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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 13 févr. 2006 : 18:27:56
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Je propose aux observations, critiques ou autres remarques le compte d'un chantier de travaux exceptionnels.
http://jpm-copro.com/Compte%20travaux.htm
Je précise qu'il s'agit d'un document non inclus dans le relevé de compte général de l'exercice mais qui doit être joint à la convocation pour approbation. Il n'a rien de très nouveau car il est utilisé, avec deux ou trois variantes, depuis plus de trente ans.
Il est bien entendu que les éléments de ce compte se retrouvent dans la comptabilité du syndicat, et dans les documents de fin d'exercice.
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 12:05:18
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bonjour,
Merci JPM, cela va nous être utile.
Karm |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 23:20:21
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JPM
Super !!! J'appelle cela la transparence en matière de comptabilité !!
C'est effectivement ce qui devrait figurer à la liasse documents compables jointe aux convocations AG mais qui pour 99% des copros n'y figurent pas.
Ces "marchés" sont gérés de façon extracomptable mais ne figurent pas dans la comptabilité du Syndicat. Déjà vu..
Alors où passent les sommes en question d'après vous ? Et que le CS questionné ne répond pas !
Lamentable pour reprendre une expression qui court pas mal sur les forums.
Et en tout cas merci à vous pour vous être donné cette peine. Ca va ouvrir les yeux à pas mal de copropriétaires. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 08:35:59
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| interessant; cela figure systématiquement depuis septembre 2000, à quelques détails près, dans les documents joints à la convocation des AG de notre copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 10:41:12
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Il m'a été suggéré d'indiquer comment ces écritures se présentent sur un grand livre. Bonne idée et pas difficile à réaliser;
Pour Mathi qui écrit Citation :
Ces "marchés" sont gérés de façon extracomptable mais ne figurent pas dans la comptabilité du Syndicat. Déjà vu..
Alors où passent les sommes en question d'après vous ? Et que le CS questionné ne répond pas !
Je ne suis sans doute pas le seul à ne pas comprendre ce que vous voulez dire. Les écritures figurant dans un document extracomptable figurent également dans la comptabilité.
C'est la présentation qui est extracomptable.
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Edité par - JPM le 18 févr. 2006 10:45:48 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 11:01:07
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De mathi
"Ces "marchés" sont gérés de façon extracomptable mais ne figurent pas dans la comptabilité du Syndicat. Déjà vu..
Alors où passent les sommes en question d'après vous ? Et que le CS questionné ne répond pas !"
Que les opérations concernant les travaux ne figurent pas dans les états joints à la convocation de l'A.G. ne signifie nullement que ces opérations sont traitées "de façon extracomptable".
Les "sommes en question" passent en comptabilité; en recette: les appels de fonds; en dépenses: les factures de travaux et frais annexes, dont honoraires du syndic; s'il y a égalité les comptes sont équilibrés, il n'y a rien à rembourser ou à réclamer aux copropriétaires. Les comptes ne sont pas équilibrés, le solde reste dans un compte d'attente ou est, irrégulièrement, passés dans les charges courantes, surtout si les comptes ne font l'objet d'aucun contrôle sérieux par le C.S.
Le C.S. a mission de contrôler la gestion du syndic. Il ne fait pas son travail, aux copropriétaires de ne pas réélire ses membres.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 17:44:20
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je peux vous assurer que nous n'avons jamais approuvé des comptes travaux et jamais ces comptes n'ont été proposé au vote d'approbation (à part ceux mis en charges courantes d'entretien, nos gestionnaires ayant la fâcheuse tendance à faire croire que c'est de l'entretien alors que ce sont des travaux ex: 18000F de travauxx d'électricité fait dsans budget) et que si nous avons des appels de fonds, et s'ils figurent au grand livre pour uniquement la somme totale, nous n'avons jamais été "invités" à les approuver
donc loin d'être un perturbateur, on peut être un copro qui veut savoir ce qu'il paye d'autant que des travaux sont en ce moment engagés à la demande de 2 copropriétaires alors que la décision est annulable (non concurrence, AG annulable dans son entier etc trésorerie négative ), que le syndic refuse de voir avec les autres copros et ne répond pas au courriers, ni au tél
JPM les syndics courent après leurs honoraires travaux et les gestionnaires sur leurs primes supplémentaires et les copros mécontents ils peuvent aller se faire voir, encore une fois c'est la triste réalité dans plus de 50% des copropriétés que je connais
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 18:23:04
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Océan, il n'y a pas de conseil syndical sérieux dans les copropriétés mal administrées que vous connaissez.
Les syndics ne peut peut-être pas très sérieux non plus.
Mais il y a aussi des conseils syndicaux et des syndics sérieux. Dans les syndicats qui ont cette chance, les comptes de travaux sont présentés comme celui que j'ai proposé, étant entendu que la forme du compte peut être différente mais qu'au final, les copropriétaires sont plus correctement informés qu'avec les annexes de la nouvelle organisation.
A ce propos : je rappelle que la production d'un tel compte ne dispense pas d'établir ces annexes.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 20:59:30
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bien sûr que certains sont sérieux mais ceux-là on en entend jamais parlé .... la théorie c'est bien, la pratique c'est autre chose ....
on revient aux pbs que si on peut changer de syndic, ce n'est pas forcément en mieux et ca on ne s'en rend compte qu'après coup, et ca peut même être pire sous une présentation trompeuse, mais on ne change pas de copro....
de nouveau un refus d'avoir les documents comptables, pourquoi croyez-vous c'est bien parce qu'il n'y a qu'au travers des comptes qu'on voit la réalité de la gestion...
avez-vous déjà essayé JPM, de parler compta et gestion avec un "gestionnaire" de copro, de grand livre, de journaux auxiliaires, de tableurs ??? c'est édifiant et normal des personnes qui ont une formation de juriste, sauf exception, n'ont pas un BTS comptable ou de gestion
ils s'en moquent, ils commandent, ils mettent le bon à payer basta... et quand des analyses existent elles sont souvent comme les feuilles de paie, faites par des cabinets extérieurs payés par le syndic
et je peux vous assurer que des amis syndics depuis longtemps sont parfaitement d'accord avec ce point de vue, eux ne voient que les honoraires, les primes, eventuellement la rentabilité de leur cabinet, mais moins ils ont de gens qui comprennent les comptes, plus ils sont contents
mais il y a internet maintenant et ca les ennuie très beaucoup
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 23:56:01
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océan a ecrit:
"je peux vous assurer que nous n'avons jamais approuvé des comptes travaux et jamais ces comptes n'ont été proposé au vote d'approbation"
Effectivement de nombreux syndics ne présentaient pas les "relevés des comptes travaux"
Avec les nouvelles dispositions comptables la situation devrait changer.
On ne peut que regretter un formalisme de présentation des "états annexes" que J.P.M tente de corriger en présentant un relevé plus compréhensif pour les copropriétaires, malheureusement il ne peut suppléer aux documents obligatoires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 09:21:48
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Pour compléter ce que dit justement JB 22 : le modèle de compte de chantier que j'ai proposé doit être considéré comme le compte du chantier, au même titre que le relevé général détaillé des dépenses est le compte des charges.
On doit en retrouver la synthèse dans les annexes de fin d'exercice. Je vais d'ailleurs placer en le compte de chantier l'annexe et ce que l'on doit trouve dessus. Bonne idée !
Par ailleurs mon modèle n'a rien de récent. Il est utilisé depuis 40 ans au moins 
Mais il n'est utile que pour les chantiers importants ! Ne demandez pas un compte de ce type pour la réparation d'un bout de mur.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 12:46:21
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Que doit-on faire si les copropriétaires découvrent que le syndic précédent a utilisé tout l'argent qui devait servir à payer un solde d'environ 100.000 € à l'entreprise de ravalement, a été utilisé par le syndic pour se payer (en une vigtaine de factures établies ça et là pour que cela soit moins "visible") des honoraires de surveillance de chantier alors que nous avions un maître d'oeuvre-architecte, et divers travaux supplémentaires non votés, des frais de procédure concernant le ravalement (constats d'huissiers, par ex. pour la propriété voisine, qui n'avaient pas été budgetés).
L'ancien syndic a caché le compte travaux aux copropriétaires et a refusé qu CS l'accès aux factures.
Comment récupérer cet argent pour payer le solde à l'entreprise???
S'agit-il bien, dans ce cas précis, d'abus de confiance et/ou de détournement de fonds  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 13:57:33
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Manja, vous tombez dans le travers facile !
Le syndic n'a pas bien fait son travail semble-t-il, à moins peut-être qu'il l'ait trop bien fait (la procédure avec le voisin ??)
Le conseil syndical n'a surement pas bien fait le sien !
Alors on parle tout de suite, et ...tout simplement d'abus de confiance et de détournement de fonds  Si encore vous parliez d'excès de pouvoir, on vous suivrait encore bien pour voir ce qu'il en est exactement.
Pour parlez de syndic précédent ! Il a bien remis des comptes à son successeur. Ces comptes ne laissaient-ils pas apparaître la situation réelle ?
Quant au conseil syndical qui n'a pu obtenir les factures pour contrôles ! Comment celà a-t-il pu se passer ?
De toute manière, dans l'immédiat, pas d'autre solution que de faire le compte global et d'appeler le solde. Etudier en même temps l'opportunité d'une procédure contre l'ancien syndic.
100 000 € pour des honoraires de surveillance et une procéduré ??? Il n'y aurait pas aussi des copropriétaires débiteurs, par hasard ?
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 16:34:01
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L'AG avait voté que cet argent soit placé sur un compte sur livret en attendant que les malfaçons hciffrées à environ 100.000 euros soient reprises par l'entreprise.
L'entreprise n'a PAS fini le chantier et n'a PAS repris les malfaçons.
L'ancien syndic n'a JAMAIS mis cet argent ni sur le compte séparé de la copropriété (qui a été voté lors de la même AG) et encore moins sur le livret où le syndic suivant a trouvé 15 euros.
Il n'y a pas de copropriétaires débiteurs, sauf pour des sommes minimes.
La procédure engagée par le syndic contre les voisins ne l'a été que parce que le CS a dû le mettre en demeure plusieurs fois, sinon toute une partie des travaux n'allait pas être réalisée!!!
Ensuite le syndic a fait démissionner un des membres du CS (un copro ami) pour que le CS trop gênant pour lui ne soit plus "régulièrement" constitué et ne puisse plus le contrôler.
Il a diffusé un FAUX tableau concernant les travaux en cours pour l'AG suivante (où il a d'ailleurs été viré) en maquillant les différentes sommes facturées et versées; le tableau est complètement incohérant - et pour cause, comme les copropriétaires l'ont découvert par la suite.
Bien évidemment il n'a PAS transmis à son successeur les factures payées pour les travaux ni le compte travaux détaillé (qu'il nous a toujours caché).
Les procédures pour récupérer les dossiers et les fonds de la copro sont en cours (en appel).
Ce n'est qu'en faisant le total de ses honoraires glissés dans les charges courantes, avec des travaux supplémentaires, ça et là, commandés à la même entreprise (mais jamais votés) que le syndic suivant a compris la comptabilité mélangée.
Il y en a pour 57.000 euros d'honoraires du syndic pour surveillance de travaux, 23.000 euros au total pour divers travaux non votés, 13.000 euros de procédures et d'huissier, et encore d'autres petites sommes par ci par là.
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Compta : Compte de travaux de l'article 14-2
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