deux d'entre eux. Me Rolland, bien connu des adhérents SOCAF, et Me Roulleaux, avocat au barreau de Nantes et spécialisé en immobilier.
En outre, le sujet avait déjà été débattu sur fr.misc.droit-immobilier où je suggère à Aglae d'aller. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 15:33:35
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Cela fait partie du droit des contrats, ce n'est pas parce qu'une clause serait et c'est en plus une simple hypothèse, nulle, que le contrat entier serait frappé de nullité.
Monsieur. Si dans un mandat vous oubliez la clause qui indique sa durée, c'est tout le mandat qui vole en éclat. La jurisprudence est constante la dessus. Elle ne fait qu'appliquer l'art 7 Loi Hoguet. |
Edité par - LeNabot le 18 févr. 2006 15:34:38 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 15:40:56
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Monsieur, mais le mandat dont parle Aglae a bien une durée, puisqu'elle indique que ce mandat a expiré depuis quelques jours.
Je maintiens que vous confondez LES CONDITIONS DE VALIDITÉ DU MANDAT (et la durée est effectivement une clause de nullité si elle n'est pas indiquée) AVEC LES EFFETS D'UN MANDAT APRÈS EXPIRATION....
La viiste d'Aglae avait lieu DURANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT... lisez donc sa question ! Et je la cite "entre temps, le mandat de vente s'est achevé la semaine dernière, le proprio vendait toujours sa maison ".....
Je me fiche pas mal que vous puissiez pensez ce que vous voulez. ce qui m'intéresse c'est la question d'Aglae et la réponse que je lui ai faite.
je pense que vous êtes un idiot qui s'ignore |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 20:01:08
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Citation :
Initialement entré par jmdb
La viiste d'Aglae avait lieu DURANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT...
Validité supposée. Si un effet n'est pas limité dans le temps, je le rappelle le mandat est nul. Votre ami jcm a confirmé cette analyse dès le départ du post, et je n'ai pas lu un changement de son opinion la dessus. Le problème de la validité reste donc posé sauf jurisprudence ayant décidé qu'une interdiction de mener une transaction directement entre acheteur et vendeur non limitée dans le temps n'entachait pas la validité du mandat. Personnellement j'ai cherché et je n'ai pas trouvé. |
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