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Meaculpa
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 20 févr. 2006 : 18:29:21
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Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai acheté en octobre 2005 dans le but de le louer (location vide). Pour l’améliorer, j’ai effectué quelques travaux (changement du revêtement au sol, tapisseries…), c’est pourquoi mon appartement n’a été loué qu’à partir du 13 janvier 2006. En conséquence, je n’ai pas perçu de loyers en 2005, à déclarer en 2006.
Je précise que j’ai mandaté une agence immobilière pour gérer la location et qu’elle m’a fourni une attestation. J’ai adressé une copie de ce document à mon centre des impôts pour non seulement être exonéré de la taxe d’habitation mais également prouver que la destination finale de cet appartement était la location, bien qu’il n’a été loué qu’en 2006.
Je souhaiterais savoir s’il m’est possible de déclarer dès 2006, les frais et charges suivantes (voir ci-dessous), payées en 2005 (et ainsi créer un « déficit foncier » pouvant être reporté l’année suivante).
1/ Les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien
Dès l’acquisition de l’appartement, j’ai réalisé des petits travaux et quelques dépenses pour l’améliorer.
Mon correspondant au sein de l’agence immobilière m’a conseillé de conserver toutes les factures même les plus petites.
a) Sachant que dans la déclaration des revenus fonciers on nous demande de décrire les frais (rubrique 400 : N° de l’immeuble et nature des travaux, nom et adresse des entrepreneurs…), peut-on déduire l’achat d’un « flexible de douche » acheter par exemple à Carrefour ?
b) Qu’en est-il de la facture d’électricité payée pendant la période des travaux ?
2/ Les travaux de ravalement
Au dernier trimestre 2005, j’ai payé le premier versement d’un appel de fonds (358 €) destiné aux travaux de ravalement (de maçonnerie et de remplacement des joints) votés en AG.
Dans une note aux copropriétaires (nous sommes 180), notre syndic explique que pour les propriétaires bailleurs, « ces travaux peuvent (en fonction de la loi de finance en vigueur), être déductibles pour tout ou partie des revenus immobiliers perçus ».
Pensez-vous que je puisse déduire l’appel de fonds versé en 2005 pour les travaux de ravalement ?
Voici ce que l’on peut lire ici : http://www.cerises.net/yregfis.html
« Les dépensent de réparations, d'entretien et d'amélioration de l'habitat (ravalement, chauffage, peintures). »
3/ Les assurances décès, perte totale irréversible d’autonomie et incapacité de travail
J’ai financé l’achat de mon appartement par un emprunt que j’ai commencé à rembourser dès novembre 2005. Pour les mois de novembre et de décembre, j’ai payé 29,90 € d’assurances (14,95 € x 2), et 400,27 € d’intérêts (200,42 € + 199,85 €).
a) Est-il possible, comme il me semble l’avoir lu sur un forum, de déduire le montant de des assurances liées à mon emprunt et effectivement payées en 2005.
Si c’est le cas, dans quelle rubrique doit-on déclarer le montant total des assurances payées ? Rubrique 240 ?
D’un autre côté, j’ai lu également que la réduction forfaitaire de 14% couvrait notamment les « primes d’assurances ». Parle-t-on des mêmes assurances ?
b) Q’en est-il de l’assurance habitation ?
4/ Les frais de constitution du dossier de prêt bancaire
Lors de la constitution de mon dossier, j’ai payé 250 € de frais de dossier.
a) Sont-ils également déductibles des revenus fonciers ? Si oui, dans quelle rubrique ?
Ma banque m’a également fait souscrire à fonds de garantie (la SOCAMI) qui m’a coûté 487,50 euros de frais de gestion.
b) Ces frais sont-ils déductibles ?
5/ La taxe foncière
Chez le notaire, j’ai remboursé au vendeur (par chèque) la partie de la taxe foncière 2005 correspondant au prorata de la période où je suis devenu effectivement le propriétaire de l’appartement soit 117,72 € (environ 3/12ème).
Cette part de la taxe foncière 2005 peut-elle être déclarée (déductible) dans la rubrique 227 ?
Je précise qu’aucune trace de cette transaction n’apparaît nulle part (hormis bien entendu la trace du chèque).
6/ Les frais de notaires
Au lien suivant, on peut lire : http://www.patrimoine.com/faq/faq_immobilier_revenusfonciers.html
« Les honoraires de notaire, les frais d'inscriptions hypothécaires, les frais de constitution de dossier peuvent être admis en déduction. Les droits de mutation perçus au profit de l'Etat et des collectivités locales ne sont en revanche pas déductibles. »
a) Quelle est la part de vrai et de faux dans cette phrase ? Si les frais de notaires sont déductibles, dans quelles catégories peuvent-ils être déclarés ?
A plusieurs reprises, j’ai lu que seuls les frais d'inscriptions hypothécaires peuvent être déduits.
b) A quoi correspondent ces frais ? En ai-je forcément payé ?
Sur le relevé d’écritures comptables que m’a transmis le notaire, il n’y a pas grand-chose d’indiqué à ce sujet. Seule la ligne « Copie hypothécaire TII/6 » (18,62 €) s’en approche.
Sur l’acte de propriété, un papillon a été collé avec les informations suivantes : "Publié et enregistré le 17/11/2005 à la conservation des hypothèques – Droits : 5 250 €, Salaires : 107 €, Total 5 357 €"
7/ Frais de syndic
a) Chez le notaire j’ai également réglé des frais de syndic pour un montant de 149,50 €.
Sur le relevé d’écritures comptables du notaire, cette opération est intitulée : « Reçu frais de mutation syndic ».
Ces frais sont-ils déductibles ?
Enfin, la quote-part de fonctionnement (fonds de trésorerie destinés à constituer des réserves pour les éventuelles dépense de la copropriété) est-elle elle aussi déductible (293,39 €) ?
Merci d’avance pour vos réponses et vos explications.
Stéphane
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 19:18:42
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Introduction : Vous pouvez déclarer dans vos revenus 2005, les dépenses engagées en 2005 pour un immeuble destiné à être loué dès la fin des travaux.
1) a) les flexibles de douche font partie des charges locatives, mais dans le cadre d'une rénovation globale, je pense que vous pouvez le déduire; sinon, les charges locatives non remboursées par les locataires se déduisent désormais en fin de bail (ce qui fait qu'à présent, Pierre Marie est obligé de faire des avances au Fisc...)
b) Idem.
2)Oui, le ravalement fait typiquement partie des dépenses déductibles.
3) a) Oui, les assurances du prêt peuvent être déduites au même titre que le prêt. Vous pouvez même déduire les frais d'hypothèque, les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte de prêt... en revanche, ces dépenses de prêt ne pourront pas s'imputer sur votre revenu global, mais seulement sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.
b) L'assurance propriétaire non occupant est comprise dans la déduction forfaitaire. Vous ne pouvez donc pas la déduire à part.
4) a) Frais de dossier : déductibles.
b) Frais de caution mutuelle. Sont-ils à fonds perdus ou partiellement remboursables? Dans le premier cas, ils sont déductibles, dans le deuxième cas, je ne pense pas qu'il y ait encore de précision, mais je ne serais pas étonnée qu'il y en ait prochainement.
5) Taxe foncière : pour la déduire, il vous faudra en effet le décompte du notaire, au minimum (par sécurité, peut-être pourriez-vous lui demander de réclamer au vendeur copie de l'avis d'imposition).
6) a) Seuls sont déductibles les frais relatifs au prêt, pas à la vente.
b) Dans votre cas, les honoraires du conservateur des hypothèques, soit 107€, sont déductibles, pas les droits. Vous avez un très bon notaire, pour avoir déjà en mains ce document!
7) a) Ces honoraires du syndic sont liés à la mutation, à mon avis ils font partie des frais de gestion couverts par la déduction forfaitaire.
b) Fondde roulement : non déductible, vous déduirez en revanche une partie des charges réelles incombant au bailleur.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 19:28:31
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| Mille excusez, pour le 7), tout à fais en dehors des frais de mutation auxquels je pensais : les honoraires de gestion des syndics sont déductibles. Alors, pourquoi pas ceux perçus à l'occasion d'une mutation? Je ne saurais répondre... |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 19:44:44
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Je vous conseillerais d’éviter de vous baser sur des sites de particuliers ou de petites structures dont on ne sait rien et dont on ne peut rien savoir, faute de mentions de qui est derrière, comme celui de ce ' cerises.net ' où vous avez pioché. Sur la page des 'news' (sic, et en anglais s'il vous plaît) de ce site, on en est au projet de loi de finances pour 2005, c'est à dire fin 2004… Sans commentaires…
Sinon, pour chacune de vos questions, les forums - sous peine de se dévoyer - ne peuvent, de mon point de vue, se transformer en guide fiscal pour répondre à toutes les questions que vous vous posez en vous tenant par la main à chaque pas.
Vous aurez certainement avantage à acheter en libraire, pour quelques euros, un Guide Fiscal pour 2006 (revenus de 2005). Ils viennent de sortir comme chaque année à pareille époque. Le plus complet est le ‘Guide du Contribuable' du SNUI et il y a aussi un guide par Le Particulier qui n’est pas trop mal, quoique certains des guides de cet éditeur aient contenu des bévues (les liens sont ci dessous) et d'autres.
http://www.leguideducontribuable.com/publications_a0.php?session=#IR
http://www.leparticulier.fr/vdq/impots/index.asp?id_index=2
Allez aussi, et peut être tout d’abord, sur le site gouvernemental des impôts (et fiez vous aux notices explicatives de chaque déclaration, tout simplement... : elles sont en ligne et dans votre CI sous forme papier) :
http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/home?pageId=home&sfid=00
Avec ces sources, d’un guide des impôts de bonne stature et du site officiel de la DGI, vous aurez des informations fiables ; autrement, vous n'êtes assuré de rien.
Pierre |
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Meaculpa
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 20:45:42
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Je souhaitais vous présenter mes excuses si j'ai outrepassé les règles du forum. Je voulais seulement poser quelques questions sur un sujet que je découvre. Les réponses me permettront d'aller plus loin et de ne pas trop m'égarer dans mes recherches. Ce forum est l'un des plus actif et des plus intéressant sur l'immobilier.
Je tenais à remercier tout les deux d'avoir pris le temps de me répondre et tout particulièrement "Thoveyrat"
Encore mille excuses.
Stéphane |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:16:01
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| Vous n'avez pas du tout outrepassé les règles du forum! Simplement, Pierre Marie vous informe que vous trouverez les réponses les plus fiables auprès de l'administration fiscale elle-même. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:20:52
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Non, vous n'avez pas outrepassé de règles et je me suis sans doute fort mal exprimé si c'est cela que vous avez compris. Simplement, je vous disais, en forme de conseil, de conseil appuyé, que recourir à une information certaine parce que convenablement formalisée dans des sources pertinentes et reconnues, tels les guides évoqués, le site de la DGI du ministère des finances et les notices des déclarations, est une bonne chose – meilleure que toutes autres - pour que vous vous y retrouviez avec sûreté et clarté dans toutes vos questions d'impôts, ce qui n'enlève bien évidemment rien à ce que peuvent vous indiquer des intervenants telle Thoveyrat ci dessus ou d’autres intervenants, observation étant faite que le site où nous sommes – et en particulier ses forums - n’est pas un site spécialisé dans la fiscalité mais dans les questions immobilières en général.
Pierre |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 21:23:50
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Je prends connaissance du message de Thoveyrat après avoir posté le mien : tout converge !
Bon courage pour votre déclaration.
Pierre |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 23:25:48
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J'ajouterais que je me base sur le guide fiscal du Particulier, qui en des temps très difficiles m'avait permis d'obtenir un remboursement de 6.200f d'impôts... snif... je lui en suis toujours reconnaissante... |
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Déclaration des revenus fonciers : charges déducti
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