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cannelle00373
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1 réponse |
 Posté - 06 mars 2006 : 19:42:11
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Bonjour,
Depuis quelques mois, j'ai fait une demande à mon Syndic afin de faire installer une rampe d'escalier de l'immeuble où je loue un appartement à une personne d'un certain âge (montant des travaux environ 200 euros)
Je n'ai pas de réponse, et lorsque je téléphone au syndic il me répond que je dois leur écrire pour mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La personne à qui je loue mon appartement s'est cassé le col du fémur en janvier et est acutellement en maison de rééducation pour quelques semaines. je pense que ma demande est légitime et que ce genre de travaux ne nécessite pas un vote de tous les copropriétaires.Comment puis-je faire pour obtenir gain de cause, existe-t-il des textes de lois qui obligent la sécurisation des escaliers ?
Ces escaliers sont à l'entrée de l'immeuble 7 marches environ et rien à droite ni à gauche pour se tenir à part un muret qui en haut des escaliers arrive aux chevilles et en bas des escaliers monte à peu près à un mètre.
Merci de votre aide, suis-je dans mon droit ? ou dois-je attendre l'assemblée générale pour ce type de travaux.
Cannelle
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 14:12:49
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Quand bien même il existerait une obligation légale ou règlementaire d'installer cette rampe, une telle installation est une modification de la partie commune constitué par cet escalier, et cette modification doit être décidée par l'AG, à la majorité de l'article 24:
"Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels."
Ceci dit, au vu du montant modique de cet aménagement, et de sa nécessité pour éviter à cette pauvre personne de se casser de nouveau le col du fémur, le conseil syndical ne pourrait-il pas pousser le syndic à faire passer cette dépense dans le budget prévisionnel déjà établi au titre des petits travaux, si ces 200 euros n'y représentent pas grand chose et qu'il reste de la marge dans le poste de dépense en question ?
Ce n'est pas très régulier, mais qui se plaindrait de cette petite entorse pour éviter une grosse fracture  ?
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Edité par - mfld le 07 mars 2006 14:54:59 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 01:55:04
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cannelle00373
Ces escaliers sont parties communes de l'immeuble. Vous ne pouvez les faire exécuter vous même.
Ils sont soumis à une décision d'une assemblée générale puisque la responsabilité du Syndicat est mise en cause en cas d'accident.
Article 14 Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 5 (JORF 1er janvier 1986).
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
-------------------
Convenant du danger que présente cet escalier sans rampe, que ce soit pour une personne âgée ou un enfant (bravo à l'architecte qui a pensé à tout), le conseil syndical de votre copropriété doit étudier des devis avec le syndic afin de les soumettre au vote de la prochaine assemblée générale.
Le devis voté sera réparti en fonction des bases de répartition indiquées sur votre règlement de copropriété.
Quand votre syndic vous dit que vous devez lui écrire, ça veut dire qu'il voudrait que vous lui adressiez un courrier en LR/AR pour que cette question soit posée à la prochaine assemblée générale en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié (dont lien ci-dessous).
Vous avez parfaitement le droit de faire établir un devis par une entreprise autre que celle choisie par le syndic et joindre ce devis à votre courrier.
Mais vous pouvez d'ores et déjà lui envoyer ce courrier ainsi qu'une copie au Président du conseil syndical en mettant en avant l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (ci-dessus) et la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.
Si le syndic et le CS estiment qu'il y a "urgence", le syndic peut faire effectuer ces travaux en application de l'art. 37 du décret de 1967 et convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire valider ces travaux.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 04:57:52
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Mathi a écrit ceci en conclusion de son message qui est ci dessus :
« Si le syndic et le CS estiment qu'il y a "urgence", le syndic peut faire effectuer ces travaux en application de l'art. 37 du décret de 1967 et convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire valider ces travaux ».
Attention, car il y a une double erreur contenue dans ce message :
- les travaux dont il s'agit ici, définis par Cannelle00373 dans son message d’ouverture du présent sujet, ne sauraient recevoir la qualification de l'urgence de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 (les travaux relevant de l'urgence au sens de cet article sont, en effet, limités à la sauvegarde de l'immeuble dans ses diverses composantes, ce qui n'est pas le cas de la rampe additionnelle évoquée) ;
- le conseil syndical n'a aucunement compétence pour avoir un avis sur une qualification d'urgence à donner ou non à des travaux. Seul le syndic a qualité pour prononcer – certes au risque de l’erreur - une qualification d’urgence et pour en appliquer les conséquences légales selon l’article 37 précité et reproduit ci dessous. L'avis du conseil n'est requis que si le versement d'une provision est nécessaire pour les travaux d'urgence considérés.
Citation :
Article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Pierre
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Edité par - Pierre MARIE le 09 mars 2006 05:09:27 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 10:17:20
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Pierre Marie fait bien de rappeler que les travaux "urgents" sont très ciblés.
Ce sont ceux nécessaires lorsqu'il y a 'péril en la demeure', "..limités à la sauvegarde de l'immeuble dans ses diverses composantes...", lorsque l'immeuble ne répond plus ou imparfaitement à sa 'destination'.
Il ne faut donc pas confondre des travaux qu'il faut faire rapidement avec des "travaux d'urgence" prévus par D.art.37, qui sont d'une autre nature.
Sur l'avis du CS : "L'avis du conseil n'est requis que si le versement d'une provision est nécessaire pour les travaux d'urgence considérés. "
Il est aussi requis pour tout marché ou contrat dépassant le montant qui aurait été fixé par l'AG (L.art.21). |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 19:26:41
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Je voulais surtout indiquer par mon message précédent qu'il fallait informer officiellement le syndi et le CS du danger encouru par les personnes empruntant cet escalier (ce qui aurait du être constaté il y a bien longtemps) et les diverses manières dont pouvaient être exécutés ces travaux :
- approbation de l'AG sur présentation question complémentaire,
- approbation AG si le syndic avait estimé qu'il s'agissait de travaux urgents.
Pour moi, il y a urgence et le Syndicat serait responsable en cas de dommages causés à des occupants. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 21:28:39
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De Mathi : "Pour moi, il y a urgence [....]".
Cette affirmation est erronée, comme déjà dit plus haut : les travaux dont il s'agit dans le présent sujet ne peuvent, de par leur nature, recevoir la qualification d'urgence de l'article 37 précité du décret du 17 mars 1967.
Mathi, ainsi que souligné ci dessus par Gédehem et moi, et documenté, il ne faut pas tout confondre une nouvelle fois.
Pierre |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 11:54:38
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Je connais parfaitement l'art. 37 du décret mais vous semblez ne pas prendre en considération l'art. 14 de la loi.
Préféreriez-vous courrir le risque que des gens se blessent et engager la responsabilité du Syndicat pour un escalier construit en dépit du bon sens et non conforme à la sécurité des personnes, plutôt que de faire placer des rampes à cet escalier, si vous étiez syndic pro ou pas ?
Que penseriez-vous d'un tel syndic si votre mère ou vos petits-enfants empruntaient ces escaliers tous les jours ?
Seriez-vous tranquille ? Moi, pas.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 07:33:34
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Citation :
Initialement entré par mathi
Je connais parfaitement l'art. 37 du décret mais vous semblez ne pas prendre en considération l'art. 14 de la loi.
Préféreriez-vous courrir le risque que des gens se blessent et engager la responsabilité du Syndicat pour un escalier construit en dépit du bon sens et non conforme à la sécurité des personnes, plutôt que de faire placer des rampes à cet escalier, si vous étiez syndic pro ou pas ?
Que penseriez-vous d'un tel syndic si votre mère ou vos petits-enfants empruntaient ces escaliers tous les jours ?
Seriez-vous tranquille ? Moi, pas.
Mais non ! L'article 14 de la loi du 10 juillet 1935 ne permet aucunement au syndic de s'appuyer sur l'article 37 du décret du 17 mars 1967 pour donner une qualification d’urgence à des travaux qui n'ont pas ce caractère. Encore une fois, Mathi, il ne faut pas tout mélanger et cultiver le confusionnisme (confusionnisme encore aggravé avec cette mère et ces petits-enfants dont vous évoquez les spectres en vaste vague de bonhomisme…) . La responsabilité du syndicat pour vice de construction ou défaut d’entretien visés dans l'article 14 n'est aucunement présente dans la situation que décrit Cannelle00373 dans le présent sujet.
Pierre |
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mathi
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2092 réponses |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 21:54:41
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Citation :
Initialement entré par mathi
[black ]Pierre MARIE
Sortez la tête du sable ou changez de lunettes !
Allez voir là bas si j'y suis !! http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34215[/black ]
Cela ne sert à rien de crier et, surtout, cela ne change pas la réalité. Les parents, les grands-parents, les arrière-grands-parents, les instituteurs puis les professeurs, les ecclésiastiques de différents genres, les chefs scouts, les juges pour enfants, etc., apprennent cela aux enfants au cours du processus que l'on appelle l'éducation. Enfin, ils essayent... Ca ne marche pas toujours bien.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 00:39:02
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Mathi, on peut ne pas être d'accord avec Pierre Marie, sur ses propos et/ou son style (je ne m'en suis pas privé .. ..) mais les travaux dits "urgents" relevant de D.art.37 sont très ciblés, limités à ceux nécessaire "à la sauvegarde de l'immeuble".
Ni vous ni moi ni personne n'y pouvons rien, c'est ainsi et c'est compréhensible (du moins si on veux bien le comprendre).
C'est toute la différence qu'il peut y évoir avec des travaux d'entretien, de réfection, d'amélioration ... et ici de 'sauvegarde'.
Et lorsqu'il s'agit de 'sauvegarder' c'est pour maintenir ou tenter de maintenir l'état de l'immeuble conforme à sa destination.
Sauvegarder c'est faire en sorte de pouvoir 'user' de l'immeuble et des lots qui le composent comme il est prévu.
Sauvegarder c'est pouvoir dormir dans son lit et sortir sur le balcon en étant sur que tout ne s'écroule pas.
On sauvegarde lorsqu'il y a 'péril en la demeure', lorsqu'il risque de ne plus être conforme à sa destination.
Poser une rampe d'escalier, quand bien même elle serait importante, n'a pas pour objet de conserver l'immeuble conforme à sa destination, habitable, de boucher les trous pour qu'il ne s'écroule pas ....
C'est dans ce sens, qui découle de D.art.37 et de la jurisprudence sur ce point, que la pose de la rampe en question ne relève en aucun cas des travaux dits 'urgents', "...nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble....". |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 01:14:29
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gédehem
Mais je sais tous ces articles et leur portée !
L'art. 14 de la loi a une porté aussi non ? Et quelle portée !!!!!!!!!!!
Il vaut mieux que quelqu'un se fracasse le crâne parce que la rampe d'escalier n'a pas pour objet de conserver l'immeuble !!!
Allez dormir tranquille et vous serez sauvegardé..
Ce sujet aura servi aux lecteurs à savoir faire la part de l'urgence et de la non urgence aux yeux de la loi.
Et surtout d'impliquer le CS pour qu'il agisse et s'impose auprès du syndic, afin que le Syndicat ne porte le chapeau de ses conneries !!! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 01:59:52
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Citation :
Initialement entré par mathi
[black ]gédehem
Mais je sais tous ces articles et leur portée !
L'art. 14 de la loi a une porté aussi non ? Et quelle portée !!!!!!!!!!!
Il vaut mieux que quelqu'un se fracasse le crâne parce que la rampe d'escalier n'a pas pour objet de conserver l'immeuble !!!
Allez dormir tranquille et vous serez sauvegardé..
Ce sujet aura servi aux lecteurs à savoir faire la part de l'urgence et de la non urgence aux yeux de la loi.
Et surtout d'impliquer le CS pour qu'il agisse et s'impose auprès du syndic, afin que le Syndicat ne porte le chapeau de ses conneries !!![/black ]
Mathi,
Il faut s'en tenir à la réalité et non pas à ce que vous pouvez imaginer ou souhaiter, ou encore fantasmer. Ceci vous évitera de déraper, ici ou là, comme vous le faites précisément ici en taxant de « conneries » (sic) ce que fait ou ne fait pas tel ou tel.
Les torrents incontrôlés de citations de jurisprudences qui n'ont rien à voir avec les cas évoqués dans les sujets et que vous reproduisez à tout va comme un tourbillon sans manifestement en comprendre la moitié, le recours répété à des sources de peu de fiabilité voire carrément bourrées d’éléments erronées, ainsi que vos imprécations mécaniques que la responsabilité de tel ou tel serait à engager sans raisonnement préalable et analyse appropriée dans une instance judiciaire, vont dans le sens de ce défaut de considérer la réalité pour qu'elle est et sans perdre son sang froid.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 12:38:20
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Mathi, vous êtes bien, au calme, dans votre fauteuil ? ..
Comprenez que votre "Il vaut mieux que quelqu'un se fracasse le crâne parce que la rampe d'escalier n'a pas pour objet de conserver l'immeuble !!!" n'a rien à voir avec des travaux dits "urgents" dans le sens de D.art.37.
Cette rampe, sans doute indispensable pour 'sauvegarder le crane' de l'un ou l'autre, n'a pas pour objet de 'saugarder l'immeuble', ... sauf à prendre un crane pour un immeuble....
Nous ne mettons pas en cause la nécessité sans doute impérieuse de poser une telle rampe dans les plus brefs délais, ... sans que pour autant cette pose ne relève des travaux dits 'urgents' ".. nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble" selon D.art.37. .... ..sauvegarde de l'immeuble et non du crane d'un copropriétaire.....
Vous parlez de L.art.14, qui n'a rien à voir en l'espèce, l'absence d'une rampe, qui n'était pas imposée lors de la construction de l'immeuble et ne l'est pas plus depuis, ne relevant pas du "défaut d'entretien" auquel vous faites (faussement, pour copier PM ) référence.
La pose de cette rampe relève au pire des travaux dits "d'amélioration", au mieux, ce que je pense, des travaux d'accessibilité pour handicapé, décidés par une AG 'normale' qu'il est toujours possible de convoquer à tout moment dans le délai prévu. |
Edité par - gédehem le 15 mars 2006 12:44:28 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 23:24:03
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PM
Sans doute je suis plus à même que vous de comprendre et de placer au bon endroits les arrêts que je trouve.
Je sais très bien de quoi je parle contrairement à vous qui avez des oeillères de mulets !
Trouvez moi un arrêt que qui ne corresponde pas aux sujets où ils sont placés ?
Alors pourquoi m'en demande t-on si je suis niaison ?
Vous n'en donnez aucun. C'est que vous ne savez même pas les chercher ou attendez que les autres le fassent pour vous.
Les contributeurs seront juge comme ils l'ont déjà fait... Continuez : vous êtes sur la bonne voie !
Et toujours commes les rats, à gratter.... à l'heure où tout le monde dort.
Et en plus, franc comme un âne qui recule !
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 06:44:55
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Citation :
Initialement entré par mathi
PM
Sans doute je suis plus à même que vous de comprendre et de placer au bon endroits les arrêts que je trouve.
Je sais très bien de quoi je parle contrairement à vous qui avez des oeillères de mulets !
Trouvez moi un arrêt que qui ne corresponde pas aux sujets où ils sont placés ?
Alors pourquoi m'en demande t-on si je suis niaison ?
Vous n'en donnez aucun. C'est que vous ne savez même pas les chercher ou attendez que les autres le fassent pour vous.
Les contributeurs seront juge comme ils l'ont déjà fait... Continuez : vous êtes sur la bonne voie !
Et toujours commes les rats, à gratter.... à l'heure où tout le monde dort.
Et en plus, franc comme un âne qui recule !
Mathi,
Votre réaction de base est l'invective, avec une prédilection marquée pour des incriminations zoophiles, lesquelles sont souvent fort plaisamment illustrées (ici des rats, illustrés, et un âne, non illustré - ce qui fait au total déjà une assez jolie ménagerie ; vous aviez déjà fait dans l'âne, illustré et non illustré... et cela à plusieurs reprises... : ce nouvel âne ne sera donc pas trop seul).
Par ailleurs, en suite à votre observation à ce sujet, rappelons que le recours systématisé aux textes de jurisprudence est - dans la quasi totalité des cas - au mieux une inutilité, au pire une ineptie de taille, et vous n’échappez pas à cette caractéristique. Un tel recours systématisé est une pratique qu’affectionnent aussi les débutants ignares. Il faut, en raisonnement juridique, d'abord considérer les textes de base, qui fournissent réponse pertinente dans 99,99 % des situations (et plus…), ceci pour autant - cf. ci dessus un nouvel exemple avec vos mélis-mélos - que l'on prenne la peine de les considérer calmement avec le minimum d'intelligence qu’ils requièrent.
Pierre |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 13:35:07
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gédehem,
Avez-vous bien lu mon post du 09 Mar 2006 : 01:55:04 .
Il est clair, net et précis.
Il revient à cannelle d'adresser une question complémentaire (art. 10D) comme lui a demandé son syndic (c'est bien qu'il a déjà une petite idée ce brave homme non ?), à son syndic de respecter le RDC, la loi de 1965 et le décret de 4967 modifié.
Cet article 14 de la loi n'est pas là, dans la loi par hasard ? Il a une portée indéniable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 18:11:24
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Bien entendu, Mathi ...
Mais la portée de L.art.14 est réduite à ce qu'il énonce !
La collectivité des copropriétaire, le syndicat, en tant que 'gardien de la chose, est responsable des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d'entretien, dans le cadre de son objet qui est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Le vice de construction : pour simplifier, il s'agit des défaut dans la construction, défaut à l'origine d'un dommage.
Ici, le fait qu'une rampe n'existe pas au motif qu'elle n'était pas alors obligatoire pour monter 7 marches et qu'elle ne l'est pas plus aujourd'hui, n'est pas un 'défaut de construction'.
Un défaut d'entretien : il n'y a pas ici de dommage du à un manquement ou une absence de réaction du syndicat pour un élément qui s'est dégradé, qui est devenu dangereux, entretien incluant la réfection des éléments existants.
Mais vous l'avez noté, la responsabilité découle d'un dommage, d'un préjudice. Pas de préjudice, pas de responsabilité !
Pour autant, et nous l'avons souligné, la pose d'une rampe est sans aucun doute nécessaire, indispensable ! Mais cette pose n'entre pas du tout dans le cadre de D.art.37 et/ou L.art.14.
La question doit être posée suivant D.art.10, l'AG demandée comme il est dit D.art.8, l'AG pouvant être convoquée 'rapidement'.
On touche ici du doigt un problème qui existe partout : nous sommes tous des séniors en devenir, séniors que nous sommes parfois déja ! la pose de 'rampes' devient indispensables !
C'est ici que doit intervenir le CS, dont un des rôles est d'anticiper la politique de gestion de la copropriété (assistance du syndic).
Fait-il attendre d'avor "des vieux" pour répondre aux besoins "des vieux" et constater qu'il manque une rampe pour grimper 7 marches ??
Mais ce ni un vice de construction ni un défaut d'entretien ni des travaux "en urgence'.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 20:02:07
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gédehem
C'est pourquoi il vaut mieux prévenir que guérir.
Aussi ai-je indiqué dans mon premier post en conclusion SI..... urgence etc...
Même si l'escalier a 7 marches il est question là, d'après Canelle, d'une personne âgée.
Mais il en serait de même pour un enfant en bas âge dont la mère aurait les bras chargés de paquets pour tenir et l'enfant et les paquets... On peut faire un tas de supputations ! Personne n'est à l'abri d'une chute inattendue !
On parle beaucoup de cet article 37 du décret en cas d'urgence, etc... comme PM, le 09 Mar 2006 : 04:57:52
Mais je n'ai eu que rarement pour dire jamais, l'occasion de lire que le syndic ne peut exiger lors du premier versement qu'une provision qui ne peut excéder LE TIERS du montant du devis estimatif des travaux !!
Il serait bon d'en faire état.. Il est vrai que la plupart du temps, il nous est demandé carrément le montant de la facture répartie !!
Pour en revenir au sujet "Election syndic bénévole", une fois de plus je vous fais remarquer que l'initiatrice, Canelle, inscrite le 6 mars a ouvert son sujet et n'a pas participé à la discussion. Etrange, non ?
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