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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
 Posté - 21 févr. 2006 : 00:40:11
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Citation :
Initialement entré par aglae
La commission de la première agence étant abusive aujourd'hui, nous prenons le risque qu'elle nous attaque. Et s'il y a procédure et donc négociation, ce sera sur une base normale et non abusive. Et donc on y gagne.
Par contre négocier maintenant à la première agence nous dévoile et la met en position de force alors que son mandat est bancal.
Sidoni
Qu'entendez-vous par "la commission de la première agence étant abusive ?" Quant au mandat, pour moi, il n'a rien de "bancal" ! Il est valide ou il ne l'est pas.... or il y a fort à parier qu'il le soit..... Qu'est ce que je donnerai pour le voir ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:41:40
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jmdb.
Je vais rafraichir un peu votre mémoire. Vous avez écrit tout ça. Quelques perles après l'avis donnée par l'avocat d'aglae.
16 Feb 2006 21:50:21
La visite a eu lieu durant la période de validité du mandat.
La jurisprudence est constante sur ce point.
Par exemple, un arrêt de la cour de cassation a jugé que l'affaire conclue 19 mois après la visite, et avec une baisse significative de prix (de mémoire 40%), entre le vendeur et l'acheteur, ouvrait le droit au versement d'une indemnité égale aux honoraires stipulés au mandat de vente.
Cet arrêt est tellement connu de tous ceux qui sont réellement compétents qu'il n'est nul besoin d'en rappeler les références.
16 Feb 2006 22:19:16
Vous confondez les conditions de validité d'un mandat, avec les effets d'un mandat valide, quand bien même celui-ci aurait expiré.
16 Feb 2006 22:49:49
À savoir qu'une visite effectuée durant la période de validité d'un mandat, empêche l'acquéreur de traiter en direct avec le vendeur (et réciproquement) quand bien même le mandat aurait expiré.
17 Feb 2006 00:05:32
Maintenant, Le nabot, fermez définitvement votre gueule avec vos insultes et vos affirmations diffammatoires.
Un arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation en date du 14 novembre 2000 a considéré que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire
d'un mandat, fait visiter une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent.
17 Feb 2006 00:26:17
Mais vous confondez encore la DURÉE DE VALIDITÉ D'UN MANDAT DE VENTE avec la durée de ses effets. C'est incroyable !
Il n'y a pas d'indication de durée dans le temps des effets, cela n'a pas d'importance, et dans ce cas c'est la loi qui s'applique.... ET cette loi c'est la jurisprudence qui considère que 19 MOIS après la visite les honoraires de l'agence sont dus, quand bien même d'ailleurs que le prix aurait baissé.
On peut même imaginer que les effets d'un mandat ont une fin dans le temps. La jurisprudence a pour le moment eu à statuer une durée de 19 mois, mais je pense qu'on peut imaginer 10 ans, compte tenu du délai de conservation d'un mandat qui est précisément de cette durée.... mais là dans cette appréciation de la décision de la cour de cassation je n'engage que moi.
Dans ce dernier paragraphe des différentes boulettes que vous avez pu sortir, il faut quand même noter celle ci :
Mais je pense qu'on peut imaginer 10 ans [..d'interdiction de conclure en direct..]
Elle est quand même de taille.  |
Edité par - LeNabot le 21 févr. 2006 00:45:57 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:45:29
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Oui...... mais comme d'habitude vous passez à côté.
je maintiens tout ce que je dis.
Sauf bien évidemment pour la dernière private joke.....! 10 ans, c'est la durée de conservation du mandat.....
mais 19 mois...... c'est sûrement très long à attendre pour Aglae...
je vous rappelle que vous n'avez pas cessé de dire que le mandat était frappé de nullité....
comme vous. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:53:05
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Citation :
Initialement entré par jmdb
je vous rappelle que vous n'avez pas cessé de dire que le mandat était frappé de nullité....
Le frappé de nullité c'est vous et vous lisez mal. Voici exactement ce que j'ai écrit le 18 février 2006. Et c'est exactement la position de l'avocat d'Aglae. Vous avez ici la preuve. La roue tourne vous disiez ????
Le Nabot 18 Feb 2006 : 12:37:29
Quand il n'y a pas de case cochée comme vous dites, il n'y a pas de clause. Donc pas d'interdiction après la durée initiale du mandat.
Et quand il n'y a pas de durée d'indiquée, la clause est nulle.
Revoyez un bon livre de droit civil chapitre "obligations", notamment le consentement. Ainsi que la loi Hoguet dans sa totalité.
Revoyez aussi la jurisprudence. Quand un mandat par exemple est conclu avec une durée initiale reconductible par tacite reconduction sans plus de précision, c'est nul aussi. Et les arrêts sont nombreux. Cherchez, vous finirez par trouver.
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Edité par - LeNabot le 21 févr. 2006 00:54:22 |
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lowlow
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 00:55:27
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point de détail, lorsque j'ai dis a mon client de payer la commission d'agence, l'agent immobilier a accepté de descendre sa commission de moitié, il devait penser qu'il s'en sortait bien, ce qui illustre bien votre débat, ni blanc ni noir, le code civil est rempli a 30% de texte de droit et a 70% de jurisprudences, donc de question soumise a interprétation.
je reste convaincu que la commission prévue au mandat est due en raison de la mise en relation de l'acquéreur et du vendeur, le vendeur retrouvant une parfaite liberté de contarcter avec n'importe qui à la fin de ce dernier sauf et pour une durée qui doit être limitée (le droit n'aimant pas les obligations a durée indéterminées) avec celui que l'agence a présenté
lolo |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 01:13:36
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Mais low low..... les effets auront une durée limitée dès lors que acheteur et vendeur conclueront !
Relisez la jurisprudence de la cour d'appel de toulouse...... c'est tout de même évident que la jurisprudence reconnait un terme à ces obligations, terme qui naîtra par les tractations entre vendeur et acquéreur.
En outre, la durée la plus longue jugée à l'heure actuelle est 19 mois !!!!! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 01:17:11
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Citation :
Initialement entré par lowlow
je reste convaincu que la commission prévue au mandat est due en raison de la mise en relation de l'acquéreur et du vendeur,
Un bémol toutefois. L'avocat d'Aglae a souligné que selon lui, il n'y avait pas de post mandat. Ce qui veut dire que la clause interdisant de manière indéterminée de conclure directement entre vendeur et acquéreur n'est valable que pendant la durée initiale et non après.
C'est exactement la même construction juridique que pour les mandats à durée initiale déterminée mais à tacite reconduction sans plus de précision. Dans ce dernier cas, seule la période initiale est validée, mais pas les reconductions. Les reconductions sont nulles, et le risque réel est que l'AI travaille pour rien pendant ces périodes de reconduction. Vous trouverez une jurisprudence nombreuse sur ce problème de tacite reconduction non limitée dans le temps. |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 07:12:21
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par lowlow
je reste convaincu que la commission prévue au mandat est due en raison de la mise en relation de l'acquéreur et du vendeur,
Un bémol toutefois. L'avocat d'Aglae a souligné que selon lui, il n'y avait pas de post mandat. Ce qui veut dire que la clause interdisant de manière indéterminée de conclure directement entre vendeur et acquéreur n'est valable que pendant la durée initiale et non après.
C'est exactement la même construction juridique que pour les mandats à durée initiale déterminée mais à tacite reconduction sans plus de précision. Dans ce dernier cas, seule la période initiale est validée, mais pas les reconductions. Les reconductions sont nulles, et le risque réel est que l'AI travaille pour rien pendant ces périodes de reconduction. Vous trouverez une jurisprudence nombreuse sur ce problème de tacite reconduction non limitée dans le temps.
Mais soyons clair, il n'est pas question de proroger la durée de validité du mandat ! Ce dernier a bien expiré.
Rappelez-vous que la visite a eu lieu DURANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT. Il s'agit à présent de fixer le sort par rapport aux conditions de rémunération de l'agent immobilier pour le cas où un accord direct interviendrait entre vendeur et acheteur.
J'ai cité un arrêt de la cour de cassation... et 19 mois après la visite, l'agence a été indemnisée.
Depuis le départ vous vous trompez ! D'abord vous avez conclu à la nullité du mandat, ensuite vous cherchez la nullité du mandat après son expiration.... jamais vous n'allez rechercher votre nullité à vous. Car il suffit de lire ce que j'écris, des preuves que j'apporte, et de mon point de vue, mais pas seulement : j'ai évoqué ce cas devant deux avocats spécialisés en droit immobilier.... et la réponse est la même et identique !
À savoir que sans contestation possible, sauf faute de sa part, la première agence a droit à sa rémunération si vendeur et acheteur s'entendent, et ce, quel que soit le prix.
J'ai encore trouvé d'autres cas similaires dans le dictionnaire Permanent, mais stop. J ene changerai absolument pas d'avis à présent tellement c'est simple. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 08:21:59
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Mais soyons clair, il n'est pas question de proroger la durée de validité du mandat ! Ce dernier a bien expiré.
Rappelez-vous que la visite a eu lieu DURANT LA PÉRIODE DE VALIDITÉ DU MANDAT.
Peu importe.
l'avocat Aglae :
il a vu le mandat, et selon lui l'absence de durée signifie non pas sa nulité, mais le fait qu'il n'y ai pas de durée post-mandat. En s'appuyant sur la parenthèse située à la fin du paragraphe (attention : cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission des clauses abusives)
Pas de durée post mandat, ça c'est clair. Donc pas d'interdiction.
Citation :
Il s'agit à présent de fixer le sort par rapport aux conditions de rémunération de l'agent immobilier pour le cas où un accord direct interviendrait entre vendeur et acheteur.
La position de l'avocat revient à dénier tout simplement la rémunération de l'AI. Tout comme dans les jurisprudences que vous avez citées un peu partout sur d'autres fils.
Citation :
J'ai cité un arrêt de la cour de cassation... et 19 mois après la visite, l'agence a été indemnisée. Depuis le départ vous vous trompez !
Mais c'est tout l'inverse et la trace est là. Ma position était la bonne, à savoir une interdiction nulle, là votre c'était 10 ans d'interdiction, brut de fonderie.
Citation :
J'en changerai absolument pas d'avis à présent tellement c'est simple.
Ce n'est pas un délit. Rassurez vous. |
Edité par - LeNabot le 21 févr. 2006 08:23:11 |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 08:51:19
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Bonjour,
pour répondre à jmdb, dans votre exemple de jurisprudence, l'agence se basait sur un bon de visite signé des acquéreurs ce que nous n'avons pas fait.
Deuxième point : il n'y a pas de commission précise sur le mandat . Il est écrit "selon le barème de l'agence" qui peut changer du jour au lendemain. Il n'y a pas barème, ni de montant lié au mandat...
Troisième point : la durée post-mandat n'est pas indiquée.
Ce qui fait au moins deux choses indéterminées sur ce mandat, et comme le dit lowlow, (le droit n'aimant pas les obligations a durée indéterminées), d'où la sentence de notre avocat, à savoir qu'il est "bancal"
Bref, selon lui l'agence n'a pas beaucoup de billes pour nous shooter.
Sidoni
ps : nous avons rendez-vous avec le propriétaire pour signer |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 09:56:32
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Citation :
Initialement entré par aglae
Deuxième point : il n'y a pas de commission précise sur le mandat . Il est écrit "selon le barème de l'agence" qui peut changer du jour au lendemain. Il n'y a pas barème, ni de montant lié au mandat...
Rien que sur ce point, je peux vous dire que c'est pire pour l'AI. Sans indication du montant ou de son mode de calcul très précis, le mandat est parfaitement nul (art 6 Loi Hoguet). S'il est honnête jmdb confirmera. Le reste est subsidiaire.
Donc vous faites bien de court-circuiter l'AI. Tant pis pour lui.
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 10:26:48
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Citation :
Initialement entré par aglae
Bonjour,
pour répondre à jmdb, dans votre exemple de jurisprudence, l'agence se basait sur un bon de visite signé des acquéreurs ce que nous n'avons pas fait.
Deuxième point : il n'y a pas de commission précise sur le mandat . Il est écrit "selon le barème de l'agence" qui peut changer du jour au lendemain. Il n'y a pas barème, ni de montant lié au mandat...
mais vous n'avez pas tout dit ! Cela change tout.... la rémunération doit être exprimée en toutes lettres et sûrement pas "suivant barème".....! Donc allez y, traites en direct sans l'ombre d'un doute ! L'agence ne pourra rien prétendre avec un tel mandat rédigé de cette façon
Troisième point : la durée post-mandat n'est pas indiquée.
Ce qui fait au moins deux choses indéterminées sur ce mandat, et comme le dit lowlow, (le droit n'aimant pas les obligations a durée indéterminées), d'où la sentence de notre avocat, à savoir qu'il est "bancal"
Bref, selon lui l'agence n'a pas beaucoup de billes pour nous shooter.
Oui, je reste plus réservé sur le second point. MAIS PAR ARPPORT AU PREMIER AU CONTRAIRE !
Sidoni
ps : nous avons rendez-vous avec le propriétaire pour signer
Je vous souhaite une acquisition heureuse |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 10:30:04
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Cela change tout.... la rémunération doit être exprimée en toutes lettres et sûrement pas "suivant barème".....! Donc allez y, traites en direct sans l'ombre d'un doute ! L'agence ne pourra rien prétendre avec un tel mandat rédigé de cette façon.
Vous voyez quand vous voulez. Enfin le retour à la raison et un point sur lequel nous sommes absolument d'accord. Bravo.
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Edité par - LeNabot le 21 févr. 2006 10:32:05 |
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aglae
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 12:21:04
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Nous ne pensions pas que ce paragraphe était si important, c'est notre avocat qui l'a relevé, et en admettant que si l'AI devait prétendre à une commission, ce serait une commission raisonnable (4 à 5%).
Dans tout les cas, un grand merci à toutes les personnes qui ont participées à ce sujet, ça nous a permis de faire avancer le schmilblik sur ce mandat de vente et cette agence fumeuse, qui ne méritait pas ses honoraires.
D'autant que nous avons obtenu les coordonnées du vendeur par le particulier une semaine plus tard.
Bref, grâce à vos commentaires, nous allons signer le coeur serein 
Sidoni |
Edité par - aglae le 21 févr. 2006 22:33:27 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 23:21:47
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nous allons signer le coeur serein ...
... au pays d'Aglaé et Sidonie! |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 23:31:45
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Cela change tout.... la rémunération doit être exprimée en toutes lettres et sûrement pas "suivant barème".....! Donc allez y, traites en direct sans l'ombre d'un doute ! L'agence ne pourra rien prétendre avec un tel mandat rédigé de cette façon.
Vous voyez quand vous voulez. Enfin le retour à la raison et un point sur lequel nous sommes absolument d'accord. Bravo.
Mais mon petit gars, sur ce point uniquement nous sommes d'accord..... pour tout le reste ou à peu près, votre raisonnement a l'apparence de la seule logique, mais il est faux dans la réalité concrète !
Par ailleurs, je suis surpris que l'avocat relève ce point sans réagir autrement qu'en proposant un niveau d'honoraires acceptables !
Le mandat n'est cependant pas nul, c'est une nullité relative.....mais c'est franchement un détail.
Sidonie et Aglae peuvent y aller les yeux fermés. |
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