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cheyenne
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 06 mars 2006 : 21:10:04
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nous avons un syndic non professionnel qui fait la pluie et le beau temps sur deux résidences. début décembre 2005 une canalisation d'eau souterraine a claqué . réparations de fortune dans l'urgence ,mais n'ayant plus de conseil syndical qui entre autre ne voyait pas plus loin que son bout du nez , ce charmant syndic assume soit-disant à lui tout seul sans l'avis de qui que ce soit les réparations dont nous n'avons eu aucun devis . le seul devis à notre possession est celui des réparations faites dans l'urgence qui nous est parvenu bien aprés un appel de fond .que faire ?apparemment demain nous avons une coupure d'eau pour réparation , mais laquelle ? a titre personnel : pour nikos faites des provisions d'eau ,je crois que je vois qui vous êtes !quels sont les solutions pour pouvoir contrer ce syndic?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 23:46:03
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Demandez-lui d’appliquer l’article 37 du décret de la loi :
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
http://sos-net.eu.org/copropriete/lois/decret67.htm#35
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 05:12:06
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Eastpak,
Il est préférable d'éviter d'aller chercher des textes légaux sur des sites - tels ce 'sos-net.eu.org' que vous donnez là ou 'mon-immeuble.com' (cf. observation sur un message précédent) ou d’autres sites également plus ou moins douteux - qui ne disposent pas de mise à jour sécurisée des textes légaux et/ou sont le fait d’individus isolés (‘jpm-copro.com’, par exemple, maintes fois promu en drague sur les forums par son auteur) ou d’équipes plus ou moins branques ou en quenouille.
Vous pourrez noter, à titre d’illustration de ce qui précède, que, ainsi que ceci a déjà été signalé sur les forums, la page d’ouverture ‘copropriété’ de ce site ‘sos-net.eu.org’ (http://sos-net.eu.org/copropriete/index.htm ) porte une indication de dernière mise à jour de 08/2004… C'est à dire il y a quasiment un an et demi...
Allez plutôt, et tout simplement, sur le Guide Juridique du site Universimmo (http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp ), ceci via la page d’accueil du site (à partir des forums, il suffit de cliquer simplement sur le logo UI en haut à gauche) et, pour donner un texte qui figure sur ce Guide Juridique, donnez en l'adresse en partant du lien de présentation du texte en cause et en en fournissant l’adresse url en format universimmo (ainsi, pour le décret du 17 mars 1967, ce sera : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp ).
Evitez aussi les formulations absconses, telle, pour l’article 37 de la loi du 17 mars 1967 dont vous vouliez en réalité parler, ce « l’article 37 du décret de la loi » qui est dans votre message : quelle loi ?, quel décret ?
Sont aussi à éviter les formulations, que l’on rencontre trop fréquemment sous la plume de contributeurs actifs et négligents et peu attentifs aux gens, du type ‘ art.D37 ’ (pour article 37 du décret du 17 mars 1967), formulation qui ne veut strictement rien dire en abréviation juridique normalisée, et qui est parfaitement incompréhensible pour les débutants sur les forums, et même, sans doute, pour bien des chevronnés.
Cheyenne,
La bonne référence est effectivement l’article 37 du décret du 17 mars 1967, qui est à faire appliquer par le syndic sur l’ensemble de ses dispositions (notamment pour ce qui est du premier alinéa de ce décret : information des copropriétaires et convocation immédiate d’une AG) :
Citation :
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N351.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N357
ou http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=2581
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 13:27:40
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| Pierre Marie, auriez-vous l'obligeance de bien vouloir nous indiquer les références exactes de la norme que vous invoquez sur les abréviations juridiques ? |
Edité par - mfld le 07 mars 2006 13:31:36 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 16:16:15
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Citation :
Initialement entré par mfld
Pierre Marie, auriez-vous l'obligeance de bien vouloir nous indiquer les références exactes de la norme que vous invoquez sur les abréviations juridiques ?
• Achetez tous les codes possibles et avalez la liste des abréviations qu'ils donnent en début de texte, pour apprendre comment se donnent correctement ou non des abréviations.
Voilà où est la norme d’accès le plus pratique de bonne production et de bon usage pour la compréhension d’abréviations entre juristes.
• Outre les manuels d’écriture juridique et du droit à l’usage des étudiants, vous pouvez aussi acquérir, pour la plus modique somme de 14 €, le très classique ouvrage suivant dans sa dernière édition :
- « Lexique des règles typographiques en usage à l'Imprimerie nationale »
(voir sa présentation à http://www.eyrolles.com/Audiovisuel/Livre/9782743304829/livre-lexique-des-regles-typographiques-en-usage-a-l-imprimerie-nationale.php ).
• Si vous désirez vraiment des normes plus formelles et plus musclées, voyez :
- la norme AFNOR Z 44-005 (décembre 1987) « Documentation : références bibliographiques » et la norme annexe Z 44-005-2 (« Information et documentation, Références bibliographiques, Partie 2 : Documents électroniques ») ;
- la norme internationale ISO 7144 (décembre 1986) « Documentation : présentation des thèses et documents assimilés ».
• Voyez aussi, si vous avez encore soif, le guide suivant émis sous le timbre des ministères de l’éducation nationale et de la recherche :
http://ecoledoctorale.sciences-po.fr/theses/documentation/guidoct_ministere_2005.pdf .
• Une bonne référence est aussi le code de rédaction interinstitutionnel des institutions européennes : http://publications.eu.int/others/code_fr.html .
Pierre |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 20:11:25
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Pierre MARIE.
Le site « Universimmo » parle bien de l’univers de l’immobilier, que je sache, bien que parfois je suis un peu sceptique à la vue des déviations que prennent certains sujets.
Quand Cheyenne pose une question sur ce site, elle doit bien savoir que la réponse qui lui est donné correspond à la copropriété.
Donc, je ne vois rien d’absconse quand je lui dit de faire appliquer l’article 37 du décret de la loi (article que je cite, par ailleurs), il s’agit bien de l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Décret qui suit la loi du 10 juillet 1965. LOI + DECRET = CODE DE LA COPROPRIETE.
Dans votre réponse à Cheyenne, vous ne faites que me confirmer dans mes dires, à votre façon bien entendu mais je vous en remercie.
En ce qui concerne les sites que je donne, vous dites qu’ils sont plus ou moins douteux, c’est votre libre opinion, mais certainement pas celle de tous puisque pour l’instant en tout cas, vous êtes le seul à vous en plaindre de façon persistante.
Ceci dit, sachez que votre pertinence sur ce forum même si elle n’est pas appréciée de tous, et cela peut se comprendre, ne me déplait pas.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 00:31:22
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Entré par Cheyenne;
Citation :
quels sont les solutions pour pouvoir contrer ce syndic?
De toutes, la première est :"s'unir ", " se réunir " quelle que soit la situation, quel que soit le syndic s'il ne respecte ni la loi, ni ceux à qui il doit des comptes.
Courage !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 10:07:25
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En copriété, s'unir, c'est tenir une assemblée.
Il faut reconstituer le conseil syndical et délibérer sur cette affaire.
Le principal est de savoir si les travaux correspondent bien à ceux qui étaient nécessaires pour remédier à l'incident, si leur exécution a été correcte et si le prix est raisonnable. Si oui ? tout va bien même si les règles ont été méprisées. Si non ? il faut en tirer les conséquences.
Il sera bon quand même de rappeler les règles essentielles au syndic bénévole. Pour les rappeler, il faut les connaître.
La consistance fiable des textes officiels est donnée par Légifrance.
On trouve les règles de typographie juridique (mais aussi les autres) dans le livre édité par les Journaux officiels de Georges Morell " Autour des mots ". On trouve plus encore dans cet excellent bouquin.
Quand on travaille dans un domaine précis, il est possible d'établir des conventions typographiques :
Art. D 33 = article 33 du décret du 17 mars 1967
Art. L 20 = article 20 de la loi du 10 juillet 1965
Art AC 7 = article 7 de l'arrêté comptable
Art. DC 7 = article 7 du décret comptable
Dans ce cas les autres références sont assorites d'un complément : Art D 56 CCH = article D 56 du Code de la construction et de l'habitation.
Ces conventions permettent d'alléger les textes, ce qui est hautement nécessaire depuis que les lois portent des noms à rallonge, de même d'ailleurs que les notions les plus élémentaires comme les charges courantes qui sont des charges du budget prévisionnel, et le reste à l'avenant.
On trouve à cet égard de bons exemples de simplification dans le bouquin de Georges Picault Copropriété : les nouvelles règles comptables.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 10:51:43
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Merci Pierre Marie, je n'en demandais pas tant .
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 11:40:38
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JPM;
Depuis que je viens sur ce forum, j'ai eu l'occasion d'apprécier vos conseils. Certains nous ont permis d'avancer sérieusement dans notre "combat" contre un syndic particulièrement roué, même si nous continuons à le subir !
Mais j'ai eu aussi l'occasion de vous faire remarquer que votre vision des choses peut être trop légaliste. Pour vous la LOI C'EST LA LOI, pour moi ça DEVRAIT L'ÊTRE mais pour certains syndics CA NE L'EST PAS.
Et lorsque vous dites:
Citation :
En copriété, s'unir, c'est tenir une assemblée.
C'est ce qui DEVRAIT ÊTRE à condition que l'assemblée ne soit pas TRUQUÉE, ce qui est bien souvent le cas ... et pas que chez nous !!! (il suffit de passer un peu de temps sur le forum pour s'en rendre compte)
Il faut donc savoir s'unir en dehors de l'AG afin de faire comprendre aux autres l'importance de ces AG, ce qui n'est pas un mince travail !
Mais, continuez à faire connaître les lois aux copropriétaires, car tous les syndics ne sont pas de la même trempe que le nôtre, et un simple rappel des lois permet de les ramener dans le bon chemin 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 14:33:34
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OK Niko, mais à la vérité c'est à Cheyenne que je répondais en premier lieu
Si j'étais légaliste, j'aurais répondu comme certains qu'en l'ébsence d'assemblée il fallait laisser la charge financière des travaux effectués irrégulièrement au syndic.
Je ne suis pas légaliste étroit, d'où ma réponse nuancée.
Pour votre cas, qui n'est pas unique, il est bien entendu à prendre en considération mais ne correspond pas à l'unersalité des copropriétés.
De toute manière, c'est en assemblée seulement que l'on peut tester les copropriétaires, notamment qui vous auront dit " bravo " au coin d'un couloir, mais voteront autrement le jour venu.
L'action psychologique n'est efficace que l'arme à la main Et ce n'est pas une figure littéraire.
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 17:31:16
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Bonjour.
Je ne suis pas juriste, mais simple copro, pensant que "syndic c'est un metier".
Pour faire avancer le débat, je dis que la notion de travaux d'urgence en copropriété est sèvèrement encadrée par la jurisprudence.
Il y domine la notion de sauvegarde ou préservation de l'immeuble et la notion d'assemblée générale immédiate.
Cependant, on ne sait pas si l'incident de la canalisation d'eau souterraine à eu lieu sur une partie privée ou commune.
Il faut regarder le règlement de copropriété et faire jouer les assurances en fonction du caractère privatif ou commun.
C'est cela qui est important dans votre cas.
Je vous conseille une petite visite gratuite à l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) de votre département muni de votre règlement de copropriété. http://www.anil.org/adils/carte.htm
Vous y béneficierez d'une consultation gratuite de juristes dans le domaine de l'immobilier.
En espérant que votre copropriété soit assurée multirisques.
Cordialement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 23:49:00
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Pour dire s'il y a urgence, il faut avoir les pieds dans 10, puis 15 puis 20 cm d'eau sale, boueuse, puante, ou être sans chauffage ni eau chaude depuis une journée par moins 2 ou moins encore !!!
Peu importe alors si les parties sont communes ou privatives 
A ce moment le syndic (professionnel ou non) n'est jamais assez rapide.
Quand tout est sec et qu'iol fait bien chaud dans les appartements, le syndic (professionnel ounon) a été trop vite 
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 12:25:26
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Cette jurisprudence traite de l’article 37, al. 1. du 17 mars 1967 : http://www.legifrance.gouv.fr/
La cour reconnaît le caractère urgent des travaux, mais condamne le syndic bénévole de ne pas avoir convoqué d’assemblée générale.
Actualisé le 10 août 2002
________________________________________
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 janvier 1999 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 97-16735
Publié au bulletin
Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Sodini.
Avocat : la SCP Lesourd.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sannois, 30 mai 1996), statuant en dernier ressort, que M. Lairesse, syndic bénévole d'un immeuble en copropriété, ayant dû faire réparer dans l'urgence une fuite d'un réseau d'évacuation des eaux, situé dans la cour commune, et n'ayant pu obtenir de M. Levrier, copropriétaire, paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux, l'a fait convoquer devant le Tribunal pour obtenir paiement de la somme de 1 184,62 francs ;
Attendu que, pour condamner M. Levrier au paiement de cette somme, le jugement retient que les travaux exécutés et payés par le syndic sont à l'évidence des travaux urgents visés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ont été informés, et que, bien qu'il ne ressorte pas des dossiers qu'une assemblée générale des copropriétaires ait été convoquée sur ce point, la quote-part de M. Levrier est néanmoins due par ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, en l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Levrier à payer à M. Lairesse, ès qualités, la somme de 1 184,62 francs, le jugement rendu le 30 mai 1996, entre les parties, par le tribunal d'instance de Sannois ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Saint-Denis.
________________________________________
Publication : Bulletin 1999 III N° 18 p. 12
Décision attaquée : Tribunal d'instance de Sannois, 1996-05-30
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute - Travaux non urgents - Travaux réalisés sans l'autorisation du syndicat .
Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui condamne un copropriétaire au paiement de sa quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic pour l'exécution de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, en l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Précédents jurisprudentiels :
A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1987-06-03, Bulletin 1987, III, n° 115, p. 68 (rejet).
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 37, al. 1.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 23:58:32
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Dans l'article que j'ai sous les yeux il est écrit : Citation :
... l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable si, d'une part la conservation de l'immeuble est compromise, et d'autre part, si les travaux, pour pourvoir à cette conservation, revêtent un caractère d'urgence. C'est à dire que leur réalisation rapide empêche de convoquer préalablement une AG.
Et d'ajouter :Citation :
... la jurisprudence fournit des exemples où les travaux ont été jugés nécessaires et urgents : - Travaux destinés à palier une grave insuffisance de chauffage.
- Travaux confortatifs dans un but de sécurité, pour la réparation et la consolidation de solives et de voutes d'un bâtiment.
- Réparation ou remplacement d'une chaudière.
- Refection de souche de cheminée menaçant ruine.
- Remise en état de canalisations d'eau brusquement crevées.
- Remplacement d'un compresseur de relevage des eaux usées, destiné à les rejeter dans l'égout public.
- Travaux d'étanchéité d'une terrasse sur injonction de l'administration.
- Remplacement d'une canalisation d'eau usée qui s'est rompue.
Les références aux jugements ne sont pas notés mais il est facile de les retrouver.
Il semble donc que le syndic de Cheyenne n'est pas en tort lorsqu'il fait procéder à la réparation.
Amicalement.
Colette
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 21:33:18
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Au point où nous en sommes du débat, il me parait important de relever qu'il n'a jamais été interdit de convoquer une AG pour approuver des travaux réalisés "très rapidement" (pour ne pas dire 'en urgence') à postériori.
Quelques arrets sont allés dans ce sens (mathi, à vous pour les retrouver pour les citer ! ..)
Ainsi, si la canalisation crevée nécessite une réparation rapide avant qu'il n'y ai plus d'eau ou de chauffage et d'éviter de chausser les bottes, il faut que le syndic convoque immédiatement une AG (disons sous 3 semaines, puisqu'il ne s'agit pas d"urgence") pour rendre compte de son action et faire approuver la dépenses...
Je ne vois que les 2 ou 3 grincheux habituels pour la refuser.
Il s'agit là d'une obligation du syndic (L.art.18 cité) et du pouvoir de 'ratification' qui est reconnu à l'AG, décision postérieure qui valide l'acte engagé par le syndic ( ou celui engagé par un copropriétaire,..etc .., tout dépend de l'acte ratifié !)
Dans l'arret rapporté par Eastpak, la Cour a justement relevé qu'aucune AG n'avait été convoquée "... en l'absence de toute convocation (avant ou après les travaux. ndlr)
de l'assemblée générale des copropriétaires, le Tribunal a violé le texte susvisé ;"
De ce fait, le recouvrement de la créance était impossible. C'est là du B A BA !!! |
Edité par - gédehem le 18 mars 2006 21:49:23 |
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travaux urgents sans approbation de l'ag
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