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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
 Posté - 19 juil. 2007 : 23:48:06
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C'est le contre-argument clazssique : faites une MED en LAR de demande de remboursement de ces frais dans un délai de trois semaines en raison de l'illégalité du recouvrement de frais qui ne peuvent être opposables à l'acquéreur quels qu'ils soient. Vous citez les textes qui viennent d'être cités. et menacez de les poursuivre devant la juridiction compétente à partir du délai fixé en cas de non remboursement. Ensuite si ils ne vous répondent pas c'est le Tribunal de proximité avec l'injonction de payer - c'est gratuit - mais faites viser votre requête par un juriste ex Adil, chambre syndicale de copropriétaire ...l'Arc - unarc c'est parmi les plus avisés pour cela.
bon, il faut savoir qu'à partir de là c'est la guerre of course... c'est pour ça que ces syndics essayent toujours...alors que vous débarquez et ne connaissez rien de la copropriété, son histoir, les jeux de pouvoir aux AG...
Personnement en acquérant mon studio entre le copro vendeur, la notaire et le syndic je me suis fait escroquée de plus de 1500 euros ... tout ce petit monde jauge vos zones d'inexpérience et d'incompétence en la matière... quand à l'AI qui feuillette devant vous à toute allure le PV d'AG... et dit qu'il n'y a rien d'anormal , voir tente de vous faire passer pour un parano (ou un emmerdeur, au choix) si vous tenez absolument à le lire par vous même ...
bref... vous êtes la brebie idéale... après vous ne saurez plus que bêler ... 
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 00:38:44
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Bonsoir,
Merci de votre reponse :)
Je n'ai pas paye les €119 que le syndic me reclame. Je leur ai regle les charges du parking, et je leur ai envoye une LAR en citant le texte, et en leur notifiant que j'avais deduis les frais de mutation de ces charges. Voila pourquoi ils me recontactent en me disant qu'ils changent les termes, etablissement de l'etat date devient une mise a jour des fichiers, et donc que je dois payer.
Donc comment dois-je proceder? Dois-je payer et apres contester? Ne pas regler, mais leur envoyer une nouvelle LAR? Qui dirait quoi? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 09:35:47
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| malheureusement c'est la pratique de certains syndics qui pensent que le nouveau copropriétaire n'osera pas réclamer...ni aller devant la juridiction de proximité |
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 15:56:55
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Bonjour,
Je ne comprends plus trop. Lorsque je regarde sur internet, les forums et autres, certains disent que ces frais d'etablissement de l'etat date, dans mon cas transforme en mise a jour des fichiers, reste a la charge des acquereurs, et d'autres que c'est une facturation illegale qu'il ne faut pas payer.
Que faut-il faire exactement?? Jusqu'ou aller? Qui contacter??
Merci de vos (rapides) reponses :) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 17:08:32
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Les frais d'établissement de l'état daté sont parfaitement légaux et l'article 10-1, modifié, de la loi confirme la légalité de l'usagte ancien qui les mettait à la charge du vendeur. A cet égard le problème ne concerne que le montant souvent excessif de la rémunération. Les copropriétaires l'approuvent sans lire le projet de contrat 
Par contre le syndic ne peut rien réclamer à l'acquéreur pour l'unique vraie raison que l'enregistrement d'un nouveau copropriétaire n'impose au syndic aucune prestation significative.
Il ne faut pas confondre l'état daté (questionnaire de 15 à 20 pages) avec l'enregistrement de l'acquéreur qui peut être fait en quelques minutes.
Quant à l'arrêt cité, il casse l'arrêt d'appel cité plus haut et condamne le syndicat :
Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;
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Edité par - JPM le 18 août 2007 16:32:06 |
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 17:16:27
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Je comprends, mais ne comprends pas tout...
Je suis l'acquereur, donc selon votre post, le syndic n'a pas a me faire payer ces frais, qui restent a la charge du vendeur.
Or, mon syndic veut m'en faire payer une partie. Sur la derniere lettre de leur part, ils modifient les termes "Etablissement de l'etat date" par "mise a jour des fichiers". Cette action a ete facturee au notaire €230, et la suite serait a ma charge, €119.60. Et, toujours selon le syndic, la loi L.E.N. ne s'applique pas a cela, car c'est l'AG qui l'aurait decide et donc je dois payer.
Je ne m'y connais pas vraiment assez (pour le moment!!) dans les syndics ou les AGs, mais bon, peuvent-ils imposer une chose que la loi a rejete? Le syndic a-t-il le droit de modifier des termes pour que cela justifie une facturation?
Dois-je payer ou non? Je ne le veux pas, je ferai donc en sorte qu'ils n'aient rien! Parce que je ne trouve pas ca juste, une voie detournee pour reclamer des €€ en pensant que personne n'ira se prendre la tete avec eux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 22:38:41
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Je crois avoir été bien clair : le syndic ne peut rien exiger de l'acquéreur.
J'ajoute seulement à l'inexistence de prestations ouvrant droit à rémunération, un argument juridique : on peut prétendre que l'approbation du contrat de gestion par l'assemblée a pour effet son opposabilité au vendeur qui était copropriétaire à ce moment. Ce n'est pas le cas pour l'acquéreur qui ne peut être lié par un contrat qu'il ne connait pas et une décision collective à laquelle il n' a pas participé.
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 03:05:25
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Bonjour JPM et merci pour vos posts :)
J'ai recu ce soir une LAR du syndic, exacte copie de la deuxieme lettre qu'ils m'ont envoyees. C'est a dire qu'ils changent les termes Etat Date pour Mise a jour des fichiers, et que je dois payer, cela a ete vote a la derniere AG. J'ai demande une copie de cette AG, rien recu pour le moment.
Je ne sais pas quoi repondre, sinon que je commence a en avoir assez de leur harcellement... Vraiment, j'ai l'impression d'etre une proie avec laquelle ils veulent s'amuser :( |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 11:35:17
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Bonjour Etaspak :)
Merci pour ces liens.
Donc vraiment, le syndic ne doit rien me reclamer, qu'importe la facon dont ils tournent les mots, que ce soit un etat date (regle par le notaire qui s'occupait de la vente €239.20) ou que ce soit une mise a jour de fichiers ou que ce soit une taxe syndicale ou que ce soit une offrande symbolique ou je ne sais quoi, nous sommes bien d'accord? Je repose la question parce que si, par malchance, il y a un endroit dans un bouquin de droit poussiereux ou il est ecrit qu'ils en ont le droit, je n'aimerai pas avoir a payer ce document PLUS d'autres frais :(
En parlant de payer, j'en suis a 4 LAR, un peu moins de €20 donc. J'envoie tous mes ecrits en LAR au syndic ET au notaire qui s'etait occupe de la vente (et qui s'est bien defile lors de mon probleme :O ) et je n'ai pas fini, semblerait-il, d'en envoyer encore. Puis-je reclamer que l'un de ces deux protagonistes me les remboursent? Je ne veux pas tirer sur la ficelle, mais bon, certains peuvent finir leurs mois avec tres tres peu, et serrer un peu plus la ceinture peut faire mal a l'os :( |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 16:21:40
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Bonjour leKeiser,
Nous sommes bien d’accord et même si votre syndic vous sort un bouquin de droit poussiéreux, dites lui bien que ce n’est pas la peine de le dépoussiérer et que la loi ENL (engagement national pour le logement) est d’ordre public, plus particulièrement l’article 90 de la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 qui modifie l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Et à ce titre votre syndic doit vous rembourser les sommes de 230 € et de 119.60 € indûment perçues à votre insu.
Albifrons le 19 juillet 2007 à 23:48:06 vous a indiqué la façon de procéder pour obliger votre syndic à vous rembourser.
Voyez ces liens :
Frais de mutation (ENL : art. 90 / loi du 10.7.65 : art. 10-1)
En copropriété, à l'occasion de la vente d'un lot, la facturation de " frais de mutation " par le syndic au seul copropriétaire vendeur est de pratique courante.
Il s'agit principalement des frais correspondant aux prestations effectuées par le syndic pour l'établissement de " l'état daté ", document destiné à regrouper un ensemble de renseignements sur les charges, les procédures en cours, l'état de l'immeuble… destinés à l'information de l'acquéreur.
Mais ces frais étant prévus dans le contrat de syndic, qui ne crée de lien qu'entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et en aucun cas entre le syndic et chacun des copropriétaires, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, sanctionné cette facturation.
Le débiteur des frais de mutation ne pourrait être que le syndicat des copropriétaires, ce qui impliquerait une répartition du montant correspondant entre tous les copropriétaires au titre des charges générales.
Désormais, la loi prévoit expressément que les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté, dont le caractère individualisé légitime que seul le copropriétaire vendeur en soit redevable, sont supportés par le seul copropriétaire vendeur.
http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=5&id_categ=261&id_scateg=1133&id=8395&inter=1
http://www.juri-logement.org/les_textes/LOIS/2006/L-16juillet2006ENL.htm
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Edité par - ETASPAK le 29 juil. 2007 16:23:37 |
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 00:25:31
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Merci a nouveau Estapak :)
Je vais renvoyer a nouveau une LAR a mon syndic, avec en copie le notaire qui s'est occupe de la vente de cette place de parking, et qui des le debut s'est range du cote de la demande du syndic en me conseillant de payer ("vous ne gagnerez pas contre un syndic de toute facon et cela a ete vote lors de la derniere AG")
Au cas ou le syndic persiste a nouveau dans leur demande, il est conseille sur la page http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0607/abus1065.htm
Citation :
Un conseil : vous êtes une des 400.000 victimes annuelles des syndics :
a) Ne payez pas cette somme.
b) Exigez l’annulation de l’écriture sur votre compte en expliquant au syndic que vous allez saisir le juge de proximité.
c) Si le syndic ne cède pas, allez devant le juge et demandez des dommages et intérêts pour le temps perdu.
d) Avec l’argent ainsi récupéré, adhérez à l’ARC et faites encore beaucoup, beaucoup d’économies.
Dans ma lettre, j'exige que le syndic annule immediatement cette ecriture sur mon compte.
Mais comment saisir un juge de proximite? Quelles sont les demarches a suivre? Faut-il un avocat? A combien se montent les frais? Puis-je etre sur que je ne devrai pas payer beaucoup plus si cela se retourne contre moi, si le juge decide, a la lecture de l'AG, que j'aurai du payer des le debut?
Je m'excuse d'insister, mais cela me ferait vraiment tres tres mal de me lancer dans quelque chose que je n'aurai pas bien prepare ou que je n'ai aucune chance finalement de remporter :(
Merci a nouveau de votre aide a tous :)
EDIT : oh, et que pensez vous que je puisse faire pour me faire rembourser mes frais de LAR? Ca peut paraitre petit, mais bon, ca commence a s'elever, et vraiment je finis les mois avec des bouts de corde, donc...... |
Edité par - LeKeiser le 30 juil. 2007 00:27:09 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 10:50:51
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Bonjour Estapak,
Quelle association me conseillez vous? Je suppose qu'il faudra devenir membre et que cela est payant, non? J'avais pense a l'ARC, donc j'ai achete un livre pour avoir quelques notions sur la copropriete, mais...
J'ai deja contacte la protection juridique de mon assurance habitation, et j'ai ete franchement decu. Je suis tombe sur un jeune (pas pejoratif) qui 1) ne savait pas ce qu'etait un etat date, 2) n'a rien trouve apres ses recherches (mais rien de rien), 3) a ecoute mes explications sur ce qu'etait un etat date avec envoie de mes liens sur Internet, et 4) m'a conseille d'envoyer une LAR pour dire que c'etait pas bien de reclamer cet argent puisque c'etait ce que je pensais...
De plus, on m'a dit qu'ils ne faisaient rien pour des sommes inferieures a €200...
Je vais tenter les avocats gratuits que l'on peut trouver dans les mairies, au cas ou.
Je pensais qu'une lettre suffirait, que je pourrai me debrouiller tout seul :(
EDIT : pas de permanence d'avocats dans ma ville avant le 7 Aout :( :( :(
EDIT Bis : quel est, generalement, le delais d'action entre deux LAR? Puis-je les faire patienter jusqu'a la rentree? |
Edité par - LeKeiser le 30 juil. 2007 14:08:05 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 18:40:22
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Bonsoir LeKeiser,
Etant moi-même adhérent à l’ARC en tant que syndic bénévole, je ne peux que vous conseiller cette association, bien évidemment.
Qui vous aidera assurément à vous faire rembourser par votre syndic les sommes indûment perçues à votre insu.
Mais inévitablement tout ceci a un coût, ce qui aura pour conséquence au final de voir le montant de votre remboursement forcément diminué par les dépenses engagées.
Ce qui, en dehors de toute satisfaction personnelle, reste quand même frustrant pour arriver à vos fins, mais cela vous appartient.
A partir de là, il est bien facile de comprendre pourquoi votre syndic agit de la sorte en ne s’embarrassant d’aucun préjugé vis-à-vis de vous et de la loi.
PS : L’ARC est également en vacances jusqu’au 27 Août au matin.
PS : Dans votre cas, une simple lettre recommandée AR non suivie d’effet n’a aucune conséquence, surtout pour un syndic.
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Edité par - ETASPAK le 30 juil. 2007 18:42:54 |
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LeKeiser
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 12:14:00
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Bonjour,
Je reflechis toujours a la suite a donner a cette affaire, mais je crois que le syndic ne m'aime plus et tient a me le faire savoir : aux dernieres charges, j'ai demande, a nouveau, si je pouvais payer en 2 fois (2/3 et 1/3 le mois suivant). "Aucun probleme". J'ai donne deux cheques, avec un petit mot de remerciement. Resultat : les deux cheques ont ete encaisses en meme temps fin Juillet, histoire d'avoir un compte proche de zero :O
C'est pas comme cela qu'ils vont me rendre sympathique a leur egard! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 août 2007 : 14:35:15
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Bonjour LeKeiser,
Votre syndic applique ce que l’on appelle la Loi du Talion “ Œil pour œil dent pour dent “.
Puisque vous commencez à le connaître, restez vigilant pour défendre au mieux vos intérêts.
Et le jour ou les événements tourneront en votre faveur, vous appliquerez la même loi à son égard.
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Nolgya
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 18 août 2007 : 13:55:53
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Bonjour,
1- Nouveau sur le Forum et espérant poster au bon endroit !
Mon problème à ce jour n'est pas encore ? un pb de facturation d'honoraires mais plutôt de confidentialité des données.
Je trouve en effet que le questionnaire (que je me permets de joindre) ci-dessous va "un peu loin"...
Pourriez-vous me dire si oui non je suis obligé de répondre à l'ensemble des questions ?
D'avance merci pour tous vos éventuels éléments de réponse.
-----------------------------------------------------------
Merci de bien vouloir nous retourner cette fiche complétée.
LOI DU 10 JUILLET 1965
Décret du 17 mars 1967 - Article 32
RENSEIGNEMENTS D'ETAT-Cm
VOUS MEME :
NOM
Nom de jeune fille
Prénoms ( ordre de l'état civil )
Situation de famille : Célibataire - Marié - Veuf - Divorcé.
Date et lieu de naissance
Nationalité
Profession
Domicile Réel ou élu
Téléphone Domicile : Téléphone Bureau :
Téléphone Portable : E-Mail :
Téléphone Vacances :
CONJOINT :
Est-il également propriétaire : OUI - NON
NOM
Nom déjeune fille
Prénoms (ordre de l'état civil )
Date et lieu de naissance
Nationalité
Profession
REGIME MATRIMONIAL :
A été reçu le Par Me
ACQUISITION :
Date
Date d'entrée en jouissance
Nom et adresse du Notaire ayant reçu l'acte
Numéros des lots
Nombre de millièmes généraux pour l'ensemble de ces lots
SI VOUS AVEZ DES LOCATAIRES :
NOM et Prénoms
Date d'entrée dans les (ieux
Nature de !a location : Bourgeoise - Professionnelle - Commerciale
Fait à Le
Signature : |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 18 août 2007 : 14:47:00
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Hello Nolgya,
La liste des copropriétaires que doit tenir à jour le syndic doit en effet faire apparaître l'identification de tous les copropriétaires avec indication de l'état civil et celle du domicile réel ou élu, l'identification des lots qui leur appartiennent et des titulaires des droits d'usufruit , de nu propriété, droit d'usage ou d'habitation.
L'article 32 du Décret en question ne prévoie pas que le syndic se fasse préciser le régime matrimonial même ci cela est recommandé en pratique.
Quant aux autres indications : mail, locataires ....elles me semblent judicieuses pour pouvoir vous contacter plus rapidement ou contacter les locataires en question en cas de problème !
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