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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 08 févr. 2006 : 15:28:45
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Il n'y a pas de meilleure source d'information que le bulletin hebdomadaire d'Universimmo.
Précipitez vous sur celle qui vient d'arriver et régalez vous avec
Honoraires des syndics : vers une remise à plat
Pour ma part je souscris à la quasi intégralité de ce qui est écrit. J'ajouterais simplement, le cas échéant, comme je l'ai déjà indiqué dans les forums, que l'imputation au syndicat des copropriétaires des honoraires de mutation n'est pas, par principe, exclusive de son imputation finale au vendeur comme charge individuelle. Il ne s'agit pas alors de sanctionner une " faute " du vendeur, ce qui ferait intervenir abusivement la notion d'aggravation des charges qui n'a rien à faire ici, mais tout simplement de retenir que la prestation est effectuée dans l'unique intérêt du vendeur.
Sur les montants abusifs parfait accord aussi mais UI aurait pu évoquer, serait-ce sommairement l'insuffisance manifeste des honoraires de gestion courante. Il est vrai qu'en fait, UI semble en traiter d'une autre manière et avec le doigté approprié sur une question ... sensible 
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 18:03:03
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Autre façon de voir les choses : immaginons une copropriété consitutée de 10 copropriétaires (9 souhaitent rester définitivement dans leur appart. et donc ne jamais vendre, et le petit dernier, quant à lui, envisage de déménager d'ici 1 an). Le jour de l'assemblée générale, arrive le moment (souvent très furtif...) de discuter des honoraires de syndics. En + des diverses prestations habituelles, le contrat prévoit des honoraires de mutation à la charge du vendeur de 400 euros. 9 des 10 copropriétaires n'étant pas concernés par le possible problème de mutation approuve des 2 mains le dit contrat sans même savoir à quelle prestation effective sont liés les 400 euros.... Le petit dernier, même s'il hurle haut et fort son mécontentement face au montant exorbitant de ces honoraires, ne peut rien faire, le contrat étant approuvé à la majorité (et malheureusement, c'est toujours comme ça que cela se passe...)
Voilà pourquoi les tribunaux condamnent ce genre de clause parfaitement illégale!!! Le raisonnement peut être réutilisé pour n'importe quel facturation privative. CQFD. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 00:36:24
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Bonsoir,
On dit que " la raison du plus fort est toujours le meilleure" et en démocratie cela est important.
Dans un troupeau de moutons vont ils où ils veulent ? NON! c'est le berger qui décide , mais lui sait ou il faut aller pour trouver les meilleurs pâturages.
Les textes et les us et coutumes ne sont pas les même ici et là.
François
Dura lex,sed lex. |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 08:21:03
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Dans mon exemple, je dirais plutôt "la raison des moins concernés est toujours le meilleure" et en copropriété cela est important.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 09:06:08
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| C'est pour cela que les syndic facturent des honoraires de mutations ne correspondant en rien à leur travail effectif. Un moyen comme un autre de gratter, et puis de toutes façons les victimes ne risquent pas de voter contre lui à la prochaine AG, ils n'en feront plus partie... |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 18:16:16
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oui bien sûr : le notaire trouvera tout seul toutes les informations concernant les décisions d'assemblées, les procédures en cours, l'état du compte du vendeur, etc.
d'ailleurs on se demande bien pourquoi l'état daté a 19 pages
Citation :
Initialement entré par thoveyrat
C'est pour cela que les syndic facturent des honoraires de mutations ne correspondant en rien à leur travail effectif.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 18:39:40
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| Excusez-moi, mais je ne parle pas du fait de facturer, je parle du fait de surfacturer un document qui prend très peu de temps à éditer avec un bon logiciel. Quelques (peu) dizaines d'euros, oui, plusieurs centaines, non! |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 18:58:22
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19 pages de travail administratif n'ont jamais couté 400 euros....!
Imaginons qu'un employé administratif prenne dix heures pour effectuer ce travail (ce qui est déjà une borne supérieure plus que majorante!!!) : ça ferait 40 euros de l'heure la prestation... Je ne savais pas que de nos jours les secrétaires avaient un salaire de cadre supérieur (sans pour autant dénigrer le travail de secrétaire)!!!
Si on veut continuer dans l'absurde, l'état daté ne consiste pas à écrire un roman de 19 pages mais à renplir les trous de ces 19 pages...Ce qui est loin d'être la mer à boire... pour une personne normalement compétente.
Je crois tout simplement qu'en plus de vouloir se faire du fric illégalement, les syndics ont une notion du mot "travail" qui doit être légèrement faussée. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 00:13:47
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Bonsoir,
Le probleme majeur est que la quasi totalite des coproprietaires , croyez moi, ne jurent et ne comparent qu'au regard des honoraires de gestion courante.
Il m'est arrivé de faire des tests pour certaines coproprietes ou j'ai ete consulte : honoraire de base tres confortable et aucune taxations supplementaire pour les dossiers de mutations, dossiers gestion des travaux,expertises..............bref la plus totale transparence.
Ma proposition a ete evacuée lors de l'ag en 1 seconde.
Pire certains ont eu des commentaires assez durs.
Ceci ce passe dans 99 % des copros !!
Il faut etre un peu realiste et se mettre à la place des gestionnaires d'immeuble.
La philanthropie n'existe plus de nos jours.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 00:31:17
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Ce que dit Air Jordan est une évidence.
Je suis au demeurant surpris que sur l'article d'Universimmo, qui traite fort bien de l'ensemble de la question, on se borne à des observations de détail, justifiées certes pour ce qui est des montants, que je suis premier à critiquer dans certains cas, alors que j'estime que le principe de la rémunération n'est pas sérieusement en cause.
Foncia et l'ARC sont finalement tombés d'accord. Serait-ce une première avancée ? L'accord fera-t-il " jurisprudence " ?
Vous le saurez en écoutant le prochin épisode de ....
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 17:50:24
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le logiciel ne fait hélas pas tout et n'est pas gratuit lui même, ni l'informatique qui le met en oeuvre; j'avoue que je ne sais absolument pas quel devrait en être le cout réel mais je facture 110 € de frais de mutations ce qui n'est certes pas rien mais ne me semble pas non plus complètement disproportionné au regard du travail et de notre responsabilité dans cet acte
Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Excusez-moi, mais je ne parle pas du fait de facturer, je parle du fait de surfacturer un document qui prend très peu de temps à éditer avec un bon logiciel. Quelques (peu) dizaines d'euros, oui, plusieurs centaines, non!
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 12:55:45
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Ou est la limite de l'exces pour lesfrais de mutation ?
Selon le Particulier
>120€ c'est excessif
Vos opinions ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 14:14:29
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Il faut d'abord éliminer une idée qui a été avancée à ce sujet : l'établissement de l'état daté présenterait aussi un intérêt pour le syndicat. C'est faux. Plus exactement, il n'y a d'intérêt pour le syndicat que lorsque le vendeur est débiteur de charges. Il doit donc supporter les conséquences de sa faute.
En second lieu il est peu cohérent de prévoir une tarification unique alors que l'importance des prestations est variable :
la bonne solution serait de fixer un coût de base couvrant les prestations minimales indispensables dans les cas les plus simples (vente d'un parking, pas de charges dues) : établissement de l'état daté et de la note de renseignements, enregistrement de la notification de transfert de propriété, " création " du nouveau copropriétaire et mouvements comptables minimaux. Comprons 1 h 30 de travail pour l'ensemble
A l'inverse : travail plus important et lourde responsabilité dans le cas d'un vendeur gros débiteur de charges, recouvrement judiciaire en cours et a fortiori lorsqu'il s'agit d'une vente par adjudication. Le syndic doit établir tout à la fois l'état daté et un projet d'opposition à paiement de prix, respecter très strictement les prescriptions de l'article D 5-1, prendre en considération les dates des prochains appels de provisions. Il faut arrêter les intérêts dus, vérifier éventuellement la situation de la procédure. 6 heures ne sont pas de trop et il faut une personne qualifiée et expérimentée. Dans un cabinet structuré, le patron doit valider.
Entre les deux : situation normale du vendeur mais vente importante, travaux votés. Mettons trois heures;
On pourrait donc concevoir un barème en trois options. Le choix ne serait pas difficile car les situations sont nettement contrastées.
Tertio : la règle à prévoir est que la rémunération du syndic est à la charge du syndicat. Elle est passée en charge individuelle du vendeur qui est est débiteur à légard du syndicat. Mais il n'est pas interdit au notaire de proposer aux parties un partage car il y a des éléments dans la note de renseignements qui sont fournis pour son information : bdget prévisionnel, travaux votés, etc....
Pour chiffrer, les professionnels qui contribuent peuvent fournir des éléments précis.
Conclusion : la plupart des gens qui donnent des avis sur cette questions ignorent ce qu'est réellement un dossier de mutation et les soins qu'il faut y apporter.
Encore faudrait-il parler des incidents : Une première note a été établie mais il faut la refaire car le délai de 30 jours est passé. La notification de transfert parvient au syndic sans désignation de mandataire commun pour des acquéreurs indivis (époux compris), ou sans élection de domicile pour un acquéreur domicilié à Londres ou à Berlin.
Une remarque en passant : un syndic, dans les deux derniers cas, peut-il rejeter une notification ? Longue dissertation possible la dessus. Au moins doit-il prendre son téléphone et demander au notaire de régulariser sans tarder. A quoi le notaire répond qu'il n'a plus les parties sous la main ! 
Si une opposition est nécessaire, un honoraire spécifique est fixé.
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Universimmo et les honoraires du syndic
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