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bruno71
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 17 févr. 2006 : 17:48:45
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j'ai un problème un peu particulier . J'ai signé un compromis de vente pour vendre un studio sur paris .J'ai signé le compromis chez le notaire de l'acheteur en decembre et la vente doit se réaliser en mai après le départ du locataire . Etant en conflit avec mon locataire je n'ai pas pu réaliser le metrage et j'ai fait une attestation sur l'honneur (de bonne foi !!) pour une surface de 12m50 , surface qui a été stipulé dans le compromis . J'ai enfin pu réaliser le metrage cette semaine , mon locataire ayant accepté un rendez vous , et le metreur a trouvé 11m78 ... soit un tout petit peu en dessous des 5% tolérés . Que dois je faire sachant que l'acte authentique n'a pas été signé et de toutes façon je souhaite informer l'acheteur de la vrai surface .
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 18:09:31
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| C'est très simple, il pourra prétendre à une réduction du prix proportionnelle aux m2 manquants. Ce que vous pourriez faire, c'est signer avec lui un engagement, vous à diminuer le prix de vente, lui à ne pas vous poursuivre? Je suis certaine que le notaire pourra faire le nécessaire. |
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bruno71
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 19:06:11
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| Merci pour cette réponse ! à 10 cm2 près c 'est un peu rageant ... |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 févr. 2006 : 19:08:59
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| Autrefois, la plupart des lots étaient vendus avec une surface surestimée... |
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sandradime
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 21:13:20
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il faut discuter avec ton acquéreur, lui expliquer la situation, lui préciser que les experts se couvrent toujours un peu en minimisant les superficies (euh euh..) et que la Loi ne prend pas en compte les embrasures de portes et de fenêtres par exemple.
Dans tous les cas, c'est l'acte authentique qui prime, si l'acquéreur signe l'acte notarié avec la bonne superficie, il ne pourra plus engager d'action contre toi.
L'astuce: prendre rendez vous avec lui, lui expliquer ta bonne foi et lui faire contresigner l'attestation de superficie
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bruno71
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 22:58:55
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| merci pour cette réponse . Mais si l'acheteur ne veut pas signer l'acte authentique avec cette nouvelle surface que se passe t-il ? a t-il le droit de m'obliger a baisser le prix ? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 08:40:45
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| S'il ne veut pas signer, il pourra obtenir une baisse de prix proportionnelle à la surface manquante. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 09:15:43
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Moi, d'abord, je prendrais contact avec le métreur et je lui demanderai de m'expliquer son calcul. Parce que c'est vrai, pour éviter les poursuites, les métreurs "loi Carrez" ont tendance à tout largement arrondir aux m² inférieurs.
Vous n'êtes pas obligé de donner un certificat fait par un professionnel. Vous pouvez vous engager vous-mêmes sur la surface. Si vous avez des doutes sur la qualité du travail de votre métreur, si l'acquéreur et les notaires n'ont pas encore eu connaissance de son résultat, vous pouvez tenter de poursuivre votre vente sur le fondement de 12,50 m². Vous prenez alors vous-mêmes le risque d'être appelé, après vente, pour "restituer" un morceau du prix. Et prier pour que l'acquéreur n'obtienne pas moins de 11,88 m², s'il fait un contrôle.
Dans votre cas, le fait de dépasser ou pas la marge de tolérence se joue à l'épaisseur des plinthe ! (1 cm de plinthe de chaque côté soit 2 cm sur chaque dimension)
2,96 * 3,98 = 11,78
2,98 * 4,00 = 11.92
Si le résultat du métreur est déjà divulgué, il faut négocier en suivant le conseil de sandradime.
La seule déclaration de surface "qui engage" est celle donnée au compromis. Si vous signez l'acte avec une surface moindre, soit le prix au moment de l'acte est déjà diminué, soit, si le prix reste celui du compromis, cela correspond au renoncement de l'acquéreur à vous demander ultérieurement une diminution de prix.
Je ne vous invite pas à truander, je vous invite à tenter de ne pas être le "dindon".
seborga1 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 13:50:12
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Vous déclarez la bonne superficie dans l'acte authentique. A ce stade l'acquéreur peut seulement refuser d'acheter, pas obtenir une diminution du prix.
jcm |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 14:57:59
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Peut-être que cette jurisprudence peut vous aider:
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=106653&indice=1&table=CASS&ligneDeb=1
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 7 novembre 2001 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 99-20199
Publié au bulletin
Président : M. Weber .
Rapporteur : M. Philippot.
Avocat général : M. Sodini.
Avocats : la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Tiffreau.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Valence, 21 juillet 1999), statuant en dernier ressort, que, par acte notarié du 10 juillet 1998, Mme Guiraud a vendu à Mlle Gil un studio situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d'une superficie de 24 mètres carrés, au prix de 175 000 francs dont 8 000 francs correspondant au prix du mobilier ; que, le 16 février 1999, Mme Guiraud a assigné Mlle Gil en paiement d'une partie de la taxe foncière et du fond de roulement de copropriété ; que, reconventionnellement, Mlle Gil a demandé le remboursement des travaux de ravalement de la façade et la diminution du prix de vente, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que Mme Guiraud fait grief au jugement de la condamner à payer à Mlle Gil une somme en remboursement de travaux de ravalement, alors, selon le moyen, que la quinzième résolution de l'assemblée générale du 23 août 1997 stipule que : " Dans le cadre des travaux futurs concernant le ravalement des façades et des complexes d'étanchéité, mise en place d'un maître d'oeuvre ayant pour mission de constituer dans un premier temps tout le dossier technique contractuel, ainsi que les offres de prix correspondant aux travaux. Les copropriétaires présents ou représentés décident à l'unanimité de mandater le conseil syndical pour effectuer le choix du maître d'oeuvre " ; qu'il ressort clairement de cette résolution que la seule décision adoptée consistait à mandater le conseil syndical pour effectuer le choix d'un maître d'oeuvre pour les futurs travaux qui n'ont pas encore été décidés ; que, en retenant qu'il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du 23 août 1997 que les travaux étaient décidés, le Tribunal a dénaturé les termes clairs et précis de cette résolution et violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu que le Tribunal a constaté, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 août 1997 rendait nécessaire, qu'à cette date les travaux de ravalement de façade avaient été décidés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 23 mai 1997 ;
Attendu que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction d'un lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres ; qu'il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ;
Attendu que pour condamner Mme Guiraud à payer à Mlle Gil une somme en déduction du prix stipulé, le Tribunal retient que la certification de superficie établie par le cabinet d'expertise Alizé le 19 avril 1999 fait apparaître que la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 telle que définie par l'article 1er du décret du 23 mai 1997 est de 22,76 mètres carrés, que, dès lors, la superficie du bien vendu est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la nature des surfaces déduites, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Guiraud à payer à Mlle Gil la somme de 9 098 francs, le jugement rendu le 21 juillet 1999, entre les parties, par le tribunal d'instance de Valence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Montélimar.
Publication : Bulletin 2001 III N° 124 p. 96
Décision attaquée : Tribunal d'instance de Valence, 1999-07-21
Titrages et résumés COPROPRIETE - Lot - Vente - Superficie - Différence de plus d'un vingtième - Action en diminution du prix - Calcul - Pouvoirs des juges - Surfaces déduites - Nature - Enonciation .
Viole l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 23 mai 1997, le tribunal qui, pour condamner le vendeur à payer à l'acquéreur une somme en déduction du prix de vente stipulé, retient, sur la base d'une expertise, que la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 telle que définie par l'article 4-1 du décret susvisé est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte, sans caractériser la nature des surfaces déduites.
VENTE - Immeuble - Contenance - Différence de plus d'un vingtième - Action en diminution de prix - Lot de copropriété - Régime
POUVOIRS DES JUGES - Applications diverses - Copropriété - Lot - Vente - Prix - Diminution du prix - Surfaces déduites - Nature
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 46.
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 4-1 (rédaction décret 97-532 1997-05-23).
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 18:40:59
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| Epaisseur des plinthes : comme la surface se calcule à un mètre du sol, il ne faut pas enlever l'épaisseur des plinthes à la surface habitable... |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 20:42:39
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Bien sûr qu'il ne faut pas enlever l'emprise des plinthes de la surface habitable, mais si le métreur a utilsé un mètre rouleau (qui pour moi est plus fiable que les télémètres électroniques) et s'il l'a tendu au sol parce qu'il était seul, s'il a ouvert le parapluie en béton en plus, il vous a compté 2 cm de moins à chaque dimension relevée !
C'est pour cela que je suis plutôt convaincu que la vrai surface du studio de bruno 71 est certainement supérieure à celle annoncée par son métreur.
seborga1 |
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sandradime
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 21:10:25
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A mon avis pour être sérieusement inquiété en diminution de prix il faudrait que ton acquéreur procède de la sorte:
1/ Sommation de regulariser l'acte de vente avec la superficie indiquée dans le compromis de vente,
2/ Action judiciaire en dimunition de prix.
Autre solution de l'acquéreur:
Actionner judiciairement en vente forcée avec la superficie du compromis,
Actionner en diminution de prix.
Je doute que ton acquéreur soit procédurier pour quelques centimètres.
Une chose est sûre, si le compromis est signé avec la superficie réelle: tu es sauvé |
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sandradime
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 22:49:41
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| pardon je voulais dire, si l'acte de vente est signé avec la bonne superficie tu es sauvé |
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bruno71
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 12:36:31
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| je pense que le metreur a minimisé la surface ... il m'a lui meme dit au téléphone qu'il n'était pas à 10 cm2 près .... en plus il a soi disant trouvé du plomb dans l'appartement alors qu'une expertise datant de 3 ans (date ou j'ai acheté le logement) ne constatait pas de trace de plomb . Donc je ne vais pas négocier avec l'acheteur pour une surface qui doit etre largement minimisé , ayant moi même calculé 12m50 !!! Je remesurerai l'appartement au départ de mon locataire et à la limite si j'ai un doute je referai faire un autre diagnostic ! en tout cas merci pour vos réponses !!!!! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:48:08
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En ce qui concerne le plomb, il existe une nouvelle une nouvelle circulaire qui date du 10 février 2004, voyez ce site: http://www.sante.gouv.fr/htm/pointsur/saturn/circ100204.pdf
Pour la superficie de votre studio, si vous le faites vous même, prenez un mètre à ultra-son à pointeur laser (environ 100 €), n'oubliez pas d'être de niveau quand vous prenez la mesure sinon cela fausse évidemment la mesure, voyez ce site: http://www.tekimmo.com/technique-carrez.htm et de toute façon il pourra toujours vous servir à l'avenir. Le coût d'un mètre-laser (environ 500 €) à ce prix là, le niveau est inclus.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 12:24:07
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Citation :
Initialement entré par sandradime
A mon avis pour être sérieusement inquiété en diminution de prix il faudrait que ton acquéreur procède de la sorte:
1/ Sommation de regulariser l'acte de vente avec la superficie indiquée dans le compromis de vente,
2/ Action judiciaire en dimunition de prix.
Autre solution de l'acquéreur:
Actionner judiciairement en vente forcée avec la superficie du compromis,
Actionner en diminution de prix.
Je doute que ton acquéreur soit procédurier pour quelques centimètres.
Une chose est sûre, si le compromis est signé avec la superficie réelle: tu es sauvé
Oui, sauf que personne ne peut obliger à porter des indications fausses dans l'acte.
Il convient donc de proposer de "rectifier le tir" dans l'acte authentique.
L'acquéreur pourra refuser d'acheter, et éventuellement demander des DO, s'il prouve que la superficie était un élément essentiel de sa décision. Mais on n'est plus dans la baisse automatique loi carrez.
jcm |
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bruno71
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 23 févr. 2006 : 09:04:41
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Bonjour , encore moi !!!
Finalement le métreur a recalculé ses mesures et m'a fourni un certificat avec une surface de 11m88 ! Dans le compromis j'ai signé pour 12m50 donc je pense que je peux fournir ce certificat ? 12m50-5% = 11m875 ! Qu'en pensez vous ? |
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