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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 18 févr. 2006 : 10:10:16
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Je reviens sur un sujet surement maintes fois abordé.
J'ai réussi à virer mon syndic véreux en juillet 2005 pour défaut de cartes Pro. Nous commençons à avoir une esquisse de sa mauvaise gestion.
Pour tenter de réintégrer notre copropriété dans son porte-feuille il n'a pas hésité à demander le renouvellement de ses cartes en août 2005 mais au nom de l'ancien Président licencié depuis avril 2005.
Attentif nous avons dénoncé cette supercherie à la Préfecture qui a sommé en Octobre 2005 la société syndic à régulariser sa situation dans les plus brefs délais (le courrier pour information m'a été transmis par la Préfecture)
Les cartes ont ainsi été délivrées le 2 novembre 2005 2 jours avant la convocation d'une A.G par l'Administrateur Judiciaire devant élir un nouveau syndic.
La copropriété mature a fini par élir un nouveau syndic en rejetant par 72 000 voix / 82 000 la candidature de l'ancien syndic.
Notre problème se situe maintenant au niveau de la gestion de l'ancien syndic.
Il a en 2004 poursuivit en justice un copropriétaire.
En février 2005 le copropriétaire se voyait condamner par le Tribunal des référés.
Or le syndic en 2005 et jusqu'au mois de nov. 2005 était dépourvu de cartes.
Renseignements pris hier aux services de la Préfecture Il nous a été confirmé que la succursale dont nous dépendons n'avait pas obtenue la carte mauve dont elle avait l'obligation (selon la loi HOGUET) d'être pourvue.
Ainsi la succursale dont nous dépendons a exercé une activité sur 22 mois sans carte mauve attribuée au directeur de succursale en contravention avec les dispositions de la loi HOGUET.
Pouvons-nous dire que le directeur général de la succursale n'avait pas qualité pour agir,pour percevoir les charges ou tout simplement pour gérer ???
Merci pour vos commentaires avisés
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 00:02:23
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aucun uinaute n'a une idée ???
Georges |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 00:36:38
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Bonsoir, G.G.
Malheureusement, je n'ai pas de réponse à vous donner:
Nous sommes confrontés à un problème tout à fait similaire au vôtre: le mandat de notre ancien syndic vient d'être annulé, rétroactivement au 15 mars 2004 (date de l'AG où il s'était fait réélire). Depuis cette date, le syndic a réceptionné des travaux et levé des réserves alors que de nombreuses malfaçons n'avaient pas été reprises. Il a payé l'entreprise alors que le CS l'avait mis en demeure de ne pas le faire et que l'architecte n'avait plus signé les autorisations, il s'est grassement rémunéré et s'est versé des "honoraires exceptionnels" pour "suivi de chantier" sans accord d'une AG quelconque et a, par ailleurs, continué à percevoir des honoraires de gestion pendant 14 mois (jusqu'à ce que nous ayons réussi à le virer officiellement). Le jugement de l'annulation de son mandat du 15 mars 2004 vient d'être pronocé.
Donc: quid des actions de ce syndic pendant toute cette période???
Il a également supervisé des procédures judiciaires et a versé des honoraires à son avocat préféré qui était, en fait, censé "défendre" le syndicat des copropriétaires contre le méchant copropiétaire qui voulait annuler une résolution de l'AG du 15 mars 2004 qui avait renouvelé le mandat de ce syndic...
Il fut un temps où l'on considérait que le "syndic de fait" était plus ou moins autorisé à gérer une copropriété. Mais je crois que cette notion n'est pas (plus???) acceptée par les tribunaux.
Quelqu'un aurait-il des précisions à ce sujet???? Cette situation doit être assez courante puisqu'elle se présente à chaque fois qu'une annulation d'AG est en cours, puis couronnée de succès (durée moyenne de la procédure devant le TGI : deux ans  ) |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 22:07:11
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manja,
Concernant la mise en application des résolutions d'A.G la jurisprudence constance démontre qu'une A.G tant qu'elle n'a pas subit la sanction du tribunal est valide en toutes ses résolutions.
Cependant lorsque suffisamment d'éléments font craindre une issue négative voir l'annulation de l'A.G dans sa totalité la prudence doit s'imposer.
J'ai consulté Maître O.J. BRANE qui m'a tenu ces propos.
Dans un de ses livres Maître O.J. BRANE avocat expert en droit immobilier rédacteur à NETPME faisait ce commentaire :
"...Il appartiendra au syndic de décider , peut-être en concertation avec le C.S., s'il doit poursuivre ou non l'exécution de la résolution d'A.G qui a été attaquée. Il le fera SOUS SA PROPRE RESPONSABILITE.
Il paraît plus prudent qu'il réunisse une nouvelle A.G., au besoin extraordinaire, afin que les copropriétaires puissent à nouveau délibérer sur la poursuite ou non de l'exécution de cette résolution.
Le Juge des référés peut également être saisi par le copropriétaire contestant pour que soit ordonné la suspention de la résolution attaquée devant le Tribunal....
Si le Tribunal prononce l'annulation de tout ou partie des résolutions qui ont été critiquées, c'est la disparition rétroactive de la délibération qui est prononcée."
Cet expert démontre que la responsabilité du syndic peut-être engagée s'il met en place des résolutions sans s'être concerté avec le C.S connaissant l'issue certaine : l'annulation.
Il lui sera donc, demander sur sa RCP, de prendre en charge la totalité des frais engagés.
Pour ma part, le problème et que le syndic sans carte, n'avait pas de légitimité à agir en justice ce que je suppose fortement d'où, ma recherche d'avis confortant ma position ou l'infirmant de la part de beaucoup d'entre-vous dont les conseils sont judicieux.
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 17:26:24
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Visiblement l'ensemble de mon message à été tronqué dans le post précédent
Mon exposé :
J'ai reçu un courrier de la Préfecture qui confirme que la succursale qui gérer ma copropriété l'a fait pendant 22 mois sans aucune carte et en particulier, la carte mauve des établissements secondaires.
Ce courrier fait état de la position du Directeur dans l'impossiblité d'exercer du fait du non-renouvellement de la carte grise qui doit spécifiée par ailleurs que ce membre du personnel est habilité pour convoquer et tenir les A.G.
Pensez-vous que, géré par un établissement secondaire, on puisse m'opposer que le siège social avait les cartes
merci de vos réponses
Georges |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 18:12:07
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Dernier alinéa de l'art. 8 du décret "loi Hoguet" : "Les dispositions prévues à l'art. 4 ci-dessus et au présent article ne sont pas applicables aux services de gestion, implantés dans les ensembles immobiliers, qui ne disposent d'aucune autonomie administrative et financière."
En d'autres termes, dans ce cas, pas besoin de carte mauve. De plus pour cette carte mauve, existe seulement l'obligation de déclaration à la préfecture, pas l'obligation de détention de la carte. Beaucoup de préfectures, débordées, ne délivrent pas la carte alors que la déclaration a été faite, ou ajoutent des conditions illégales, car non prévues par les textes, à sa délivrance.
jcm |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 19:54:43
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La Préfecture elle même, a mis en évidence l'obligation de détenir la carte d'établissements secondaires dite carte mauve mais en plus, a sommée le siège social d'avoir, à régulariser sa situation administrative.
Elle nous relate dans son courrier, que l'établissement secondaire n'avait aucun droit d'exercer mais en plus, nous mentionne que le Directeur ne possédait pas la carte grise permettant, à un membre du personnel de la société d'exercer légalement ses fonctions soit par ex :
D'avoir à convoquer des A.G ce qui doit-être explicitement noté sur cette carte.
Dépendant depuis des années, de cet établissement et des personnes qui auraient dues être habilitées ma question reste entière :
Est-ce le siège social ou l'établissement qui nous gérait qui doit être en règle administrativement
Peut-on opposer l'illégalité de gestion de la succursale ???
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mars 2006 : 23:43:09
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Pour répondre clairement à G G, il faudrait connaître clairement le but pratique poursuivi.
Il semble qu'il s'agisse des actions de gestion pendant une certaine période. On garderait ce qui est bon et on s'efforcerait de ne pas garder ce qui est mauvais, voire de ne pas en subir les conséquences.
Sur l'action en référé engagée, quel érait l'objet de la demande ? Un recouvrement de charges ? Si oui, l'ordonnance rendue conserve son effet s'il n'y a pas eu de recours.
D'une manière générale, il faut partir du principe que les actes de gestion ne sont pas affectés par des vicissitudes administratives, eussent-elles un effet sur la qualité de syndic. A ce principe, comme toujours, il y a des exceptions, qu'il faut prendre l'une après l'autre pour analyser la situation.
Dans l'affaire de Manja il faut par exemple vérifier si le syndic a signé une réception sans réserve, alors que l'architecte lui avait signalé des réserves à formuler. Sa responsabilité peut être engagée mais une irrégularité administrative éventuelle n'a pas en principe d'incidence sur le sort de l'action en responsabilité. Idem pour les prélèvements abusifs éventuels.
Par contre une question importante était de savoir si l'assurance RCP joue ou non.
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Edité par - JPM le 01 mars 2006 23:43:41 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 mars 2006 : 09:47:56
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2 remarques sur ce sujet :
D'abord ce que dit l'expert cité par G.G. :
"Il paraît plus prudent qu'il réunisse une nouvelle A.G., au besoin extraordinaire, afin que les copropriétaires puissent à nouveau ...."
Un expert qui propose de convoquer une AG 'extraordinaire' en copropriété me pose question !!! 
Sur les décisions d'une AG qui est contestée, il convient effectivement de faire un 'tri sélectif'. La difficulté va être qui, et sur quel(s) critère(s) ?...
Lorsqu'il y a eu une erreur, (dans la convoc, dans une règle de majorité, etc ...) et que personne ne l'a relevé en séance, dont le syndic, je ne vois pas trop QUI va faire ce tri !
Un CS qui n'a rien vu ne sera pas en mesure de juger ensuite.
Le syndic non plus, dont ce n'est sans doute pas l'intéret. S'installe alors une période d'incertitude où tout le monde se fait, de fait, avoir, compte tenu des délais mis pour traiter le litige ...
18 mois à 2 ans pour faire reconnaitre la nullité d'une AG en raison d'une mauvaise convoc par une personne n'ayant pas qualité (ici défaut de carte, certifié par préfecture) c'est à la limite de se foutre du monde ....
On parle d'Outreau en oubliant cette foultitude d'affaires de la vie de tous les jours qui empoisonnent. La plupart de celles en copropriété ne nécessitent pas 2 ans pour être traitées, surtout lorsqu'on restreint à 2 mois le délai pour agir !! |
Edité par - gédehem le 02 mars 2006 09:52:41 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 mars 2006 : 11:29:28
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Pour revenir au sujet,
L'ancien syndic sans carte a été remplacé par un administrateur provisoire puis par un nouveau syndic.
Les actions engagées au cours de cette périodes par le syndic sans cartes de janvier à novembre 2005 sont critiquables et l'A.G. tenu par ce syndic en déc. 2004 contestée est pendante devant le TGI.
L'A.G de dec. avait été convoquée alors que le mandat du syndic avait pris fin le 15 octobre 2004.
Mais là encore le syndic ne pouvait convoquer puisque un mandataire ad hoc devait convoquer pour faire ratifier selon une requête d'Ordonnance 3 A.G. précédentes que le syndicat trouvait illégales.
Le syndic nonobstant cette décision du Tribunal à néanmoins convoqué, malgré l'existence du mandataire ad hoc alors, qu'il aurait dû attendre la ratification des 3 A.G lui ayant donné mandat
La préfecture que nous avons consulté vient de nous apprendre que le syndic était dépourvu de cartes pour l'année 2004 avec impossibilité d'exercer à partir de sa succursale.
Le problème est que le 15 décembre 2004 le syndic sans carte a engagé une procédure contre un copropriétaire.
Etant dépourvu d'habilitation à exercer le vice de procédure est évident.
Le syndicat pourra se voir condamner pour ce vice de forme.
La question est :
Peut-on démontrer que le syndic, sur la base des éléments fournis par la Préfecture, n'avait aucune qualité à agir et demander au tribunal le non lieu pour ce copropriétaire attaqué et la condamnation du syndic pour exercice illégal de la profession
Georges |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 02 mars 2006 : 18:29:41
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J'ai trouvé cet arrêt qui pourrait peut-être vous intéresser car il confirme qu'un "syndic de fait" n'a plus aucun droit à agir au nom du syndicat (ici pour le recouvrement des charges):
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 octobre 1987 Cassation .
N° de pourvoi : 85-18749
Publié au bulletin
Président :M. Monégier du Sorbier
Rapporteur :M. Chevreau
Avocat général :M. Sodini
Avocats :la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 28, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que la durée des fonctions du syndic désigné par l'assemblée générale des copropriétaires ne peut excéder trois années ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 1985), que M. Lizzani, propriétaire de lots dans l'immeuble en copropriété dénommé " Le Chantazur ", prétendant que des assemblées générales avaient été irrégulièrement convoquées par M. Franco, dont le mandat de syndic n'avait pas été renouvelé, a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire annuler les délibérations prises par lesdites assemblées générales ; que le syndicat a demandé reconventionnellement à M. Lizzani le paiement des charges de copropriété afférentes à son lot ;
Attendu que pour accueillir cette dernière demande, l'arrêt énonce qu'à supposer que le syndic Franco n'ait pas été régulièrement désigné, il n'en est pas moins demeuré en fonctions comme syndic de fait et qu'il est habilité à poursuivre le recouvrement des charges communes auprès des copropriétaires défaillants ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu le 26 septembre 1985 entre les parties par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 1987 III N° 172 p. 100
Dalloz, 28 avril 1988, N° 16 p. 229, note Christian ATIAS.
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1985-09-26
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Durée - Expiration - Portée
Il résulte des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que la durée des fonctions du syndic désigné par l'assemblée générale des copropriétaires ne peut excéder trois années .
Encourt dès lors la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui pour accueillir la demande d'un copropriétaire en annulation des délibérations prises par les assemblées générales convoquées par le syndic dont le mandat n'avait pas été renouvelé, énonce que le syndic est demeuré en fonction en qualité de syndic de fait
* COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Convocation par un syndic dont le mandat est expiré
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 17
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 28 al. 2
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G.G
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646 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 20:09:52
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Merci, pour tous vos commentaires liés à ce post
A vous également manja, pour cet arrêt de Cour de cass sur les syndics de fait.
Le "but avoué" de recherches d'infos, demandé par JPM le 1er mars à
23h 43, est lié au fait, que le syndicat pourrait-être condamné pour les errements de l'ancien syndic pour avoir, traduit un copropriétaire en justice alors, qu'il était sans qualité à agir puisque, dépourvue de cartes pour la succursale qui nous gérait.
Je ne tient aucunement à ce que le syndicat pâtisse des bévues de l’ex syndic
Georges
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succursale de syndic et défaut de carte mauve
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