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 Sujet  |
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Langtay
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 20 févr. 2006 : 13:00:53
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Bonjour,
Quand un appartement a des balcons , loggia, terrasses, véranda totalisant une surface assez importante (plus de 100 m2), pourrait-on en intégrer une partie dans la surface habitable et dans quelles proportions et sous quelles conditions? Y-a-t-il des règles régissant ces problèmes.
Merci de vos lumières.
Cordialement.
Langtay
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:53:46
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| Qu'appelez-vous surface habitable? La surface indiquée dans un compromis de vente? Elle est strictement réglementée pour les lots de copropriété, et les terrasses en sont exclues. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 12:20:19
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Toutes ces surfaces sont expressément exclues de la définition de la surface habitable. Seules les vérandas privatives font partie de la superficie loi carrez.
jcm |
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Langtay
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 22:00:37
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Bonjour,
J'ai le souvenir très très lointain d'avoir lu un article où l'auteur expliquait que les loggia, balcons, terrasses ayant une largeur de plus de 1,10m de large pouvaient être comptées pour 50% dans la surface habitable d'un appartement. Un ami m'a confirmé mais rectifie le pourcentage à 33%.
A mon avis cela est justifié car quand la largeur dépasse 1,10m, un balcon est réellement exploitable permettant des repas en plein air par beau temps. C'est quand même très agréable surtout avec une belle vue. J'ai essayé de chercher des documents officiels. Jusqu'ici en vain.
Pour une véranda fermée et chauffée : 100% me paraissent logiques
Merci de vos réponses.
Cordialement.
Langtay. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 22:52:19
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Votre ami vous raconte des romans avec ses coefficients de 50 % ou de 33 % et ses largeurs de 1,10 m de balcons ou terrasses.
La définition de la surface habitable est tout simplement fixée selon les dispositions des deux derniers alinéas de l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), inchangés depuis des années :
Citation :
Article R111-2
La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
¤ Code de la Construction et de l’Habitation :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur061.asp
La superficie dite Carrez, applicable pour effet de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, est, quant à elle, fixée par les articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, également inchangés depuis des années :
Citation :
Article 4-1
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Article 4-2
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Pierre |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 07:13:41
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Votre ami fait sans doute allusion à des coeficients de pondération qui ont beaucoup été utilisés dans les années 80 pour calculer par exemple les montants éligibles aux prêts PAP... Ces coefficients n'ont aucune valeur pour définir la surface habitable au sens du Code de l'Urbanisme ou au sens de la loi Carrez. Les notions de surface "pondérée" ont effectivement été des repères utilisés au delà de leur objectif premier pour se faire une idée comparative entre plusieurs biens. Ma foi, il s'agissait d'une approche assez bonne pour faire un choix immobilier pour la maison de ses rêves.
Le certificat Loi Carrez n'est pas obligatoirement le seul élément à regarder. On peut très bien ajouter à la description tout ce qu'un logement peut avoir "hors loi Carrez"..., notamment jardins, terrasses, "potentiel". Il n'y a pas que le m² construit qui a de la valeur ! Il faut simplement en parler clairement.
Je crois me souvenir que seules les terrasses couvertes bénéficiaient d'un coef de pondération, les terrasses à l'air libre comptaient, me semble-t-il, pour zéro.
seborga1 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 09:12:39
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Dans la notion de "surface utile" pour les PLS, comptent non seulement les terrasses couvertes en RDC, mais aussi toutes les terrasses et balcons en étages, ainsi que les terrasses en RDC réalisées sur sous-sol. Elles sont pondérées de moitié pour le calcul de cette "surface utile" (comme les garages, caves, etc).
Pour l'anecdote, les promoteurs brésiliens utilisent la notion d'"area privativa" - surface privative, qui correspond plus ou moins à la SHOB, i.e. comprend non seulement les terrasses (sans pondération, mais là-bas ce sont des pièces à part entière...) mais aussi les murs et cloisons... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 13:21:35
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Thoveyrat
[quote]Qu'appelez-vous surface habitable? La surface indiquée dans un compromis de vente? Elle est strictement réglementée pour les lots de copropriété, et les terrasses en sont exclues.[/quote
Ne croyez-vous pas que dans un compromis nous ne parlons que de Loi Carrez? Merci de faire souligner ce détail de "surface habitable". Je m'en rappellerais lors de mon prochain achat. Je vois déjà la tête de l'AI  à qui je vais certainement poser une colle.
Merci aux piliers d'avoir super bien répondu aux intérrogations de Langtay nous différenciant bien le Loi Carrez et la surface habitable. Mais ce calcul peut aider un syndicat à ventiler les frais de ravalement ou de travaux.
Qui je pense seraient basés sur la Loi Carrez. Me tromperai-je?
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 17:46:48
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Pierre Marie,
Je suppose qu'Insacorh voulait parler du mode de calcul qu'emploient des promoteurs pour définir les tantièmes avant la vente... |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 18:46:25
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Pierre Marie,
Je suppose qu'Insacorh voulait parler du mode de calcul qu'emploient des promoteurs pour définir les tantièmes avant la vente...
Même si c'est cela que Insacorh voulait dire – ce que je ne déduis aucunement de son propos, ni ne suppose comme vous nous dites le faire de votre côté -, cela ne change rien à ma réponse, qui est de rappeler qu'il n'existe de règles de répartition - en particulier et y compris en matière de ravalements et de travaux, domaines que visait spécifiquement le message de Insacorh - que celles qui sont enfermées dans le règlement de copropriété en application ders principes légaux que je rappelais, sachant que Insacorh, intervenante de longue date, connaît l'existence des tantièmes et des règles de la copropriété.
Pierre |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 10:02:01
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| il me semble que ces coeff de ponderation sont utilisés par les promoteurs pour définir le prix neuf |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 16:42:00
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Pierre Marie,
Encore une mini tuile qui me tombe dessus - comme quoi tous les sujets de ce site m'intéressent -
Je viens de remarquer que dans mon vieux RC concernant un appart parisien, les millièmes de lots situés dans les premières pages descriptives ne sont pas les mêmes que les millièmes de ces mêmes lots concernant la rubrique répartitions des charges qui se retrouvent encore différents si l'on prend la rubrique répartition des frais d'escalier,( ce qui est normal pour cette dernière rubrique).
Donc je viens d'intérroger mon syndic lui demandant soit des explications, soit de reprendre sa calculatrice tout comme moi. Il s'avère que 3 lots sur 26 n'ont pas les mêmes millièmes. (Ces 3 là sont au CS (- hasard ou pas hasard? -)
J'attend et j'attend toujours son explication, cela fait 40 jours déjà ! |
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Langtay
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 17:22:08
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J’ai fait expertiser l’appartement par un agent immobilier faisant partie d’une enseigne nationale assez cotée.
Il a écrit :
« Duplex d’une surface habitable de 158,42 + 27,50m2 de terrasses pondérées . Fourchette = 484500€. »
L’appartement est situé dans une ville de l’IDF dont le prix moyen du m2 est de 2765€ (maximun 3367, minimun 2071) selon le barême des chambres de notaires.
Il a intégré la totalité de la surface de la véranda dans la surface habitable de l’appartement et retenu le tiers de celle des balcons, loggia et terrasses réunis.
Qu’en pensez-vous ? Cette façon de faire ne risque-t-elle pas d’être contestée par les acheteurs ?
Merci pour tout. Cordialement. Langtay.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 07:03:34
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Pierre Marie,
Encore une mini tuile qui me tombe dessus - comme quoi tous les sujets de ce site m'intéressent -
Je viens de remarquer que dans mon vieux RC concernant un appart parisien, les millièmes de lots situés dans les premières pages descriptives ne sont pas les mêmes que les millièmes de ces mêmes lots concernant la rubrique répartitions des charges qui se retrouvent encore différents si l'on prend la rubrique répartition des frais d'escalier,( ce qui est normal pour cette dernière rubrique).
Donc je viens d'intérroger mon syndic lui demandant soit des explications, soit de reprendre sa calculatrice tout comme moi. Il s'avère que 3 lots sur 26 n'ont pas les mêmes millièmes. (Ces 3 là sont au CS (- hasard ou pas hasard? -)
J'attend et j'attend toujours son explication, cela fait 40 jours déjà !
Insacorh,
Il n’est pas du tout certain que ce que vous décrivez constitue une anomalie, et il est fort probable que :
• ce que vous lisez en début de votre RC concerne les quotes-parts de parties communes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont des quotes-parts de propriété de ces parties communes de l’ensemble, c’est à dire la fraction que vous en possédez (et ces quotes-parts de propriété de l'ensemble des parties communes de votre immeuble sont constitutives de votre lot en sus de la propriété de son espace privatif, ceci de façon qui n'est pas dissociable pour, précisément, former organiquement l’ensemble de votre lot : cf. articles 2, 4 et 6 de la loi précitée) ;
• tandis que ce vous voyez plus loin dans votre RC porte sur les quotes-parts de charges de l’article 10 de cette même loi, qui sont non plus des quotes-parts de propriété mais des quotes-parts de charges (soit – et c’est là le premier alinéa de l’article 10 qui est concerné - relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun ; soit – et c’est là le deuxième alinéa de ce même article 10 qui est en cause - relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ou de telle ou telle catégorie de parties d’ordre différent ou inférieur aux parties communes).
Il n’y a, en effet, aucune obligation à ce que les quotes-parts de propriété de l’article 5 aient la même répartition que les quotes-parts de l’article 10 relatives aux charges des services collectifs et éléments d’équipement commun et de conservation, entretien et administration des parties communes.
Je reproduis ci dessous les articles 4, 5 et 10 de la loi de 1965 précitée, et vous conseillerais, parallèlement, de voir les deux papiers de Universimmo dont les liens sont en fin de message, respectivement sur la définition des quotes-parts de propriété (article 5) et sur les quotes-parts de charges (article 10) ainsi que sur la répartition de ces dernières et les modalités de leur modification, les possibilités de modification étant tout à fait restreintes hors l’unanimité.
Citation :
Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
• Article de Universimmo « Tantièmes de copropriété » dans « Un lexique pour les nuls » :
http://www.universimmo.com/lexique/unilex00x.asp?Lex_Code=159
• Fiche de Universimmo « Comment modifier la répartition des charges en copropriété ? » :
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=8
Pierre |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 00:02:05
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Merci mille fois Pierre Marie pour ces explications détaillées.
Je vais maintenant les analyser calmement me disant que, tout de même, un syndic doit avoir raison. Mais après le descriptif, ce qui est censé nous intéressé tous ce sont nos quote-part de charges art 10. Donc je crois que j'ai bien fait de relever ce point. certains copro vont me maudire. Nous n'avons qu'un escalier et sans ascenseur. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 00:10:48
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Pour répondre à Langtay
Je lui signalerais plutôt, de demander à un organisme spécialisé dans le métrage qui de plus délivre aussi les certificats obligatoires tel que : amiante-plomb et termites que par ces agences qui ont tous la petite machine miracle (que l'on trouve jusqu'à bricomarché par exemple).
Dites-vous que l'agence vous a fait une estimation |
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