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hosta49
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 Posté - 19 févr. 2006 : 13:04:15
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DESCRIPTIF DE LA RESIDENCE
notre résidence, d'un seul bloc, est composée d'environ 35appartements privatifs, de parties communes, d'environ 20 parkings privatifs en sous-sol, et de 9locaux commerciaux.
un PORTAIL motorisé ferme le sous-sol des parkings et parties communes et clos ainsi l'accès de la résidence.le portail est classé comme une charge du CLOS ET COUVERT (confirmation faite par un avocat spécialisé (cnab).
ORIGINE DU PROBLEME
Le syndic a fait voter le changement du portail en AG et pour la répartition du coût il a exclus les propriétaires de locaux commerciaux, sous prétexte qu'ils n'ont pas accès aux parkings privatifs et au parties communes du sous-sol.
je lui ai signalé qu'une charge de clos et couvert est obligatoirement payée par tous les copropriétaires de la résidence sans exception , qu'il n'y a aucune clause dans le règlement de copropriété qui l'autorise à faire le contraire.de plus cela fait 20 ans que les propriétaires de locaux commerciaux ne paient pas les charges d'entretien du portail.
conclusion : il refuse de modifier sa position qui a pour conséquence de majorer mes charges sur le portail de 17%. Le conseil syndical , qui est complètement à côté de ses pompes, ne comprend rien.
que puis-je faire pour obliger le syndic à respecter la législation et me rembourser les 17% de chages payées en trop ?
merci d'avance pour vos conseils
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 15:33:42
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Voyez cette jurisprudence qui ne va pas dans le sens de vos propos, j'en suis désolé, je vous la donne uniquement comme une indication.
www.legifrance.gouv.fr
Actualisé le 27 février 2003
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 9 décembre 1998 Rejet.
N° de pourvoi : 97-11320
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Boulanger.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : la SCP Lesourd, Mme Baraduc-Bénabent.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 28 novembre 1996), statuant sur renvoi après cassation, que propriétaire d'un lot de copropriété n° 4 traversé par les canalisations de l'installation collective de chauffage, sans être desservi par cette installation, la Société civile immobilière du carrefour de Charonne-Bagnolet (SICAR), a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété imputant une quote-part des charges du chauffage à ce lot et pour être exonérée de toute participation à toutes les dépenses y afférentes ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, 1° que l'utilité objective de l'installation collective de chauffage dont les canalisations traversent un lot, n'est écartée que si le raccordement suppose des travaux importants et d'un coût prohibitif ; qu'en écartant l'utilité objective de l'installation commune de chauffage pour le lot n° 4, en l'absence de " robinet d'attente, vanne ou té de dérivation " sur les canalisations communes traversant ce lot, sans constater la nécessité de travaux importants pour le raccordement d'appareils de chauffage à l'installation commune dans ce lot, ni leur coût exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° que l'installation d'un chauffage individuel ne dispense pas le copropriétaire de la participation aux charges d'entretien et de réparation de l'installation collective de chauffage qui présente une utilité pour son lot ; que, la cour d'appel qui, pour écarter l'utilité objective de l'installation collective de chauffage pour le lot n° 4, relève par ailleurs la circonstance inopérante, que le chauffage du lot n° 4 était assuré par l'installation particulière du lot n° 1, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application ; 3° que l'appel n'est pas recevable lorsque le jugement rendu conformément aux conclusions du syndicat des copropriétaires ne lui fait aucun grief ; qu'il ressort des énonciations du jugement de première instance, qu'en réduisant à 17/1900e la participation de la SICAR aux charges, le Tribunal a fait droit à la demande formulée par la SICAR dans des conclusions signifiées le 5 avril 1990, à la suite du rapport d'expertise ; que, dès lors, en déclarant son appel incident recevable de ce chef, la cour d'appel a violé l'article 546 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que le jugement n'ayant pas accueilli en son entier la demande expresse de la SICAR, figurant dans son assignation du 10 octobre 1988, d'être déchargée de toute participation dans la totalité des dépenses de chauffage commun et ayant seulement réduit la quote-part de sa participation aux dépenses de fonctionnement de cet équipement, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette copropriétaire était recevable à former un appel incident tendant à se voir aussi déchargée de ces dépenses de fonctionnement ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la situation du lot n° 4 décrite dans le règlement de copropriété du 23 juillet 1956, ne correspondait pas aux plans de construction et d'aménagement de ce lot, approuvés le 15 juin 1956 par l'auteur de ce règlement, que ce lot était intégré depuis l'origine dans l'ensemble commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, totalement indépendant du reste de l'immeuble, cet ensemble étant autorisé, de par les stipulations du règlement, à disposer d'une chaufferie et d'une installation autonomes et constaté que les colonnes montantes de l'installation collective qui traversent le lot, pour la desserte des étages supérieurs, ne comportait aucun robinet d'attente, vanne ou té de dérivation, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de se prononcer sur l'utilité virtuelle de l'installation commune pour le lot du fait de travaux de raccordement éventuels et, dès lors, de rechercher l'importance et le coût de tels travaux, que les services procurés par l'installation collective du chauffage n'étaient d'aucune utilité pour la propriétaire de ce lot ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 1998 III N° 239 p. 159
Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, 1996-11-28
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Chauffage collectif - Propriétaire d'un lot non raccordé .
Ayant relevé qu'un lot était intégré dans un ensemble commercial disposant d'une chaufferie et d'une installation autonomes et constaté que les colonnes montantes de l'installation collective traversant le lot pour la desserte des étages supérieurs ne comportaient aucun robinet d'attente, vanne ou té de dérivation, une cour d'appel a pu en déduire que les services procurés par l'installation collective du chauffage n'étant d'aucune utilité pour le propriétaire de ce lot, celui-ci devait être déchargé de toute participation aux charges de ce chauffage.
COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Services collectifs et éléments d'équipement commun - Applications diverses - Chauffage collectif - Répartition correspondant à l'utilité - Recherche nécessaire
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1984-06-13, Bulletin 1984, III, n° 116, p. 92 (cassation), et l'arrêt cité ; 3e Civ, 1991-12-18, Bulletin 1991, III, n° 324, p. 191 (cassation).
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hosta49
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 17:16:49
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merci d'avoir répondu à mon problème. Toutefois, je ne suis pas sur que votre réponse soit bien adaptée. votre exemple ne concerne pas une charge de "clos et couvert".
notre portail est rattachée à une charge de clos et couvert, et à ma connaissance tout le monde paie la charge de clos et couvert, même s'il n'y a pas l'accès.
exemple : une réparation de murs porteurs, de toitures,ravalement de facades, rentrant obligatoirement dans le clos et couvert, est payée par l'ensemble de copropriétaires sans exception.
Posons la question autrement ; la copropriété est d'un seul bloc. Dans quel cas de figure particulier peut on exclure un copropriétaire de participer à une charge du clos et couvert ? de plus dans le RC il n'y aucune répartition de "charges spéciales" pour exclure un copropriétaire de ce type de charges.
qu'en pensez-vous ? merci d'avance pour votre réponse |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 18:04:12
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Dans la mesure où aucune clause ne précise que tel équipement est une 'partie commune spéciale' et à ce titre à charge des seuls copropriétaires concernés, tout le monde participe à tout !!!
(Attention sur ce point : il peut y avoir dans le RDC des 'charges communes spéciales'. Mais si une (des) "partie commune spéciale" n'est pas préalablement définie par le RDC il ne peut y être appliquée de charges 'spéciale')
Dans votre cas, si le RDC précise que ce portail est "... une charge du CLOS ET COUVERT...." dans le sens où il n'est pas une "partie commune spéciale" ou un élément d'équipement spécifique à certains... il est à chargede tous !
(Voyez ici : la charge 'spéciale' est liée à une partie commune 'spéciale'. Sans partie commune définie 'spéciale' pas de charges 'spéciales' à certains)
Aucune clause de votre RDC ne semble dispenser certains copropriétaires de charges sur tel ou tel équipement 'spécial', ce portail n'étant pas classé "partie commune spéciale".
Tous doivent payer ... 
Reste tout de même un point qui procède de L.art.10 : l'utilité objective que présente tel équipement, ici le portail, à l'égard de chaque lot ........ 
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 19:33:33
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L'utilité objective ne concerne que les équipements (chauffage, ascenseurs) et non les charges d'entretien et de conservation de l'immeuble.
Si le règlement de coprop ne prévoit pas les portes de parkings comme un équipement, tous devraient contribuer.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 13:59:40
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A l'appui des observations de Gedeham, mais en prenant le problème à l'envers, je remarque que nous avons eu de nombreuses indications à l'exclusion de celles relatives à la définition des parties communes générales et à la répartition des charges dans cet immeuble.
Si le RC est bien fait, la porte du parking doit bien être visée. Et il y a même peut-être des charges propres au parkings ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 16:16:11
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
Si dans votre RC il n'y a aucune répartition de charges spéciales à ce sujet comme vous le précisez, tout le monde doit participer aux frais, voyez ce site: http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=881
Le syndic engage sa responsabilité en cas d'erreur, même si le quitus lui a été donné auparavant, voyez ce site:
http://www.inter-coproprietes.com/portail/logement/syndic.html#quitus
Bonjour à toutes et tous.
Donnez vous la peine de lire les pages des liens signalés ci-dessus.
Vous constaterez bien des différences avec les termes de certains posts déposés sur Universimmo, notamment en ce qui concerne le "quitus".
François
Dura lex,sed lex. |
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hosta49
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 10:00:21
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je vous remercie pour vos réponses.
je confirme les points suivants :
1- dans le règlement de copropriété :
1-1 Il n'existe aucune charges spéciales pour un élément de clos et couvert.
1-2 il n'y a pas de charges spéciales pour les parkings
1-3 un avocat spécialisé de la cnab (avocat du syndic) a étudié le RC et affirme que le portail est un élément se rattachant au clos et couvert.
1-4 le syndic ne suit pas les conseils de son avocat et refuse de modifier son erreur (sans apporter d'explications plausibles)
Vos réponses (commentées et donnant les liens de justifications de vos commentaires) me confirme dans mon idée que le syndic se trompe depuis 20 ans.
le portail, élément rattaché au clos et couvert, doit bien être payé par tous les copropriétaires, Y COMPRIS LES LOCAUX COMMERCIAUX.
Autre question :
Comment doit-on traiter les charges se rattachant au portail du clos et couvert ? (contrat d'entretien, entretien divers, clefs, bip d'ouverture, etc ...)
à mon avis, comme le portail, c'est à dire que tout le monde doit payer. Pouvez-vous me confirmer ce point de vue et merci d'avance |
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hosta49
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 10:30:06
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l'erreur du syndic peut-t-elle être considérée comme une ERREUR MATERIEL
DEROULEMENT DES OPERATIONS :
1)en AG le syndic a fait voter le changement du portail.
2) lors de l'AG il a obtenu le quitus
3)il n'a pas fait voter les copropriétaires des locaux commerciaux (puisqu'il considérait qu'ils ne devaient pas participer aux frais)(c'est son erreur de base).
4) le portail a été changé
5) le syndic a facturé le coût du portail à tous les copropriétaires, à l'exception des copropriétaires des locaux commerciaux.
6) le syndic s'est donc trompé en excluant les locaux commerciaux.
QUESTION /
Peut-on considérer que les copropriétaires votent un accord pour le changement du portail, mais ne votent pas un accord pour une répartition de charges fausses ? Peut-on dissocier les deux ?
Peut-on dans ce cas considérer que le syndic comment une ERREUR MATERIEL, qui dans ce cas, remet en cause et annule le quitus que l'assemblée générale lui a donné ?
merci pour vos points de vue et critiques éventuelles sur ce qui ne serait pas conforme.
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