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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 19 févr. 2006 : 12:22:02
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On a consulté 2 notaires, les deux nous déconseillent vivement de passer en direct.
Le premier nous assure qu'on peut passer par une 2e agence sans soucis, le second est plus réservé..
Nous avons vu 6 agences pour leur proposer de faire affaire sur l'achat de cette maison. 2 d'entre elles sont réservées, les 4 autres sont ok, sures d'être dans leur droit, et de ne pas avoir de soucis avec la première agence. Les agences étant les premières concernées en ce qui touche à leur droit de faire ou non affaire.
Preuve que la situation est complexe..
Aglae & Sidonie |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 13:23:13
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Citation :
Initialement entré par aglae
On a consulté 2 notaires, les deux nous déconseillent vivement de passer en direct.
Le premier nous assure qu'on peut passer par une 2e agence sans soucis, le second est plus réservé..
Consultez un avocat et montrez lui la copie du mandat que le vendeur a donné à la première agence. Il vous donnera au moins un avis sur la validité du mandat (savoir si l'absence de la durée d'interdiction permettrait de le rendre nul), ainsi que le risque de double commission si malgré tout le mandat lui semble valide.
Il vaut mieux se prononcer sur le document. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:53:03
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A l'attention du Nabot où je maintiens qu'il a confondu la validité d'un mandat où nécessairement pour satisfaire aux exigences de la loi et de la jurisprudence, il convient d'indiquer une durée de mandat avec un terme précis (c'est la cas d'Aglae puisqu'elle nous dit que le mandat a expiré) avec la durée des effets de ce mandat, j'en apporte une nouvelle preuve (l'arrêt de la cour de cassation ne suffisant pas) par cet arrêt de la cour d'appel de Toulouse (en plus c'est près de chez vous cela Le Nabot) 1ère chambre 11 janvier 1993
(....) Est à durée DÉTERMINÉE, un mandat conclu pour un an (mais cela pourrait être 3 mois) dès lors qu'est établie de façon non équivoque la volonté du mandant de proroger les effets de ce mandat EN POURSUIVANT LES NÉGOCIATIONS AVEC L'ACQUÉREUR CONTACTÉ PAR L'AGENT AVANT SON EXPIRATION (....)
Il me semble que c'est on ne peut plus clair....
Maintenant par rapport a la situation d'Aglae, il est évident, et nul besoin de rappeler la jurisprudence, car elle est constante : "peu importe quelle agence a effectué les visites, c'est celle qui conclut effectivement l'affaire qui a droit à sa rémunération SAUF FAUTE DES PARTIES"
Si la première agence peut prouver que vous, le vendeur et l'autre agence ont manoeuvré pour l'évincer..... cette première agence aura gain de cause..... et je comprends bien l'avis dans ce sens qui a été donné.
Ce qui est sûr, c'est que c'est loin d'être aussi simple qu'il n'y paraît, et si l'article 6 de la loi Hoguet précise et stipule les conditions de la rémunération de l'AI est on ne peut plus clair, c'est réellement une douce illusion.... |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:06:54
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Il me semble que c'est on ne peut plus clair....
C'est peut être clair, mais cela concerne à la base un mandat qui n'est pas frappé de nullité si on omet par exemple de limiter dans le temps les effets dudit mandat. |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:29:34
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Vous ne croyez pas que vous allez un peu vite en concluant à la nullité du mandat de l'agence ?
Celui-ci comporte bien une durée.... et d'après cette décision de la cour d'appel, cette durée est DÉTERMINÉE PUISQUE LE VENDEUR ET L'ACQUÉREUR POURSUIVENT LES NÉGOCIATIONS... (alors que l'acquéreur avait été présenté par l'agence durant la période de validité)
Je pense que vous vous focalisez sur la case à cocher sur la durée de ses effets... mais là encore, ce que jcm a qualifié de "négligence", vous prétendez que ce fait confère la nullité du mandat....
Mais si cette clause d'effet (pour autant qu'il s'agisse bien de cela.....!) n'est pas cochée, alors c'est la loi qui s'applique sur la durée des effets d'un mandat ayant expiré.
je vous indique :
- un arrêt de la cour d'appel qui stipule que la durée du mandat est nécessairement déterminée par le fait que vendeur et acquéreur continuent la négociation
- un arrêt de la cour de cassation qui stipule que 19 mois après la visite les honoraires étaient dus
- la durée de conservation d'un mandat est de 10 années....
et malgré cela vous continuez dans cet entêtement à déclarer ce mandat frappé de nullité !
Je pense que vous ne regardez pas les choses en face. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:55:03
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je pense que vous vous focalisez sur la case à cocher sur la durée de ses effets... mais là encore, ce que jcm a qualifié de "négligence", vous prétendez que ce fait confère la nullité du mandat....
Ce n'est aucunement un problème de case à cocher. Mais d'indiquer une limite de la durée d'un effet. Exemple : des périodes limitées mais renouvelables par tacite reconduction. Car là la jurisprudence est très claire, vous en trouverez à la pelle. Résultat des courses : seule la première période est valide. Pas le reste. C'est absolument nul. Mais nullité de chez nullité. Vous êtes au courant je suppose ? Et bien quand un effet n'est pas limité, ça saute pour parler vulgairement.
Citation :
Mais si cette clause d'effet (pour autant qu'il s'agisse bien de cela.....!) n'est pas cochée, alors c'est la loi qui s'applique sur la durée des effets d'un mandat ayant expiré.
On vous fout à la porte et vous rentrez par la fenêtre. L'art 7 de la loi Hoguet dit que c'est nul. Et c'est la loi.
Citation :
- un arrêt de la cour d'appel qui stipule que la durée du mandat est nécessairement déterminée par le fait que vendeur et acquéreur continuent la négociation.
Faudrait-il encore que le mandat ne soit pas frappé de nullité. Je vous l'ai dit plusieurs fois.
Citation :
- un arrêt de la cour de cassation qui stipule que 19 mois après la visite les honoraires étaient dus
Comme en général, un mandat valide indique une durée d'interdiction de traiter en direct comprise entre 12 et 24 mois, ce n'est pas étonnant.
Citation :
- la durée de conservation d'un mandat est de 10 années....
Rien à voir. C'est lié à la prescription de droit commun en matière commerciale ou d'actes dit "mixtes".
Citation :
et malgré cela vous continuez dans cet entêtement à déclarer ce mandat frappé de nullité !
Je ne suis pas le seul. Jcm l'a également soutenu. Vous savez celui qui vous donne également quelques leçons de droit bien mérités.  |
Edité par - LeNabot le 20 févr. 2006 21:57:39 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 22:03:12
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Nous ne sommes absolument pas du même avis, restons en là....
Une nouvelle fois, vous prétendez et concluez à la nullité d'un mandat sans l'avoir vu d'une part, et d'autre part, j'ignore où vous pouvez prétendre au fait que ce mandat n'avait pas de durée puisqu'il avait aupréalablement "expiré".
Et quoiqu'il en soit, en admettant que la clause d'effet ne soit pas remplie, la jurisprudence vous indique que si acquéreur et vendeur continuent leur tractations, le mandat est DÉTERMINÉ...
Cela vous gêne, mais il faudrait bien lire ce que j'écris et les jurisprudences que je cite sans les rejetter parce qu'elles vous donnent tort...
Et sinon, jcm ne m'a jamais donné des leçons de droit, ni inversement d'ailleurs. Quant à vous, sincèrement non plus. je vois surtout un individu entêté, sûr de lui, imbu de lui-même, refusant de reconnaître ses torts : franchement à l'opposé de la pratique du droit immobilier.
De ce seul fait, pour moi, je me situe à des années lumière de vous..... et quand vous n'avez plus d'arguments, vous calomniez, insultez, et vous vous en prenez aux personnes sous le couvert de l'anonymat. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 22:13:20
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Citation :
Initialement entré par jmdb
et quand vous n'avez plus d'arguments, vous calomniez, insultez, et vous vous en prenez aux personnes sous le couvert de l'anonymat.
Oui bon. Quand vous invitez vos contradicteurs sur d'autres fils à se mettre un thermomètre là où vous savez, je pense qu'il faudrait penser à baisser votre musique d'au moins une octave. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 22:24:32
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
et quand vous n'avez plus d'arguments, vous calomniez, insultez, et vous vous en prenez aux personnes sous le couvert de l'anonymat.
Oui bon. Quand vous invitez vos contradicteurs sur d'autres fils à se mettre un thermomètre là où vous savez, je pense qu'il faudrait penser à baisser votre musique d'au moins une octave.
Vous n'avez aucun sens de l'humour d'une part, ensuite vous auriez vraiment dû mettre ces deux thermomètres (je vous avais même laissé le choix de l'anus ou de dessous le bras ou la langue) afin de comprendre qu'un prix espagnol en degré F°, n'a rien à voir avec un prix français en degré C°, et que vous vous contentiez de constater des températures identiques en euros.....que voulez-vous cela ne s'invente pas.
Quand je vous dis que vous ne comprenniez jamais rien à rien, c'est votre aveuglement que je fustige, non votre intelligence, encore que je me demande si sur ce point, mais ce seul point, je n'ai pas tort. |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 23:52:01
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Pour recentrer le débat qui devient imagé, nous avons vu un avocat spécialisé en immobilier qui nous dit qu'il y avait moins de risque de passer en direct que par une deuxième agence. En effet payer une commission symbolique n'empêche pas la première agence de pouvoir nous poursuivre. Bref encore un avis différent.
D'autre part, il a vu le mandat, et selon lui l'absence de durée signifie non pas sa nulité, mais le fait qu'il n'y ai pas de durée post-mandat. En s'appuyant sur la parenthèse située à la fin du paragraphe (attention : cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives)
Donc le mandat est terminé, il a été dénoncé et il n'y a pas de durée post-mandat. Si toutefois il y avait poursuite, ce serait les vendeurs qui le seront et non pas nous dans un premier temps. Et dans un second temps, une négociation devrait être possible car le mandat comporte d'autres lacunes.
Sidoni |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:08:48
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Citation :
Initialement entré par aglae
Pour recentrer le débat qui devient imagé, nous avons vu un avocat spécialisé en immobilier qui nous dit qu'il y avait moins de risque de passer en direct que par une deuxième agence. En effet payer une commission symbolique n'empêche pas la première agence de pouvoir nous poursuivre. Bref encore un avis différent.
D'autre part, il a vu le mandat, et selon lui l'absence de durée signifie non pas sa nulité, mais le fait qu'il n'y ai pas de durée post-mandat. En s'appuyant sur la parenthèse située à la fin du paragraphe (attention : cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives)
Donc le mandat est terminé, il a été dénoncé et il n'y a pas de durée post-mandat. Si toutefois il y avait poursuite, ce serait les vendeurs qui le seront et non pas nous dans un premier temps. Et dans un second temps, une négociation devrait être possible car le mandat comporte d'autres lacunes.
Sidoni
Merci Aglae de bien vouloir confirmer les propos que je tiens, et ce à partir d'une consultation d'un professionnel comme je vous le suggérais.
Il y a, et je suis aussi d'accord avec votre avocat, moins de risques pour vous, que pour le vendeur si vous traitez en direct avec lui.
Ceci étant, tout dépendra de la réaction de cette agence qui n'y verra si cela se trouve que du feu....
Mais si elle réagit, elle le fera contre le vendeur, et peut-être même contre vous solidairement.
À votre place, je me poserai la question autrement si vous le voulez bien. Ou bien vous reconnaissez que le travail de la première agence à votre égard afin de vous proposer cette maison est réel, et dans ce cas, je paierai ce service - la négociation est toujours ouverte pour conclure sur un prix acceptable - ou bien je suivrais les recommandations de la moins mauvaise des solutions proposée par votre avocat : faire comme si de rien n'était et traiter en direct.... l'enjeu est le montant de la commission, et peut-être des dommages et intérêts si la vente est retardée par le recours juidiciaire de l'agence, sachant que vous partagerez les torts avec le vendeur.
Pour moi, vous l'aurez compris, la première agence, disposant d'un mandat valide à l'époque de la visite, est en droit de réclamer ses honoraires, peu importe que le mandat a expiré.
Décidez vite, car si cela se trouve, par toutes vos interrogations qui auront pris du temps, un autre acheteur est peut -être en train de traiter l'acquisition de cette maison.... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:15:29
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Citation :
Initialement entré par aglae
D'autre part, il a vu le mandat, et selon lui l'absence de durée signifie non pas sa nulité, mais le fait qu'il n'y ai pas de durée post-mandat.
Ce qui veut dire en clair, que l'interdiction de traiter en direct sans mention de durée limite est nul. Cette interdiction n'était valable que pendant la durée du mandat, mais plus après. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:20:05
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Merci Aglae de bien vouloir confirmer les propos que je tiens,
Euh..... sans vouloir mettre du kérosène sur le feu, c'est bien vous qui avez cité une jurisprudence dans laquelle vous aviez souligné une période de 19 mois entre la visite et le compromis. C'était pour prouver quoi déjà ????? |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:24:53
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Sauf que vous oubliez la jurisprudence que j'ai citée !
Pour le moment vous avez contesté à longueur de post LA VALIDITÉ DU MANDAT. Or ce mandat est parfaitement VALIDE en dépit de vos déclarations tonitruantes !
Or, si ce mandat est bien valide, la visite a bien eu lieu durant sa période de validité.
L'évidence est là.
Maintenant, relisez donc les jurisprudences citées :
- d'une part un accord intervenu entre vendeur et acheteur 19 mois après la visite
- d'autre part le fait que le mandat et ses effets a bien une durée déterminée par le fait que les tractations ont lieu entre acheteur et vendeur....
Rien à dire, vous avez tort sur toute la ligne, et en dehors du fait de vous opposer bêtement et systématiquement à moi, vous avez fait peut être perdre à Aglae un temps précieux et semer le doute dans sa tête.
C'est pour moi inadmissible et inqualifiable. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:25:53
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Le Nabot...
Reconnaissez donc vos torts, vous gagnerez dans mon estime. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:28:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Merci Aglae de bien vouloir confirmer les propos que je tiens,
Euh..... sans vouloir mettre du kérosène sur le feu, c'est bien vous qui avez cité une jurisprudence dans laquelle vous aviez souligné une période de 19 mois entre la visite et le compromis. C'était pour prouver quoi déjà ?????
Simplement pour prouver que malgré un accord datant de 19 mois après la visite (donc a fortiori après la durée de validité du mandat) la cour de cassation a donné raison à l'agence dans le droit à ses honoraires......
Aglae est exactement dans cette situation................. |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:31:59
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La commission de la première agence étant abusive aujourd'hui, nous prenons le risque qu'elle nous attaque. Et s'il y a procédure et donc négociation, ce sera sur une base normale et non abusive. Et donc on y gagne.
Par contre négocier maintenant à la première agence nous dévoile et la met en position de force alors que son mandat est bancal.
Sidoni |
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lowlow
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:33:23
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c'est chaud bouillant.
je suis OK avec JMB sur le fond, pas la forme, le fait que l'agence a joué son role d'intermédiaire devrait lui permettre de toucher sa com, j'ai conseillé à un client de payer dans ce même cas.
lolo |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:36:21
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relevez ce que dit votre avocat Aglae :
"il a vu le mandat, et selon lui l'absence de durée signifie non pas sa nulité, mais le fait qu'il n'y ai pas de durée post-mandat. En s'appuyant sur la parenthèse située à la fin du paragraphe (attention : cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives)"
Cette durée ne sera pas INDÉTERMINÉE à partir du moment où vous traiterez avec le vendeur... (Cf. à la décision de la cour d'appel de Toulouse : "dès lors qu'est établie de façon non équivoque la volonté du mandant de proroger les effets de ce mandat EN POURSUIVANT LES NÉGOCIATIONS AVEC L'ACQUÉREUR CONTACTÉ PAR L'AGENT AVANT SON EXPIRATION." )
Allez revoir votre avocat avec cette jurisprudence qu'il ne connait peut-être pas.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:38:24
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Citation :
Initialement entré par lowlow
c'est chaud bouillant.
je suis OK avec JMB sur le fond, pas la forme, le fait que l'agence a joué son role d'intermédiaire devrait lui permettre de toucher sa com, j'ai conseillé à un client de payer dans ce même cas.
lolo
Merci lolo, mais laissez la forme de côté, elle n'a strictement aucune importance vis-à-vis d'Aglae, de sa question et de son problème. Seul le fond des choses compte. je me fiche pas mal de ce qu'en pense Le nabot. |
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