Citation :

---

FAQ - Foire Aux Questions

Comment L'ARGUS du Logement© peut-il m'aider à estimer la vraie valeur d'un appartement ou d'une maison ?

Sur quelles références de prix est fondée l'estimation proposée ?

Quelle est la fréquence de mise à jour des prix et loyers de référence ?

Comment fonctionne le modèle d'estimation ?

Le modèle fonctionne-t-il aussi bien pour la location que pour la vente ?

Comment est déterminée la capacité de valorisation du bien ?

Peut-on se fonder sur l'estimation donnée par le modèle ?

Comment apprécier les résultats donnés par le modèle par rapport aux grilles de prix données régulièrement dans la presse ?

D'autre modèles existent sur le marché : quelle est leur valeur par rapport à L'ARGUS du Logement© ?

L'estimation des maisons est-elle aussi précise que celle des appartements ?

------------


Comment L'ARGUS du Logement© peut-il m'aider à estimer la vraie valeur d'un appartement ou d'une maison ?

Un article des Echos de février 2003 résumait ainsi la situation de tout vendeur ou candidat acquéreur : " Cela a toujours été un véritable casse-tête que de déterminer la vraie valeur d'un appartement ou d'une maison. Difficile de trouver des informations fiables, celles diffusées dans le public faisant état des prix de l'offre et non des transactions effectuées. Et, pourtant, de ce juste prix dépend la rapidité de la transaction.

Bien française est la pratique de la négociation. Et plus l'incertitude quant à la valeur du bien est importante, plus la marge de négociation est élevée. Marge qui se situe souvent au niveau des travaux dont l'acquéreur s'imagine, avec raison d'ailleurs, que la note sera beaucoup plus salée. "

L'ARGUS du Logement© constitue un des moyens de préciser l'idée qu'on se fait de la valeur d'un bien et de la confronter avec plus de sécurité à celle d'un agent immobilier pour une prise de mandat d'un bien à vendre, ou celle d'un vendeur s'il s'agit d'un bien qui vous intéresse à l'achat…

Pour ce faire, il se fonde sur les prix de marché réellement constatés par des transactions et non sur les prix demandés à un moment donné et qui peuvent s'écarter sensiblement de ceux que les acquéreurs réels sont prêts à payer !

Sur quelles références de prix est fondée l'estimation proposée ?

La base de données de prix et de loyers est établie par intégration et recoupement de nombreuses sources : la Chambre des notaires de Paris Ile de France, la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), Foncia, les statistiques des Domaines, le réseau Hestia, le CSAB (Conseil supérieur de l'administration de biens, l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, le Crédit Foncier de France, le journal d'annonces de Particulier à Particulier, l'Indicateur Bertrand (Publiprint), l'UNCMI (Union nationale des constructeurs de maisons individuelles), l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), etc.

Quelle est la fréquence de mise à jour des prix et loyers de référence ?

La mise à jour est effectuée au minimum trois fois par an.

Comment fonctionne le modèle d'estimation ?

En fonction des réponses fournies par l'utilisateur à un questionnaire de description du bien, de sa surface, de ses caractéristiques et de son confort, de celles de l'immeuble, des locaux annexes de l'environnement et des possibilités d'amélioration, le modèle calcule un prix qui tient compte du prix moyen du quartier ou de la ville et des écarts constatés statistiquement par rapport aux prix moyens pour les biens répondant aux mêmes critères.

Le modèle fonctionne-t-il aussi bien pour la location que pour la vente ?

Il fonctionne avec la même précision avec des prix de référence relevés spécifiquement et un jeu de critères et des pondérations propres à la location : la fixation des loyers ne réagit en effet pas de la même manière aux caractéristiques particulières d'un bien, et tel aspect qui affecte la valeur vénale n'aura que peu d'influence sur le loyer, et vice versa…

Comment est déterminée la capacité de valorisation du bien ?

Un questionnaire spécifique vise à déterminer si le bien a un potentiel de valorisation supérieur à la moyenne ou s'il est susceptible au contraire de perdre de la valeur par rapport à l'évolution générale du marché. Les appréciations sont données par rapport à l'anticipation de cette dernière.

Par ailleurs, les réponses données au questionnaire d'estimation permettent d'identifier des améliorations susceptibles d'apporter un complément de valeur du bien et le modèle indique pour chacune le surcroît de valeur qui aurait résulté pour le bien s'il avait intégré cette amélioration ; cette indication permet de connaître l'intérêt d'un simple point de vue de valorisation d'une amélioration dont on connaît par ailleurs le coût…

Peut-on se fonder sur l'estimation donnée par le modèle ?

L'utilisation du modèle d'estimation ne remplace évidemment pas l'évaluation faite par un professionnel expérimenté ayant visité le bien concerné, surtout lorsque celui-ci présente des caractéristiques très particulières ou atypiques ; ceci étant, il utilise la même méthode que les professionnels dans leur évaluation : appliquer à un prix de marché moyen pour le secteur des correctifs en fonction des " plus " et des " moins " du produit, de son confort, de l'immeuble, de sa situation exacte, etc.

L'avantage du modèle est qu'il fonde ces correctifs non sur une intuition mais sur une analyse statistique fine élaborée sur un échantillon de ventes et locations réelles. Il est donc susceptible de donner des résultats plus précis qu'une estimation intuitive comme la font la plupart des professionnels quand ils proposent un prix à l'occasion d'une prise de mandat. Un article des Echos (28/2/2003) mettait en évidence des différences constatées dans ces estimations lorsqu'on s'adresse à plusieurs professionnels, pouvant aller jusqu'à 30 ou 40%…

En tous cas, il peut permettre de vérifier ou compléter utilement l'idée qu'on se fait de la valeur vénale ou locative d'un bien possédé ou de celle d'un bien convoité à l'achat ou la location avant de faire une offre ou de s'engager !

Comment apprécier les résultats donnés par le modèle par rapport aux grilles de prix données régulièrement dans la presse ?

Le modèle travaille sur des données au moins aussi fiables que celles publiées régulièrement dans les grands magazines, puisque puisées aux mêmes sources et recoupées avec la plus grande attention. Il travaille aussi sur le découpage le plus fin puisque aucune publication ne descend actuellement jusqu'à 1.800 références. Mais surtout il fournit la grille d'application de ces valeurs générales au bien particulier considéré !

D'autre modèles existent sur le marché : quelle est leur valeur par rapport à L'ARGUS du Logement© ?

Deux ou trois modèles existent sur Internet fonctionnant plus ou moins sur la même idée ; cependant ils fonctionnent sur une base de prix établie principalement sur des prix demandés dans des annonces immobilières. L'ARGUS du Logement© est le seul à fonctionner sur une base de prix intégrant une aussi grande variété de sources répertoriant les transactions réelles. Quant au modèle statistique d'estimation, il est le seul à avoir été testé et perfectionné sur une aussi longue durée puisque ses premières versions ont été mises en œuvre à partir de 1977…

L'estimation des maisons est-elle aussi précise que celle des appartements ?

Une maison est de toutes façons plus difficile à estimer qu'un appartement, qui constitue un produit nettement calibré ! Ce problème affecte tous les modes d'estimation. C'est pourquoi par exemple la loi " Carrez ", qui oblige à spécifier la surface exacte de l'appartement et qui donne droit à l'acquéreur d'obtenir une réduction de prix en cas d'inexactitude de déclaration ne porte pas sur les maisons, dont la valorisation dépend de trop nombreux autres critères que la surface…

Le modèle aura tendance à donner la valeur d'un produit moyen, ce qui est néanmoins une indication indispensable, à partir de laquelle peut s'appliquer un correctif potentiellement important pour tenir compte du " coup de cœur " ou au contraire de la réticence qu'un bien peut susciter en fonction de son style, de son caractère, des effets de mode, etc.

A noter que ce correctif est bien plus réduit pour la location que pour la vente, le loyer d'une maison restant très directement lié à la surface habitable et au confort !

L'estimation conservée en ligne pendant un mois a changé par rapport à la première estimation obtenue ! Pourquoi ?

Cela peut se produire si entre la première estimation et votre consultation la base de prix et de loyers ou la pondération des critères ont été mis à jour…

© 2003 / Universimmo - Efistat Consultants

---------------

EFISTAT Consultants

Propriétaire des marques L'ARGUS de l'Immobilier© & du Logement© le GIE EFISTAT Consultants, dont le siège est sis 2 Square P.A. Thiébaut, 45250 Briare, exploite des modèles d'estimation des biens immobiliers depuis 1977, dans un premier temps sur Minitel, puis sur Internet.

Le modèle statistique et la base de données de prix et loyers n'ont cessé de se perfectionner : de quelques centaines, la base de données comporte à présent des références précises et à jour pour 1.800 quartiers et villes sur l'ensemble de la France métropolitaine. Les sources de données sur le marché à partir desquelles elle est constituée ont également été sans cesse diversifiées et en font, grâce à de nombreux recoupements et ajustements, la base de prix la plus complète et la plus précise de celles qui alimentent les grands médias pour leurs analyses du marché immobilier.

Le modèle permettant de passer des moyennes aux valeurs des biens précis qui lui sont soumis a été testé sur un grand nombre de cas, et même s'il ne peut remplacer l'évaluation faite par un professionnel ayant visité le bien concerné, les résultats obtenus sur des biens d'habitation de tous types, maisons comme appartements, à Paris comme en banlieue ou en régions, sont d'une précision remarquable comme l'attestent les estimations fournies en spécimen

---