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 Sujet  |
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yanericbreton
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 13 févr. 2006 : 15:04:57
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Bonjour,
Je n'ai jamais reçu la convocation à la dernière AG.
L'ayant appris par hasard par un voisin, j'ai demandé au Syndic de me faxer le dossier (je l'ai reçu la veille de l'AG).
Quitus a été donné au Syndic sur la base des comptes passés.
Toutefois, le délai et mode de prévenance n'ayant pas été respecté dans mon cas(lettre AR 15 j. avant l'AG), puis-je me "retracter" et dire que je ne suis plus d'accord pour donner mon quitus, au motif que je n'ai pas eu le temps ?
(Pour info, je me suis présenté et ai été élu en tant que CS pendant cette AG. Il n'y en avait pas avant)
Pourquoi cette question :
Je n'ai pas de problème avec les comptes eux-mêmes mais je viens d'apprendre que le quitus porte également sur la gestion administrative de la copropriété. Et là je ne suis pas d'accord.
Merci de vos réponses,
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:05:16
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il n'y a aucune obligation a donner un quitus , bien au contraire il est plus prudent d'approuver les comptes tout simplement plutot que de donner quitus . il s'agit souvent d'une pression du syndic qui se retouve dechargé de toute responsabilite et ainsi ne font rien pour securiser leur gestion.
elm |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 20:23:43
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et si vous n'aviez pas donné quitus, aurait-il été donné malgré tout ?
Cordialement / Frédéric |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:19:34
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Vous ne pouvez pas vous rétracter bien après l'A.G.
Par contre dans les 2 mois après réception du PV. même si vous avez assistez à cette A.G. vous pouvez la contester pour défaut de quinzaine.
Il faut bien évidemment que le jeu en vaille la chandelle, que le syndic ai commis des erreurs suffisamment graves.
Georges |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:37:29
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de toute façon il ne pas non plus contester, il n'est ni opposant ni défaillant.
Cordialement / Frédéric |
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yanericbreton
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 09:53:17
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Précision : le PV de l'AG a été transmis fin de semaine dernière.
L'AG a eu lieu il y a 1 mois.
Nous sommes 2 propriétaires à vouloir nous retracter et un propriétaire n'a voté contre le quitus pendant l'assemblée. Le total serait alors de 22+22+9 = 53/100
L'objet de non-quitus est de démontrer que le syndic a failli sur son obligation de conseil et sur sa gestion administrative.
1 - Des travaux avaient été votés fin 2004 (sur base de devis datant de plus de 8 mois => devoir de conseil : aurait dû faire confirmer les montants avant le vote ou au moins prévenir les copropriétaires du risque de surcoût)
2 - début 2006 nous avons re-votés sur de nouveaux devis dont le coût est +25% (travaux auraient dû être terminés fin 2005, selon PV AG. Et le syndic savait dès février 2005 que les travaux ne pouvaient plus être réalisés au prix prévus pusiqu'ils ont faits des demandes de devis à de nouvelles sociétés dès janvier 2005)
L'objet de la démonstration de la défaillance est d'imputer une part du surcoût au syndic, et surtout que les frais de gestion (3%) soient sur base de l'ancien coût et non du nouveau (d'ailleurs, dans PV il est inscrit que le propriétaire à 22/100 demande une ristourne sur les frais de gestion des travaux) !!!
Je repose donc autrement ma question :
- comment puis-je me retracter (j'ai au moins le motif de non respect du délai de prévenance) ?
- comment l'autre propriétaire (22/100) peut-il se retracter ?
Merci de votre contribution |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 12:25:35
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yanericbreton
Vous n'étiez ni absent ni opposant. Donc vous ne pouvez revendiquer le quitus qui a été voté.
IL NE FAUT JAMAIS VOTER LE QUITUS !!
Sujet sur le quitus avec 2 jurisprudences :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34752
La seule alternative qui s'offre à vous c'est de demander l'annulation de l'AG pour convocation hors délai en application de l'art. 42, alinéa 2 de la loi de 1965 si vous avez voté comme opposant dans une des résolutions.
Soit attendre que le syndic notifie le PV de l'AG dans les 2 mois de la tenue de l'AG et demander à ce moment là l'annulation de l'AG.
Sachez cependant que cette procédure et longue et parfois coûteuse.
-------------------Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 12 octobre 2005
Rejet
N° de pourvoi : 04-14602
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 janvier 2004), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 19 février 2002, pourvoi n° 00-21.101), que les époux X..., propriétaires d'un appartement dans la résidence "Parc des Thibaudières", ont assigné le Syndicat coopératif Les Thibaudières aux fins notamment de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 1995 ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables, alors, selon le moyen :
1 / que si les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient précisément valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; que pour déclarer M. et Mme X... irrecevables en leur contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 en raison de la forclusion, la cour d'appel s'est bornée à relever que "le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, établi le 19 avril 1995 a été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 soit dans un délai de deux mois de la tenue de l'assemblée générale, le 24 mars 1995 ; que les époux X... avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'ont fait délivrer leur assignation que le 27 décembre 1995 soit bien après l'expiration du délai de deux mois" ;
qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les époux X... avaient été régulièrement convoqués à l'assemblée générale du 24 mars 1995, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;
2 / que le juge doit répondre à l'ensemble des moyens présentés par les parties ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, pour s'opposer à la prétendue forclusion de l'action en contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 invoquée par le syndicat des copropriétaires, les époux X... faisaient valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des écritures d'appel des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'ayant constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale avait été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 et relevé qu'ils avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'avaient fait délivrer l'assignation que le 27 décembre 1995, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'action des époux X... était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au Syndicat coopératif Les Thibaudières la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille cinq.
Décision attaquée : cour d'appel de Versailles (chambres civiles réunies) 2004-01-14
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yanericbreton
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 17:57:06
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Citation :
Vous n'étiez ni absent ni opposant. Donc vous ne pouvez revendiquer le quitus qui a été voté.
IL NE FAUT JAMAIS VOTER LE QUITUS !!
J'ai bien compris après avoir pris des heures à consulter ce forums qu'il ne faut pas voter le quitus !!
Mais quand c'est la 1ère AG de votre vie, qu'aucun des 7 copropriétaires n'est un professionnel de l'immobilier et que le syndic, qui lui a plus de 30 ans d'expérience, en face ne vous explique pas à quoi vous vous engagez, et bien vous vous faites avoir comme n'importe quel inexpérimenté sur n'importe quel sujet.
Je suis dégouté car de nos jours il n'est pas possible de se fier à des professionnels qui ont pignon sur rue (je sors tout juste -victorieux- d'un "combat" avec une assurance très connue, qui ne respectait tout simplement ni le contrat ni la loi).
En tout cas, on ne m'y reprendra plus, et je m'en vais au plus vite expiquez aux autres copropriétaires ce point.
Coridialement,
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Edité par - yanericbreton le 14 févr. 2006 21:30:32 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 22:39:01
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Le quitus qui n'existe pas dans la Loi de 1965, mais qu'on retrouve dans les contrats commerciaux ou de gestion possède une forte influence en cas de contestation d'une faute professionnelle découverte des années plus tard (en matière civile les fautes sont prescrites à 10 ans).
La faute peut être démontrée, c'est insuffisant car si le quitus a été donné par le syndicat, la machine à laver les fautes professionnelle s'opposera systématiquement à votre requête car vous l'avez délesté de sa responsabilité contractuelle en donnant quitus donc plus rien à dire sur le plan civil sauf à démontrer que ce fait attaqué n'a jamais été porté à votre connaissance.
Par contre, le quitus n'atténue en rien la responsabilité pénale.
Cordialement.
Edmond  |
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Annulation d'un quitus
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